基于經(jīng)濟(jì)利潤理論對房屋征收補(bǔ)償?shù)乃伎?/h1>
2014-05-28 15:32:07陳益君
會(huì)計(jì)之友 2014年13期 關(guān)鍵詞：機(jī)會(huì)成本
陳益君
【摘 要】 文章以浙江舟山新區(qū)集體土地房屋征收補(bǔ)償為實(shí)例，分析了目前拆遷方案中貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩者補(bǔ)償方式，提出集體土地房屋征收拆遷方案應(yīng)以經(jīng)濟(jì)利潤為基礎(chǔ)，考慮土地機(jī)會(huì)成本，以達(dá)到拆遷方案中貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換的均衡，真正讓群眾受益。
【關(guān)鍵詞】 經(jīng)濟(jì)利潤理論； 機(jī)會(huì)成本； 征收補(bǔ)償
中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-5937（2014）13-0023-02
2011年6月國務(wù)院批準(zhǔn)建立“舟山群島新區(qū)”。2013年1月批準(zhǔn)《浙江舟山群島新區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，為舟山群島新區(qū)發(fā)展指明了方向。舟山市政府新一屆領(lǐng)導(dǎo)提出了“三年三千億”的投資目標(biāo)，為舟山發(fā)展確定了新目標(biāo)。在此背景下舟山群島新區(qū)建設(shè)如火如荼，2012年6月啟動(dòng)新城街道惠民橋地塊浙江大學(xué)海洋學(xué)院建設(shè)，2013年4月舟山快速公交一號(hào)線建設(shè)等，一批大項(xiàng)目紛紛上馬。發(fā)展必然伴隨拆遷。拆遷的成功關(guān)鍵在于征收補(bǔ)償方案的合理性。一個(gè)良好的征收補(bǔ)償方案要綜合考慮群眾接受程度、政府承受能力、建設(shè)工期要求、以往補(bǔ)償政策銜接等多方面因素。本文將從經(jīng)濟(jì)利潤角度，分析拆遷方案中個(gè)人將如何進(jìn)行選擇，政府如何進(jìn)行平衡，如何建立一種共贏的補(bǔ)償制度，走出雙方的“囚徒困境”。
一、集體土地房屋征收補(bǔ)償政策現(xiàn)狀
房屋征收補(bǔ)償方案中對集體土地上的私人住宅有實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償兩種方式。貨幣補(bǔ)償是指被征收的貨幣補(bǔ)償金額按房管部門登記確權(quán)面積，由具有法定資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)參照類似商品住宅市場價(jià)格結(jié)合建筑結(jié)構(gòu)、成新等因素評(píng)估確定，并按評(píng)估價(jià)格給予一定獎(jiǎng)勵(lì)。選擇貨幣補(bǔ)償?shù)谋徽魇杖俗孕薪鉀Q居住房，不再重新批地建房或享受保障性住房政策。產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指被征收人住宅房屋征收后，由政府統(tǒng)一安置在統(tǒng)一規(guī)劃安置地塊。安置房按照不小于原房面積的原則，就近安置戶型并允許高套一檔，且考慮分戶、審批面積等因素。在補(bǔ)償費(fèi)用計(jì)算上，貨幣補(bǔ)償費(fèi)包括貨幣評(píng)估費(fèi)、貨幣化獎(jiǎng)勵(lì)、房屋附屬物補(bǔ)償費(fèi)（裝修費(fèi)）、簽約獎(jiǎng)、騰空搬遷獎(jiǎng)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、電話網(wǎng)絡(luò)移機(jī)等；產(chǎn)權(quán)調(diào)換包括原房評(píng)估費(fèi)、房屋附屬物補(bǔ)償費(fèi)（裝修費(fèi)）、新舊房屋差額、簽約獎(jiǎng)、騰空搬遷獎(jiǎng)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、電話網(wǎng)絡(luò)移機(jī)等。
