房屋面積測算標準及得房率確定方法研究

馬萬智+馬越+李娜

摘要：針對我國目前房屋面積的測算標準及得房率問題，利用對比分析、數值分析等方法進行研究，得出房屋面積測算標準的適用范圍及條件；給出房屋得房率的科學定義，并用其分析和量化房屋所有權權益。多年實踐證明，該結論對房地產估價和房地產測量實際工作中選擇正確的房屋面積測算標準，計算正確的房屋得房率具有積極的指導意義。

關鍵詞：得房率，套內使用面積，建筑面積，測算標準

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2014）04-0060-64 收稿日期：2013-12-06

1 房屋面積測算標準

1.1 房屋面積測算的國家標準與適用條件

目前，在我國住宅開發(fā)建設各階段中，規(guī)范和要求房屋實物量水平方向面積大小的國家標準主要有三個，即國標50096-1999《住宅設計規(guī)范》、國標GB/T50353-2005《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》和國標GB/T17986.1-17986.2-2000《房產測量規(guī)范》，如何正確選擇和運用每個標準是最終得出客觀、公正、科學合理的估價和測量結果的關鍵因素。

《住宅設計規(guī)范》主要用于住宅規(guī)劃設計階段，目的是為保障城市居民基本的住房條件，提高城市住宅功能質量，使住宅設計符合適用、安全、衛(wèi)生、經濟等要求，注重使用功能，服務對象主要是政府規(guī)劃管理部門及開發(fā)商。

《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》主要滿足工程招投標、預決算的需要，規(guī)范工業(yè)與民用建筑工程的面積計算，統(tǒng)一計算方法，注重的是住宅及工業(yè)等項目實物量消耗的大小，服務的主要對象是開發(fā)商和建筑施工企業(yè)。

《房產測量規(guī)范》主要是采集和表述房屋實物及用地的有關信息，為產權產籍管理、房地產開發(fā)利用、房地產交易、征收稅費，以及為城鎮(zhèn)工業(yè)與民用規(guī)劃建設提供依據，注重的是權益，服務于政府房地產管理部門、開發(fā)商及各業(yè)主。

1.2 各測繪標準的主要區(qū)別

首先，強制性不同。三個規(guī)范中《住宅設計規(guī)范》是強制性標準，另外兩個規(guī)范是推薦性標準。

其次，應用范圍及側重點不同。《住宅設計規(guī)范》用于住宅規(guī)劃設計階段，注重住宅的使用功能；《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》用于工程招投標、預決算工程量的計算，注重的是住宅及工業(yè)等項目實物量消耗的大小；而《房產測量規(guī)范》用于房屋交易、產權產籍管理及稅費征收等，注重的是權益。

最后，建筑面積涵義不同?！斗慨a測量規(guī)范》中的建筑面積是指外墻勒腳以上，結構牢固、有頂蓋、層高在2.2米以上各層的外圍水平投影面積，同時包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等輔助設施的面積。房屋建筑面積的計算原則上應具備以下條件：①應具有上蓋；②應有圍護物；③結構牢固，屬永久性的建筑物；④層高≥2.2米；⑤可作為人民生產或生活的場所。

《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》中的建筑面積是指外墻勒腳以上，層高在2.2米以上按外墻結構外圍水平面積計算全面積，坡屋頂內空間凈高超過2.1米以上計算全面積，凈高在1.2米-2.1米的部分應計1/2面積，凈高不足1.2米不計面積。

《住宅設計規(guī)范》中強調的是住宅應按套型設計，每套住宅應設臥室、起居室（廳）、廚房和衛(wèi)生間等基本空間。如：套型分四類，各類居住空間按使用面積依次分為34㎡、45㎡、56㎡、68㎡，即規(guī)定和強調每個功能空間使用面積大小，同時對高度、采光、通風、保溫及各功能區(qū)之間的平面布局均有嚴格的要求。而套型建筑面積等于套內使用面積除以標準層的使用面積系數。標準層使用面積系數等于標準層使用面積除以標準層建筑面積。

2 房屋得房率的確定

房地產估價師在評估過程中，除了分析房屋所在的區(qū)域環(huán)境、工程質量、價格、房型、產權面積、容積率、綠化率等因素和指標外，同時還特別關注房屋專有部分面積占產權面積的比率，即房屋的得房率。關于房屋得房率目前有如下三種計算方法：

