住房自有率與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

余秋梅+孫偉增+鄭思齊

摘要：利用中國(guó)31個(gè)省和地區(qū)2010年的數(shù)據(jù)，首先計(jì)算各地區(qū)的住房自有率，然后考察住房自有率與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的相關(guān)關(guān)系，并基于實(shí)證結(jié)果計(jì)算各地區(qū)的實(shí)際住房自有率。實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，住房自有率與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間存在“倒U型”曲線關(guān)系，即隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，住房自有率先上升后下降，東中西部地區(qū)分別位于曲線的下降段、緩慢上升段和快速上升段。利用聯(lián)立方程組的估計(jì)結(jié)果進(jìn)一步支持了這一結(jié)論，同時(shí)還發(fā)現(xiàn)住房自有率對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平具有負(fù)向作用。

關(guān)鍵詞：住房自有率，人均GDP，外來(lái)人口，住房?jī)r(jià)格

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2014）07-0003-14 收稿日期：2014-06-20

1 引言

自有住房被認(rèn)為是積聚財(cái)富、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的重要手段，有助于促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定，增加市民的市政參與性、個(gè)人滿足感和對(duì)自身環(huán)境的控制感等（郝前進(jìn)、周偉林、吳建峰，2012）。世界上絕大多數(shù)國(guó)家的政府都通過(guò)各種直接或間接的優(yōu)惠政策鼓勵(lì)家庭擁有自己的住房，以達(dá)到維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和幫助家庭積累財(cái)富的目的。例如，美國(guó)克林頓政府提出的“提高住房自有率”政策和布什政府所倡導(dǎo)的“建設(shè)所有權(quán)社會(huì)”，都是將提高居民尤其是藍(lán)領(lǐng)階層的住房自有率作為主要的政策目標(biāo)；英國(guó)政府則是通過(guò)逐步降低首付款的比例或者延長(zhǎng)分期付款期限的方式，來(lái)提高年輕家庭的住房支付能力，鼓勵(lì)居民以分期購(gòu)買的方式購(gòu)買住宅以提高住房自有率。

在中國(guó)，自有住房對(duì)于大多數(shù)家庭來(lái)說(shuō)具有十分重要的意義。一方面，住房已成為家庭財(cái)富的最大組成部分，同時(shí)它還具有許多與其它實(shí)物資產(chǎn)和金融資產(chǎn)相區(qū)別的關(guān)鍵特征，這使之對(duì)居民幸福感有著重要且獨(dú)特的影響（李濤，2011；孫偉增、鄭思齊，2013）；另一方面，“安居樂(lè)業(yè)”的傳統(tǒng)住房理念一直以來(lái)被中國(guó)家庭所推崇，“先買房再結(jié)婚”的現(xiàn)象大大提前了人們對(duì)住房自有的需求。

1998年住房市場(chǎng)化改革以來(lái)，我國(guó)城市住房自有率在短期內(nèi)經(jīng)歷了迅速的上升過(guò)程。在住房制度改革之前，絕大部分家庭是租賃公房居住，只有少部分繼承私房歸家庭所有，例如在20世紀(jì)70年代末，我國(guó)城市住房自有率僅在10%左右，有些城市甚至低于4%（鄭思齊、劉洪玉，2004）。到2010年，全國(guó)自有住房比重為74.2%，其中住房自有率最高的河北省達(dá)到了89.2%，最低的西藏自治區(qū)也達(dá)到了39.5%（根據(jù)六普數(shù)據(jù)計(jì)算）。REICO工作室2012年度報(bào)告顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶住房自有化率在2000-2005年間逐步增加，但2006-2010年有所降低。2000年、2005年和2010年，城鎮(zhèn)家庭戶住房自有化率分別為74%、78%和75%。此外，2000-2010年的十年間，我國(guó)住房體系中市場(chǎng)化住房的比重從47.7%大幅提高到75%，個(gè)人購(gòu)買新售商品住宅的比例（按面積計(jì)算）也在不斷上升，2004年已經(jīng)達(dá)到了96.16%（李宏謹(jǐn)、徐爽，2009）。

