保障性住房財(cái)政補(bǔ)貼模式效率評(píng)價(jià)

張蔚+楊贊

摘要：加大保障性安居工程財(cái)政補(bǔ)貼支持力度，確保財(cái)政補(bǔ)貼的高效運(yùn)行成為推進(jìn)安居工程建設(shè)的關(guān)鍵。依據(jù)住房供給彈性和住房過濾理論，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析了供方補(bǔ)貼和需方補(bǔ)貼的實(shí)施效率。基于不同城市的住房市場(chǎng)差異，考察我國(guó)11個(gè)典型城市的住房供給彈性和住房過濾，在識(shí)別本地區(qū)住房市場(chǎng)特性的基礎(chǔ)上探討適宜采取的補(bǔ)貼方式。研究表明，不同城市由于住房供給彈性和過濾情況的不同，保障性住房財(cái)政補(bǔ)貼的效率存在顯著差異，采取合適的保障房補(bǔ)貼方式，能夠優(yōu)化資源配置，打破財(cái)政壓力對(duì)推進(jìn)保障房工作的限制。

關(guān)鍵詞：供給方補(bǔ)貼，需求方補(bǔ)貼，供給彈性，住房過濾

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2014）04-0028-33 收稿日期：2014-02-20

從直接補(bǔ)貼對(duì)象角度可以將保障性住房補(bǔ)貼劃分為供給方補(bǔ)貼（生產(chǎn)者補(bǔ)貼）與需求方補(bǔ)貼（消費(fèi)者補(bǔ)貼）兩種模式。供方補(bǔ)貼是指政府直接投資建設(shè)保障性住房或通過為房屋供應(yīng)方提供稅收等方面的優(yōu)惠政策，降低保障住房開發(fā)成本，為低收入人群提供低售價(jià)或低租金的住房。相對(duì)應(yīng)的，需方補(bǔ)貼指政府為保障對(duì)象提供資金支持，通過提高低收入人群的住房可支付能力，使得保障對(duì)象能夠在市場(chǎng)中自主進(jìn)行房屋的購買或租賃。這兩種住房補(bǔ)貼模式在中國(guó)多數(shù)城市均有實(shí)踐。

基于效率和過濾的基礎(chǔ)理論，本文進(jìn)一步擴(kuò)展了供給補(bǔ)貼與需求補(bǔ)貼的有效性研究，從城市住房供給市場(chǎng)差異的角度，從供給彈性和住房過濾的角度探究了適宜城市特點(diǎn)和發(fā)展的財(cái)政補(bǔ)貼方式并提出政策建議。

1 理論基礎(chǔ)

從理論上來講，當(dāng)保障性住房供給量明顯小于保障住房需求量時(shí)，采取需求方補(bǔ)貼將導(dǎo)致市場(chǎng)供給更加短缺，因此供給補(bǔ)貼應(yīng)當(dāng)成為主要的補(bǔ)貼方式。隨著保障房供給的增加，保障住房的供需逐步平衡，或達(dá)到住房市場(chǎng)供給大于需求時(shí)，住房財(cái)政補(bǔ)貼的具體實(shí)施效果在很大程度上受到市場(chǎng)整體調(diào)節(jié)的影響。此時(shí)不能簡(jiǎn)單地采取需方補(bǔ)貼，需要從動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)變化進(jìn)行分析，其中住房供給彈性以及住房過濾性是兩個(gè)重要的影響因素。住房彈性主要是用來衡量住房增量市場(chǎng)的發(fā)展及其特點(diǎn)，而住房過濾則反映存量住房市場(chǎng)的交易及其特征。

從中國(guó)目前城市保障住房發(fā)展現(xiàn)狀以及未來趨勢(shì)來看，供給與需求相對(duì)平衡或供給大于需求是市場(chǎng)發(fā)展的主要特點(diǎn)。

1.1 住房供給彈性與補(bǔ)貼效率

住房供給價(jià)格彈性是反映住房供給量隨著住房?jī)r(jià)格或租金變化的重要指標(biāo)。住房建設(shè)周期、政策管制和開發(fā)商的期權(quán)決策等因素對(duì)住房供給彈性產(chǎn)生影響。我國(guó)學(xué)者研究表明，不同城市間住房供給彈性存在明顯差異。

