二手房交易的法律風險預(yù)防

[摘 要]隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，商品房價格逐漸上漲，越來越多的人開始把目光投向二手房。二手房買賣中存在著交易不規(guī)范等問題，其中的法律風險不容忽視。文章就二手房交易過程中可能出現(xiàn)的法律風險，進行剖析和研究，提出切實可行的方法來預(yù)防法律風險。

[關(guān)鍵詞]二手房；法律風險；預(yù)防

一、二手房交易的相關(guān)背景

二手房是指己經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)。經(jīng)過一手買賣之后再次交易的房產(chǎn)都可以被稱為二手房。二手房在價格上相對一手商品房有一定的優(yōu)勢，周邊購物、娛樂、入學等配套設(shè)施較為成熟，容易得到大多數(shù)百姓的認可與青睞。近年來二手房交易量不斷攀高，呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展勢態(tài)。

作為西部地區(qū)的重要城市的烏魯木齊，二手房市場也有了巨大的發(fā)展。烏魯木齊城區(qū)中心地段新建商品房價格長時間居高不下、部分舊城區(qū)拆遷工作帶來相關(guān)人員的二次置業(yè)需求、外來人口對烏魯木齊住房的需求逐漸從租賃轉(zhuǎn)向購買產(chǎn)權(quán)、城市交通的拓展和BRT交通的完善帶動相關(guān)地段價值升高等因素，進一步影響了烏魯木齊二手房需求量的逐年遞增。

二、烏魯木齊市二手房交易的現(xiàn)狀

均價圖是筆者根據(jù)從烏魯木齊市住房保障和房產(chǎn)管理局調(diào)取的二手房交易價格數(shù)據(jù)制作的，從上述數(shù)據(jù)可以看出，2012年烏魯木齊市二手房交易在國家調(diào)控政策的影響下價格有所波動，總體呈現(xiàn)出震蕩上升的局面，至12月份二手房成交均價達到6645元/m2，比年初上漲了580元/m2（見圖二）。

進入2013年，烏魯木齊市二手房交易均價有所波動，1月至2月間，二手房均價維持在6700元/m2左右的價位。受國家出臺房產(chǎn)調(diào)控政策的影響，進入3月份，二手房交易市場呈現(xiàn)出火爆的局面，均價迅速攀升，到8月份到達7244元/㎡的高位，9月和10月間均價基本維持在7200/m2左右。

隨著一手住房市場的快速發(fā)展和二手房交易規(guī)則的逐步完善，烏魯木齊市二手房市場有望步入一個快速發(fā)展的平穩(wěn)階段。

三、烏魯木齊市二手房交易存在的法律問題

相對于比較成熟的商品房新房交易，二手房交易由于房屋情況復(fù)雜、市場不規(guī)范、相關(guān)法律法規(guī)滯后、政策變化不穩(wěn)定等因素，在交易的過程中存在著較多的法律問題，增加了交易風險。

筆者在沙依巴克區(qū)人民法院查閱了近兩年涉及房屋買賣糾紛尤其是二手房的法院卷宗，同時參考了在新疆眾望律師事務(wù)所查閱的律師卷宗，了解到二手房交易糾紛的訴訟在涉及房屋糾紛案件中大約占到16%左右，其中主要包括二手房買賣合同糾紛、二手房房屋權(quán)屬糾紛、二手房交易中的欺詐問題等。

筆者經(jīng)過在房產(chǎn)交易大廳、車站等地點實地訪談，得出公眾最關(guān)切的二手房交易法律問題主要集中在房屋過戶問題、購房合同問題、交易安全問題、中介問題四個方面（見圖四）。

買賣合同糾紛、交易中的欺詐、交易安全問題、房屋權(quán)屬糾紛依據(jù)案件具體情況可以分別歸類于交易主體和交易標的物這兩方面的法律風險，而中介問題和房屋過戶問題可以獨立為兩類法律風險。綜合以上情況，我們認為二手房交易的法律風險主要包括以下四類：

（一）二手房交易主體方面的法律風險

二手房交易主體方面的法律風險主要是買賣雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格。具體表現(xiàn)為出賣人既不是房屋所有權(quán)人也沒有取得所有權(quán)人的有效授權(quán)而無權(quán)處分房屋；或者是因購買方支付能力不強或不誠實履約，導(dǎo)致出賣人不能及時得到全部房款。

