商品房小區(qū)車庫車位產(chǎn)權歸屬研究

[摘 要]隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展，人民的生活水平有了很大提高，私家車的數(shù)量與日俱增，汽車成為了人們生活必備的代步工具。但是，土地資源的稀缺，停車難的問題日益突出，開發(fā)商與業(yè)主在車庫車位的歸屬和使用問題上矛盾不斷。雖然《物權法》為車庫車位問題提供了法律依據(jù)，但實際生活中未解決的問題爭議不斷，商品房小區(qū)車庫車位歸屬問題仍然是社會各界關注的焦點。

[關鍵詞]商品房；車庫車位；產(chǎn)權

一、現(xiàn)行法律對小區(qū)車庫車位歸屬之規(guī)定及評析

（一）相關法律規(guī)定

《物權法》出臺之前的第六次審議稿第73條第2款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足業(yè)主的需要。車位、車庫的歸屬，有約定的按照約定，沒有約定或者約定不明確的，除建設單位能夠證明其享有所有權外，屬于業(yè)主共有。”①可見對車位、車庫歸屬采用“推定共有，約定優(yōu)先?！?/p>

《物權法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！奔床捎昧思s定歸屬的說法。②

《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第5條：建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合《物權法》第74條第1款有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。

《解釋》第6條：建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為《物權法》第74條第3款所稱的車位。

第74條的含義：（1）占用共有道路的車位，法定共有。（2）其他車位、車庫，由當事人自行約定其歸屬：可以由開發(fā)商出售給區(qū)分所有權人專有或者第三人所有；可以隨區(qū)分所有專有部分的出售由開發(fā)商附贈給區(qū)分所有人使用；可以由開發(fā)商保留所有權而出租給區(qū)分所有人或第三人使用。根據(jù)此條：除占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位屬于法定共有外，車位、車庫于其他情形只發(fā)生歸屬于個別的當事人專有，不存在歸業(yè)主共有的情形。

（二）評析

《物權法》第74條的規(guī)定符合市場經(jīng)濟的內(nèi)在要求，通過約定解決歸屬實質上是通過市場機制解決糾紛。③且利于車庫車位功能的發(fā)揮，一定程度上激勵開發(fā)商投資建造車庫車位的積極主動性，從而能夠為小區(qū)業(yè)主提供必要的車庫車位，但也存在以下問題：

1.據(jù)《物權法》74條，一般情況下，車位的所有權屬于業(yè)主共有，而車庫的所有權出售前屬于開發(fā)商、出售后屬于個人所有或者仍由開發(fā)商所有，取消了原第六次審議稿“推定共有”的規(guī)定?？梢姡餀喾ㄔ谲噹斓臍w屬上作了利于開發(fā)商的規(guī)定，因為已經(jīng)不存在推定業(yè)主共有的情形；而在車位的歸屬上明確其歸業(yè)主共有，作了利于業(yè)主規(guī)定。從而整體上采用了對車位進一步、對車庫退一步的辦法，立法者力圖在開發(fā)商和業(yè)主之間尋求一個平衡。

2.《物權法》74條中規(guī)定的由當事人約定，忽略了當事人的現(xiàn)狀及開發(fā)商與業(yè)主間嚴重不對稱的客觀事實，表面上是交由自由協(xié)商，實際上是交給開發(fā)商強制，開發(fā)商完全可以利用自己的優(yōu)勢地位，通過格式合同保留車庫車位的所有權。實際上賦予了開發(fā)商單方面決定的權利，過分傾向于保護開發(fā)商的利益，開發(fā)商完全可以利用自己的強勢地位，強迫購房者接受不平等的條款。④

3.“車庫、車位出售應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定，表面上似乎對開發(fā)商的自由施加了嚴格的限制，其實在市場上是一紙空文：在社區(qū)初期，入住率低或者業(yè)主購置的車輛少，如果滿足了業(yè)主的停車需要后，剩下的車庫車位是否可以賣給小區(qū)以外的人？⑤若后來小區(qū)業(yè)主的車輛增加，曾經(jīng)沒買車的業(yè)主也購置了新車，又如何解決與區(qū)外人員的停車沖突？而且在我國目前大中城市車位、車庫供不應求的情況下，供給不足決定價格高漲，如果開發(fā)商不想出售給業(yè)主，則將車位高高定價，自然嚇阻了許多業(yè)主的購買，業(yè)主一時難以支付，于是“滿足”業(yè)主購買之外，自然可以合法地向第三人出售。等到業(yè)主有能力購買時，車庫卻已賣光導致業(yè)主有車無處停放。一個價格手段，輕易地破解了法律所加的束縛。

