區(qū)分所有建筑物空間關系與登記簿重構的思考

摘要：采用文獻資料分析法、歸納總結法探討城鎮(zhèn)地區(qū)區(qū)分所有建筑物空間關系，思考統(tǒng)一登記理念下建筑物區(qū)分所有權登記，建筑物區(qū)分所有權是區(qū)分所有建筑物專有部分所有權、建筑物共用部分持分權、基地權利及因共同關系所產生的成員權等四要素構成的一種“復合物權”；建筑物區(qū)分所有權人以區(qū)分所有的意思到不動產登記機構申請登記后才具有法律效力?？紤]區(qū)分所有建筑物空間關系重構不動產登記簿，對推動不動產統(tǒng)一登記具有實踐價值。

關鍵詞：不動產，區(qū)分所有權，登記簿

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2014）04-0052-59 收稿日期：2014-01-10

1 前言

19世紀歐洲工業(yè)革命促進城鎮(zhèn)化發(fā)展，大批外鄉(xiāng)農民進城導致城鎮(zhèn)住房短缺，各國政府一方面加快高層住宅建設，另一方面在法律上確立建筑物區(qū)分所有制度?！斗▏穹ǖ洹纷钤缟婕敖ㄖ飬^(qū)分所有問題，其他國家的民法隨后紛紛效仿。

建筑物區(qū)分所有制度在20世紀得到全面發(fā)展。比利時于1924年最先制定建筑物區(qū)分所有權的法律，隨后澳大利亞在1925年制定單元類型住宅所有權條例，意大利也在1935年制定了建筑物區(qū)分所有方面的特別法律。法國在1938年制定的《區(qū)分所有各階層不動產共有之法律》，是這個時期該領域具有代表性的立法（小沼進一，1992）。到了20世紀中期，建筑物除了向空中發(fā)展外，也向地下延伸，為適應新的形勢，奧地利于1948年7月在歐陸又率先制定了住宅所有權法。德國于1951年3月制定了《住宅所有權法及繼續(xù)居住權法》。瑞典于1962年12月著手起草區(qū)分所有權法，并最后將其納入到民法典第四編第十九章第三節(jié)中。法國也在20世紀60年代中期對1938年的共有法律進行了完善，制定出全新的《住宅分層所有權法》。德國法、瑞典法與法國法是現(xiàn)代關于建筑物區(qū)分所有權的重要法律（陳華彬，2007）。

2 區(qū)分所有建筑物之空間關系

2.1概述

建筑物所有形態(tài)有三類：單獨所有、共同所有和區(qū)分所有。區(qū)分所有是指數(shù)人區(qū)分一棟建筑物而各享其不重疊的建筑空間的所有權。區(qū)分所有又分為三種：橫向區(qū)分、縱向區(qū)分和交叉區(qū)分。

區(qū)分所有建筑物之“專有部分”是指在建筑構造上能明確區(qū)分，具有獨立性和排他使用的建筑空間。專有部分是構成區(qū)分所有建筑物的結構基礎和法理基礎，區(qū)分所有權的行使，僅能及于專有部分，而不能及于建筑物全部，此點與獨有同而與共有異。區(qū)分所有建筑物還有各式各樣的共有（共用）部分，它們在使用上無從分割，為全體住戶服務，法理上應推定為各區(qū)分所有權人共有，此點與獨有異而與共有同。現(xiàn)實生活中，共有部分可以設定“專用使用權”，由特定人獨占排他性使用，例如在外壁上懸掛廣告牌、安置霓虹燈等。同理，專有部分可以設定“共用使用權”（也稱約定共用，即專有共用），由各區(qū)分所有人共同使用，例如大廈的會議室等。建筑物區(qū)分所有權結構關系見圖1。

所有權標的物必須是獨立的特定物，一建筑物之一部分要為所有權客體而成立區(qū)分所有，從法理上必須具備實質的獨立性：建筑構造上獨立，空間利用上獨立；同時還須具備形式的獨立性，即區(qū)分所有權人以區(qū)分所有意思申請辦理了區(qū)分所有權登記。

2.2專有部分

2.2.1專有部分四學說

從建筑結構考察，專有部分是一個立面體，具有一定的平面面積和一定高度空間。確認立面體范圍界限主要有四種學說。

共有部分共同說。專有部分僅限于共同墻壁、地板與天花板等圍成的空間部分。區(qū)分所有人欲粉刷墻壁或在墻壁掛字畫，在地板鋪地磚，均應經其他區(qū)分所有人同意后才能實施。由此可見，如此一來區(qū)分所有權人的生活將步履維艱，與人們期望的舒適方便的生活背道而馳。

