“以房養(yǎng)老”模式在中國(guó)的實(shí)踐阻礙及對(duì)策研究

黃成鳳

摘要：“以房養(yǎng)老”將有望率先在北京、上海、廣州和武漢這四個(gè)城市試點(diǎn)，但是在前實(shí)際當(dāng)中，有很多因素阻礙“以房養(yǎng)老”模式在中國(guó)的推行。本文針對(duì)“以房養(yǎng)老”的提出背景以及其相關(guān)概念，探討這一制度在我國(guó)的實(shí)踐阻礙以及提出政策建議。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；住房反抵押貸款；實(shí)踐阻礙一、“以房養(yǎng)老”的提出背景與相關(guān)概念

（一）“以房養(yǎng)老”制度的提出背景。當(dāng)前中國(guó)已步入到老齡化社會(huì)，據(jù)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，全國(guó)60歲及以上老年人口已達(dá)1.94億，占總?cè)丝诘?4.3%。老年人口絕對(duì)數(shù)量的增長(zhǎng)及其所占總?cè)丝诘谋壤募哟笫沟蒙鐣?huì)養(yǎng)老問(wèn)題逐漸凸顯 (馮慧陽(yáng), 2011)。

我國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的特征為：未富先老，未老先衰。一方面，我國(guó)老齡人口總量大、老齡化增速快。而人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值仍處于較低水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與人口老齡化速度不同步，導(dǎo)致國(guó)家養(yǎng)老壓力巨大。另一方面，由于我國(guó)執(zhí)行的計(jì)劃生育政策，不僅降低了生育率，還形成了特有的“4-2-1”的家庭結(jié)構(gòu)。居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老這三種傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式已不能滿足現(xiàn)實(shí)的需求，因此 “以房養(yǎng)老”的模式作為一種新型的養(yǎng)老模式可以為老年人養(yǎng)老提供更多資金保障，享受更好的養(yǎng)老服務(wù)。

（二）“以房養(yǎng)老”模式的概念。以房養(yǎng)老，也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。它是指擁有住房的老年居民以自有的產(chǎn)權(quán)房作為抵押，類似于貸款的形式，向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借款消費(fèi)，與此同時(shí)老年人仍然保留房屋居住權(quán)，這種貸款可以一次性或者在一定時(shí)間內(nèi)按月發(fā)放，在貸款者死亡后到期，以出售住房所得資金歸還貸款本金、利息等費(fèi)用(董君莉，2011)。“以房養(yǎng)老”模式起源于荷蘭，發(fā)展最成熟的是美國(guó)，該模式在世界上20多個(gè)國(guó)家相繼推出，已經(jīng)成為全世界老年人改變傳統(tǒng)生活方式、享受高質(zhì)量生活和實(shí)現(xiàn)生活效用最大化的重要途徑。

二、“以房養(yǎng)老”制度在我國(guó)的實(shí)踐阻礙

盡管“住房反抵押貸款”模式在許多國(guó)家都有著非常成功的經(jīng)驗(yàn)，尤其是在美國(guó)、英國(guó)、加拿大等經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的國(guó)家，更是獲得國(guó)民的青睞，很大程度上避免了“有房富人，現(xiàn)金窮人”現(xiàn)象的存在，為更多人提供了一個(gè)相對(duì)理想的老年生活。

然而，由于國(guó)情的不同，這一制度在中國(guó)的實(shí)施依舊存在著一定的阻礙。想要讓“以房養(yǎng)老”真正的成為國(guó)民養(yǎng)老生活的一種優(yōu)勢(shì)選擇，必須要克服實(shí)踐過(guò)程中的種種困難，對(duì)制度進(jìn)行不斷的改進(jìn)與完善，讓它真正成為一個(gè)利國(guó)利民的制度，而非站在輿論的風(fēng)口浪尖的噱頭。