二、新城集體土地房屋征收補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)狀及分析
以2012年6月新城A校區(qū)地塊為例。A校區(qū)地塊拆遷面積44 428平方米，涉及個(gè)人拆遷戶數(shù)398戶。出臺(tái)的拆遷方案中，對選擇貨幣補(bǔ)償按評(píng)估價(jià)格再獎(jiǎng)勵(lì)20%；產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房安置在拆遷同區(qū)域的牛頭山地塊，土地屬性為國有土地用地。經(jīng)過幾個(gè)月的工作，順利完成拆遷工作。據(jù)統(tǒng)計(jì)，其中選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換384戶，拆遷面積42 545平方米，支付原房補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用4 947萬元（每平方米1 160元），安置套數(shù)650套，安置面積48 900平方米。選擇貨幣補(bǔ)償14戶，拆遷面積1 883平方米，支付貨幣安置款2 353萬元，平均每平方米12 500元。有96.5%的人選擇了產(chǎn)權(quán)調(diào)換，3.5%的人選擇貨幣補(bǔ)償。筆者調(diào)查了近三年新城所有地塊拆遷補(bǔ)償，發(fā)現(xiàn)三年來，選擇貨幣安置的被征收人只有不到10%，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的占90%強(qiáng)。成功進(jìn)行了拆遷，說明方案大家是認(rèn)可的。單一的選擇說明兩個(gè)補(bǔ)償方式是有偏頗的。拆遷方案是經(jīng)過多人，無數(shù)次討論后制定的，為什么還存在單一選擇？絕大多數(shù)的個(gè)人為什么選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換？筆者從個(gè)人（拆遷戶）、政府兩個(gè)角度來分析。
（一）個(gè)人（拆遷戶）的選擇
所有社會(huì)現(xiàn)象均源于個(gè)體的行為和互動(dòng)，在這些活動(dòng)中，人們基于他們期望的額外收益和成本進(jìn)行選擇。一切都取決于人們把什么東西看作收益和成本進(jìn)行選擇，以及他們以怎樣的相對價(jià)值衡量這些收益與成本。機(jī)會(huì)成本用來強(qiáng)調(diào)一項(xiàng)行為的成本是人們賦予次優(yōu)機(jī)會(huì)的價(jià)值，人們在選擇這一行為時(shí)，以次優(yōu)機(jī)會(huì)為代價(jià)。從個(gè)人角度選擇是要取得個(gè)人利益最大化，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，是以貨幣安置為成本的。上例A校區(qū)地塊，96.5%的人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，說明貨幣安置遠(yuǎn)不是次優(yōu)選擇。由于舟山的特殊政策，新城地塊從2006年開始產(chǎn)權(quán)調(diào)換，土地性質(zhì)屬國有出讓土地，拆遷戶在兩種補(bǔ)償方式中可以任意轉(zhuǎn)換，而不受政策限制（國家對土地性質(zhì)屬集體土地的房屋轉(zhuǎn)讓有嚴(yán)格的限制）。群眾可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換后，再出售房屋獲得收益而不受限。政府在制定方案時(shí)應(yīng)該考慮產(chǎn)權(quán)調(diào)換出售后凈收益與貨幣安置凈收益相等。而貨幣補(bǔ)償按每平米1.2萬元，補(bǔ)償沒有達(dá)到這一點(diǎn)。2012年市場價(jià)1.4萬元左右。所以大多數(shù)人選擇了產(chǎn)權(quán)調(diào)換。而政府是怎樣考慮的，難道沒有想到這一點(diǎn)嗎？