壁心說。專有部分的范圍達到墻壁、地板、天花板等境界部分厚度的中心線。區(qū)分所有人在未超越壁心范圍內，可以自由使用，例如適度的裝修工程?，F(xiàn)代建筑的很多管線都埋設于建筑結構中，它們維持著整棟建筑物正常使用，若任憑區(qū)分所有人自由使用，對整棟建筑物的維護或管理勢必造成困惑，壁心說也有不妥之處。

表層粉刷說。專有部分包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分表層所粉刷之部分。亦即境界壁與其他境界之本體屬于共用部分，但在境界壁上最后粉刷之表層部分屬于專有部分。仔細思考此觀點，一方面似乎可以修正共有部分共同說的缺失，使區(qū)分所有人可以在自己專有部分上自由粉刷與裝潢，另一方面似乎也可糾正壁心說的缺失，有利于整棟建筑物的管理與維修。

區(qū)別對待說。專有部分范圍應該分內部關系與外部關系，在區(qū)分所有人相互間，尤其是有關建筑物的維持與管理時，專有部分僅包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分表層所粉刷之部分；但在外部關系上，尤其是對第三人關系上，專有部分則包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度之中心線（丸山英氣，1981）。

現(xiàn)實生活中，基于歷史淵源和量度方便，我國在不動產交易中普遍接受壁心說。

2.2.2 專有部分類型

按照建筑型態(tài)劃分，專有部分可分為“復合專有”和“單一專有”。復合專有是指由數(shù)個適合區(qū)分為專有部分的建筑物部分所結合而成的專有部分；單一專有部分則指僅由一個適合于專有部分的建筑物部分所構成的專有部分。如圖3等所示，一棟建筑某樓層有A、B、C、D、E、F、G、H、I、J、K等11個適合于專有部分的建筑物結構部分，如果它們各自成為專有部分，就是11個“單一”的專有部分?；凇皡^(qū)分任意”原則，一棟建筑物只要有2個以上專有部分即可成立區(qū)分所有，至于區(qū)分為若干專有部分，則由當事人意思表示，并通過登記公示?？紤]建筑物構造的獨立性，復合專有不得違背建筑物的連續(xù)性（即相鄰關系），在圖3中，A不得與除B外的其他結合成復合的專有部分，F(xiàn)不得和除E、G外的其他結合成復合的專有部分。C、D、E和F可以結合成復合的專有部分。如果住宅大廈已經編定了門牌號，即使相鄰也不宜組成復合專有。endprint

按照產權形態(tài)劃分，所有權形態(tài)的專有部分可以分為“單獨專有”與“共有專有”；用益權形態(tài)的專用部分可以分為“專有專用”與“共有專用”。單獨專有是指一個建筑型態(tài)的專有部分由一區(qū)分所有人享有所有權。共有專有則指一個建筑型態(tài)專有部分由二人以上共同享有所有權。共有專有部分的處分、變更及設定負擔，各國民法一般采行多數(shù)決處理，差異只是采行一般多數(shù)決或特別多數(shù)決（溫豐文，1992）。

“專有專用”（法定專用）是指在構造上和使用上具有獨立性的封閉建筑空間，專屬區(qū)分所有權人自己使用的部分，建筑物區(qū)分所有權人專有權的最好詮釋，也就是建筑物獨立產權部分?！皩Ｓ泄灿谩保s定共用）是指本來應該屬于專有所有權部分，依規(guī)約或全體區(qū)分所有人合意變更、轉換成各區(qū)分所有人共同使用部分，例如大廈的管理用房、會議室等。

2.3 共有部分

2.3.1 共有部分法律性質

傳統(tǒng)民法的共有分為“分別共有”（按份共有）和“共同共有”。分別共有是指兩個以上的主體按照各自應有份額對一物享有的所有權，并分擔義務；在不妨害其他共有人使用的限度內，各個共有人有權按照其應有份額對共有物全部使用、收益。共同共有是指兩個以上的主體不分份額地對一物享有的所有權；各共有人的權利遍及于共有物全部。