世界各國(guó)住房自有率存在較大的差異，隨經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，住房自有率的變化趨勢(shì)也各不相同。通常來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平越高，家庭購(gòu)房能力越強(qiáng)，但這并不意味著兩者之間就呈現(xiàn)確定性的正向關(guān)系。發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明，住房自有率與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間存在確定性的負(fù)向關(guān)系，即經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，住房自有率反而越低（Angle，2000；李宏謹(jǐn)和徐爽，2009）。李宏謹(jǐn)和徐爽（2009）的研究中認(rèn)為，勞動(dòng)力的流動(dòng)性是影響這一關(guān)系的主要原因，如在美國(guó)、德國(guó)，居民更換工作比較頻繁，因此往往更多選擇租房，直接影響了家庭購(gòu)房置業(yè)；相反，一些經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平較低的轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)國(guó)家，雖然住房經(jīng)過(guò)了私有化，但由于經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，勞動(dòng)力在國(guó)內(nèi)的流動(dòng)性較差，因而居民住房自有率反而更高。Haavio和Kauppi（2003）、Dohmen（2000）、Hansen和Skak（2005）從理論上解釋了勞動(dòng)力地理上的流動(dòng)性與住房自有率有著顯著的負(fù)向關(guān)系。范亮亮、劉洪玉（2005）利用中國(guó)30個(gè)省份2003年的截面數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證研究，結(jié)果表明，我國(guó)城鎮(zhèn)化程度的提高會(huì)在一定程度上降低城鎮(zhèn)居民的住房自有率水平，而居民實(shí)際可支配收入的增長(zhǎng)、有效的政府消費(fèi)和家庭規(guī)模的減小將增加城鎮(zhèn)居民住房自有率水平。

在中國(guó)住房市場(chǎng)化改革以來(lái)，收入水平的快速提高是推動(dòng)中國(guó)城鎮(zhèn)居民購(gòu)房的主要驅(qū)動(dòng)力。但隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展的提速，近年來(lái)部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、供求矛盾突出，既阻礙了一些“新移民”在城市的安居樂(lè)業(yè)，又增加了部分“原住民”合理改善住房條件的難度，這些新情況讓住房市場(chǎng)受到詬病。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)固然是影響中國(guó)城市住房自有率的主要原因，但是大量的勞動(dòng)力流動(dòng)和快速增長(zhǎng)的住房?jī)r(jià)格同樣是影響住房自有率的關(guān)鍵因素，并且中國(guó)城市正處在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的雙重轉(zhuǎn)型期，勞動(dòng)力要素的流動(dòng)和住房?jī)r(jià)格的變化對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展同樣會(huì)產(chǎn)生重要的影響，特別是2003年土地交易全面市場(chǎng)化以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)，住房市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)，更深層次地影響著我國(guó)城市居民的購(gòu)房選擇。為此，本文基于“2010年全國(guó)第六次人口普查”的住房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)我國(guó)住房自有率展開(kāi)分析，目的在于分析中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與住房自有率的相關(guān)關(guān)系，并探討勞動(dòng)力流動(dòng)和住房?jī)r(jià)格在其中的作用。

2 數(shù)據(jù)介紹

本文所采用的住房和人口特征數(shù)據(jù)來(lái)自全國(guó)第六次人口普查資料中的長(zhǎng)表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。在第六次人口普查數(shù)據(jù)資料中包括城市模板、鎮(zhèn)模板和鄉(xiāng)村模板三個(gè)統(tǒng)計(jì)口徑的數(shù)據(jù)集，考慮到鄉(xiāng)鎮(zhèn)住房市場(chǎng)的不完備性，故只選用城市模板數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。

首先，我們利用“各地區(qū)家庭戶按住房來(lái)源分的戶數(shù)”的數(shù)據(jù)表對(duì)各地區(qū)的住房自有率進(jìn)行測(cè)算。住房自有率是國(guó)際上考察居民居住條件的常用指標(biāo)，其含義是指居住在自己擁有產(chǎn)權(quán)住房的家庭戶數(shù)占整個(gè)社會(huì)住房家庭戶數(shù)的比例。第六次人口普查的數(shù)據(jù)表中將住房來(lái)源分為租賃廉租住房、租賃其他住房、自建住房、購(gòu)買商品房、購(gòu)買二手房、購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房、購(gòu)買原公有住房和其他八類，我們將前兩類歸為非自有住房，后六類歸為自有住房，由此計(jì)算得出各地區(qū)的住房自有率如圖1所示。

平均而言，全國(guó)城市居民住房自有率為74.2%；其中住房自有率最高的5個(gè)地區(qū)分別為河北、黑龍江、山東、吉林和遼寧，河北省最高為89.2%；最低的5個(gè)地區(qū)分別為西藏、廣東、浙江、福建和上海，西藏最低為39.5%。從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的北京、上海和廣東的住房自有率都明顯低于平均水平，而人口流出較多的地區(qū)，如河南、江西、湖南、湖北等的住房自有率較高。