（二）政府的選擇
按上例A校區(qū)，產(chǎn)權(quán)調(diào)換成本每平米5 160元。其中：（1）支付費(fèi)用4 947萬元，平均每平米原房費(fèi)用等1 160元；（2）建造安置房成本是每平米4 000元（其中土地價(jià)格按實(shí)際支付成本375元）。貨幣補(bǔ)償是每平方米12 500元。而政府安置房成本每平方米5 160元，每平米相差7 340元。如果全部選擇貨幣補(bǔ)償，政府要多支出近3億元。在政府融資平臺(tái)清理的背景下，政府融資越來越困難。政府融資壓力巨大。所以政府一定會(huì)選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方案。兩個(gè)補(bǔ)償方案角度不同，利益關(guān)注點(diǎn)不同，而最終結(jié)果是一致的。所以三年來，新城拆遷補(bǔ)償90%以上選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換是有其必然性的。政策合理嗎？不合理。拆遷方案測算只考慮了會(huì)計(jì)利潤而沒有考慮經(jīng)濟(jì)利潤。
三、從經(jīng)濟(jì)利潤角度對土地房屋征收補(bǔ)償?shù)慕ㄗh
經(jīng)濟(jì)學(xué)上，利潤的定義是總收益減去總成本。計(jì)算會(huì)計(jì)利潤時(shí)，總成本只包括顯性成本（各種支出）。經(jīng)濟(jì)利潤的定義也是總收益減去總成本，但在計(jì)算總成本時(shí)，要把所有的機(jī)會(huì)成本都包括在內(nèi)。安置房用地放棄了商品房用地的機(jī)會(huì)成本也要作為成本支出。
（一）應(yīng)用經(jīng)濟(jì)利潤理論的分析
以上方案政府只考慮了會(huì)計(jì)利潤。在制定方案時(shí)只關(guān)心顯性的生產(chǎn)成本，通常生產(chǎn)某種產(chǎn)品或提供某種服務(wù)發(fā)生的費(fèi)用。然而，上例中直接支付的費(fèi)用和直接建造成本核算，不能完全反映安置房的價(jià)格。經(jīng)濟(jì)利潤的概念包括生產(chǎn)的顯性成本和隱性成本，即生產(chǎn)過程中涉及的所有稀缺資源的價(jià)值。經(jīng)濟(jì)利潤的計(jì)算不僅僅包括企業(yè)購買商品和服務(wù)的支出（直接支出，這一部分貨幣費(fèi)用能在賬面上體現(xiàn)為會(huì)計(jì)利潤），還要包括機(jī)會(huì)成本。安置用地的機(jī)會(huì)成本是商品房用地成本。所以在計(jì)算安置房成本時(shí)，還要包括安置用房占用土地的機(jī)會(huì)成本。上例中會(huì)計(jì)利潤兩方案每平米相差7 340元。經(jīng)濟(jì)利潤中如果包含土地機(jī)會(huì)成本，土地價(jià)格按近幾年新城住宅用地每畝550萬元、容積率1計(jì)算，單位地價(jià)為每平方米8 250元。安置房總成本為1 162+4 000+（8 250-375）=13 037元。按安置面積和拆遷面積折算每平方米成本為15 000元。政府要隱性虧損1億元。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換總成本并沒有比選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?。政府在用隱性的支出彌補(bǔ)。
（二）以經(jīng)濟(jì)利潤理論制定征收補(bǔ)償方案的建議
制定拆遷方案應(yīng)提倡均衡理念，避免選擇一邊倒。新方案兩種政策如果讓群眾形成了糾結(jié)，說明政策平衡了，透明了。只有當(dāng)拆遷戶在兩個(gè)方案選擇中陷入兩難，才是合理的方案。