區(qū)分所有建筑物共有部分的法律性質，要根據(jù)建筑物的“型態(tài)”來確定。對于縱割式區(qū)分所有建筑物，其共用部分通常除共同墻壁外無他物，解釋為“分別共有”比較適宜。對于公寓大廈等橫切式或混合式區(qū)分所有建筑物，其共有部分除共同墻壁外，還有大門、樓梯、電梯、外墻等，共有關系比較復雜，各區(qū)分所有人對于共有部分，當然不能隨意請求分割，各區(qū)分所有人使用、收益或處分共用部分，基于公共安全與共同利益，必須受到有關規(guī)約的約束，這類區(qū)分所有建筑物共有部分的所有關系解釋為“共同共有”比較適當（溫豐文，1992）。

2.3.2 共有部分類型

區(qū)分所有建筑物共有部分包括不屬于專有部分的建筑物部分、建筑物附屬物和建筑物附屬設備，可分為所有權形態(tài)的“全體共有”與“部分共有”，用益權形態(tài)的“共有共用”（即法定共用）與“共有專用”（即約定專用）。

區(qū)分所有建筑物共有部分，有供全體區(qū)分所有人共屬使用的，也有僅供部分區(qū)分所有人使用的。前者推定為全體區(qū)分所有人共有，即“全體共有”，后者推定為相關區(qū)分所有人共有，即“部分共有”?！段餀喾ā返?3條明確規(guī)定了建筑區(qū)劃內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。全部共有部分的修繕費及其他負擔，由全體區(qū)分所有人按其專有部分之價值比例或專有部分之面積比例來分擔。一部分共有部分之修繕費及其他負擔，則僅由相關區(qū)分所有人分擔（孫憲忠，2008）。

“共有共用”（法定共用）是指在構造上只能供各區(qū)分所有人共有并共同使用，各區(qū)分所有人不得以規(guī)約或合意變更、轉換為專有所有權的共用部分，建筑物基礎結構的梁柱、結構墻、屋頂?shù)?，供區(qū)分所有人共同使用的大廈樓梯、走廊、電梯等都應屬于法定共用?！肮灿袑Ｓ谩保s定專用）是指本來屬于全體區(qū)分所有權人共有的部分，依規(guī)約或全體區(qū)分所有人合意變更、轉換成特定區(qū)分所有人或特定其他人使用部分，例如地下室、停車庫、外墻等。

2.4 建筑基地

建筑物與基地是一體的不動產，還是各自獨立的不動產，存在“一元主義立法例”和“二元主義立法例”。一元主義立法例認為：建筑物本身不是獨立的物，而是土地的重要組成部分。此立法例源自于羅馬法“建筑物所有權屬于建筑物所附著之土地所有人”（陳華彬，2007），以德國和瑞士為代表。這一立法例，將土地與建筑物視為一體，顯得比較僵化，不能滿足現(xiàn)實社會的需要，特別是不利于保護建筑物區(qū)分產權人的合法利益，因此，凡采納一元主義立法例的國家都規(guī)定了許多例外。二元主義立法例為法國、日本、中國大陸及臺灣地區(qū)所采用，認為土地及其地上建筑物都是獨立存在的不動產，嚴格區(qū)分建筑物的所有關系與基地的所有關系。但在權利處分上，將區(qū)分所有建筑物專有部分所有權、共用部分之共有持分權與基地利用權結合成不可分的一體。

在區(qū)分所有建筑物與基地的關系上，由于橫向分割與縱橫分割的區(qū)分所有建筑物比較復雜，其與基地的關系存在很大爭議，主要有“空間權關系說”、“共有權關系說”及“混合關系說”?？臻g權關系說認為：各區(qū)分產權人只需要對其建筑物專有部分的空間享有空間利用權，不需要基地的所有權和他物權。因為橫向分割的區(qū)分所有建筑物只是第一層與基地直接接觸，二層以上的部分不與基地直接接觸，而是以其下一層的建筑物為支撐體。共有權關系說認為：橫向分割的區(qū)分所有建筑物二層及其以上部分與一般空中工作物不同，雖不與基地直接接觸，卻以一層建筑物為媒介而受基地支撐，所以應當認為區(qū)分產權人對建筑物基地享有共有權?；旌详P系說基于以上兩種學說的不足認為應將兩者予以結合，如理論上采用空間關系說，實務上則采用共有權關系說。

