居住用地到期后土地續(xù)期費(fèi)的計(jì)算
——以武漢市漢口區(qū)為例

■ 詹長(zhǎng)根/韋淑貞/吳 藝/嚴(yán) 盼

（武漢大學(xué)資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院，湖北 武漢 430079）

居住用地到期后土地續(xù)期費(fèi)的計(jì)算
——以武漢市漢口區(qū)為例

■ 詹長(zhǎng)根/韋淑貞/吳 藝/嚴(yán) 盼

（武漢大學(xué)資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院，湖北 武漢 430079）

依據(jù)法律規(guī)定和不動(dòng)產(chǎn)特征，土地使用權(quán)有償續(xù)期是必要的。以武漢市漢口區(qū)居住用地為例，基于基準(zhǔn)地價(jià)，以2011年為基期，按土地收益還原倒算法，計(jì)算1年、2年、5年、10年、30年、50年、70年的住宅用地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)，分別計(jì)算了漢口區(qū)不同基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別對(duì)應(yīng)的續(xù)期費(fèi)以及不同容積率對(duì)應(yīng)的單位土地面積續(xù)期費(fèi)，并進(jìn)一步以漢口區(qū)部分地塊為例進(jìn)行驗(yàn)證。從實(shí)際角度考慮，具體的續(xù)費(fèi)金額可根據(jù)市民的接受程度再按此方法進(jìn)行調(diào)節(jié)。該研究方法為制定房產(chǎn)延長(zhǎng)土地使用年期方式、延期后土地續(xù)期費(fèi)用的交付金額及標(biāo)準(zhǔn)等方面的相關(guān)規(guī)定具有實(shí)際操作的經(jīng)驗(yàn)借鑒。

住宅用地；基準(zhǔn)地價(jià)；土地還原倒算法；續(xù)期費(fèi)；漢口

0 引言

在20世紀(jì)90年代,國(guó)務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條中規(guī)定居住用地使用權(quán)為70年。《物權(quán)法》、《土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等相關(guān)法規(guī)出臺(tái)了關(guān)于土地使用權(quán)到期問題的規(guī)定。2008-2009 年對(duì)《土地管理法》修訂草案征求意見時(shí),各界人士獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策,反響巨大,共識(shí)之一即“自動(dòng)續(xù)期”,但其續(xù)期是有償還是無償,仍存在分歧。

我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有住宅用地絕大多數(shù)都為共用宗地,有多個(gè)土地權(quán)利人,戶型多樣,續(xù)期費(fèi)計(jì)算工作量很大。盡管有學(xué)者主張自動(dòng)無償續(xù)期[1],但大部分學(xué)者主張有償續(xù)期,他們一致提出居住用地使用權(quán)到期前一年申請(qǐng),而續(xù)期年限說法不一。鄧穎旸[2]提出續(xù)期年限可分為2年、5年、7年、10年、12年、15年等多個(gè)短期續(xù)期年限,22年、26年、30年等相對(duì)較長(zhǎng)期限的續(xù)期年限。作為首例土地使用權(quán)到期的山東阿里山小區(qū)續(xù)期30年,按2008年465.92元/平方米的土地價(jià)格自2009年續(xù)期至2039年。深圳市人民政府規(guī)定到期房地產(chǎn)續(xù)期年限為土地使用最長(zhǎng)年限減去已使用年限的剩余年限范圍內(nèi)的數(shù)字,續(xù)期費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是相應(yīng)用途基準(zhǔn)地價(jià)的35%,該標(biāo)準(zhǔn)可按年修正,繳納方式可一次性交全,也可采用年地租的方式按年交付。范文明[3]則提出以樓面地價(jià)為參考標(biāo)準(zhǔn)作具體操作方案,續(xù)期的周期為70年,樓面地價(jià)與設(shè)定系數(shù)的乘積即為續(xù)期周期的單位續(xù)期費(fèi),但是沒有對(duì)其進(jìn)行進(jìn)一步地舉例驗(yàn)證。鄧穎旸則提出了相對(duì)完整的城鎮(zhèn)住宅用地使用權(quán)續(xù)期定價(jià)的模式框架,但沒有通過試點(diǎn)論證和實(shí)證分析等方法進(jìn)行更加詳細(xì)地論證與闡述。楊會(huì)君[4]依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法,對(duì)“續(xù)期”需要重新支付土地出讓金進(jìn)行了法理上的論證。

本文則試圖通過法律原理、不動(dòng)產(chǎn)特征來分析土地使用權(quán)有償續(xù)期的必要性,并設(shè)計(jì)續(xù)期費(fèi)的計(jì)算方式方法,以武漢市漢口區(qū)為例,采用2011基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算每戶應(yīng)繳續(xù)期費(fèi)用,然后進(jìn)行結(jié)果分析。