1.要提倡貨幣安置和產(chǎn)權(quán)調(diào)換均衡理念。方案應(yīng)倡導(dǎo)經(jīng)濟(jì)利潤思維，制定拆遷方案考慮顯性成本和隱性成本，改變產(chǎn)權(quán)置換的隱性補(bǔ)償。低價(jià)產(chǎn)權(quán)安置是政策不透明的表現(xiàn)，也讓政府大量流失資金且不被群眾認(rèn)可。在土地稀缺的情況下，土地價(jià)格持續(xù)上漲。目前拆遷安置用地有國有劃撥用地和國有出讓用地兩種。國有劃撥用地在轉(zhuǎn)讓時(shí)還要補(bǔ)交土地出讓金。所以在制定方案時(shí)要考慮均衡理念，體現(xiàn)不同土地屬性上不同的土地機(jī)會(huì)成本。
2.適當(dāng)鼓勵(lì)貨幣補(bǔ)償方案。安置用房讓新城背負(fù)沉重的住宅建設(shè)壓力，新的規(guī)劃如何實(shí)施？城市品味如何提高？新城不僅僅是住宅改造。應(yīng)讓群眾有平等選擇的權(quán)利，使他們能選擇更廣泛的生活空間。同樣這種剛性需求有利于舟山房產(chǎn)的健康發(fā)展和人口在城市空間的合理配置。平等的補(bǔ)償政策是透明表現(xiàn)，留下規(guī)劃空間，是政府舊城改造資金平衡的支撐和城市有機(jī)更新的前提。事實(shí)上運(yùn)作得當(dāng)，資金完全能夠良性循環(huán)。再者拆遷安置用房國有運(yùn)作的效率比不上房地產(chǎn)企業(yè)商品房建設(shè)中的精打細(xì)算，缺乏實(shí)質(zhì)制度和激勵(lì)。最后是集約用地需要。目前安置房容積率1，而商品房可以達(dá)到1.8至2，選擇商品房可以提高土地的使用效率。
總之，政府掌握大量資源和信息，拆遷安置牽涉到群眾的切身利益，可謂牽一發(fā)而到全身。任何方案的出臺(tái)要考慮方方面面的因素，既要保障群眾的利益，又要兼顧公平，一定要反復(fù)權(quán)衡，慎之又慎。政府在制定各種拆遷方案中一定要以經(jīng)濟(jì)利潤的思維來計(jì)算各種方案的成本，不僅僅只考慮各種顯性成本，要考慮全部成本。這樣才能制定出合理、公平、均衡的拆遷方案，真正使群眾受益。
【參考文獻(xiàn)】
[1] 舟山市人民政府.舟山市征收集體土地房屋補(bǔ)償暫行辦法[Z].2011.
[2] 舟山市新城管理委員會(huì).舟山市新城征收集體土地房屋補(bǔ)償若干規(guī)定[Z].2012.
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[4] （美）保羅·海恩.經(jīng)濟(jì)學(xué)思維方式[M].世界圖書出版公司，2008：5-149.
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【關(guān)鍵詞】 經(jīng)濟(jì)利潤理論； 機(jī)會(huì)成本； 征收補(bǔ)償
中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-5937（2014）13-0023-02
2011年6月國務(wù)院批準(zhǔn)建立“舟山群島新區(qū)”。2013年1月批準(zhǔn)《浙江舟山群島新區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，為舟山群島新區(qū)發(fā)展指明了方向。舟山市政府新一屆領(lǐng)導(dǎo)提出了“三年三千億”的投資目標(biāo)，為舟山發(fā)展確定了新目標(biāo)。在此背景下舟山群島新區(qū)建設(shè)如火如荼，2012年6月啟動(dòng)新城街道惠民橋地塊浙江大學(xué)海洋學(xué)院建設(shè)，2013年4月舟山快速公交一號(hào)線建設(shè)等，一批大項(xiàng)目紛紛上馬。發(fā)展必然伴隨拆遷。拆遷的成功關(guān)鍵在于征收補(bǔ)償方案的合理性。一個(gè)良好的征收補(bǔ)償方案要綜合考慮群眾接受程度、政府承受能力、建設(shè)工期要求、以往補(bǔ)償政策銜接等多方面因素。本文將從經(jīng)濟(jì)利潤角度，分析拆遷方案中個(gè)人將如何進(jìn)行選擇，政府如何進(jìn)行平衡，如何建立一種共贏的補(bǔ)償制度，走出雙方的“囚徒困境”。