（一）法治保障不足，缺乏操作依據(jù)。首先，盡管國(guó)務(wù)院已印發(fā)相關(guān)文件明確指出“鼓勵(lì)探索開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，然而并沒有提出具體的操作方法以及實(shí)施計(jì)劃，對(duì)這一制度的事實(shí)提供有效的法律依據(jù)。政策出臺(tái)的延時(shí)性將導(dǎo)致市場(chǎng)無(wú)法及時(shí)做出反饋，前期準(zhǔn)備的不足必將影響到實(shí)際運(yùn)營(yíng)的順暢程度，影響運(yùn)營(yíng)的效果。

其次，反抵押貸款模式的運(yùn)營(yíng)涉及到房產(chǎn)、保險(xiǎn)、人口學(xué)等諸多領(lǐng)域，政策的制定必須覆蓋到相關(guān)的各個(gè)方面，才能確保借貸雙方的的權(quán)益都得到保障，不會(huì)有任何一方鉆了法律的空子造成權(quán)益糾紛(鄧依伊，2012)。

（二）房?jī)r(jià)波動(dòng)大，估值困難。住房作為一個(gè)關(guān)系到民生的重要行業(yè)，它受到住房供需、物價(jià)、銀行貸款利率、房地產(chǎn)政策等多方面因素的影響，而這些因素中，多是我們難以估算的。而在信息不對(duì)稱的情況下，如何確保估價(jià)機(jī)構(gòu)在對(duì)住房的估價(jià)過(guò)程中不會(huì)侵害到老人的權(quán)益，進(jìn)行客觀公正的評(píng)估將是一個(gè)巨大的難題，這也將成為愿意支持這一政策的老人最大的擔(dān)憂之一。

（三）居民住房70年產(chǎn)權(quán)或成障礙。我國(guó)推行的住宅用地使用權(quán)最長(zhǎng)期限是70年，70年后房屋的產(chǎn)權(quán)到底歸誰(shuí)，目前沒有明確的答案。另?yè)?jù)我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定住宅可以自動(dòng)續(xù)期，但沒有相關(guān)法律明確續(xù)期所需的費(fèi)用。

目前，針對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)到期后如何進(jìn)行處理并沒有明確的法律規(guī)定，究竟是繼續(xù)歸原所有者無(wú)償持有，還是需要再重新繳納一定的費(fèi)用，仍舊需要等待政策的規(guī)定(李敏，2012)。另外，多數(shù)老人的住房在進(jìn)行反抵押是已經(jīng)有一定的年限，房屋質(zhì)量必然存在著一定的缺陷，那么房屋后期的修繕整改費(fèi)用又將是一筆不小的開支，如何對(duì)這些二手房屋進(jìn)行保值升值又將是一筆巨大的工程。

“以房養(yǎng)老”運(yùn)作的時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，房產(chǎn)是否具有升值空間，直接關(guān)系到了貸款方和借貸方的利益，而房產(chǎn)能否升值又在于土地價(jià)格和使用期限。如果倒按揭到期，房屋轉(zhuǎn)移到貸款機(jī)構(gòu)時(shí)，住房的使用權(quán)到期或者所剩無(wú)幾，必然會(huì)擠壓貸款機(jī)構(gòu)的盈利空間，這樣一來(lái)，金融機(jī)構(gòu)參與的積極性也會(huì)極大的受挫。產(chǎn)權(quán)問(wèn)題以及建筑質(zhì)量問(wèn)題將是貸款機(jī)構(gòu)考慮的首要因素。