需求方補(bǔ)貼促使保障對(duì)象直接進(jìn)入住房市場(chǎng)進(jìn)行房屋買賣或租賃，增加了市場(chǎng)的需求量，因此短期內(nèi)會(huì)引起市場(chǎng)租金或房?jī)r(jià)的上漲。在住房供給彈性較大的市場(chǎng)，住房市場(chǎng)能夠較有效地對(duì)價(jià)格上漲做出反應(yīng)，增加供給，進(jìn)而抑制租金的繼續(xù)高漲，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供需的匹配和平衡。但是，在住房供給缺乏彈性的市場(chǎng)，價(jià)格的上漲不能有效地刺激供給量的提高，由于需求補(bǔ)貼而導(dǎo)致的市場(chǎng)租金水平上漲，無法得到有效抑制。此時(shí)保障對(duì)象以及未接受住房補(bǔ)貼的租戶住房支出均增加，社會(huì)福利受損，補(bǔ)貼凈收益從政府和未享受補(bǔ)貼的租戶轉(zhuǎn)向住房所有者，降低了住房補(bǔ)貼的效率。因此，從理論上看，該類市場(chǎng)中，政府實(shí)施供給方補(bǔ)貼，包括對(duì)存量住房與新建住房的補(bǔ)貼，不僅能有效提高補(bǔ)貼效率，而且在一定程度上提高住房的供給彈性。相反在市場(chǎng)供給富有彈性的情況下，政府實(shí)施需求方補(bǔ)貼優(yōu)于供給方補(bǔ)貼。但是，補(bǔ)貼模式的優(yōu)化還需要考慮住房過濾的狀況。

1.2 住房過濾與補(bǔ)貼效率

住房過濾（Housing Filtering）理論由Burgess（1920）在解釋芝加哥住房格局時(shí)首先提出，Lowry（1960）進(jìn)一步解釋了其內(nèi)涵。住房過濾是均衡住房市場(chǎng)中普遍存在的一種自然現(xiàn)象，指在住房市場(chǎng)中，高收入人群原本居住的住房隨著時(shí)間推移而發(fā)生老化，而新建的住房能夠提供更好的住房質(zhì)量，此時(shí)高收入人群為了追求更好的居住條件，從原有住房搬出，使得較低收入房客得以繼續(xù)租住或購買原有住房的過程。家庭收入的變化以及消費(fèi)偏好的改變是住房過濾現(xiàn)象產(chǎn)生的外部原因，而原有住房質(zhì)量的下降和服務(wù)功能的退化是內(nèi)部促使住房過濾發(fā)生的原因。

需方補(bǔ)貼的實(shí)施提高了低收入家庭的住房支付能力，增加低等級(jí)住房的需求，短期內(nèi)引起住房租金的上漲，吸引中等級(jí)住房持有者向下過濾住房，并引發(fā)高等級(jí)住房向中等級(jí)住房市場(chǎng)過濾。從長(zhǎng)期的角度，高、中、低等級(jí)住房的過濾能夠使得住房租金趨于平穩(wěn)，即需求方補(bǔ)貼促進(jìn)了住房過濾。但是，供給方補(bǔ)貼在短期內(nèi)增加低等級(jí)住房的供給量，一些原本可以通過過濾而獲得低檔住房的家庭選擇了政府直接供給補(bǔ)貼的住房，使得中等住房的向下過濾受到阻礙。另外，由于通過供給方補(bǔ)貼而新建的住房一般面積小、密度大，處于住房等級(jí)的最下層，這類住房無法再向下過濾，未完成住房的整個(gè)生命周期便被拆除，易造成社會(huì)資源的浪費(fèi)，降低了住房補(bǔ)貼的效率。

住房過濾從存量房的角度對(duì)市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制進(jìn)行了解釋，是市場(chǎng)自主調(diào)節(jié)的結(jié)果。市場(chǎng)通過住房過濾機(jī)制能夠?yàn)橹械褪杖肴巳禾峁┝己玫淖》織l件，該過程不需要政府的額外投入。因此，在適當(dāng)?shù)淖》渴袌?chǎng)中，若能保障住房市場(chǎng)過濾的暢通，則可以降低政府成本，為更多的中低收入人群提供住房， 增加社會(huì)福利。

1.3 住房供給彈性與住房過濾綜合分析

基于上述分析可以看出，住房供給彈性與住房過濾情況不同的地區(qū)，適用于不同的保障房財(cái)政補(bǔ)貼方式。綜合來看，可得出如圖1所示的結(jié)論。住房供給富有彈性且住房過濾順暢的市場(chǎng)，能夠很好地調(diào)節(jié)需求方補(bǔ)貼為市場(chǎng)帶來的短期租金上漲，亦能夠通過增加低收入人群的住房可支付能力，促使住房過濾，有效利用存量住房，大大提高了補(bǔ)貼的效率。住房供給富有彈性但住房過濾困難的市場(chǎng)，雖適合于實(shí)施需求方補(bǔ)貼，但存量市場(chǎng)能夠提供的低等住房較少，可同時(shí)補(bǔ)貼二手房交易，盤活存量房市場(chǎng)。住房供給缺乏彈性但住房過濾順暢的市場(chǎng)，雖然存量市場(chǎng)較為活躍，但需求方補(bǔ)貼易導(dǎo)致房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲而有損于社會(huì)整體福利，因此較適宜于兩種補(bǔ)貼方式的結(jié)合實(shí)施。最后，住房供給缺乏彈性且住房過濾困難的市場(chǎng)，需方補(bǔ)貼效率低下，適宜于采取供方補(bǔ)貼。但由于此時(shí)保障房供給量已經(jīng)大于需求量，可考慮改善保障房的公共服務(wù)設(shè)施可達(dá)性（如交通、教育、醫(yī)療等），提高保障房的宜居性，或者通過補(bǔ)貼存量住房的流通，解決住房困難。endprint