一、集體土地房屋征收補(bǔ)償政策現(xiàn)狀
房屋征收補(bǔ)償方案中對集體土地上的私人住宅有實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償兩種方式。貨幣補(bǔ)償是指被征收的貨幣補(bǔ)償金額按房管部門登記確權(quán)面積，由具有法定資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)參照類似商品住宅市場價(jià)格結(jié)合建筑結(jié)構(gòu)、成新等因素評(píng)估確定，并按評(píng)估價(jià)格給予一定獎(jiǎng)勵(lì)。選擇貨幣補(bǔ)償?shù)谋徽魇杖俗孕薪鉀Q居住房，不再重新批地建房或享受保障性住房政策。產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指被征收人住宅房屋征收后，由政府統(tǒng)一安置在統(tǒng)一規(guī)劃安置地塊。安置房按照不小于原房面積的原則，就近安置戶型并允許高套一檔，且考慮分戶、審批面積等因素。在補(bǔ)償費(fèi)用計(jì)算上，貨幣補(bǔ)償費(fèi)包括貨幣評(píng)估費(fèi)、貨幣化獎(jiǎng)勵(lì)、房屋附屬物補(bǔ)償費(fèi)（裝修費(fèi)）、簽約獎(jiǎng)、騰空搬遷獎(jiǎng)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、電話網(wǎng)絡(luò)移機(jī)等；產(chǎn)權(quán)調(diào)換包括原房評(píng)估費(fèi)、房屋附屬物補(bǔ)償費(fèi)（裝修費(fèi)）、新舊房屋差額、簽約獎(jiǎng)、騰空搬遷獎(jiǎng)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、電話網(wǎng)絡(luò)移機(jī)等。
二、新城集體土地房屋征收補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)狀及分析
以2012年6月新城A校區(qū)地塊為例。A校區(qū)地塊拆遷面積44 428平方米，涉及個(gè)人拆遷戶數(shù)398戶。出臺(tái)的拆遷方案中，對選擇貨幣補(bǔ)償按評(píng)估價(jià)格再獎(jiǎng)勵(lì)20%；產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房安置在拆遷同區(qū)域的牛頭山地塊，土地屬性為國有土地用地。經(jīng)過幾個(gè)月的工作，順利完成拆遷工作。據(jù)統(tǒng)計(jì)，其中選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換384戶，拆遷面積42 545平方米，支付原房補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用4 947萬元（每平方米1 160元），安置套數(shù)650套，安置面積48 900平方米。選擇貨幣補(bǔ)償14戶，拆遷面積1 883平方米，支付貨幣安置款2 353萬元，平均每平方米12 500元。有96.5%的人選擇了產(chǎn)權(quán)調(diào)換，3.5%的人選擇貨幣補(bǔ)償。筆者調(diào)查了近三年新城所有地塊拆遷補(bǔ)償，發(fā)現(xiàn)三年來，選擇貨幣安置的被征收人只有不到10%，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的占90%強(qiáng)。成功進(jìn)行了拆遷，說明方案大家是認(rèn)可的。單一的選擇說明兩個(gè)補(bǔ)償方式是有偏頗的。拆遷方案是經(jīng)過多人，無數(shù)次討論后制定的，為什么還存在單一選擇？絕大多數(shù)的個(gè)人為什么選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換？筆者從個(gè)人（拆遷戶）、政府兩個(gè)角度來分析。