區(qū)分所有建筑物與基地之關系，目前在世界各國或地區(qū)的不動產交易實務上，主要以基地的共有關系（共有所有權）或準共有（共有地上權或租賃權）關系來處理（溫豐文，1992）。中國大陸用土地使用權制度加以規(guī)范。空間所有權與空間用益權在現(xiàn)實生活中有設立的必要，在法理上也符合民法的基本原則。建立土地空間權法律關系，將使傳統(tǒng)的、由以地表上下垂直之所有與利用為中心的法理，轉換為以地表之上面或下面橫切一空間而為水平所有與利用為中心的法理，傳統(tǒng)的土地平面法體系也將轉變成土地空間法體系。傳統(tǒng)的擔保物權法、相鄰關系法以及其他土地法規(guī)等，均要進行相應調整和全面整合。

應該說明的是，對基地的權利并不僅僅指與建筑物密切相關的基地本身，而且也包括為建筑物提供服務的全部土地，包括綠化用地，提供給水排水等設施用地，高低壓供電設備，地面停車場等用地。

2.5建筑物管理

區(qū)分所有建筑物，是現(xiàn)代世界各國城鎮(zhèn)居住建筑形態(tài)的主要類型。從居住環(huán)境或社區(qū)生活看，區(qū)分所有建筑物還包括建筑物的管理與維護、住戶間的和諧互動關系。社區(qū)管理（居住小區(qū)管理），直接影響到百姓居住質量和生活品質。生活在同一社區(qū)或同一棟建筑物的各區(qū)分所有人，為保障不動產的財產價值，維持共同和諧生活秩序，應該建立一套完善的社區(qū)（小區(qū)）或大廈管理制度，規(guī)范各區(qū)分所有權人或住戶間的互動關系，分清彼此間的權益與義務（髙富平，2002）。endprint

居住小區(qū)管理體系有兩個：一是行政管理機構（街道工委和居委會）；二是自治管理機構（業(yè)主委員會）。前者屬于公法之行政法范疇，后者屬于民法之私法范疇。居住小區(qū)自治管理方式主要有自主管理和委托管理，自主管理是指區(qū)分所有人組設區(qū)分所有權人團體自行管理，委托管理是區(qū)分所有權人團體委托管理公司（物業(yè)服務公司）管理。各國法律對于區(qū)分所有權人團體性質的規(guī)定不盡相同，主要有法人團體模式、非法人團體模式和折衷模式。區(qū)分所有權人團體要實施有效管理，一般要組建一個議事機構，即區(qū)分所有權人大會（業(yè)主大會），一個執(zhí)行機構，即管理委員會（業(yè)主委員會）。

居住小區(qū)管理內容可分為物的管理和人的管理。管理規(guī)約（也稱住戶規(guī)約）由區(qū)分所有權人團體組織制定，是規(guī)范小區(qū)建筑物的管理與使用的自治規(guī)則。只要不違反國家法律和不違背公序良俗，基于私法自治原則所制定的管理規(guī)約可自由擬定。小區(qū)內所有住戶有義務遵守管理規(guī)約。

3 不動產登記簿重構之思考

3.1 土地登記與建筑物登記的關系

2007年《物權法》頒布施行，首次從民法角度對建筑物區(qū)分所有權進行了系統(tǒng)規(guī)定，在建筑物區(qū)分所有權制度建設進程中具有里程碑式的意義。2008年《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》相繼出臺，不動產登記的規(guī)范化走上新臺階。

土地和建筑物均為不動產，但屬性不一，標示各異。建筑物所有權人對基地的權利，有基于土地所有權的、有基于土地使用權的、有基于地上權的、還有基于其他類型他物權的。由于土地和建筑物的不同特性，實施不動產登記的國家或地區(qū)，土地登記簿和建筑物登記簿都是分別設立的。

土地登記和建筑物登記的關系，我國相關法律法規(guī)也有相應規(guī)定?！锻恋氐怯涋k法》第40條規(guī)定：因依法買賣、交換、贈與地上建筑物、構筑物及其附屬設施涉及建設用地使用權轉移的，當事人應當持原土地權利證書、變更后的房屋所有權證書及土地使用權發(fā)生轉移的相關證明材料，申請建設用地使用權變更登記?！斗课莸怯涋k法》第8條規(guī)定：辦理房屋登記，應當遵循房屋所有權和房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。即使是分開登記的情形，大家都遵循房屋登記和土地使用權登記的權利主體的一致性。

由此可見，有房必有地，有地未必有建筑物。土地是載體、是基礎。在我國土地使用權登記處于基礎地位、初始登記是前提，建筑物依附于合法的土地權利而存在。《物權法》第10條明確了不動產將實行統(tǒng)一登記。2013年11月20日國務院常務會議決定中央層面由國土資源部負責指導監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統(tǒng)一登記職責，各縣（市）把登記職責統(tǒng)一于不動產登記局。