得房率=1-共用面積分攤系數……………①

得房率=套內建筑面積/建筑面積………②

得房率=套內使用面積/建筑面積………③

但一直沒有一個統(tǒng)一、明確和權威的說法。本文將以實例的形式來分析和探討這三種計算方法的數值大小、理論性及合法性。

2.1數值大小分析

假設上述三種說法均正確，則通過實例用數學方法對各自大小進行對比分析。第一組為大連金石灘某小區(qū)40#樓，主體六層，共計三個單元，一至五層一梯兩戶，戶型、面積相等，有1.8/2m2的半封閉陽臺（附加面積0.9m2，下同），六層兩戶合成一戶，有歸產權人所有的56.2m2未計建筑面積（即附加面積）的平臺；第二組為開發(fā)區(qū)內某高層公寓28-01和28-02號房，主體32層，框剪結構；第三組為區(qū)內某住宅小區(qū)9#樓，主體六層，三個單元，一至四層一梯兩戶，房型、面積相同，南北有半封閉陽臺面積為5.33m2/2，五層與標準層差別在于南北半封閉陽臺無頂蓋，不計產權面積（5.33m2/2）。依公式①、②、③在不考慮附加面積的前提下計算的得房率如表1所示。

從表1可以看出：

（1）三種方法計算的得房率大小不等；

（2）若分攤系數相等，則各套房的得房率①、②是各自相等的；

（3）在同一幢樓中即使是建筑面積、套內面積相等，而室內平面布局及墻、柱等分布有不同，則得房率③也不同。

2.2理論性分析

房屋建筑面積包括套內面積和分攤面積，而套內面積是由套內使用面積、套內墻和柱等結構水平投影面積。用公式表示為：

S=S1+S11+S12………………………………④

式中：S為房屋建筑面積即產權面積；S1為套內使用面積；S11為套內墻、柱等結構水平投影面積；S12為分攤共有建筑面積。endprint

經過整理后，得房屋產權面積各部分構成比例如下：

公式⑥所表示的是套內使用面積與套內墻、柱等結構面積之和與產權面積的比例，即為式②表示的套內面積與建筑面積的比率；公式⑦所表示的是套內面積扣除套內墻、柱等結構面積和分攤面積與產權面積的比率，即為式③表示的套內使用面積與建筑面積的比率；而與式②、③相比，式①中共用面積分攤系數是一個以套內面積為分配基數按比例分攤共用面積的系數，與建筑面積及得房率沒有直接關系，僅能表示得房率的變化趨勢，即分攤系數大則得房率低，否則得房率高，不能確定準確的房屋得房率。

通過分析可知，房屋得房率是以房屋建筑面積為比較基數的，并與套內面積和套內使用面積直接相關。因此，式②、③表述的房屋得房率相對于式①較合理，即有充分的理論依據及確定的數值表示。

2.3合法性分析

依據《物權法》第六章第70條之規(guī)定“業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”，即將房屋產權面積區(qū)分為專有和共有兩部分，式⑥、⑦中的套內面積和套內使用面積均屬于專有面積范圍內，主要區(qū)別在于套內墻、柱等建筑結構面積的權屬不同。而第71條規(guī)定“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益”。這充分說明，套內空間內的墻、柱等建筑結構部分是設計部門按國家相關規(guī)范和要求，充分考慮房屋使用功能、建筑荷載等因素而后進行科學設計的結果，雖然處在專有范圍內歸權利人占有、使用或收益，但這些墻、柱等建筑結構不能隨意拆改和處分，否則會危及建筑物整體安全，損害其他業(yè)主的合法權益。

所以，權利人實際依法享有占有、使用、獲得收益和可以處分的凈使用面積包括：依房產測量規(guī)范計算得到的套內使用面積（即為套內面積扣除套內墻、柱等結構水平投影面積）和附加面積（即實際有相同或相近使用功能的按房產測量規(guī)范不計或少計的使用面積）。

2.4房屋得房率的定義

經過上述分析，式③表示的房屋得房率有理有據，符合相關法律的規(guī)定。

因此，房屋得房率的定義應是房屋所有權人依法享有占有、使用、獲得收益和可以處分的凈使用面積與房屋產權面積的比率。

采用式③計算房屋得房率有如下特點：一是計算方便，即已知房屋產權面積，通過實地測量房屋凈使用面積可以直接準確計算房屋得房率；二是可以作為量化房屋專有部分與共有部分面積大小的指標，即可以量化房屋所有權權益的大小；三是得房率大小與房屋共用面積大小、墻體厚度及房間平面布局有關；四是得房率中考慮了附加面積的大小。

3.結論

綜上所述，房屋面積測算的三個標準既有區(qū)別又有聯系，而《房產測量規(guī)范》是房屋所有權面積的計算依據。在估價實踐中應注意甄別房屋面積計算標準，避免在同一估價任務中所采用的標準不一致。而得房率最適當的定義是房屋所有權人依法享有占有、使用、獲得收益和可以處分的凈使用面積與房屋產權面積的比率。不但計算方便，考慮了房間平面布局和附屬面積，更重要的是可以直接作為量化房屋專有部分與共有部分面積大小的指標，即房屋所有權權益的大小，并將其納入到個別因素修正體系中，進一步提高估價結果的準確性和科學性。