（四）對(duì)借貸人條件限制大，受益面窄。 住房反抵押貸款這一政策要求申請(qǐng)人擁有具有完全產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立住房，住房地處市區(qū)或城郊，房產(chǎn)具有升值潛力。目前國(guó)內(nèi)試行這一政策的幾個(gè)城市，他們多數(shù)要求老人要有兩套以上的住房，將其中一套抵押出去，獲得貸款；也有城市接受只有一套住房的老人，安排他們統(tǒng)一入住老年公寓，免去一切費(fèi)用，當(dāng)老人去世后房屋歸金融機(jī)構(gòu)所有。這些條件很大程度的限制了這一政策的覆蓋面。經(jīng)濟(jì)條件較好，擁有兩套的老人，選擇將閑置住房出租或者出售便已然足夠他們的養(yǎng)老費(fèi)用，沒有必要再冒風(fēng)險(xiǎn)選擇這一政策；所有住房地理位置較好的老人也可以選擇將住房出售或出租，自己購(gòu)買低價(jià)房或者另外租房，通過(guò)差價(jià)或者租房收入來(lái)養(yǎng)老；而住房升值潛力小、經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)較差的老人，金融機(jī)構(gòu)又不愿意接受他們的貸款申請(qǐng)。

（五）房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估和社會(huì)信用體系缺乏。在以房養(yǎng)老的實(shí)際辦理過(guò)程中，首先要對(duì)參與這一業(yè)務(wù)的老人的房屋價(jià)值以及老年人的預(yù)期壽命進(jìn)行準(zhǔn)確持續(xù)的測(cè)算，同時(shí)還要對(duì)參與者的經(jīng)濟(jì)情況和家庭狀況進(jìn)行一系列的評(píng)估，而從我國(guó)目前的實(shí)際狀況來(lái)看，房地產(chǎn)的評(píng)估體系還不是很健全，發(fā)展的時(shí)間也較短，在管理方面也比較混亂，評(píng)估機(jī)構(gòu)的規(guī)程以及評(píng)估手段各異，整體的評(píng)估體系的評(píng)估能力較低。而且誠(chéng)實(shí)信用問(wèn)題在我國(guó)當(dāng)前的社會(huì)下也是一個(gè)比較突出的問(wèn)題，人與人之間，整個(gè)社會(huì)系統(tǒng)都缺乏信用，很多的人對(duì)于以房養(yǎng)老的信任度較低，很多的人在初次接觸這一業(yè)務(wù)時(shí)都擔(dān)心上當(dāng)受騙。

（六）囿于傳統(tǒng)觀念，短期內(nèi)難以被接受。中國(guó)人自古以來(lái)就有“但留寸土的，留與子孫耕”的說(shuō)法，受傳統(tǒng)文化的影響，老人們多不愿意將自己的房產(chǎn)抵押給銀行而不留給自己的子孫。匯豐銀行一項(xiàng)名為“未來(lái)的退休生活”的全球退休生活調(diào)查顯示，中國(guó)內(nèi)地的受訪者匯總，為孩子進(jìn)行儲(chǔ)蓄的比例高達(dá)41%，是所有參與調(diào)查的15個(gè)國(guó)家和地區(qū)中最高的，而未退休后的生活而進(jìn)行儲(chǔ)蓄的比例僅僅為14%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于23%的全球平均水平。老人們普遍認(rèn)為自己離開之后應(yīng)當(dāng)為自己的子孫留下點(diǎn)財(cái)產(chǎn)，讓他們將自己奮斗了大半輩子買到的房子抵押給金融機(jī)構(gòu)而不留給自己的子孫顯然接受起來(lái)有一定的難度。

三、我國(guó)推行“以房養(yǎng)老”推行障礙的對(duì)策研究

綜合我國(guó)的養(yǎng)老保障現(xiàn)狀，推行“以房養(yǎng)老”政策擁有良好的前景，它將成為我國(guó)養(yǎng)老保障體系的一個(gè)重要補(bǔ)充，為國(guó)民提供一個(gè)新的養(yǎng)老保障方式選擇。在政策的保護(hù)和相關(guān)部門的支持下，將這一政策真正建設(shè)成為一個(gè)利國(guó)利民的保障途徑是必然之勢(shì)。