3.2 不動產登記簿重構需要思考的問題

建立不動產統(tǒng)一登記制度一是登記機關的統(tǒng)一，二是登記簿的合一。我國房屋登記和土地登記已實施多年，登記簿之結構和內容已算完備，為登記簿的合一奠定了基礎。在重構不動產登記簿時，必須加入?yún)^(qū)分所有建筑物的內容，使其能滿足現(xiàn)實的需要。一般而言，不動產登記簿分為標示部、所有權與使用權部、他物權部、限制登記部等四個部分。

3.2.1 住宅小區(qū)為中心

《物權法》第70條規(guī)定：業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。對于共有部分，《物權法》進行了概略列舉：建筑區(qū)劃內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃是指按照統(tǒng)一的城市規(guī)劃要求，遵循統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設的原則規(guī)劃建設的，能滿足人們生產、生活需要的建筑物聚集區(qū)進行的區(qū)域劃分。建筑區(qū)劃一般與《物業(yè)管理條例》中的物業(yè)管理與服務區(qū)域相一致，對于居住而言，物業(yè)管理與服務區(qū)域通常稱為住宅小區(qū)。住宅小區(qū)的范圍也與土地登記的基本單元——宗地相契合。在不動產登記簿的設計中，以住宅小區(qū)為中心，符合民法的基本法理，即專有空間的法律專屬、共有空間的和睦共處和社區(qū)管理的集體意志。

3.2.2 強化專有，明晰共有

《物權法》第6章專門規(guī)范了建筑物區(qū)分所有權，涉及專有部分的所有權、共有部分的共有持分權和小區(qū)共同管理的成員權。中國大陸法律法規(guī)已經認識到共有部分登記的必要性，我們在重構房地產登記簿時，除了強化專有部分登記效力外，還要明晰共有部分的登記內容，區(qū)分所有建筑物的共有部分應隨相應的專有部分一并申請登記。共有部分共有權依專有權而存在，對共有部分的登記是對專有部分登記的附加登記，在登記簿上建立相應標示，并附平面圖，但不單獨核發(fā)所有權證書。這里特別提出注意，共有分為“當層共有”、“大廈（樓棟）共有”和“小區(qū)共有”。

3.2.3 電子登記，信息共享

隨著信息化技術的發(fā)展，不動產電子登記是必然趨勢?！锻恋氐怯涋k法》和《房屋登記辦法》都規(guī)定了電子登記與定期異地備份問題。在實施電子登記時，登記數(shù)據(jù)的元數(shù)據(jù)設計十分重要，它是實現(xiàn)唯一、確定的紙介質轉化形式的前提（譚峻，2012）。實施不動產統(tǒng)一登記后，將首先面臨不動產的分類體系、登記技術規(guī)程與數(shù)據(jù)庫標準的統(tǒng)一問題，其次是整合不動產登記信息管理基礎平臺問題。不動產登記信息平臺的規(guī)范統(tǒng)一，將為部門間信息共享、民眾公開查詢提供便利。

參考文獻：

1.陳華彬.建筑物區(qū)分所有權研究.法律出版社.2007

2.髙富平.物業(yè)權屬與物業(yè)管理.中國法制出版社.2002

3.孫憲忠.中國物權法：原理釋義和立法解讀.經濟管理出版社.2008

4.譚峻.建筑物區(qū)分所有權與不動產登記制度研究.知識產權出版社.2012

5.溫豐文.建筑物區(qū)分所有權之研究.臺北：三民書局.1992

6.丸山英氣.區(qū)分所有建筑物之法律問題.日本東京：三省堂.1981

7.小沼進一.建筑物區(qū)分所有之法理.日本大阪：法律文化社.1992

基金項目：

北京市教育委員會土地資源管理重點學科建設項目成果。

作者簡介：

譚峻，管理學博士，副教授，中國人民大學房地產信息中心主任，主要研究方向為不動產產權與制度研究。endprint

居住小區(qū)管理體系有兩個：一是行政管理機構（街道工委和居委會）；二是自治管理機構（業(yè)主委員會）。前者屬于公法之行政法范疇，后者屬于民法之私法范疇。居住小區(qū)自治管理方式主要有自主管理和委托管理，自主管理是指區(qū)分所有人組設區(qū)分所有權人團體自行管理，委托管理是區(qū)分所有權人團體委托管理公司（物業(yè)服務公司）管理。各國法律對于區(qū)分所有權人團體性質的規(guī)定不盡相同，主要有法人團體模式、非法人團體模式和折衷模式。區(qū)分所有權人團體要實施有效管理，一般要組建一個議事機構，即區(qū)分所有權人大會（業(yè)主大會），一個執(zhí)行機構，即管理委員會（業(yè)主委員會）。