人口特征方面，我們計(jì)算了各地區(qū)外來(lái)人口的比重，用來(lái)反映勞動(dòng)力流動(dòng)性。在第六次人口普查統(tǒng)計(jì)資料中，將外來(lái)人口根據(jù)戶口登記地狀況詳細(xì)的分為三種：本縣（市）外鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口、本省其他縣（市）人口和省外人口，考慮到中國(guó)與住房相關(guān)的戶籍制度限定在縣（市）層面，因此本文用后兩類人口的和作為外來(lái)人口。此外，我們還計(jì)算了老年人口撫養(yǎng)比和少年兒童撫養(yǎng)比作為反映人口年齡結(jié)構(gòu)的數(shù)據(jù)，其中老年人口撫養(yǎng)比指65歲及以上人口數(shù)與15-64歲人口數(shù)的比值，少年兒童撫養(yǎng)比為0-14歲人口數(shù)與15-64歲人口數(shù)的比值；以各地區(qū)高中以上學(xué)歷人口占總?cè)丝诘谋戎貋?lái)表征各地區(qū)的人力資本狀況。

本文度量經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的數(shù)據(jù)和房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)均來(lái)自《2011年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》。其中經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以人均GDP來(lái)表征，住房?jī)r(jià)格利用2010年各地區(qū)商品房銷售總額除以商品房銷售面積計(jì)算得到。表1給出了各個(gè)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)結(jié)果。

3 描述性分析

首先，圖2給出了2010年中國(guó)各地區(qū)住房自有率與人均GDP的散點(diǎn)圖，從該分布圖中可以看出，住房自有率與人均GDP之間存在“倒U型”曲線關(guān)系，即在人均GDP水平較低時(shí)，隨著人均GDP的增長(zhǎng)，住房自有率上升，當(dāng)人均GDP超過(guò)一定水平時(shí)（40000元左右），隨著人均GDP的增長(zhǎng)，住房自有率開(kāi)始下降。為了更加深入的分析中國(guó)住房自有率與人均GDP的相關(guān)關(guān)系，我們分東、中、西部地區(qū)來(lái)看，如圖3所示?？梢钥闯?，在西部地區(qū)，整體上住房自有率與人均GDP之間存在“倒U型”曲線關(guān)系，但是如果不考慮人均GDP明顯較高的內(nèi)蒙古，人均GDP水平與住房自有率呈現(xiàn)出明顯的正相關(guān)關(guān)系，即隨著人均GDP的增長(zhǎng)，住房自有率不斷上升；中部地區(qū)則完全表現(xiàn)為正相關(guān)關(guān)系，從人均GDP水平較低的安徽到人均GDP較高的吉林，住房自有率逐漸上升；與中、西部地區(qū)的表現(xiàn)相反，在東部地區(qū)隨著人均GDP的增長(zhǎng)，住房自有率顯著下降。

對(duì)比圖2和圖3可以看出，西部地區(qū)除了內(nèi)蒙古其他省份（自治區(qū)）恰好構(gòu)成了“倒U型”曲線（見(jiàn)圖2）的初期快速上升段，處在這一經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平區(qū)間的地區(qū)隨著人均GDP水平的提高，住房自有率快速上升；中部地區(qū)則是“倒U型”曲線的中期的緩慢上升段，處在這一經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平區(qū)間的地區(qū)隨著人均GDP水平的提高，住房自有率也呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但是上升速度明顯低于西部地區(qū)；東部地區(qū)則占據(jù)了“倒U型”曲線的下降段，處在這一經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平區(qū)間的地區(qū)隨著人均GDP水平的提高住房自有率開(kāi)始下降。并且從本文的數(shù)據(jù)來(lái)看，中部地區(qū)和東部地區(qū)的差異恰恰表現(xiàn)出住房自有率的分水嶺，即在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平從“中部地區(qū)”跨入“東部地區(qū)”后，其住房自有率開(kāi)始下降（見(jiàn)圖3）。

