樓市逆襲京津冀協(xié)同

在京津冀協(xié)同發(fā)展理念已提出，而相關(guān)規(guī)劃又尚未出臺之際，利用“政策時間差”，環(huán)北京周邊房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新一輪炒作。

《財經(jīng)國家周刊》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分區(qū)域房價月度漲幅超過歷年之和，個別樓盤甚至“一天三漲”，開發(fā)商夸大宣傳制造漲價預(yù)期，地方政府對“京津冀協(xié)同”理解片面化，有意無意間助長“房地產(chǎn)先行”勢頭。同時，房價暴漲引發(fā)當(dāng)?shù)厝罕姲只旁趦?nèi)的復(fù)雜心態(tài)，也埋下供應(yīng)過剩、市場超跌風(fēng)險。價格要素的陡升，會為今后區(qū)域協(xié)同發(fā)展規(guī)劃的實施設(shè)置很大阻力。

如何破解“規(guī)劃未定、樓市先火”？接受《財經(jīng)國家周刊》記者采訪的多位相關(guān)人士認為，應(yīng)該在綜合運用行政和市場手段遏制炒房的同時，盡快明確相關(guān)規(guī)劃，統(tǒng)一認識，穩(wěn)定預(yù)期。

“協(xié)同”成漲價借口

距北京正南約60公里的廊坊市永清縣，借北京新機場、京臺高速即將貫通等規(guī)劃利好，房地產(chǎn)市場從2013年底開始量價齊升。

在永清境內(nèi)的公路沿途，隨處可見派發(fā)售樓廣告的當(dāng)?shù)鼐用?。只要有車停下來，便有人上前搭訕，向車?nèi)塞樓盤海報。海報上的宣傳語，大都與京津冀協(xié)同發(fā)展的某些規(guī)劃概念相關(guān)。其中，“動批落戶”、“京臺高速貫通”、“首都第二機場”是主打賣點。

永清“世嘉正園”項目2013年12月底開盤，均價6000元/平方米，目前售價7500?8500元/平方米。4個月漲幅約25%。銷售總監(jiān)李本春告訴記者，購房者超過65%是北京人。他剛接待的一組客戶，“4個人買了10套房子，而且都是全款”。

永清縣城最明顯的一波房價上漲始于4月3日。當(dāng)天，北京市西城區(qū)與廊坊市政府簽訂合作對接框架協(xié)議。一個名為“帕克先生的別墅”的住宅項目，以“動批落戶”的名義帶頭漲價，一周之內(nèi)，房價從6100元/平方米上調(diào)至8000元/平方米。其他樓盤紛紛跟漲。目前永清縣內(nèi)已難覓單價低于7000元/平方米的新房。

在鄰近的固安縣，3月以來，借助京津冀協(xié)同的利好，個別樓盤也開始大幅提價。廊坊圣阜房地產(chǎn)公司在固安開發(fā)的一處樓盤預(yù)計5月份開盤。一期（2013年10月開盤）均價5800元/平方米，二期已為7000元/平方米，上漲約20%。

目前均價已經(jīng)超過1.1萬元/平方米的燕郊樓市，今年以來雖整體走勢平穩(wěn)，但也不乏個別樓盤借助“利好”漲價。在售樓盤“富地廣場”2013年12月開盤價1.1萬元/平方米，2014年2月中旬每平方米加價2000元，目前售價接近1.4萬元/平方米。

鄰近北京的河北涿州、香河、大廠等地，自2013年底以來，房價也有不同程度上揚。但近期受北京住宅市場觀望氛圍的影響，有價無市的情況較為普遍。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近半年來北京周邊的房價上漲，有區(qū)域價值面臨重估、北京剛需外溢等客觀因素，也有開發(fā)商和地方政府“主觀作為”的影響。

首先是開發(fā)商夸大宣傳、人為制造漲價預(yù)期。最典型的是保定，自3月19日被傳為“首都行政副中心”以來，市區(qū)在售樓盤普遍漲價超過1500元/平方米，相當(dāng)于過去5年的漲幅。保定樓市購房“扎堆”期間，一則未經(jīng)證實的傳言——“4名北京人買下保定樓盤整個片區(qū)”四處擴散。而這類蠱惑人心的宣傳大多出自開發(fā)商之口。

其次是地方政府對“區(qū)域協(xié)同”理解有誤區(qū)，某些不全面的解讀，有意無意間助長了“房地產(chǎn)先行”勢頭。4月10日，在北京召開的2014北京春季房地產(chǎn)展示交易會上，不乏眾多河北、天津城市的政府官員到場，給人“為當(dāng)?shù)貥潜P推銷助陣”的感覺?！熬┙蚣揭惑w化”、“一小時生活圈”成為官、商的一致說辭。