居住小區(qū)管理內容可分為物的管理和人的管理。管理規(guī)約（也稱住戶規(guī)約）由區(qū)分所有權人團體組織制定，是規(guī)范小區(qū)建筑物的管理與使用的自治規(guī)則。只要不違反國家法律和不違背公序良俗，基于私法自治原則所制定的管理規(guī)約可自由擬定。小區(qū)內所有住戶有義務遵守管理規(guī)約。

3 不動產登記簿重構之思考

3.1 土地登記與建筑物登記的關系

2007年《物權法》頒布施行，首次從民法角度對建筑物區(qū)分所有權進行了系統(tǒng)規(guī)定，在建筑物區(qū)分所有權制度建設進程中具有里程碑式的意義。2008年《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》相繼出臺，不動產登記的規(guī)范化走上新臺階。

土地和建筑物均為不動產，但屬性不一，標示各異。建筑物所有權人對基地的權利，有基于土地所有權的、有基于土地使用權的、有基于地上權的、還有基于其他類型他物權的。由于土地和建筑物的不同特性，實施不動產登記的國家或地區(qū)，土地登記簿和建筑物登記簿都是分別設立的。

土地登記和建筑物登記的關系，我國相關法律法規(guī)也有相應規(guī)定。《土地登記辦法》第40條規(guī)定：因依法買賣、交換、贈與地上建筑物、構筑物及其附屬設施涉及建設用地使用權轉移的，當事人應當持原土地權利證書、變更后的房屋所有權證書及土地使用權發(fā)生轉移的相關證明材料，申請建設用地使用權變更登記?！斗课莸怯涋k法》第8條規(guī)定：辦理房屋登記，應當遵循房屋所有權和房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。即使是分開登記的情形，大家都遵循房屋登記和土地使用權登記的權利主體的一致性。

由此可見，有房必有地，有地未必有建筑物。土地是載體、是基礎。在我國土地使用權登記處于基礎地位、初始登記是前提，建筑物依附于合法的土地權利而存在?！段餀喾ā返?0條明確了不動產將實行統(tǒng)一登記。2013年11月20日國務院常務會議決定中央層面由國土資源部負責指導監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統(tǒng)一登記職責，各縣（市）把登記職責統(tǒng)一于不動產登記局。

3.2 不動產登記簿重構需要思考的問題

建立不動產統(tǒng)一登記制度一是登記機關的統(tǒng)一，二是登記簿的合一。我國房屋登記和土地登記已實施多年，登記簿之結構和內容已算完備，為登記簿的合一奠定了基礎。在重構不動產登記簿時，必須加入?yún)^(qū)分所有建筑物的內容，使其能滿足現(xiàn)實的需要。一般而言，不動產登記簿分為標示部、所有權與使用權部、他物權部、限制登記部等四個部分。

3.2.1 住宅小區(qū)為中心

《物權法》第70條規(guī)定：業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。對于共有部分，《物權法》進行了概略列舉：建筑區(qū)劃內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃是指按照統(tǒng)一的城市規(guī)劃要求，遵循統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設的原則規(guī)劃建設的，能滿足人們生產、生活需要的建筑物聚集區(qū)進行的區(qū)域劃分。建筑區(qū)劃一般與《物業(yè)管理條例》中的物業(yè)管理與服務區(qū)域相一致，對于居住而言，物業(yè)管理與服務區(qū)域通常稱為住宅小區(qū)。住宅小區(qū)的范圍也與土地登記的基本單元——宗地相契合。在不動產登記簿的設計中，以住宅小區(qū)為中心，符合民法的基本法理，即專有空間的法律專屬、共有空間的和睦共處和社區(qū)管理的集體意志。

3.2.2 強化專有，明晰共有

《物權法》第6章專門規(guī)范了建筑物區(qū)分所有權，涉及專有部分的所有權、共有部分的共有持分權和小區(qū)共同管理的成員權。中國大陸法律法規(guī)已經認識到共有部分登記的必要性，我們在重構房地產登記簿時，除了強化專有部分登記效力外，還要明晰共有部分的登記內容，區(qū)分所有建筑物的共有部分應隨相應的專有部分一并申請登記。共有部分共有權依專有權而存在，對共有部分的登記是對專有部分登記的附加登記，在登記簿上建立相應標示，并附平面圖，但不單獨核發(fā)所有權證書。這里特別提出注意，共有分為“當層共有”、“大廈（樓棟）共有”和“小區(qū)共有”。

