淺析土地收儲(chǔ)備制度下的土地價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系

孫小琴

【摘 要】本文以土地收儲(chǔ)制度為背景，分別從土地價(jià)格合理上漲與不合理上漲兩個(gè)因素角度入手，探討了其與房地產(chǎn)價(jià)格上漲的關(guān)系；旨在提高人們認(rèn)識(shí)、促進(jìn)土地收儲(chǔ)制度的科學(xué)實(shí)施和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】土地收儲(chǔ)制度；土地價(jià)格；房地產(chǎn)價(jià)格；關(guān)系

近十年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)幾近保持兩位數(shù)的快速增長(zhǎng)，由此也帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲；學(xué)界部分人認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格上漲的內(nèi)在原因是土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度導(dǎo)致，推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲，將我國(guó)的高房?jī)r(jià)、高地價(jià)徹底的歸咎于土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度不完善。也有部分者人認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲不能完全歸咎于土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度不完善導(dǎo)致的地價(jià)上漲，但地價(jià)上漲確實(shí)是在實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度后愈演愈烈；說(shuō)明土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格上漲也負(fù)有不可推卸的責(zé)任。針對(duì)上述問(wèn)題，筆者欲就城市土地收儲(chǔ)制度下的土地價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系問(wèn)題作初步探討。

一、地價(jià)的合理上漲引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格上漲

1.城市土地需求大量增加，提升了土地資源價(jià)值

土地資源價(jià)值與土地稀缺程度成正比，土地稀缺程度越高，土地的價(jià)值也就越高；反之，土地稀缺程度低，其價(jià)格也低，反映在價(jià)格上就是地價(jià)的上漲與回落。而城市土地稀缺程度是受到城市土地供給及需求共同影響的。伴隨我國(guó)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、城市化水平的提高，大量農(nóng)村人戶進(jìn)入城市，導(dǎo)致城市人口的大量增加，學(xué)校、住宅、醫(yī)院、休閑愉樂(lè)場(chǎng)所等基礎(chǔ)設(shè)施需求也大幅增加，直接導(dǎo)致地資源需求的增大，土地資源的不可再生性與稀缺性特點(diǎn)越來(lái)越明顯，旺盛的土地需求拉動(dòng)地價(jià)上漲，近而推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

2.儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)土地開(kāi)發(fā)整理提升了土地資本價(jià)值

土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施以來(lái)，從根本上改變了城市土地供應(yīng)方式。土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度實(shí)施之前，政府出讓的土地多為“生地”，在土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度實(shí)施以后，政府事先已經(jīng)通過(guò)征用、收購(gòu)、收回、置換等多方式對(duì)土地進(jìn)行了前期規(guī)劃與開(kāi)發(fā)，然后再依據(jù)市場(chǎng)需求狀況以及供地計(jì)劃等安排將再次其投入市場(chǎng)。從土地收購(gòu)到出讓全過(guò)程，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)土地進(jìn)行了大量的開(kāi)發(fā)、整理工作，也可以說(shuō)投入了巨資，這就無(wú)形中增加了土地的資本價(jià)值，實(shí)現(xiàn)了土地升值，體現(xiàn)在市場(chǎng)上就是土地價(jià)格的上漲。

3.招拍掛的土地出讓方式，規(guī)范了土地資源價(jià)格

“招拍掛”土地出讓方式有效糾正了傳統(tǒng)協(xié)議方式的地價(jià)扭曲問(wèn)題，土地出讓市場(chǎng)化程度大幅提高，競(jìng)爭(zhēng)、竟拍者的增加必然引起價(jià)格上漲。但是“招拍掛”市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的引入，其不僅僅是導(dǎo)致了地價(jià)上漲，其更多是的體現(xiàn)了市場(chǎng)供求關(guān)系，避免了人為主觀定價(jià)、惡意競(jìng)爭(zhēng)的出現(xiàn)，進(jìn)一步規(guī)范了土地交易市場(chǎng)，真正體現(xiàn)了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的公平、公正、公開(kāi)原則。