（一）個(gè)人（拆遷戶）的選擇
所有社會(huì)現(xiàn)象均源于個(gè)體的行為和互動(dòng)，在這些活動(dòng)中，人們基于他們期望的額外收益和成本進(jìn)行選擇。一切都取決于人們把什么東西看作收益和成本進(jìn)行選擇，以及他們以怎樣的相對價(jià)值衡量這些收益與成本。機(jī)會(huì)成本用來強(qiáng)調(diào)一項(xiàng)行為的成本是人們賦予次優(yōu)機(jī)會(huì)的價(jià)值，人們在選擇這一行為時(shí)，以次優(yōu)機(jī)會(huì)為代價(jià)。從個(gè)人角度選擇是要取得個(gè)人利益最大化，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，是以貨幣安置為成本的。上例A校區(qū)地塊，96.5%的人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，說明貨幣安置遠(yuǎn)不是次優(yōu)選擇。由于舟山的特殊政策，新城地塊從2006年開始產(chǎn)權(quán)調(diào)換，土地性質(zhì)屬國有出讓土地，拆遷戶在兩種補(bǔ)償方式中可以任意轉(zhuǎn)換，而不受政策限制（國家對土地性質(zhì)屬集體土地的房屋轉(zhuǎn)讓有嚴(yán)格的限制）。群眾可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換后，再出售房屋獲得收益而不受限。政府在制定方案時(shí)應(yīng)該考慮產(chǎn)權(quán)調(diào)換出售后凈收益與貨幣安置凈收益相等。而貨幣補(bǔ)償按每平米1.2萬元，補(bǔ)償沒有達(dá)到這一點(diǎn)。2012年市場價(jià)1.4萬元左右。所以大多數(shù)人選擇了產(chǎn)權(quán)調(diào)換。而政府是怎樣考慮的，難道沒有想到這一點(diǎn)嗎？
（二）政府的選擇
按上例A校區(qū)，產(chǎn)權(quán)調(diào)換成本每平米5 160元。其中：（1）支付費(fèi)用4 947萬元，平均每平米原房費(fèi)用等1 160元；（2）建造安置房成本是每平米4 000元（其中土地價(jià)格按實(shí)際支付成本375元）。貨幣補(bǔ)償是每平方米12 500元。而政府安置房成本每平方米5 160元，每平米相差7 340元。如果全部選擇貨幣補(bǔ)償，政府要多支出近3億元。在政府融資平臺(tái)清理的背景下，政府融資越來越困難。政府融資壓力巨大。所以政府一定會(huì)選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方案。兩個(gè)補(bǔ)償方案角度不同，利益關(guān)注點(diǎn)不同，而最終結(jié)果是一致的。所以三年來，新城拆遷補(bǔ)償90%以上選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換是有其必然性的。政策合理嗎？不合理。拆遷方案測算只考慮了會(huì)計(jì)利潤而沒有考慮經(jīng)濟(jì)利潤。
三、從經(jīng)濟(jì)利潤角度對土地房屋征收補(bǔ)償?shù)慕ㄗh
經(jīng)濟(jì)學(xué)上，利潤的定義是總收益減去總成本。計(jì)算會(huì)計(jì)利潤時(shí)，總成本只包括顯性成本（各種支出）。經(jīng)濟(jì)利潤的定義也是總收益減去總成本，但在計(jì)算總成本時(shí)，要把所有的機(jī)會(huì)成本都包括在內(nèi)。安置房用地放棄了商品房用地的機(jī)會(huì)成本也要作為成本支出。
（一）應(yīng)用經(jīng)濟(jì)利潤理論的分析