3.2.3 電子登記，信息共享

隨著信息化技術的發(fā)展，不動產電子登記是必然趨勢?！锻恋氐怯涋k法》和《房屋登記辦法》都規(guī)定了電子登記與定期異地備份問題。在實施電子登記時，登記數(shù)據(jù)的元數(shù)據(jù)設計十分重要，它是實現(xiàn)唯一、確定的紙介質轉化形式的前提（譚峻，2012）。實施不動產統(tǒng)一登記后，將首先面臨不動產的分類體系、登記技術規(guī)程與數(shù)據(jù)庫標準的統(tǒng)一問題，其次是整合不動產登記信息管理基礎平臺問題。不動產登記信息平臺的規(guī)范統(tǒng)一，將為部門間信息共享、民眾公開查詢提供便利。

參考文獻：

1.陳華彬.建筑物區(qū)分所有權研究.法律出版社.2007

2.髙富平.物業(yè)權屬與物業(yè)管理.中國法制出版社.2002

3.孫憲忠.中國物權法：原理釋義和立法解讀.經濟管理出版社.2008

4.譚峻.建筑物區(qū)分所有權與不動產登記制度研究.知識產權出版社.2012

5.溫豐文.建筑物區(qū)分所有權之研究.臺北：三民書局.1992

6.丸山英氣.區(qū)分所有建筑物之法律問題.日本東京：三省堂.1981

7.小沼進一.建筑物區(qū)分所有之法理.日本大阪：法律文化社.1992

基金項目：

北京市教育委員會土地資源管理重點學科建設項目成果。

作者簡介：

譚峻，管理學博士，副教授，中國人民大學房地產信息中心主任，主要研究方向為不動產產權與制度研究。endprint

居住小區(qū)管理體系有兩個：一是行政管理機構（街道工委和居委會）；二是自治管理機構（業(yè)主委員會）。前者屬于公法之行政法范疇，后者屬于民法之私法范疇。居住小區(qū)自治管理方式主要有自主管理和委托管理，自主管理是指區(qū)分所有人組設區(qū)分所有權人團體自行管理，委托管理是區(qū)分所有權人團體委托管理公司（物業(yè)服務公司）管理。各國法律對于區(qū)分所有權人團體性質的規(guī)定不盡相同，主要有法人團體模式、非法人團體模式和折衷模式。區(qū)分所有權人團體要實施有效管理，一般要組建一個議事機構，即區(qū)分所有權人大會（業(yè)主大會），一個執(zhí)行機構，即管理委員會（業(yè)主委員會）。

居住小區(qū)管理內容可分為物的管理和人的管理。管理規(guī)約（也稱住戶規(guī)約）由區(qū)分所有權人團體組織制定，是規(guī)范小區(qū)建筑物的管理與使用的自治規(guī)則。只要不違反國家法律和不違背公序良俗，基于私法自治原則所制定的管理規(guī)約可自由擬定。小區(qū)內所有住戶有義務遵守管理規(guī)約。

3 不動產登記簿重構之思考

3.1 土地登記與建筑物登記的關系

2007年《物權法》頒布施行，首次從民法角度對建筑物區(qū)分所有權進行了系統(tǒng)規(guī)定，在建筑物區(qū)分所有權制度建設進程中具有里程碑式的意義。2008年《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》相繼出臺，不動產登記的規(guī)范化走上新臺階。

土地和建筑物均為不動產，但屬性不一，標示各異。建筑物所有權人對基地的權利，有基于土地所有權的、有基于土地使用權的、有基于地上權的、還有基于其他類型他物權的。由于土地和建筑物的不同特性，實施不動產登記的國家或地區(qū)，土地登記簿和建筑物登記簿都是分別設立的。

土地登記和建筑物登記的關系，我國相關法律法規(guī)也有相應規(guī)定?！锻恋氐怯涋k法》第40條規(guī)定：因依法買賣、交換、贈與地上建筑物、構筑物及其附屬設施涉及建設用地使用權轉移的，當事人應當持原土地權利證書、變更后的房屋所有權證書及土地使用權發(fā)生轉移的相關證明材料，申請建設用地使用權變更登記?！斗课莸怯涋k法》第8條規(guī)定：辦理房屋登記，應當遵循房屋所有權和房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。即使是分開登記的情形，大家都遵循房屋登記和土地使用權登記的權利主體的一致性。