二、地價(jià)的不合理上漲引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格上漲

1.地方政府“以地生財(cái)”，加劇了地價(jià)上漲

土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度實(shí)施以后，土地集中供應(yīng)可以說(shuō)為地方政府帶來(lái)了可觀的經(jīng)濟(jì)收入，極大的刺激了地方政府要土地上做文章，部分地方政府甚至明確將土地收益多少作為主要發(fā)展目標(biāo)，瘋狂追求土地價(jià)值的最大化，而忽視了土地資源的合理利用以及有效配置問(wèn)題；由于地方政府過(guò)分的強(qiáng)調(diào)土地收儲(chǔ)制度籌資功能，過(guò)分夸大了土地資源的價(jià)值，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的不合理上漲。

2.產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤積土地，加劇價(jià)格不合理上漲

投機(jī)在任何一種經(jīng)濟(jì)體制下都存在，其也是成熟市場(chǎng)運(yùn)行的常態(tài)標(biāo)志之一；在我國(guó)土地價(jià)格逐步不斷上漲的過(guò)程中，土地資源的投機(jī)性表現(xiàn)得也越來(lái)越明顯，土地資源價(jià)格的快速上漲讓很多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看到可以從土地交易中攫取更大經(jīng)濟(jì)利益，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商非法囤積土地的主要源動(dòng)力，這也導(dǎo)致全國(guó)范圍內(nèi)的很多地方都存在開(kāi)發(fā)商囤積土地現(xiàn)象。已有調(diào)查資料顯示，自2001年至2010年的十年間我國(guó)房地產(chǎn)購(gòu)地?cái)?shù)量超過(guò)了30萬(wàn)公頃，但確認(rèn)開(kāi)發(fā)的只有22萬(wàn)公頃左右，有8萬(wàn)公頃土地未開(kāi)發(fā)，去掉一些客觀影響因素，不排除開(kāi)發(fā)商的大量囤積土地意圖。開(kāi)發(fā)商對(duì)于囤積的土地，多是在幾年前低價(jià)取得，即使是不再投資開(kāi)發(fā)，而是等待一段時(shí)間以高出買(mǎi)入價(jià)格賣(mài)出其升值空間也是巨大的?？傊捎谕恋厥袌?chǎng)整體上處于一種供不應(yīng)求狀態(tài)，加之開(kāi)發(fā)商的囤積，一定程度上推動(dòng)了土地價(jià)格上漲，引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格不合理上漲。

3.人民幣流動(dòng)過(guò)剩推動(dòng)土地價(jià)格不合理上漲

伴隨我國(guó)“浮動(dòng)”匯率制度改革的推進(jìn)與實(shí)施，人民幣匯率不再像以往一樣只盯住美元一種國(guó)際貨幣，正在逐步探索構(gòu)建我國(guó)特有的富有彈性的人民幣匯率制度。特別是在我國(guó)國(guó)際收支巨額順差背景下，國(guó)外熱錢(qián)豪賭人民幣升值，在這一預(yù)期的巨大影響下，國(guó)外大量熱錢(qián)進(jìn)入我國(guó)，與其它有升值空間和巨大價(jià)值的資源相比土地顯得更為廉價(jià)，所以大量熱錢(qián)就通過(guò)多種渠道進(jìn)入國(guó)內(nèi)，并快速轉(zhuǎn)化為人民幣資產(chǎn)進(jìn)入到土地交易市場(chǎng)中，期待獲取更大利潤(rùn)。大量熱錢(qián)進(jìn)入到土地交易市場(chǎng)，必然會(huì)帶來(lái)土地投資資金過(guò)多、流動(dòng)性過(guò)剩，導(dǎo)致大量違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的土地交易的存在，擾亂了土地交易市場(chǎng)，破壞了土地交易市場(chǎng)價(jià)格體系；因?yàn)闊徨X(qián)始終是逐利的，確切的說(shuō)是追逐“暴利”，其必然會(huì)使土地價(jià)格向著更多獲利的方向發(fā)展，即極力推動(dòng)土地價(jià)格上漲，引發(fā)房地產(chǎn)“泡沫”。

參考文獻(xiàn)：

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