2 我國(guó)城市特點(diǎn)以及保障性住房補(bǔ)貼模式分析

我國(guó)目前實(shí)施的供給方補(bǔ)貼方式有實(shí)物配售配租、建設(shè)經(jīng)營(yíng)單位稅收及費(fèi)用減免等。實(shí)物配售或配租，即中央政府給予一定資金補(bǔ)助，地方政府直接投資建設(shè)，通過土地優(yōu)惠或稅收政策，以低于市場(chǎng)價(jià)格的水平出售或出租住房給低收入家庭。建設(shè)經(jīng)營(yíng)單位稅費(fèi)減免指政府對(duì)于建設(shè)保障性住房的開發(fā)商以及經(jīng)營(yíng)保障性住房的單位實(shí)行稅費(fèi)減免及優(yōu)惠，包括稅收及貸款的優(yōu)惠、土地劃撥或出讓金的優(yōu)惠等政策。

需求方補(bǔ)貼方式有租房補(bǔ)貼（或購房補(bǔ)貼）、保障對(duì)象稅收減免、住房公積金貸款利息減免等。租賃住房的貨幣補(bǔ)貼在大多數(shù)城市普遍采用；而購房貨幣補(bǔ)貼情況相對(duì)比較少見，如長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼。

中央政府制定全國(guó)層面的保障性住房指導(dǎo)政策，地方政府根據(jù)實(shí)際情況負(fù)責(zé)實(shí)施。但是，目前各城市基本采取了相似的保障性住房財(cái)政補(bǔ)貼方式，即以實(shí)物配售配租為主，同時(shí)結(jié)合貨幣租金補(bǔ)貼解決低收入家庭的住房困難問題。

2.1 城市特點(diǎn)分析：供給彈性和住房過濾

由于數(shù)據(jù)可得性所限，本文選取了4個(gè)一線城市和7個(gè)二線城市作為研究對(duì)象。借鑒Wang等（2010）的研究，選取這11個(gè)城市的新建住房供給彈性，如表1所示。

對(duì)于表1中3個(gè)供給彈性為負(fù)的城市（北京、深圳、廣州），通過數(shù)據(jù)論證這些城市住房供給均十分缺乏彈性并將這3個(gè)城市的供給彈性設(shè)置為0。根據(jù)Wang （2010）的計(jì)算，我國(guó)35個(gè)大中城市供給彈性平均值為3.53，下文將以此將城市劃分為供給富有彈性和供給缺乏彈性兩類。

由上文分析可知，住房過濾的順暢進(jìn)行依賴于成熟、活躍的存量房市場(chǎng)。住房二級(jí)市場(chǎng)的開放力度、中介服務(wù)的成熟度以及住房流動(dòng)性等因素都在一定程度上影響著住房市場(chǎng)的過濾。城市住房空置率越高，可以供過濾的住房數(shù)量就可能越高。但是由于數(shù)據(jù)的限制，本文只能通過各城市2010年二手房交易量與新建房交易量的比例來反映二手房市場(chǎng)的活躍程度，如式（1）所示，并借鑒武赟（2012）給出的各大城市住房2010年空置率數(shù)據(jù)分析市場(chǎng)的過濾，如表2。

（1）

圖2將11個(gè)城市標(biāo)定在以供給彈性為橫坐標(biāo)（以35個(gè)大中城市供給彈性平均值3.53為劃分）、以過濾程度為縱坐標(biāo)的坐標(biāo)系中，反映城市住宅供給彈性和過濾程度分布。由于數(shù)據(jù)所限，所選城市沒有既富有供給彈性，過濾程度也較好的城市。

北京、廣州、深圳3個(gè)城市住房供給缺乏彈性，過濾程度較好。這三個(gè)一線城市的二手房交易非?；钴S，二手房交易量超過新建商品住宅的交易量。根據(jù)表2的數(shù)據(jù)，這三個(gè)城市空置率水平均較高，易于過濾的進(jìn)行。

鄭州、長(zhǎng)沙2個(gè)城市住房供給富有彈性，過濾程度較差。由表2可知，鄭州、長(zhǎng)沙雖然空置率水平較高，但二手房市場(chǎng)極不活躍，更加說明了這兩個(gè)城市難以進(jìn)行過濾。

上海、杭州、成都等8個(gè)城市屬于住房供給缺乏彈性，過濾程度較差。但是，上海、寧波、南京三個(gè)城市二手房市場(chǎng)交易量與新建商品住宅交易量相差并不大（Fc略小于0）。