“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)在我國(guó)尚屬新生事物，要從紙上變成現(xiàn)實(shí)，除了法制保障不足、房?jī)r(jià)波動(dòng)、房屋70年產(chǎn)權(quán)、傳統(tǒng)觀念排斥，加之其業(yè)務(wù)流程較為復(fù)雜，期限較長(zhǎng)，涉及領(lǐng)域較廣，這些問(wèn)題都成為以房養(yǎng)老在中國(guó)推行的阻礙，跨越這些阻礙可以通過(guò)以下幾種途徑。

（一）完善相關(guān)政策和法律。健全的政策和法律是以房養(yǎng)老推行可以順利推行的保障。從現(xiàn)階段來(lái)分析，筆者認(rèn)為一方面要建立健全相關(guān)的法律，讓以房養(yǎng)老的運(yùn)行有法可依，有法律保障，另一方面要對(duì)現(xiàn)行的政策條文尚未解釋清楚的問(wèn)題予以明確的解釋，減少相關(guān)機(jī)構(gòu)的法律和政策風(fēng)險(xiǎn)，比如土地使用權(quán)出讓環(huán)節(jié)，對(duì)70年到期后住宅用地的使用與管理問(wèn)題應(yīng)予以明確，已消除貸款機(jī)構(gòu)的顧慮，第三，國(guó)家應(yīng)給予各種政策支持，比如稅收減免、財(cái)政貼息、費(fèi)用稅前列支等政策加快推進(jìn)以房養(yǎng)老模式的發(fā)展。

（二）加大對(duì)“以房養(yǎng)老”模式的宣傳力度。國(guó)家應(yīng)加強(qiáng)宣傳工作，逐漸改變?nèi)罕姷膫鹘y(tǒng)的倫理觀念。我們可以通過(guò)社區(qū)講座、公益廣告等方式進(jìn)行推廣、宣傳，讓廣大群眾了解“以房養(yǎng)老”模式的運(yùn)行方式，讓人們把房子放心的交給相關(guān)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)憂。通過(guò)宣傳和引導(dǎo)，逐漸改變?nèi)藗儭梆B(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)意識(shí)，形成新時(shí)代的養(yǎng)老觀念。

（三）加強(qiáng)信用體系建設(shè)和房屋價(jià)值評(píng)估體系。我國(guó)要加強(qiáng)誠(chéng)信教育，提高全民族的素質(zhì)，防止出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)。此外，政府也可以參與“以房養(yǎng)老”模式的經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)監(jiān)管，通過(guò)制定相關(guān)政策對(duì)市場(chǎng)予以宏觀調(diào)控，以政府的公信力做保證，讓“以房養(yǎng)老”模式雙方都以誠(chéng)信的心態(tài)來(lái)接受這種模式。

“以房養(yǎng)老”就是“反向住房抵押貸款”，是指老人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)通過(guò)壽命評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期等一系列方式推算出每期給付老人的養(yǎng)老金額直到老人過(guò)世，老人過(guò)世后房屋歸金融機(jī)構(gòu)所有。金融機(jī)構(gòu)作為專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)主導(dǎo)“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目，能夠使房屋價(jià)值評(píng)估科學(xué)化，推動(dòng)“以房養(yǎng)老”事業(yè)的發(fā)展。

（四）放寬對(duì)項(xiàng)目參與者的條件限制?！耙苑筐B(yǎng)老”模式作為當(dāng)前基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的補(bǔ)充，以緩解日益凸顯的社會(huì)養(yǎng)老問(wèn)題，這決定了“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目應(yīng)該成為一個(gè)可供多數(shù)老人選擇的養(yǎng)老新模式。但在試點(diǎn)過(guò)程中，對(duì)借貸人的條件限制過(guò)于苛刻，限制了這一政策的覆蓋面。因此，應(yīng)考慮放寬對(duì)房屋面積、老人家庭狀況、老人年齡等方面的要求，拓寬參與面。

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