談加強房屋租賃管理有利于規(guī)范租賃秩序

武曉紅

房屋租賃管理是維護房租市場和社會治安的基礎(chǔ)性工作。加強房屋租賃管理有利于準確把握房地產(chǎn)市場的信息；從而對房地產(chǎn)市場進行科學(xué)的調(diào)控，同時也是強化房地產(chǎn)的行政管理職能的重要手段；加強房屋租賃管理有利于規(guī)范租賃秩序，促進中介行業(yè)的服務(wù)，是有效防范租賃糾紛的重要手段，對建設(shè)和諧社會具有重要意義。

1 我國房租賃管理存在的缺陷

近年來 ，雖然我國房屋租賃市場有了進一步的發(fā)展，但仍舊存在很多問題：與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓制度的不一致、不協(xié)調(diào)，與市場經(jīng)濟的發(fā)展不相適應(yīng)。主要體現(xiàn)在一下幾個方面：

1.1 缺乏誠信

房屋租賃市場的日益擴大，給不法分子帶來了可趁之機。一些房屋中介在沒有營業(yè)執(zhí)照和中介資質(zhì)證明的情況下，進行無照經(jīng)營，打出虛假廣告。他們提供虛假的租賃信息和電話號碼，與顧客簽訂租賃合同，為騙取顧客的定金、押金和中介費，這種欺騙行為普遍存在。實際生活中，這種騙取消費者的行為比比皆是，很多中介商多次對消費者進行詐騙，令公眾對房屋中介的信任度降至了最低點。這些現(xiàn)象表明，誠信缺陷已經(jīng)成為房屋租賃管理中迫切需要解決的問題。

1.2 管理體系不健全

目前，我國的房屋租賃管理體系沒有形成專業(yè)化、規(guī)模化和規(guī)范化的模式，所以雜亂無章的管理制約了房租租賃市場的健康發(fā)展，也是房產(chǎn)中介在工作中遇到的障礙。此外，不難發(fā)現(xiàn)我國的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理方式較為單一，導(dǎo)致我國的房屋租賃市場的管理系統(tǒng)也比較單一。因此，無須的房屋管理體系從一定程度上制約了整個房屋租賃系統(tǒng)的迅速發(fā)展。

1.3 立法工作滯后

面對我國租賃市場日新月異的發(fā)展，租賃管理也出現(xiàn)了很多新問題和新情況，但是我國有關(guān)房屋租賃管理的法律法規(guī)卻相對滯后。法律的不健全給房屋租賃管理工作帶來了很大的難度，例如立法中對于集體土地的租賃、租金的支付方式、租賃形式多樣化以及出租人多元化等不夠全面，從很大程度上阻礙了房屋租賃市場的發(fā)展。

1.4 合同不規(guī)范

租賃管理中，合同是非常重要的租賃憑證，也是維護消費者合法權(quán)益的有力依據(jù)。但是實際的房屋租賃管理中，合同糾紛的問題反而出現(xiàn)的最多，很多中介機構(gòu)很簡單的以口頭形式規(guī)定了價格，這樣很容易形成不合理的房租價格，過高或者過低，都會引起租金價格的糾紛。還有些中介機構(gòu)在簽訂合同時，不按照《合同法》的相關(guān)規(guī)定，引起了房屋租賃管理的混亂。

2 加強房屋租賃管理的形勢和方法

2.1 實施租賃房屋登記備案，增強房管部門的管理職能

我國現(xiàn)行的有關(guān)房屋租賃的法律法規(guī)主要針對房屋租賃合同的登記與備案。但是由于房屋租賃合同的登記和備案都是事后管理，因此無論是否辦理的登記和備案并不影響合同的法律效力，很多房屋的租賃者就算簽訂了房屋租賃合同也不接受管理，直接導(dǎo)致房管部門對房屋租賃管理不到位。因此，為了建立健全的房屋租賃管理體制，建立新的管理模式而采取了“房屋租賃登記備案”制度。此制度規(guī)定了租賃房屋登記備案的相關(guān)工作程序以及文書格式，執(zhí)行統(tǒng)一的備案登記程序。此制度的實行，將待租的房屋和短租的房屋統(tǒng)一納入了管理的范圍，可以使房管部門掌握全面的房屋租賃信息，從而使房屋租賃的管理更加信息化，為房管部門的調(diào)控提供依據(jù)。