2.2 補(bǔ)貼方式選擇

綜合上文的分析，我們對(duì)三種類型的城市所適宜采用的補(bǔ)貼方式進(jìn)行說明，并以北京和鄭州為例進(jìn)行細(xì)致分析。

2.2.1 第二象限：住房供給缺乏彈性，過濾程度好的城市

該類城市適宜采取供方補(bǔ)貼與需方補(bǔ)貼相結(jié)合的方式。以北京為例，根據(jù)計(jì)算結(jié)果，北京的住房供給彈性為-0.45，可見住房供給缺乏彈性，無法及時(shí)對(duì)價(jià)格波動(dòng)做出反應(yīng)和調(diào)節(jié)。但是，北京2010年二手房銷售面積是商品房銷售面積的1.325倍，二手房市場(chǎng)相對(duì)交易活躍。北京適宜采取供方補(bǔ)貼與需方補(bǔ)貼相結(jié)合的方式。一方面通過需方補(bǔ)貼進(jìn)一步促進(jìn)過濾的發(fā)生，另一方面通過增加供給緩解市場(chǎng)缺乏彈性而引起的房?jī)r(jià)上漲。

2.2.2 第三象限：住房供給缺乏彈性，過濾程度差的城市

該類城市過濾程度差，難以通過市場(chǎng)過濾解決低收入人群住房問題。此外，若采取需方補(bǔ)貼，市場(chǎng)無法及時(shí)調(diào)節(jié)住房供給，很容易導(dǎo)致房?jī)r(jià)或租金的持續(xù)上漲。相對(duì)來說適宜采用供方補(bǔ)貼。但由于此時(shí)保障房供給量已經(jīng)大于或等于需求量，在供方補(bǔ)貼中，應(yīng)以促進(jìn)改善保障房可達(dá)性，有效利用存量住房等為主要方式。

2.2.3 第四象限：住房供給富有彈性，過濾程度差的城市

該類城市適宜通過政策激勵(lì)等途徑盤活存量房市場(chǎng)，并實(shí)施需方補(bǔ)貼。以鄭州為例，根據(jù)計(jì)算結(jié)果，鄭州的住房供給彈性為14.54，市場(chǎng)供給對(duì)價(jià)格變動(dòng)十分敏感，能夠及時(shí)對(duì)需方補(bǔ)貼引起的房?jī)r(jià)租金上漲做出調(diào)節(jié)，很好的彌補(bǔ)了需方補(bǔ)貼的不足。鄭州2010年二手房銷售面積僅為商品房銷售面積的27.8%，二手房市場(chǎng)交易不活躍。鄭州適宜在盤活存量房市場(chǎng)后實(shí)施需方補(bǔ)貼，能夠在很大程度上節(jié)約政府財(cái)政支出。通過促進(jìn)二手房交易等方式，鼓勵(lì)更多的空置二手房進(jìn)入存量房租賃市場(chǎng)；同時(shí)向保障對(duì)象發(fā)放租金補(bǔ)貼或購房貨幣化補(bǔ)貼，以及公積金貸款利息補(bǔ)貼等，引導(dǎo)保障對(duì)象到正常住房市場(chǎng)上尋租，從而以相對(duì)較低的財(cái)政成本，有效解決住房問題。

3 結(jié)論與建議

本文基于住房供給彈性和住房過濾理論視角，探討了不同城市所適宜采取的保障性住房財(cái)政補(bǔ)貼方式，并結(jié)合11個(gè)城市住房供給市場(chǎng)的不同表現(xiàn)，提出了城市差異性有效補(bǔ)貼方式。例如，在住房供給富有彈性、住房過濾暢通的市場(chǎng)，需求方補(bǔ)貼具有較高的效率，地方政府應(yīng)當(dāng)實(shí)施以需求方補(bǔ)貼為主的住房補(bǔ)貼方案，進(jìn)而引導(dǎo)住房過濾，充分利用存量住房或空置住房。但是，由于數(shù)據(jù)所限，本文對(duì)于住房過濾的測(cè)試還有待改進(jìn)。

保障性住房財(cái)政補(bǔ)貼方式的選擇對(duì)于政府有效分配財(cái)政資源，確保保障性住房順利進(jìn)行的關(guān)鍵因素之一。有效的財(cái)政補(bǔ)貼需要綜合考慮城市發(fā)展和住房市場(chǎng)的差異，以及城市的動(dòng)態(tài)發(fā)展。因此，本文的基礎(chǔ)理論和研究方法對(duì)于分析同一城市不同發(fā)展階段的財(cái)政補(bǔ)貼的調(diào)整也有重要作用。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：

張蔚，清華大學(xué)建設(shè)管理系房地產(chǎn)所碩士研究生。

楊贊，清華大學(xué)房地產(chǎn)所副教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

基金項(xiàng)目：

國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金重大課題“加快保障性安居工程建設(shè)研究”（09&ZD042）成果。endprint

2 我國(guó)城市特點(diǎn)以及保障性住房補(bǔ)貼模式分析

我國(guó)目前實(shí)施的供給方補(bǔ)貼方式有實(shí)物配售配租、建設(shè)經(jīng)營(yíng)單位稅收及費(fèi)用減免等。實(shí)物配售或配租，即中央政府給予一定資金補(bǔ)助，地方政府直接投資建設(shè)，通過土地優(yōu)惠或稅收政策，以低于市場(chǎng)價(jià)格的水平出售或出租住房給低收入家庭。建設(shè)經(jīng)營(yíng)單位稅費(fèi)減免指政府對(duì)于建設(shè)保障性住房的開發(fā)商以及經(jīng)營(yíng)保障性住房的單位實(shí)行稅費(fèi)減免及優(yōu)惠，包括稅收及貸款的優(yōu)惠、土地劃撥或出讓金的優(yōu)惠等政策。