1 法律規(guī)定與計(jì)算方法設(shè)計(jì)

1.1 法律規(guī)定

憲法第十三條規(guī)定：“國(guó)家保護(hù)公民的合法收入、儲(chǔ)蓄、房屋和其它合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)?！?004年修正案修改為“公民的合法私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)”。法律保障公民和法人的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)不受侵犯,是現(xiàn)代法治的基本原則, 我們稱之為“物權(quán)的絕對(duì)性原則”[5]。房屋是公民的重要私有財(cái)產(chǎn),只要該房屋是合法的,這種權(quán)利就受到《憲法》、《民法通則》的保護(hù)。

《土地管理法》規(guī)定： 我國(guó)實(shí)行土地公有制,土地歸國(guó)家和集體所有,國(guó)家和集體以外的任何組織和個(gè)人都不可能取得土地所有權(quán), 而只能通過一定方式取得土地使用權(quán)。也就是說,國(guó)家及集體所有的土地所有權(quán)受《土地管理法》保護(hù)。

《城市房地產(chǎn)管理法》第21、22條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用期限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用土地的,應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期,除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的,應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的,應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的,土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回。

1.2 續(xù)期費(fèi)的計(jì)算方法

根據(jù)相關(guān)土地估價(jià)報(bào)告,認(rèn)為應(yīng)基于基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算續(xù)期費(fèi)。根據(jù)收益還原倒算法（土地還原利率應(yīng)由權(quán)威機(jī)構(gòu)提供）求不同級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)的土地純收益價(jià)格,再根據(jù)土地純收益價(jià)格求取不同年限的續(xù)期費(fèi)金額,具體算法如下：

其中,P----土地價(jià)格

a----土地純收益

r----還原利率

n----土地年限

T----戶續(xù)期費(fèi)

S----戶分?jǐn)偟降淖诘孛娣e

Pi----i年期的土地價(jià)格

i=（1至10中的整數(shù)、30、50、70）

2 數(shù)據(jù)來源

武漢市位于長(zhǎng)江中下游地區(qū),是國(guó)家歷史文化名城,中國(guó)中部地區(qū)的中心城市,全國(guó)重要的重工業(yè)基地、科教基地和綜合交通樞紐,也是湖北省省會(huì)城市。武漢市的基準(zhǔn)地價(jià)開始于2000年,在2004年9月與2007年6月份進(jìn)行了兩次更新。目前最新一次基準(zhǔn)地價(jià)更新并得到實(shí)施成果在《武漢市2011年基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)報(bào)告》做了詳細(xì)闡述。

在《武漢市2011年基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)報(bào)告》中,武漢市漢口區(qū)分為Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ、Ⅵ六類基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別及其相應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià),具體片區(qū)對(duì)應(yīng)的路段范圍如表1所示。

根據(jù)《武漢市2011年基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)報(bào)告》,土地還原利率采用了土地純收益與價(jià)格比率法和安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法計(jì)算的結(jié)果取平均值,即6.23%。

3 研究分析

3.1 年限的設(shè)定

住宅用地使用年限（70年）自1990年開始實(shí)施。此后,我國(guó)憲法、土地管理法、物權(quán)法、城市房地產(chǎn)管理法、地方法規(guī)等相關(guān)住宅用地法規(guī)都以“70年”為周期?；鶞?zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)等土地使用權(quán)價(jià)格也以“70年”為周期進(jìn)行計(jì)算。為了使續(xù)期體系與法律以及目前技術(shù)成果體系相適應(yīng),本文設(shè)定續(xù)期最高期限為70年。

為滿足大眾不同需求,應(yīng)采用不同的續(xù)費(fèi)年限,具體分為短期、長(zhǎng)期及低保戶。人們可根據(jù)個(gè)人需要選擇續(xù)費(fèi)年限。具體分類如圖1所示。

(1)短期。采用1年至10年中的任何年數(shù)為續(xù)費(fèi)年限,在短期中本文以1年、2年、5年、10年為例計(jì)算。

(2)長(zhǎng)期。采用檔次法擬設(shè)定30年、50年、70年。

(3)低保戶。對(duì)于城鎮(zhèn)低保戶家庭,政府應(yīng)放寬政策,給予補(bǔ)貼或予以免收。

3.2 計(jì)算與分析

現(xiàn)假設(shè)武漢市漢口區(qū)為期70年的居住用地使用權(quán)在2010年底到期,按土地收益還原倒算法計(jì)算出不同級(jí)別的土地純收益,再分別以i=（1、2、5、10、30、50、70）,r=6.23%,由公式P=a/r[1-1/（1+r）i]得到2011年武漢市漢口區(qū)范圍內(nèi)不同年限、不同級(jí)別的單位土地面積續(xù)期費(fèi),見表2。