2.2 實施統(tǒng)一的代征稅政策，加強管理力度

房屋租賃的代征稅對于任何一個城市的房屋租賃管理部門來講都是十分重要的工作。它既能增強房屋租賃的管理力度，也能實現(xiàn)各地區(qū)稅源經(jīng)濟的主要手段。目前來講，很多城市在代征稅的管理方面存在很多弊端：一方面急功近利，除了集中主要精力與代征稅工作上，甚至為了稅收放棄了相關(guān)備案手續(xù)，對于實現(xiàn)房管部門的職能十分不利；另一方面，盲目擴大征稅范圍，使政府的形象受到了損害。統(tǒng)一代征稅的政策使這些問題得到了改觀，一些列的房屋租賃政策的實施晚上了稅政管理的制度，解決了很多出現(xiàn)在代征工作中的問題，促進了房屋租賃的管理，實現(xiàn)了代征稅總量逐年增加。

2.3 實行第三方租金代收方式，建立租賃市場的安全機制

實際生活中攜款潛逃等事件的相繼產(chǎn)生，嚴重損害了房屋租賃者的利益，為了穩(wěn)定房屋租賃秩序，建立良好的房屋租賃市場發(fā)展勢頭，確保房屋租賃市場的安全、健康發(fā)展，建立第三方租金代收形式可以最大限度的保護租賃當事人的根本利益。南京開創(chuàng)了委托銀行作為租金代收機構(gòu)的先例，制定了《南京市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理房屋租賃委托銀行收、付租金暫行規(guī)定》，規(guī)定中明確了在房租租賃業(yè)務(wù)中，銀行是唯一代收租金的機構(gòu)，房產(chǎn)中介不得直接想承租人收取租金。銀行的介入，從一定程度上起到了監(jiān)督房屋租賃市場的作用，架起了維護消費者權(quán)益的橋梁。

2.4 建立健全的房屋租賃協(xié)管機制

目前，我國大多數(shù)城市的房屋租賃管理人員比例與當?shù)氐姆课葑赓U規(guī)模不相適應(yīng)。全市的房租租賃管理人員寥寥無幾，一半的管理人員是兼職或者外聘。近些年，房管部門一直在位建立健全的房屋租賃協(xié)管機制而努力，為改變這種局面房管部門聯(lián)合公安、物業(yè)、稅務(wù)等部門以及居委會和街道辦等基層組織，積極探索并研究如果聯(lián)合管理房屋租賃行為的種種方法，以達到促進房屋綜合管理的目的。房管部門與公安、物業(yè)、稅務(wù)等部門以及居委會和街道辦等基層組織相互合作，互通了房屋的租賃信息，并達成了定期通報的協(xié)議。這種統(tǒng)一管理、集中服務(wù)的方式，會受到城市流動人口的贊揚以及各級領(lǐng)導(dǎo)的肯定與褒獎。另外，也要加強街道和社區(qū)管理，建立網(wǎng)絡(luò)管理，充分發(fā)揮房屋協(xié)管人員的作用。由此可見，房屋租賃協(xié)管機制的構(gòu)建和完善，有效地彌補了房屋管理人員的不足，大大提高了管理的覆蓋率，使我們的管理手段逐步增強。

2.5 加強信息化管理體系

信息化管理可以實現(xiàn)自動化管理與信息化管理的完美結(jié)合。租賃信息的全天候?qū)崟r顯示，可以實現(xiàn)物業(yè)收費的只能計算，把握準確的收費數(shù)量和內(nèi)容。此外，信息化管理在自動有序進行的前提下，將人文關(guān)懷融入其中，考慮租賃者的實際利益將是一種科學(xué)的、合理的管理方式。其次，房屋租賃軟件的運用，可以采取圖形導(dǎo)航的模式，操作簡單，容易掌握，適用于不同知識層次的房屋租賃者。最后，房屋租賃的管理者要及時有效的根據(jù)市場的需要，設(shè)置相應(yīng)的收費項目和不同的收費標準，以保證信息化系統(tǒng)符合當?shù)刈赓U市場的需求。

總而言之，房屋租賃管理需要整體的綜合管理體系。面對我國房屋租賃市場的發(fā)展狀況，租賃雙方應(yīng)嚴格遵守租賃規(guī)范，要嚴格按照房屋租賃的制度執(zhí)行，并配合房管部門的監(jiān)督工作，為租賃市場的健康和諧發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。