需求方補(bǔ)貼方式有租房補(bǔ)貼（或購房補(bǔ)貼）、保障對(duì)象稅收減免、住房公積金貸款利息減免等。租賃住房的貨幣補(bǔ)貼在大多數(shù)城市普遍采用；而購房貨幣補(bǔ)貼情況相對(duì)比較少見，如長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼。

中央政府制定全國(guó)層面的保障性住房指導(dǎo)政策，地方政府根據(jù)實(shí)際情況負(fù)責(zé)實(shí)施。但是，目前各城市基本采取了相似的保障性住房財(cái)政補(bǔ)貼方式，即以實(shí)物配售配租為主，同時(shí)結(jié)合貨幣租金補(bǔ)貼解決低收入家庭的住房困難問題。

2.1 城市特點(diǎn)分析：供給彈性和住房過濾

由于數(shù)據(jù)可得性所限，本文選取了4個(gè)一線城市和7個(gè)二線城市作為研究對(duì)象。借鑒Wang等（2010）的研究，選取這11個(gè)城市的新建住房供給彈性，如表1所示。

對(duì)于表1中3個(gè)供給彈性為負(fù)的城市（北京、深圳、廣州），通過數(shù)據(jù)論證這些城市住房供給均十分缺乏彈性并將這3個(gè)城市的供給彈性設(shè)置為0。根據(jù)Wang （2010）的計(jì)算，我國(guó)35個(gè)大中城市供給彈性平均值為3.53，下文將以此將城市劃分為供給富有彈性和供給缺乏彈性兩類。

由上文分析可知，住房過濾的順暢進(jìn)行依賴于成熟、活躍的存量房市場(chǎng)。住房二級(jí)市場(chǎng)的開放力度、中介服務(wù)的成熟度以及住房流動(dòng)性等因素都在一定程度上影響著住房市場(chǎng)的過濾。城市住房空置率越高，可以供過濾的住房數(shù)量就可能越高。但是由于數(shù)據(jù)的限制，本文只能通過各城市2010年二手房交易量與新建房交易量的比例來反映二手房市場(chǎng)的活躍程度，如式（1）所示，并借鑒武赟（2012）給出的各大城市住房2010年空置率數(shù)據(jù)分析市場(chǎng)的過濾，如表2。

（1）

圖2將11個(gè)城市標(biāo)定在以供給彈性為橫坐標(biāo)（以35個(gè)大中城市供給彈性平均值3.53為劃分）、以過濾程度為縱坐標(biāo)的坐標(biāo)系中，反映城市住宅供給彈性和過濾程度分布。由于數(shù)據(jù)所限，所選城市沒有既富有供給彈性，過濾程度也較好的城市。

北京、廣州、深圳3個(gè)城市住房供給缺乏彈性，過濾程度較好。這三個(gè)一線城市的二手房交易非?；钴S，二手房交易量超過新建商品住宅的交易量。根據(jù)表2的數(shù)據(jù)，這三個(gè)城市空置率水平均較高，易于過濾的進(jìn)行。

鄭州、長(zhǎng)沙2個(gè)城市住房供給富有彈性，過濾程度較差。由表2可知，鄭州、長(zhǎng)沙雖然空置率水平較高，但二手房市場(chǎng)極不活躍，更加說明了這兩個(gè)城市難以進(jìn)行過濾。

上海、杭州、成都等8個(gè)城市屬于住房供給缺乏彈性，過濾程度較差。但是，上海、寧波、南京三個(gè)城市二手房市場(chǎng)交易量與新建商品住宅交易量相差并不大（Fc略小于0）。

2.2 補(bǔ)貼方式選擇

綜合上文的分析，我們對(duì)三種類型的城市所適宜采用的補(bǔ)貼方式進(jìn)行說明，并以北京和鄭州為例進(jìn)行細(xì)致分析。

2.2.1 第二象限：住房供給缺乏彈性，過濾程度好的城市

該類城市適宜采取供方補(bǔ)貼與需方補(bǔ)貼相結(jié)合的方式。以北京為例，根據(jù)計(jì)算結(jié)果，北京的住房供給彈性為-0.45，可見住房供給缺乏彈性，無法及時(shí)對(duì)價(jià)格波動(dòng)做出反應(yīng)和調(diào)節(jié)。但是，北京2010年二手房銷售面積是商品房銷售面積的1.325倍，二手房市場(chǎng)相對(duì)交易活躍。北京適宜采取供方補(bǔ)貼與需方補(bǔ)貼相結(jié)合的方式。一方面通過需方補(bǔ)貼進(jìn)一步促進(jìn)過濾的發(fā)生，另一方面通過增加供給緩解市場(chǎng)缺乏彈性而引起的房?jī)r(jià)上漲。