（二）交易標的物方面的法律風險

不同的二手房房源，也會帶來不同的法律風險。二手房房源主要包括私人自有住房和已購的政策性住房兩種房屋類型。產(chǎn)權(quán)清晰的私人自有住房均可上市交易，構(gòu)成了二手房市場的主要交易房源。不同的二手房房源，因其上市交易條件各有不同，交易中存在的法律風險也各有不同。

交易標的物方面的風險主要包括：1.房屋已設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的，或者因共有權(quán)限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的；2.房屋已出租他人，出賣人侵害承租人在同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)益而產(chǎn)生糾紛的；3.交易房屋存有質(zhì)量瑕疵而產(chǎn)生的糾紛； 4.由于房屋的戶籍屬性導(dǎo)致可能以后可能舊有戶籍未遷出或新戶籍無法落戶而發(fā)生糾紛。交易標的物方面的風險很可能導(dǎo)致二手房交易缺乏有效的法律保障，相關(guān)人的權(quán)益受到損害。

（三）二手房中介可能存在的法律風險

目前二手房中介市場上存在不少違規(guī)現(xiàn)象，市場秩序較為混亂。一些中介公司為了促成交易，對能否順利過戶避而不談，等購房者繳納房款后發(fā)現(xiàn)無法過戶，中介公司事后推卸責任，有可能使購房者面臨 “錢房兩空”的法律風險。

（四）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記過程中的法律風險

買賣雙方在簽訂了二手房買賣合同后，沒有及時到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，就可能帶來法律風險。最常見的現(xiàn)象就是“一房多賣”，即出賣人以數(shù)個買賣合同，將同一房屋出賣給多個不同的買受人，雖然根據(jù)最高人民法院《買賣合同司法解釋》，這數(shù)個買賣合同效力不認定為無效，但后來的房屋買受人很可能無法取得房屋所有權(quán)。

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記中利用“陰陽合同”規(guī)避稅收的情況也可能帶來法律風險。所謂二手房交易中的“陰陽合同”，是指合同當事人采用訂立兩份以上合同的方式，一份用于房產(chǎn)交易中心備案，一份用于雙方當事人真正履行，其中用于房產(chǎn)交易中心備案的合同則稱為“陽合同”，對用于雙方當事人履行的合同則稱“陰合同”。按照國家對房產(chǎn)交易的宏觀調(diào)控政策，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。交易雙方為了規(guī)避稅收，在陽合同中以極低價格進行交易，以此價格來降低應(yīng)該繳納的稅費，而當事人私下簽訂并實際履行的陰合同，才是符合市場行情的交易價格。根據(jù)我國《合同法》第52條規(guī)定，買賣雙方惡意串通，損害國家利益的合同無效。“陰陽合同”一旦出現(xiàn)糾紛，很可能被法院認定為無效，其法律風險不容忽視。

四、預(yù)防二手房交易法律風險的建議

（一）明確出賣人和房屋權(quán)屬的相關(guān)情況

購買二手房時，購房者應(yīng)該弄清出賣人和房屋權(quán)屬的相關(guān)情況。如果是共有產(chǎn)權(quán)房屋的出賣，則必須要有產(chǎn)權(quán)共有人的同意，否則可能影響房屋產(chǎn)權(quán)過戶，而購房者只能追究無權(quán)處分人的違約責任，無法取得房屋產(chǎn)權(quán)。如果是存在承租人優(yōu)先購買權(quán)的情形，則應(yīng)考慮相應(yīng)的告知義務(wù)。如果是房屋已被抵押或限制轉(zhuǎn)讓，則應(yīng)充分考慮交易的風險。購房者可以到房地產(chǎn)管理機關(guān)了解房子的登記情況，以避免出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛或是欺詐；也可以在房屋所在的小區(qū)的住戶、物業(yè)公司對該房屋狀況和出賣人的情況進行了解，避免風險的發(fā)生。

（二）降低房屋的戶籍屬性對房屋交易的影響

在二手房交易實踐中，由于房屋的戶籍屬性或者說戶籍管理的房屋屬性而導(dǎo)致的戶口遷移問題越來越多。房屋交易一旦因戶口發(fā)生糾紛，處理起來非常復(fù)雜。由于戶籍的遷入和遷出等均歸公安機關(guān)管理，不屬于法院的受案范圍，因此法院對于此類案件是不予受理的。而公安機關(guān)在處理戶口糾紛時，又受到戶籍政策的限制。問題的焦點主要表現(xiàn)在三個方面：第一，房屋產(chǎn)權(quán)管理和戶籍管理是否可以分離；第二，法院是否可以對有關(guān)戶口遷移的訴請作出強制性判決；第三，在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，在何種條件下，購房人可以對出售人及其親屬的戶口申請強遷。目前我國沒有相關(guān)法律法規(guī)解決二手房交易的戶籍遷移問題，避免戶籍糾紛的辦法就是購買二手房時，要求中介機構(gòu)提供房屋詳盡的信息，要在買房合同中約定，要求賣方在一定期限內(nèi)，將戶口遷走，如果逾期沒有遷走，則要支付一定的違約金等事宜。