參考文獻：

1.中華人民共和國建設部主編.住宅設計規(guī)范.中國建筑工業(yè)出版社.1999

2.中華人民共和國建設部主編.建筑工程建筑面積規(guī)范.中國計劃出版社.2005

3.國家質量技術監(jiān)督局主編.房產測量規(guī)范.中國標準出版社出版.2000

4.王勝明.中華人民共和國物權法解讀.中國法制出版社.2007

5.柴強.房地產估價理論與方法.中國建筑工業(yè)出版社.2007.4

作者簡介：

馬萬智，工學碩士、高級工程師、中國注冊資深房地產估價師，主要從事房地產估價與測繪工作。

馬越，碩士研究生，主要從事地理信息與地圖制圖應用的研究。

李娜，測繪工程師，主要從事房產測繪，地籍測繪及測繪產品質量檢查工作。endprint

經過整理后，得房屋產權面積各部分構成比例如下：

公式⑥所表示的是套內使用面積與套內墻、柱等結構面積之和與產權面積的比例，即為式②表示的套內面積與建筑面積的比率；公式⑦所表示的是套內面積扣除套內墻、柱等結構面積和分攤面積與產權面積的比率，即為式③表示的套內使用面積與建筑面積的比率；而與式②、③相比，式①中共用面積分攤系數是一個以套內面積為分配基數按比例分攤共用面積的系數，與建筑面積及得房率沒有直接關系，僅能表示得房率的變化趨勢，即分攤系數大則得房率低，否則得房率高，不能確定準確的房屋得房率。

通過分析可知，房屋得房率是以房屋建筑面積為比較基數的，并與套內面積和套內使用面積直接相關。因此，式②、③表述的房屋得房率相對于式①較合理，即有充分的理論依據及確定的數值表示。

2.3合法性分析

依據《物權法》第六章第70條之規(guī)定“業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”，即將房屋產權面積區(qū)分為專有和共有兩部分，式⑥、⑦中的套內面積和套內使用面積均屬于專有面積范圍內，主要區(qū)別在于套內墻、柱等建筑結構面積的權屬不同。而第71條規(guī)定“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益”。這充分說明，套內空間內的墻、柱等建筑結構部分是設計部門按國家相關規(guī)范和要求，充分考慮房屋使用功能、建筑荷載等因素而后進行科學設計的結果，雖然處在專有范圍內歸權利人占有、使用或收益，但這些墻、柱等建筑結構不能隨意拆改和處分，否則會危及建筑物整體安全，損害其他業(yè)主的合法權益。

所以，權利人實際依法享有占有、使用、獲得收益和可以處分的凈使用面積包括：依房產測量規(guī)范計算得到的套內使用面積（即為套內面積扣除套內墻、柱等結構水平投影面積）和附加面積（即實際有相同或相近使用功能的按房產測量規(guī)范不計或少計的使用面積）。

2.4房屋得房率的定義

經過上述分析，式③表示的房屋得房率有理有據，符合相關法律的規(guī)定。

因此，房屋得房率的定義應是房屋所有權人依法享有占有、使用、獲得收益和可以處分的凈使用面積與房屋產權面積的比率。

采用式③計算房屋得房率有如下特點：一是計算方便，即已知房屋產權面積，通過實地測量房屋凈使用面積可以直接準確計算房屋得房率；二是可以作為量化房屋專有部分與共有部分面積大小的指標，即可以量化房屋所有權權益的大?。蝗堑梅柯蚀笮∨c房屋共用面積大小、墻體厚度及房間平面布局有關；四是得房率中考慮了附加面積的大小。

3.結論

綜上所述，房屋面積測算的三個標準既有區(qū)別又有聯系，而《房產測量規(guī)范》是房屋所有權面積的計算依據。在估價實踐中應注意甄別房屋面積計算標準，避免在同一估價任務中所采用的標準不一致。而得房率最適當的定義是房屋所有權人依法享有占有、使用、獲得收益和可以處分的凈使用面積與房屋產權面積的比率。不但計算方便，考慮了房間平面布局和附屬面積，更重要的是可以直接作為量化房屋專有部分與共有部分面積大小的指標，即房屋所有權權益的大小，并將其納入到個別因素修正體系中，進一步提高估價結果的準確性和科學性。