2.2.2 第三象限：住房供給缺乏彈性，過濾程度差的城市

該類城市過濾程度差，難以通過市場(chǎng)過濾解決低收入人群住房問題。此外，若采取需方補(bǔ)貼，市場(chǎng)無法及時(shí)調(diào)節(jié)住房供給，很容易導(dǎo)致房?jī)r(jià)或租金的持續(xù)上漲。相對(duì)來說適宜采用供方補(bǔ)貼。但由于此時(shí)保障房供給量已經(jīng)大于或等于需求量，在供方補(bǔ)貼中，應(yīng)以促進(jìn)改善保障房可達(dá)性，有效利用存量住房等為主要方式。

2.2.3 第四象限：住房供給富有彈性，過濾程度差的城市

該類城市適宜通過政策激勵(lì)等途徑盤活存量房市場(chǎng)，并實(shí)施需方補(bǔ)貼。以鄭州為例，根據(jù)計(jì)算結(jié)果，鄭州的住房供給彈性為14.54，市場(chǎng)供給對(duì)價(jià)格變動(dòng)十分敏感，能夠及時(shí)對(duì)需方補(bǔ)貼引起的房?jī)r(jià)租金上漲做出調(diào)節(jié)，很好的彌補(bǔ)了需方補(bǔ)貼的不足。鄭州2010年二手房銷售面積僅為商品房銷售面積的27.8%，二手房市場(chǎng)交易不活躍。鄭州適宜在盤活存量房市場(chǎng)后實(shí)施需方補(bǔ)貼，能夠在很大程度上節(jié)約政府財(cái)政支出。通過促進(jìn)二手房交易等方式，鼓勵(lì)更多的空置二手房進(jìn)入存量房租賃市場(chǎng)；同時(shí)向保障對(duì)象發(fā)放租金補(bǔ)貼或購房貨幣化補(bǔ)貼，以及公積金貸款利息補(bǔ)貼等，引導(dǎo)保障對(duì)象到正常住房市場(chǎng)上尋租，從而以相對(duì)較低的財(cái)政成本，有效解決住房問題。

3 結(jié)論與建議

本文基于住房供給彈性和住房過濾理論視角，探討了不同城市所適宜采取的保障性住房財(cái)政補(bǔ)貼方式，并結(jié)合11個(gè)城市住房供給市場(chǎng)的不同表現(xiàn)，提出了城市差異性有效補(bǔ)貼方式。例如，在住房供給富有彈性、住房過濾暢通的市場(chǎng)，需求方補(bǔ)貼具有較高的效率，地方政府應(yīng)當(dāng)實(shí)施以需求方補(bǔ)貼為主的住房補(bǔ)貼方案，進(jìn)而引導(dǎo)住房過濾，充分利用存量住房或空置住房。但是，由于數(shù)據(jù)所限，本文對(duì)于住房過濾的測(cè)試還有待改進(jìn)。

保障性住房財(cái)政補(bǔ)貼方式的選擇對(duì)于政府有效分配財(cái)政資源，確保保障性住房順利進(jìn)行的關(guān)鍵因素之一。有效的財(cái)政補(bǔ)貼需要綜合考慮城市發(fā)展和住房市場(chǎng)的差異，以及城市的動(dòng)態(tài)發(fā)展。因此，本文的基礎(chǔ)理論和研究方法對(duì)于分析同一城市不同發(fā)展階段的財(cái)政補(bǔ)貼的調(diào)整也有重要作用。

參考文獻(xiàn)：

1.蘇怡.住房補(bǔ)貼效率的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析.中國(guó)房地產(chǎn)金融.2001.1

2.孫冰.劉洪玉.盧玉玲.中低收入家庭住房補(bǔ)貼的形式與效率.經(jīng)濟(jì)體制改革.2005.4

3.景娟 劉志林 滿燕云.低收入住房政策的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)借鑒：需求方補(bǔ)貼.城市發(fā)展研究.2010.6

4.鄭思齊 張英杰.保障性住房的空間選址：理論基礎(chǔ)、國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與中國(guó)現(xiàn)實(shí).現(xiàn)代城市研究.2010.9

5.孫月平.應(yīng)用福利經(jīng)濟(jì)學(xué).經(jīng)濟(jì)管理出版社.2004

6.龍奮杰.中國(guó)主要城市住宅市場(chǎng)差異的經(jīng)濟(jì)分析.清華大學(xué)出版社.2008

7.向?yàn)槊?斯威尼（Sweeney）住房過濾模型研究.理論與探索.2004.4

8.楊之光 鄭煜琦.基于住房過濾模型的我國(guó)住房保障補(bǔ)貼政策研究.財(cái)政研究.2010.7

9.陳燦煌.城市中低收入群體住房保障制度效果分析及建議——基于“三市場(chǎng)住房過濾模型”的研究.價(jià)格理論與實(shí)踐.2009.12

10.張翼.低收入群體的住房保障與信貸支持——基于住房過濾理論的分析.城市發(fā)展研究.2009.5

作者簡(jiǎn)介：

張蔚，清華大學(xué)建設(shè)管理系房地產(chǎn)所碩士研究生。

楊贊，清華大學(xué)房地產(chǎn)所副教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

基金項(xiàng)目：

國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金重大課題“加快保障性安居工程建設(shè)研究”（09&ZD042）成果。endprint

