“以房養(yǎng)老”的生機(jī)與冷遇

張翠翠

“以房養(yǎng)老”樣本

72歲的北京市民康錫雄與老伴相依為命，他們唯一的女兒幾年前因病去世。面對越來越衰老的身體和兩人每月七千元的退休金，他們一直在為養(yǎng)老發(fā)愁。

去年3月，康錫雄收到街道通知，讓他們?nèi)⒓右粋€“以房養(yǎng)老”的項目推介會，老兩口參加完立即簽署了合同。雙方約定，康錫雄將自有住房抵押給幸福人壽保險公司，保險公司核算房產(chǎn)價值后，每月給康錫雄及老伴發(fā)放養(yǎng)老金。據(jù)合同顯示，康錫雄現(xiàn)有住房84平米，市價約305萬元，有效保險價值約為274.5萬元，對照費(fèi)率表，康錫雄夫妻二人每月從保險公司可支取養(yǎng)老金9107.11元，加上兩人的退休金7000元，每月養(yǎng)老資金約16000元。

有了這筆“巨款”，康錫雄和老伴的生活比以前闊綽多了，“換了所有家電，原先有一個老式雪花冰箱，現(xiàn)在換了一個海爾三門冰箱?！?/p>

問及對抵押房產(chǎn)有沒有疑慮，康錫雄稱房產(chǎn)“已無人繼承，如果能用房子換來更好的養(yǎng)老服務(wù)，值得”。

據(jù)了解，經(jīng)中國保監(jiān)會批準(zhǔn)，首款保險版“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品今年3月由幸福人壽正式推出，這也是目前僅有的一家保險公司推出的“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品。四大試點城市分別是北京、武漢、上海和廣州。其具體做法是，老人將自己的住房抵押給保險公司，保險公司開始按照約定金額每月發(fā)放養(yǎng)老金。將來老人去世后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處分權(quán)，從處分所得中償付養(yǎng)老保險的相關(guān)費(fèi)用，多余部分返還老人的繼承人。

自2013年“以老養(yǎng)老”概念被提出，關(guān)于其落地可能性有諸多探討。觀點普遍認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”項目更適合失獨(dú)老人與丁克家庭，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士稱，“面對子女養(yǎng)老的缺失，又考慮到日后無繼承糾紛，此養(yǎng)老項目很適合?！?/p>

濟(jì)南遇“冷”

盛?；▓@小區(qū)是濟(jì)南東部的一個新建小區(qū)，住戶大多從大明湖、解放閣等片區(qū)安置過來，老年人居多。盛?；▓@社區(qū)居委會主任張新杰告訴記者，小區(qū)內(nèi)“孤寡、殘疾和空巢老人不少， 低退休金住不起養(yǎng)老院，以后失去自理能力后如何養(yǎng)老是個大問題”。

小區(qū)住戶鄭永福今年已80歲高齡，一直未成家，目前獨(dú)居。他在盛?；▓@有兩套安置房產(chǎn)，一旦無法獨(dú)自生活打算把房子賣掉，住到養(yǎng)老院去。

記者向其詳細(xì)講解“以房養(yǎng)老”政策，鄭永福稱很樂意把房子抵押給保險公司，當(dāng)下即可享受更好的養(yǎng)老服務(wù)?！暗盅航o保險公司，有正規(guī)渠道的合同保證，比較放心。以后去養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，有更多的錢才能買到更好的服務(wù)?！?/p>

同住盛?；▓@的王利民已70歲，名下有一套房產(chǎn)，兒子在外地工作，“并不想把房子抵押給別人，孩子也想繼承房產(chǎn)。”因此，他打算一旦生病就搬去與兒子同住，他說“養(yǎng)兒防老是中國人的傳統(tǒng)”。

多年從事居委會工作的張新杰稱，“以房養(yǎng)老”更適合孤寡老人，有子女的老人更喜歡“居家養(yǎng)老”，進(jìn)一步說就是“子女養(yǎng)老”。目前，濟(jì)南市內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)資源與社會需求矛盾突出。有數(shù)據(jù)顯示，目前每100位老人還分不到1張老年公寓的床位。

據(jù)了解，如何更好地解決養(yǎng)老問題，在濟(jì)南已進(jìn)行了社會養(yǎng)老、服務(wù)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)居家養(yǎng)老的諸多嘗試，但“以房養(yǎng)老”至今也未在濟(jì)南試點。濟(jì)南市民政局局長趙玉海曾表示，推行“以房養(yǎng)老”最重要的是尊重老人的意愿及子女認(rèn)可，不能強(qiáng)制。