由此可見，有房必有地，有地未必有建筑物。土地是載體、是基礎。在我國土地使用權登記處于基礎地位、初始登記是前提，建筑物依附于合法的土地權利而存在?！段餀喾ā返?0條明確了不動產將實行統(tǒng)一登記。2013年11月20日國務院常務會議決定中央層面由國土資源部負責指導監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統(tǒng)一登記職責，各縣（市）把登記職責統(tǒng)一于不動產登記局。

3.2 不動產登記簿重構需要思考的問題

建立不動產統(tǒng)一登記制度一是登記機關的統(tǒng)一，二是登記簿的合一。我國房屋登記和土地登記已實施多年，登記簿之結構和內容已算完備，為登記簿的合一奠定了基礎。在重構不動產登記簿時，必須加入?yún)^(qū)分所有建筑物的內容，使其能滿足現(xiàn)實的需要。一般而言，不動產登記簿分為標示部、所有權與使用權部、他物權部、限制登記部等四個部分。

3.2.1 住宅小區(qū)為中心

《物權法》第70條規(guī)定：業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。對于共有部分，《物權法》進行了概略列舉：建筑區(qū)劃內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃是指按照統(tǒng)一的城市規(guī)劃要求，遵循統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設的原則規(guī)劃建設的，能滿足人們生產、生活需要的建筑物聚集區(qū)進行的區(qū)域劃分。建筑區(qū)劃一般與《物業(yè)管理條例》中的物業(yè)管理與服務區(qū)域相一致，對于居住而言，物業(yè)管理與服務區(qū)域通常稱為住宅小區(qū)。住宅小區(qū)的范圍也與土地登記的基本單元——宗地相契合。在不動產登記簿的設計中，以住宅小區(qū)為中心，符合民法的基本法理，即專有空間的法律專屬、共有空間的和睦共處和社區(qū)管理的集體意志。

3.2.2 強化專有，明晰共有

《物權法》第6章專門規(guī)范了建筑物區(qū)分所有權，涉及專有部分的所有權、共有部分的共有持分權和小區(qū)共同管理的成員權。中國大陸法律法規(guī)已經認識到共有部分登記的必要性，我們在重構房地產登記簿時，除了強化專有部分登記效力外，還要明晰共有部分的登記內容，區(qū)分所有建筑物的共有部分應隨相應的專有部分一并申請登記。共有部分共有權依專有權而存在，對共有部分的登記是對專有部分登記的附加登記，在登記簿上建立相應標示，并附平面圖，但不單獨核發(fā)所有權證書。這里特別提出注意，共有分為“當層共有”、“大廈（樓棟）共有”和“小區(qū)共有”。

3.2.3 電子登記，信息共享

隨著信息化技術的發(fā)展，不動產電子登記是必然趨勢?！锻恋氐怯涋k法》和《房屋登記辦法》都規(guī)定了電子登記與定期異地備份問題。在實施電子登記時，登記數(shù)據(jù)的元數(shù)據(jù)設計十分重要，它是實現(xiàn)唯一、確定的紙介質轉化形式的前提（譚峻，2012）。實施不動產統(tǒng)一登記后，將首先面臨不動產的分類體系、登記技術規(guī)程與數(shù)據(jù)庫標準的統(tǒng)一問題，其次是整合不動產登記信息管理基礎平臺問題。不動產登記信息平臺的規(guī)范統(tǒng)一，將為部門間信息共享、民眾公開查詢提供便利。

參考文獻：

1.陳華彬.建筑物區(qū)分所有權研究.法律出版社.2007

2.髙富平.物業(yè)權屬與物業(yè)管理.中國法制出版社.2002

3.孫憲忠.中國物權法：原理釋義和立法解讀.經濟管理出版社.2008

4.譚峻.建筑物區(qū)分所有權與不動產登記制度研究.知識產權出版社.2012

5.溫豐文.建筑物區(qū)分所有權之研究.臺北：三民書局.1992

6.丸山英氣.區(qū)分所有建筑物之法律問題.日本東京：三省堂.1981

7.小沼進一.建筑物區(qū)分所有之法理.日本大阪：法律文化社.1992

基金項目：

北京市教育委員會土地資源管理重點學科建設項目成果。

作者簡介：

譚峻，管理學博士，副教授，中國人民大學房地產信息中心主任，主要研究方向為不動產產權與制度研究。endprint