2 我國(guó)城市特點(diǎn)以及保障性住房補(bǔ)貼模式分析

我國(guó)目前實(shí)施的供給方補(bǔ)貼方式有實(shí)物配售配租、建設(shè)經(jīng)營(yíng)單位稅收及費(fèi)用減免等。實(shí)物配售或配租，即中央政府給予一定資金補(bǔ)助，地方政府直接投資建設(shè)，通過土地優(yōu)惠或稅收政策，以低于市場(chǎng)價(jià)格的水平出售或出租住房給低收入家庭。建設(shè)經(jīng)營(yíng)單位稅費(fèi)減免指政府對(duì)于建設(shè)保障性住房的開發(fā)商以及經(jīng)營(yíng)保障性住房的單位實(shí)行稅費(fèi)減免及優(yōu)惠，包括稅收及貸款的優(yōu)惠、土地劃撥或出讓金的優(yōu)惠等政策。

需求方補(bǔ)貼方式有租房補(bǔ)貼（或購房補(bǔ)貼）、保障對(duì)象稅收減免、住房公積金貸款利息減免等。租賃住房的貨幣補(bǔ)貼在大多數(shù)城市普遍采用；而購房貨幣補(bǔ)貼情況相對(duì)比較少見，如長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼。

中央政府制定全國(guó)層面的保障性住房指導(dǎo)政策，地方政府根據(jù)實(shí)際情況負(fù)責(zé)實(shí)施。但是，目前各城市基本采取了相似的保障性住房財(cái)政補(bǔ)貼方式，即以實(shí)物配售配租為主，同時(shí)結(jié)合貨幣租金補(bǔ)貼解決低收入家庭的住房困難問題。

2.1 城市特點(diǎn)分析：供給彈性和住房過濾

由于數(shù)據(jù)可得性所限，本文選取了4個(gè)一線城市和7個(gè)二線城市作為研究對(duì)象。借鑒Wang等（2010）的研究，選取這11個(gè)城市的新建住房供給彈性，如表1所示。

對(duì)于表1中3個(gè)供給彈性為負(fù)的城市（北京、深圳、廣州），通過數(shù)據(jù)論證這些城市住房供給均十分缺乏彈性并將這3個(gè)城市的供給彈性設(shè)置為0。根據(jù)Wang （2010）的計(jì)算，我國(guó)35個(gè)大中城市供給彈性平均值為3.53，下文將以此將城市劃分為供給富有彈性和供給缺乏彈性兩類。

由上文分析可知，住房過濾的順暢進(jìn)行依賴于成熟、活躍的存量房市場(chǎng)。住房二級(jí)市場(chǎng)的開放力度、中介服務(wù)的成熟度以及住房流動(dòng)性等因素都在一定程度上影響著住房市場(chǎng)的過濾。城市住房空置率越高，可以供過濾的住房數(shù)量就可能越高。但是由于數(shù)據(jù)的限制，本文只能通過各城市2010年二手房交易量與新建房交易量的比例來反映二手房市場(chǎng)的活躍程度，如式（1）所示，并借鑒武赟（2012）給出的各大城市住房2010年空置率數(shù)據(jù)分析市場(chǎng)的過濾，如表2。

（1）

圖2將11個(gè)城市標(biāo)定在以供給彈性為橫坐標(biāo)（以35個(gè)大中城市供給彈性平均值3.53為劃分）、以過濾程度為縱坐標(biāo)的坐標(biāo)系中，反映城市住宅供給彈性和過濾程度分布。由于數(shù)據(jù)所限，所選城市沒有既富有供給彈性，過濾程度也較好的城市。

北京、廣州、深圳3個(gè)城市住房供給缺乏彈性，過濾程度較好。這三個(gè)一線城市的二手房交易非?；钴S，二手房交易量超過新建商品住宅的交易量。根據(jù)表2的數(shù)據(jù)，這三個(gè)城市空置率水平均較高，易于過濾的進(jìn)行。

鄭州、長(zhǎng)沙2個(gè)城市住房供給富有彈性，過濾程度較差。由表2可知，鄭州、長(zhǎng)沙雖然空置率水平較高，但二手房市場(chǎng)極不活躍，更加說明了這兩個(gè)城市難以進(jìn)行過濾。

上海、杭州、成都等8個(gè)城市屬于住房供給缺乏彈性，過濾程度較差。但是，上海、寧波、南京三個(gè)城市二手房市場(chǎng)交易量與新建商品住宅交易量相差并不大（Fc略小于0）。