參考文獻：

1.中華人民共和國建設部主編.住宅設計規(guī)范.中國建筑工業(yè)出版社.1999

2.中華人民共和國建設部主編.建筑工程建筑面積規(guī)范.中國計劃出版社.2005

3.國家質量技術監(jiān)督局主編.房產測量規(guī)范.中國標準出版社出版.2000

4.王勝明.中華人民共和國物權法解讀.中國法制出版社.2007

5.柴強.房地產估價理論與方法.中國建筑工業(yè)出版社.2007.4

作者簡介：

馬萬智，工學碩士、高級工程師、中國注冊資深房地產估價師，主要從事房地產估價與測繪工作。

馬越，碩士研究生，主要從事地理信息與地圖制圖應用的研究。

李娜，測繪工程師，主要從事房產測繪，地籍測繪及測繪產品質量檢查工作。endprint

經過整理后，得房屋產權面積各部分構成比例如下：

公式⑥所表示的是套內使用面積與套內墻、柱等結構面積之和與產權面積的比例，即為式②表示的套內面積與建筑面積的比率；公式⑦所表示的是套內面積扣除套內墻、柱等結構面積和分攤面積與產權面積的比率，即為式③表示的套內使用面積與建筑面積的比率；而與式②、③相比，式①中共用面積分攤系數是一個以套內面積為分配基數按比例分攤共用面積的系數，與建筑面積及得房率沒有直接關系，僅能表示得房率的變化趨勢，即分攤系數大則得房率低，否則得房率高，不能確定準確的房屋得房率。

通過分析可知，房屋得房率是以房屋建筑面積為比較基數的，并與套內面積和套內使用面積直接相關。因此，式②、③表述的房屋得房率相對于式①較合理，即有充分的理論依據及確定的數值表示。

2.3合法性分析

依據《物權法》第六章第70條之規(guī)定“業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”，即將房屋產權面積區(qū)分為專有和共有兩部分，式⑥、⑦中的套內面積和套內使用面積均屬于專有面積范圍內，主要區(qū)別在于套內墻、柱等建筑結構面積的權屬不同。而第71條規(guī)定“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益”。這充分說明，套內空間內的墻、柱等建筑結構部分是設計部門按國家相關規(guī)范和要求，充分考慮房屋使用功能、建筑荷載等因素而后進行科學設計的結果，雖然處在專有范圍內歸權利人占有、使用或收益，但這些墻、柱等建筑結構不能隨意拆改和處分，否則會危及建筑物整體安全，損害其他業(yè)主的合法權益。

所以，權利人實際依法享有占有、使用、獲得收益和可以處分的凈使用面積包括：依房產測量規(guī)范計算得到的套內使用面積（即為套內面積扣除套內墻、柱等結構水平投影面積）和附加面積（即實際有相同或相近使用功能的按房產測量規(guī)范不計或少計的使用面積）。

2.4房屋得房率的定義

經過上述分析，式③表示的房屋得房率有理有據，符合相關法律的規(guī)定。

因此，房屋得房率的定義應是房屋所有權人依法享有占有、使用、獲得收益和可以處分的凈使用面積與房屋產權面積的比率。

采用式③計算房屋得房率有如下特點：一是計算方便，即已知房屋產權面積，通過實地測量房屋凈使用面積可以直接準確計算房屋得房率；二是可以作為量化房屋專有部分與共有部分面積大小的指標，即可以量化房屋所有權權益的大?。蝗堑梅柯蚀笮∨c房屋共用面積大小、墻體厚度及房間平面布局有關；四是得房率中考慮了附加面積的大小。

3.結論

綜上所述，房屋面積測算的三個標準既有區(qū)別又有聯系，而《房產測量規(guī)范》是房屋所有權面積的計算依據。在估價實踐中應注意甄別房屋面積計算標準，避免在同一估價任務中所采用的標準不一致。而得房率最適當的定義是房屋所有權人依法享有占有、使用、獲得收益和可以處分的凈使用面積與房屋產權面積的比率。不但計算方便，考慮了房間平面布局和附屬面積，更重要的是可以直接作為量化房屋專有部分與共有部分面積大小的指標，即房屋所有權權益的大小，并將其納入到個別因素修正體系中，進一步提高估價結果的準確性和科學性。

參考文獻：

1.中華人民共和國建設部主編.住宅設計規(guī)范.中國建筑工業(yè)出版社.1999

2.中華人民共和國建設部主編.建筑工程建筑面積規(guī)范.中國計劃出版社.2005

3.國家質量技術監(jiān)督局主編.房產測量規(guī)范.中國標準出版社出版.2000

4.王勝明.中華人民共和國物權法解讀.中國法制出版社.2007

5.柴強.房地產估價理論與方法.中國建筑工業(yè)出版社.2007.4

作者簡介：

馬萬智，工學碩士、高級工程師、中國注冊資深房地產估價師，主要從事房地產估價與測繪工作。

馬越，碩士研究生，主要從事地理信息與地圖制圖應用的研究。

李娜，測繪工程師，主要從事房產測繪，地籍測繪及測繪產品質量檢查工作。endprint