通常來(lái)說(shuō)，人均GDP水平越高，人們的購(gòu)房能力也越高，相應(yīng)的住房自有率應(yīng)該越高，但事實(shí)上人們的租買選擇受到多方面因素的影響，特別是中國(guó)城市正處于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的雙重轉(zhuǎn)型期，大量外來(lái)人口涌入城市，住房?jī)r(jià)格不斷攀升，這些因素都會(huì)導(dǎo)致住房自有率下降。圖4給出了外來(lái)人口比重、住房?jī)r(jià)格與住房自有率的分布圖，可以看出，外來(lái)人口比重與住房自有率之間表現(xiàn)出顯著的線性關(guān)系，隨著外來(lái)人口比重的上升，住房自有率呈現(xiàn)線性下降的趨勢(shì)；住房?jī)r(jià)格與住房自有率之間也表現(xiàn)為負(fù)相關(guān)關(guān)系，但從圖中也可以看出，除了房?jī)r(jià)顯著偏高的北京、上海、浙江等地區(qū)，其他地區(qū)住房?jī)r(jià)格與住房自有率之間的關(guān)系并不明顯，為此我們進(jìn)一步計(jì)算了房?jī)r(jià)與人均GDP的比值，這里我們的假設(shè)是用房?jī)r(jià)與人均GDP的比值來(lái)反映一個(gè)地區(qū)人們的住房購(gòu)買能力，該比值越大表明人們的購(gòu)買能力越差，如圖5所示，住房自有率與（房?jī)r(jià)/人均GDP）表現(xiàn)出顯著的負(fù)相關(guān)，這說(shuō)明相對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，住房購(gòu)買能力與住房自有率的關(guān)系更為直接。

4 計(jì)量模型分析

4.1 基礎(chǔ)OLS模型回歸分析

表2報(bào)告了方程（1）的OLS估計(jì)結(jié)果，方程的被解釋變量是各地區(qū)的住房自有率。首先表2的第（1）列給出了測(cè)算人均GDP與住房自有率相關(guān)關(guān)系的模型回歸結(jié)果，結(jié)果顯示在控制了其他因素和地區(qū)固定效應(yīng)的情況下，人均GDP（GDPPC）及其二次方項(xiàng)（GDPPC2）的系數(shù)都在1%的水平上顯著，其中一次項(xiàng)系數(shù)顯著為正，二次項(xiàng)系數(shù)顯著為負(fù)，表明人均GDP與住房自有率之間是“倒U型”曲線的關(guān)系，與第二部分的統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果相一致。模型的擬合優(yōu)度為0.837，即該模型能夠解釋住房自有率在各地區(qū)間差異的83.7%。利用第（1）列的回歸結(jié)果，我們計(jì)算了住房自有率達(dá)到拐點(diǎn)時(shí)的人均GDP水平，為3.48萬(wàn)元，也就是說(shuō)在人均GDP低于3.48萬(wàn)元時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的上升，住房自有率不斷提高，在3.48萬(wàn)元時(shí)到達(dá)峰值，此后隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的上升，住房自有率開(kāi)始下降。

在表2的第（2）列和第（3）列中我們?nèi)サ袅巳司鵊DP變量，分別加入了外來(lái)人口比重（MIGRATE）和住房?jī)r(jià)格（HPRICE）變量，重點(diǎn)來(lái)看這兩個(gè)因素對(duì)住房自有率的影響。首先第（2）列的回歸結(jié)果顯示，在控制了其他因素的情況下，MIGRATE的系數(shù)在1%的水平上顯著為負(fù)，即外來(lái)人口比重與住房自有率之間存在顯著的負(fù)向關(guān)系。從系數(shù)的估計(jì)結(jié)果來(lái)看，外來(lái)人口比重每增加1%，該地區(qū)的住房自有率下降0.671%，假設(shè)本地居民的住房自有率不變的話，在新進(jìn)的外來(lái)人口中，有約三分之一的人購(gòu)買了住房，其余三分之二的外來(lái)人口則是租房居住。在第（3）列中我們加入了住房?jī)r(jià)格變量（取對(duì)數(shù)值代入），回歸結(jié)果顯示，log（HPRICE）的系數(shù)也在1%的水平下顯著為負(fù)，也就是說(shuō)房?jī)r(jià)越高越會(huì)極大的抑制住房的自有，從系數(shù)的估計(jì)結(jié)果來(lái)看，各地區(qū)間相比較，住房?jī)r(jià)格高1%，相應(yīng)的住房自有率會(huì)低0.2%。從模型的擬合優(yōu)度來(lái)看，模型（2）和模型（3）的解釋能力分別為87.7%和86.2%，都要高于模型（1），也就是說(shuō)外來(lái)人口比重和住房?jī)r(jià)格對(duì)住房自有率地區(qū)間差異的解釋能力要更高。這與已有的研究結(jié)論是一致的，也在一定程度上解釋了為什么經(jīng)濟(jì)水平的提高不一定能夠提高人們的購(gòu)房比例。