早在2011年，中信銀行濟(jì)南分行曾推出“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)，年滿55周歲且身體健康的市民即可申請，年滿18周歲的法定贍養(yǎng)人也可辦理。每月發(fā)放養(yǎng)老金可達(dá)2萬元，累計總額不得超過房產(chǎn)市值的60%，最長發(fā)放年限是10年，每月中信銀行會自動將養(yǎng)老金打到“信福年華卡”上。抵押期間，房屋可居住或出租，但出租年限不得超過抵押年限。待解除抵押后，房產(chǎn)便可轉(zhuǎn)讓、贈與或繼承。但之后卻無人問津，該業(yè)務(wù)“不了了之”。中信銀行濟(jì)南泉城路支行工作人員告訴記者，該項業(yè)務(wù)“時間太長了”，“記不清了”，“已經(jīng)沒有了”。

山東大學(xué)社會學(xué)教授王忠武告訴記者，2015年老人群已占濟(jì)南市人群的1/5，老齡化問題與養(yǎng)老服務(wù)資源不足矛盾與日俱增?！啊苑筐B(yǎng)老提供了一種新的解決方式，用房產(chǎn)固定價值換取晚年安逸生活應(yīng)予以肯定，目前遇冷有傳統(tǒng)觀念、政策環(huán)境、評估市場多方面原因，最大障礙是‘70年產(chǎn)權(quán)制。”

眾所周知，中國房屋土地使用權(quán)年限為70年，很多老人的老房子土地使用權(quán)已不足70年，這樣的房產(chǎn)是否還可進(jìn)行“倒按揭”？

對于抵押房產(chǎn)“倒按揭”，金融機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)市場價格不確定因素太多，倒按揭時間越長風(fēng)險越大。銀行面臨借款人無法如約歸還貸款情況下，需要處置房產(chǎn)用于償還貸款，房價一旦出現(xiàn)下行，就會出現(xiàn)變賣房產(chǎn)所得資金不能補(bǔ)上欠款缺口問題。

“以房養(yǎng)老”的變異

“以房養(yǎng)老”試點大半年，相關(guān)報道顯示在試點城市遇“冷”，全國僅有35人投保。

作為國內(nèi)“以房養(yǎng)老”首倡人，幸福人壽保險公司前董事長孟曉蘇，面對社會各界對“以房養(yǎng)老”的種種議論和僅有35人參保的冷遇，卻未失掉信心。

作為國內(nèi)唯一在推“以房養(yǎng)老”項目的保險公司，幸福人壽把“幸福房來寶”定位為一個小眾化的體現(xiàn)社會責(zé)任的保險產(chǎn)品，目的是幫助老人利用房產(chǎn)增加養(yǎng)老收入、解決養(yǎng)老困難。

孟曉蘇表示，所謂冷遇是對這個產(chǎn)品的期望值太高，希望一推出即有成千上萬人能夠入保和服務(wù)到位?！啊苑筐B(yǎng)老產(chǎn)品本身已被冷遇十幾年，之前保險公司都不敢推，顧慮收到抵押房子后房價會下降。結(jié)果等了十年，中間房價上漲好幾倍，目前再推出‘以房養(yǎng)老眾保險公司又在擔(dān)心房價會跌，抵押的房子會縮水。”

“老人們對這個政策非常擁護(hù)和熱情?！泵蠒蕴K說“以房養(yǎng)老”四座試點城市內(nèi)，已有200多戶老人登記注冊，都有意向投?！耙苑筐B(yǎng)老”，這也切合當(dāng)下中國的養(yǎng)老困境，“以房養(yǎng)老”有望拓寬養(yǎng)老金匯集渠道。她說城市70歲以上老人大都處于低退休金、低積蓄、缺乏保險境遇。但另一方面，他們作為80年代第一批城區(qū)購房者，手中握有房產(chǎn)大都處于城區(qū)中心或已拆遷補(bǔ)了新房，房產(chǎn)很值錢，如果以反向抵押房產(chǎn)來獲取更好養(yǎng)老服務(wù)，能夠給予他們“居家養(yǎng)老”或“養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老”更好的收入、更好的保障。

另外，一種新型的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品正在受到矚目。北京清檬養(yǎng)老服務(wù)公司推出的“以房養(yǎng)老”模式，是直接租用老人的住房，開設(shè)照護(hù)中心，房產(chǎn)權(quán)始終歸老人所有。老人住在家里，一邊享受養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)，一邊收取房子出租的租金。這樣一來，不僅增加了養(yǎng)老收入，還得到了照料。

北京市民周文茹與老伴每月退休金10000元，扣除每月保姆費(fèi)6000元，生活費(fèi)2000元，每月只剩下2000元左右。如今將房子租給清檬照護(hù)中心，不用再請保姆，交由照護(hù)中心打理，可獲取養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)11000元，每月租金結(jié)余2000元，再加上退休金，不用抵押房產(chǎn)養(yǎng)老金已足夠讓其過好晚年生活。而且周文茹的家還得到北京清檬照護(hù)中心的專業(yè)化改造，增加了不少老人安全設(shè)施和無障礙設(shè)施，為老人養(yǎng)老生活提供了便利。有業(yè)內(nèi)人士稱，這個案例或許能為“以房養(yǎng)老”的落地提供更多可能性。