表1 武漢市漢口區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別及路段范圍

圖1 續(xù)費(fèi)年限分類

根據(jù)表2數(shù)據(jù),分別求1、2、5、10、30、50、70年平均每年續(xù)期數(shù)額,得到圖2以及表3。

如圖2所示從橫向看,同一級(jí)別中,不同年限下平均每年單位土地面積續(xù)期費(fèi)按級(jí)別從高至低依次減少,但各自都不構(gòu)成比例關(guān)系。1年期的單位土地面積續(xù)期費(fèi)最高,為692元；70年續(xù)費(fèi)方式下平均每年續(xù)期費(fèi)最低,為166元。從縱向看,年限越短,不同級(jí)別之間的變化越大,年限越長(zhǎng),不同級(jí)別之間的變化越小。同一年限中,各級(jí)別間土地續(xù)期費(fèi)數(shù)額相差較大。以1年期為例,級(jí)別Ⅰ中1年的單位土地面積續(xù)期費(fèi)為692元,而級(jí)別Ⅵ中1年的單位土地面積續(xù)期費(fèi)只為97元；以70年期為例,級(jí)別Ⅰ中1年的單位土地面積續(xù)期費(fèi)為166元,而級(jí)別Ⅵ中1年的單位土地面積續(xù)期費(fèi)只為23元。

從差值來看,1年與10年間的差值和30年與70年的差值所對(duì)應(yīng)的不同級(jí)別相似,且差值1與差值2之間變化范圍在1-6之間,因而,本文將10年設(shè)定為短期續(xù)費(fèi)方式與長(zhǎng)期續(xù)費(fèi)方式的分界點(diǎn)。且從差值上來看,短期續(xù)費(fèi)方式1年大約為長(zhǎng)期續(xù)費(fèi)方式的3.5倍。

根據(jù)現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃,一般而言,容積率為1.5-2.0為11層小高層住宅,1.8-2.5為18層高層住宅,2.4-4.5為19層以上住宅。以70年續(xù)期方式為例,以戶建筑面積等于80m2,由公式（6）T = S戶建筑面積×Pi/ V容積率計(jì)算不同容積率對(duì)應(yīng)的續(xù)期費(fèi),計(jì)算結(jié)果見表4.

圖2 不同年限平均年續(xù)期費(fèi)

表2 武漢市漢口區(qū)2011年單位土地面積續(xù)期費(fèi) 單位：元/m2

由表4可知,容積率越小,續(xù)期費(fèi)用越高,容積率越大,續(xù)期費(fèi)用越低。以級(jí)別Ⅰ為例,容積率1.5對(duì)應(yīng)續(xù)期費(fèi)為62.1萬元,容積率4.5對(duì)應(yīng)續(xù)期費(fèi)為20.7萬元,續(xù)期費(fèi)差值較大。同一容積率下,不同級(jí)別差值依次減小。以容積率1.5為例,級(jí)別Ⅰ續(xù)期費(fèi)為62.1萬元,級(jí)別Ⅵ續(xù)期費(fèi)為8.7萬元。

下面進(jìn)一步以武漢市漢口區(qū)Ⅰ級(jí)建設(shè)大道片江漢區(qū)新華小路、Ⅱ級(jí)黃浦大街北片江岸區(qū)黃浦路羅家莊、江漢區(qū)馬場(chǎng)角路與馬場(chǎng)一路交匯處、Ⅲ發(fā)展大道北片江漢區(qū)唐家墩街八古墩、硚口區(qū)簡(jiǎn)易路126號(hào)、Ⅳ姑嫂樹路西片江漢區(qū)姑嫂樹村（C包）地塊、Ⅴ金橋大道西片江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)塔子湖村、躍進(jìn)村地塊為實(shí)例分別計(jì)算續(xù)期費(fèi)。假設(shè)S戶建筑面積=80m2,由公式（6）T = S戶建筑面積×Pi/ V容積率得到表5。

所以,漢口區(qū)平均每戶所需繳納的續(xù)期費(fèi)用如表5所示若選擇70年的續(xù)期模式,江漢路新華小路地塊平均每戶續(xù)期費(fèi)為29.08萬元,江漢區(qū)姑嫂樹村（C包）地塊平均每戶續(xù)期費(fèi)為7.3萬元。江岸區(qū)黃浦路羅家莊地塊平均每戶續(xù)期費(fèi)為39.4萬元,江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)塔子湖村、躍進(jìn)村地塊平均每戶續(xù)期費(fèi)為9.5萬元。硚口區(qū)簡(jiǎn)易路126號(hào)地塊平均每戶續(xù)期費(fèi)為13.1萬元。