以上方案政府只考慮了會(huì)計(jì)利潤。在制定方案時(shí)只關(guān)心顯性的生產(chǎn)成本，通常生產(chǎn)某種產(chǎn)品或提供某種服務(wù)發(fā)生的費(fèi)用。然而，上例中直接支付的費(fèi)用和直接建造成本核算，不能完全反映安置房的價(jià)格。經(jīng)濟(jì)利潤的概念包括生產(chǎn)的顯性成本和隱性成本，即生產(chǎn)過程中涉及的所有稀缺資源的價(jià)值。經(jīng)濟(jì)利潤的計(jì)算不僅僅包括企業(yè)購買商品和服務(wù)的支出（直接支出，這一部分貨幣費(fèi)用能在賬面上體現(xiàn)為會(huì)計(jì)利潤），還要包括機(jī)會(huì)成本。安置用地的機(jī)會(huì)成本是商品房用地成本。所以在計(jì)算安置房成本時(shí)，還要包括安置用房占用土地的機(jī)會(huì)成本。上例中會(huì)計(jì)利潤兩方案每平米相差7 340元。經(jīng)濟(jì)利潤中如果包含土地機(jī)會(huì)成本，土地價(jià)格按近幾年新城住宅用地每畝550萬元、容積率1計(jì)算，單位地價(jià)為每平方米8 250元。安置房總成本為1 162+4 000+（8 250-375）=13 037元。按安置面積和拆遷面積折算每平方米成本為15 000元。政府要隱性虧損1億元。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換總成本并沒有比選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?。政府在用隱性的支出彌補(bǔ)。
（二）以經(jīng)濟(jì)利潤理論制定征收補(bǔ)償方案的建議
制定拆遷方案應(yīng)提倡均衡理念，避免選擇一邊倒。新方案兩種政策如果讓群眾形成了糾結(jié)，說明政策平衡了，透明了。只有當(dāng)拆遷戶在兩個(gè)方案選擇中陷入兩難，才是合理的方案。
1.要提倡貨幣安置和產(chǎn)權(quán)調(diào)換均衡理念。方案應(yīng)倡導(dǎo)經(jīng)濟(jì)利潤思維，制定拆遷方案考慮顯性成本和隱性成本，改變產(chǎn)權(quán)置換的隱性補(bǔ)償。低價(jià)產(chǎn)權(quán)安置是政策不透明的表現(xiàn)，也讓政府大量流失資金且不被群眾認(rèn)可。在土地稀缺的情況下，土地價(jià)格持續(xù)上漲。目前拆遷安置用地有國有劃撥用地和國有出讓用地兩種。國有劃撥用地在轉(zhuǎn)讓時(shí)還要補(bǔ)交土地出讓金。所以在制定方案時(shí)要考慮均衡理念，體現(xiàn)不同土地屬性上不同的土地機(jī)會(huì)成本。
2.適當(dāng)鼓勵(lì)貨幣補(bǔ)償方案。安置用房讓新城背負(fù)沉重的住宅建設(shè)壓力，新的規(guī)劃如何實(shí)施？城市品味如何提高？新城不僅僅是住宅改造。應(yīng)讓群眾有平等選擇的權(quán)利，使他們能選擇更廣泛的生活空間。同樣這種剛性需求有利于舟山房產(chǎn)的健康發(fā)展和人口在城市空間的合理配置。平等的補(bǔ)償政策是透明表現(xiàn)，留下規(guī)劃空間，是政府舊城改造資金平衡的支撐和城市有機(jī)更新的前提。事實(shí)上運(yùn)作得當(dāng)，資金完全能夠良性循環(huán)。再者拆遷安置用房國有運(yùn)作的效率比不上房地產(chǎn)企業(yè)商品房建設(shè)中的精打細(xì)算，缺乏實(shí)質(zhì)制度和激勵(lì)。最后是集約用地需要。目前安置房容積率1，而商品房可以達(dá)到1.8至2，選擇商品房可以提高土地的使用效率。
總之，政府掌握大量資源和信息，拆遷安置牽涉到群眾的切身利益，可謂牽一發(fā)而到全身。任何方案的出臺(tái)要考慮方方面面的因素，既要保障群眾的利益，又要兼顧公平，一定要反復(fù)權(quán)衡，慎之又慎。政府在制定各種拆遷方案中一定要以經(jīng)濟(jì)利潤的思維來計(jì)算各種方案的成本，不僅僅只考慮各種顯性成本，要考慮全部成本。這樣才能制定出合理、公平、均衡的拆遷方案，真正使群眾受益。
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