2.2 補(bǔ)貼方式選擇

綜合上文的分析，我們對(duì)三種類型的城市所適宜采用的補(bǔ)貼方式進(jìn)行說明，并以北京和鄭州為例進(jìn)行細(xì)致分析。

2.2.1 第二象限：住房供給缺乏彈性，過濾程度好的城市

該類城市適宜采取供方補(bǔ)貼與需方補(bǔ)貼相結(jié)合的方式。以北京為例，根據(jù)計(jì)算結(jié)果，北京的住房供給彈性為-0.45，可見住房供給缺乏彈性，無法及時(shí)對(duì)價(jià)格波動(dòng)做出反應(yīng)和調(diào)節(jié)。但是，北京2010年二手房銷售面積是商品房銷售面積的1.325倍，二手房市場(chǎng)相對(duì)交易活躍。北京適宜采取供方補(bǔ)貼與需方補(bǔ)貼相結(jié)合的方式。一方面通過需方補(bǔ)貼進(jìn)一步促進(jìn)過濾的發(fā)生，另一方面通過增加供給緩解市場(chǎng)缺乏彈性而引起的房?jī)r(jià)上漲。

2.2.2 第三象限：住房供給缺乏彈性，過濾程度差的城市

該類城市過濾程度差，難以通過市場(chǎng)過濾解決低收入人群住房問題。此外，若采取需方補(bǔ)貼，市場(chǎng)無法及時(shí)調(diào)節(jié)住房供給，很容易導(dǎo)致房?jī)r(jià)或租金的持續(xù)上漲。相對(duì)來說適宜采用供方補(bǔ)貼。但由于此時(shí)保障房供給量已經(jīng)大于或等于需求量，在供方補(bǔ)貼中，應(yīng)以促進(jìn)改善保障房可達(dá)性，有效利用存量住房等為主要方式。

2.2.3 第四象限：住房供給富有彈性，過濾程度差的城市

該類城市適宜通過政策激勵(lì)等途徑盤活存量房市場(chǎng)，并實(shí)施需方補(bǔ)貼。以鄭州為例，根據(jù)計(jì)算結(jié)果，鄭州的住房供給彈性為14.54，市場(chǎng)供給對(duì)價(jià)格變動(dòng)十分敏感，能夠及時(shí)對(duì)需方補(bǔ)貼引起的房?jī)r(jià)租金上漲做出調(diào)節(jié)，很好的彌補(bǔ)了需方補(bǔ)貼的不足。鄭州2010年二手房銷售面積僅為商品房銷售面積的27.8%，二手房市場(chǎng)交易不活躍。鄭州適宜在盤活存量房市場(chǎng)后實(shí)施需方補(bǔ)貼，能夠在很大程度上節(jié)約政府財(cái)政支出。通過促進(jìn)二手房交易等方式，鼓勵(lì)更多的空置二手房進(jìn)入存量房租賃市場(chǎng)；同時(shí)向保障對(duì)象發(fā)放租金補(bǔ)貼或購房貨幣化補(bǔ)貼，以及公積金貸款利息補(bǔ)貼等，引導(dǎo)保障對(duì)象到正常住房市場(chǎng)上尋租，從而以相對(duì)較低的財(cái)政成本，有效解決住房問題。

3 結(jié)論與建議

本文基于住房供給彈性和住房過濾理論視角，探討了不同城市所適宜采取的保障性住房財(cái)政補(bǔ)貼方式，并結(jié)合11個(gè)城市住房供給市場(chǎng)的不同表現(xiàn)，提出了城市差異性有效補(bǔ)貼方式。例如，在住房供給富有彈性、住房過濾暢通的市場(chǎng)，需求方補(bǔ)貼具有較高的效率，地方政府應(yīng)當(dāng)實(shí)施以需求方補(bǔ)貼為主的住房補(bǔ)貼方案，進(jìn)而引導(dǎo)住房過濾，充分利用存量住房或空置住房。但是，由于數(shù)據(jù)所限，本文對(duì)于住房過濾的測(cè)試還有待改進(jìn)。

保障性住房財(cái)政補(bǔ)貼方式的選擇對(duì)于政府有效分配財(cái)政資源，確保保障性住房順利進(jìn)行的關(guān)鍵因素之一。有效的財(cái)政補(bǔ)貼需要綜合考慮城市發(fā)展和住房市場(chǎng)的差異，以及城市的動(dòng)態(tài)發(fā)展。因此，本文的基礎(chǔ)理論和研究方法對(duì)于分析同一城市不同發(fā)展階段的財(cái)政補(bǔ)貼的調(diào)整也有重要作用。

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5.孫月平.應(yīng)用福利經(jīng)濟(jì)學(xué).經(jīng)濟(jì)管理出版社.2004

6.龍奮杰.中國(guó)主要城市住宅市場(chǎng)差異的經(jīng)濟(jì)分析.清華大學(xué)出版社.2008

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10.張翼.低收入群體的住房保障與信貸支持——基于住房過濾理論的分析.城市發(fā)展研究.2009.5

作者簡(jiǎn)介：

張蔚，清華大學(xué)建設(shè)管理系房地產(chǎn)所碩士研究生。

楊贊，清華大學(xué)房地產(chǎn)所副教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

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