瞬時起，一些炒房利益相關(guān)者的哄抬和鼓噪，也是誘發(fā)樓市虛火的重要因素。保定幾乎各大售樓處頻繁閃現(xiàn)倒房號、炒樓花的“房蟲”身影；一些受雇于開發(fā)商的商業(yè)媒體，更是直接組織看房團，拉到售樓處排隊。

“房價先行”暗藏風(fēng)險

規(guī)劃未定，樓市先火。《財經(jīng)國家周刊》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，環(huán)北京周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場的超前發(fā)展，已暴露出諸多隱患。

在萬科集團副總裁毛大慶看來，“北京周邊地區(qū)對高房價的承受能力，要遠比北京脆弱得多”。房價的過快上漲，勢必將使當(dāng)?shù)剞r(nóng)民背負更高的“市民化”成本。

以保定市為例。該市下轄的22個縣市中，70%是農(nóng)業(yè)人口。這一輪的房價拉升，普遍超出當(dāng)?shù)仄胀ㄙ彿咳巳旱氖杖胨健Ｍ瑯?，在河北省廊坊市永清縣，一位科級干部告訴記者，房價跳漲，讓當(dāng)?shù)厝烁械娇只拧！跋裎疫@樣的工薪階層，月收入也就兩三千元，現(xiàn)在的房價，我們當(dāng)?shù)厝耸琴I不起了”。

需要警醒的是，北京周邊地區(qū)房價的投機性暴漲，或?qū)⒄T發(fā)后續(xù)深度的回調(diào)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，應(yīng)謹防未來可能出現(xiàn)的市場暴跌風(fēng)險。2010?2011年之間，北京市通州區(qū)曾因“副中心”傳言，房價先暴漲，后“腰斬”，引發(fā)受損業(yè)主圍攻售樓處，釀成群體性事件。

記者在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，北京周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場無序供應(yīng)現(xiàn)象頗為普遍，可能埋下“過?！焙汀肮沓恰彪[患。

曾經(jīng)靠“藍印戶口”吸引北京、河北購房者的天津市武清區(qū)，一度被輿論詬病為“鬼城”。截至4月底，該區(qū)可售房源超過2萬套。本已庫存去化緩慢、房屋空置率奇高，又逢天津市即將停止實施藍印戶口政策，核心利好消失，樓市前景堪憂。

另一個例子，是迄今已吸納超過30萬北京購房者的燕郊，也被輿論稱為“睡城”。據(jù)當(dāng)?shù)亻_發(fā)商介紹，2014年仍有10余個在售樓盤，總計供應(yīng)量達400萬?500萬平方米。這些房源，約有95%要靠北京人消化。而美林地產(chǎn)銷售總監(jiān)李京告訴記者，自2013年燕郊房價突破1萬元大關(guān)后，對北京購房者的吸引力已經(jīng)開始下降。

多位受訪對象表示，如果任由北京周邊房地產(chǎn)市場“野蠻生長”，未來北京恐怕還要輸出更多睡城。北京市社會科學(xué)院副院長趙弘呼吁，“應(yīng)警惕北京大城市病演變?yōu)閰^(qū)域病”。

在清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉看來，房價過快上漲，很可能阻礙京津冀一體化進程?！氨本┲苓叺貐^(qū)承接人口、產(chǎn)業(yè)和功能轉(zhuǎn)移的最大優(yōu)勢就是價格。如果讓房地產(chǎn)優(yōu)先發(fā)展，把價值洼地都填平了，周邊地區(qū)的優(yōu)勢也就喪失了”。

與風(fēng)險相伴的是，目前北京周邊房地產(chǎn)市場抗風(fēng)險機制并未得到應(yīng)有的重視。突出體現(xiàn)在管理方面還不夠規(guī)范，在售的住宅“五證不全”現(xiàn)象頗為普遍。這為一系列購房糾紛埋下了隱患。

在永清縣，記者遇到的一位購房者2010年購買了3套住宅，但至今4年時間，仍未拿到產(chǎn)權(quán)證。另外，雖然大部分樓盤都表示，根據(jù)當(dāng)?shù)卣撸獾厝速彿坎挥栀J款，但在固安、永清，個別樓盤仍為“有誠意”的客戶預(yù)留了特殊通道。

未來兩個月，將是京津冀協(xié)同發(fā)展國家戰(zhàn)略規(guī)劃出臺的關(guān)鍵期。接受《財經(jīng)國家周刊》記者采訪的相關(guān)人士表示，利用“政策時間差”進行市場炒作可能會反復(fù)出現(xiàn)。這需要政府從行政、市場等多種手段出發(fā)，盡早明確政策規(guī)劃，引導(dǎo)市場回歸理性。