4 結(jié)論

本文從理論上研究了居住用地到期后土地使用權(quán)續(xù)期的計(jì)算,設(shè)計(jì)了土地使用權(quán)續(xù)期方式方法,以武漢市漢口為例、2011年為基期的條件下,計(jì)算了不同級(jí)別對(duì)應(yīng)的續(xù)期費(fèi)、以及不同容積率對(duì)應(yīng)的單位土地面積續(xù)期費(fèi)。并在此基礎(chǔ)上,進(jìn)一步以漢口區(qū)部分地塊為例進(jìn)行驗(yàn)證。從實(shí)際角度考慮,具體的續(xù)費(fèi)金額可根據(jù)市民的接受程度再按此方法進(jìn)行調(diào)節(jié)。

表3 基于不同年限的平均年續(xù)期費(fèi) 單位：元/m2

表4 基于不同容積率的續(xù)期費(fèi)（70年） 單位：萬元

表5 武漢市漢口區(qū)部分用戶續(xù)期費(fèi) 單位：萬元

本研究的續(xù)期費(fèi)計(jì)算方式方法,符合各項(xiàng)政策法規(guī)的要求。為制定房產(chǎn)延長(zhǎng)土地使用年期方式、延期后土地續(xù)期費(fèi)用的交付金額及標(biāo)準(zhǔn)等方面的相關(guān)規(guī)定提供了具有實(shí)際操作的可能的經(jīng)驗(yàn)借鑒。但是具體操作辦法還有待研究,另外希望國(guó)家盡快出臺(tái)土地使用權(quán)到期后續(xù)期的操作辦法,以解決民眾之憂。

[1]肖國(guó)元.70年產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)解析[N].證券時(shí)報(bào),2011-11-05(07).

[2]鄧穎旸.基于收益還原法的住宅用地使用權(quán)續(xù)期定價(jià)模式研究[J].廣東土地科學(xué),2011(4):104-106.

[3]范文明,黃爐婷,程圓,等.城市住宅用地使用權(quán)期滿續(xù)期問題調(diào)查分析——以成都市雙流縣為例[J].技術(shù)與市場(chǎng),2010(10):53-54.

[4]楊會(huì)君.建設(shè)用地使用權(quán)期限制度研究[D].重慶:西南政法大學(xué),2011.

[5]梁慧星.中國(guó)物權(quán)法研究(上)[M].北京:法律出版社,2000:532-533.

[6]武漢市國(guó)土資源局.武漢市完成土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新(2010)工作[Z].武漢:武漢市國(guó)土資源局,2011.

[7]武漢市國(guó)土資源和規(guī)劃局.武漢市2011年基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)報(bào)告[R].武漢:武漢市國(guó)土資源和規(guī)劃局,2011.

Discussion on the Way of Computing Land Renewal Fee after Residential Land Expires—A Case Study of Hankou District of Wuhan

ZHAN Changgen, WEI Shuzhen, WU Yi, YAN Pan
(School of Resources and Environmental Sciences, Wuhan University, Wuhan, Hubei 430079)

In accordance with the law and characteristics of real estate, it is necessary for us to carry out the paid renewal of land use right. Taking Hankou district of Wuhan as an example, this paper, based on benchmark land price, with 2011 as base year, calculates its one year, two years, five years, ten years, thirty years, fifty years, and even seventy years residential land use renewal fee respectively by means of land income capitalization reverse calculation method. It also calculates the renewal fee that corresponds to different benchmark land price class, as well as the renewal fee of the acreage of land that corresponds to different volume ratio, and then validate it on part of the parcels of Hankou district. On this basis, this paper goes on to look at that considering facts, the specific amount of renewal can be adjusted according to the public acceptance by the above-mentioned method. This computing method provides some experiences with practical operation to work out relevant provisions with regard to the way to expanding land use term of residential holdings, delivery amount and standard pertaining to land renewal fee after delays.

housing land; benchmark land price; land reduction reverse calculation method; renewal fee; Hankou

F301.0；F062.1

C

1672-6995（2014）07-0057-05

2014-03-05；

2014-05-04

詹長(zhǎng)根(1964-)，男，江西省撫州市人，武漢大學(xué)教授，管理學(xué)博士，研究方向：土地資源管理、現(xiàn)代地籍理論與方法。