（三）中介機構(gòu)居間行為的規(guī)范

房地產(chǎn)中介公司在提供居間服務(wù)過程中存在一系列違法、違規(guī)和失職行為是造成房屋類居間合同糾紛的主要原因。房地產(chǎn)中介公司的不規(guī)范操作主要體現(xiàn)在對不允許上市交易的房屋違規(guī)代理，隱瞞影響交易成功的重要信息，為交易雙方規(guī)避法律出謀劃策等。目前我國尚無專門的房地產(chǎn)中介管理立法，僅有的幾個條文只散見于《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的設(shè)立及《合同法》有關(guān)居間合同的一般規(guī)定中，并不足以起到規(guī)范現(xiàn)實中復(fù)雜多樣的房地產(chǎn)中介行為的作用。相關(guān)立法的不完善、缺乏可操作性，使得在規(guī)制房地產(chǎn)中介行為時往往捉襟見肘。有效避免“黑中介”引起的交易糾紛，在于更多規(guī)范性法律文件的出臺，規(guī)范房地產(chǎn)中介市場。

規(guī)范二手房交易合同文本也是規(guī)范中介行為的一個重要措施。目前并沒有完全適用于二手房交易的格式的中介合同和買賣合同。而一份規(guī)范完備的中介合同和買賣合同無論對中介方還是買賣雙方均是非常重要的，

因為買賣合同是買賣雙方合法權(quán)益的保證，以及解決可能出現(xiàn)糾紛的法律依據(jù)。相關(guān)部門可以考慮推行統(tǒng)一的合同范本，買賣雙方明確各自權(quán)益，限制各種“霸王條款”和“貓膩”，有利于規(guī)范二手房中介行業(yè)。但二手房與一手房不同，合約內(nèi)容很難做到完全統(tǒng)一。對此情況，也可以考慮由中介參照示范文本條款自擬合同文本，并報行政主管部門備案加以監(jiān)督。

（四）進一步建立健全二手房交易網(wǎng)上簽約制度

以權(quán)威部門評估的價格繳納房產(chǎn)稅，并在有條件的地區(qū)啟動二手房交易網(wǎng)上簽約制度二手房交易時，將由權(quán)威機構(gòu)進行評估，再確定如何征稅，這樣一來，二手房交易中的“陰陽合同”現(xiàn)象將不會長久，交易市場也將進一步得到規(guī)范。在有條件的地區(qū)實施二手房網(wǎng)上簽約制度，經(jīng)過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)居間代理買賣雙方達成交易意向的，買賣雙方同經(jīng)紀機構(gòu)就相關(guān)事項進行協(xié)商后必須在網(wǎng)上簽訂買賣合同。實施二手房網(wǎng)上簽約備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員，必須經(jīng)專門培訓合格并申請注冊后方能從事網(wǎng)上簽約工作。實行二手房網(wǎng)上簽約和備案，增加了交易信息的透明度，能有效防止一房多賣等現(xiàn)象，很大程度上能夠減少房產(chǎn)交易糾紛，對于哄抬房價、“陰陽合同”等不良中介的合同欺詐行為也將形成有效規(guī)范，有利于規(guī)范和引導(dǎo)二手房交易市場從混亂到有序健康的發(fā)展。

五、結(jié)語

二手房市場在烏魯木齊扮演著重要的角色，促進了房地產(chǎn)市場發(fā)展，滿足了居民住房需求。積極的預(yù)防二手房交易法律風險，是二手房市場良性發(fā)展的必要需求。形成一個規(guī)范有序的二手房交易環(huán)境，促使二手房向著良性健康的方向發(fā)展，雖然任重而道遠，卻也值得人們期待。

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[作者簡介]張軍，男，新疆農(nóng)業(yè)大學；嚴峰，男，新疆農(nóng)業(yè)大學，副教授。