二、車位、車庫的所有權歸屬分析

（一）法理層面

一般情況下的停車位是在小區(qū)內(nèi)的公共道路中劃出一定的空間區(qū)域作為停車位，車庫是在建筑物的地下或者底層建設，或者占用一定土地的單獨建設。

對于停車位，因為公共道路本來是業(yè)主共有，怎樣利用是業(yè)主的自治范疇，所以開發(fā)商占用道路設定的停車位即取得的所有權沒有法理依據(jù)，這種停車位與開發(fā)商的權利沒有關系，開發(fā)商占用道路設定停車位即取得的所有權沒有任何法理依據(jù)，構成對業(yè)主共同利益的侵犯。

對于地下車庫、地面車庫，實踐中的車庫的存在需要以小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的土地使用權作為地基，車庫和土地形成附和關系，一般原則下所有權應當屬于土地的權利人，所以車庫應當由地基的使用權人即業(yè)主所有。

我國目前也沒有關于地下空間權的法律，開發(fā)商以地下空間權而主張地下車庫所有權的說法也得不到法律支持。而建筑物區(qū)分所有權的正當權源是國有土地使用權，車庫所用地塊的國有土地使用權是某小區(qū)國有土地使用權的一部分，不但是車庫存在的基礎，也是全部建筑物區(qū)分所有權存在的基礎，所以，車庫所有權應當被納入到建筑物區(qū)分所有權之中。從目前的房價來看，現(xiàn)在房屋的價格中包含有土地使用權出讓金的部分。

且小區(qū)車庫車位歸屬業(yè)主共有的立法例，以美國、德國為代表，美國立法就不允許住宅區(qū)內(nèi)的停車位作為獨立的專有部分單獨買賣，將小區(qū)停車位視為共用部分。⑥

（二）經(jīng)濟層面

對于停車位來說，由于占用小區(qū)公攤道路，一般情況下的設立開發(fā)商幾乎不用投入，如果讓開發(fā)商取得其所有權是有失公正的。

對于車庫車位分情況而定：一般情況下，小區(qū)車庫的建設成本已經(jīng)被開發(fā)商計入到小區(qū)的開發(fā)成本中，且在出售房屋時得到了彌補及利潤，其實，車庫車位是屬于房屋的配套設施，如果允許開發(fā)商單獨再次出售將使其獲得不當?shù)闹貜屠?。要解決開發(fā)商沒有將車庫建設成本攤入到小區(qū)開發(fā)成本的而得到補償?shù)那闆r，法律可以先讓業(yè)主取得共有權而給開發(fā)商以經(jīng)濟補償即可。如果開發(fā)商所有車庫車位，就會出現(xiàn)開發(fā)商將其出售給所有權以外的第三人，導致非小區(qū)居民合法地頻繁出入小區(qū)，使得小區(qū)管理不善，給安全也帶來隱患。

其實，小區(qū)業(yè)主共有車庫車位，不但是合情合法的，也符合意思自治，方便業(yè)主共同管理、共同使用、共同維護，也利于在目前經(jīng)濟飛速發(fā)展下調(diào)和矛盾，回避爭議，構建和諧社會。

三、尷尬問題的解決

（一）強制性配套設置車位車庫

有人會擔心這種車位、車庫歸業(yè)主共有的情況會導致開發(fā)商可能不建車庫，開發(fā)商積極性降低，從而致使停車難更加嚴重。筆者認為這種問題可以得以解決，比如建設部門可以明確規(guī)定其建筑面積和建設戶數(shù)與建設庫數(shù)的比例并嚴格執(zhí)法，沒有達到建設車庫要求的不允許竣工驗收來解決。

（二）激勵機制下的配套設置車位車庫

在車庫匱乏的環(huán)境背景下，為鼓勵開發(fā)商建設車庫的積極性，效仿一些地區(qū)的“自行增設車庫”、“獎勵增設車庫”的做法有可行性和重要意義。

所謂“自行增設車庫”，就是在上述法定停車位以外由建筑商自行增設的車庫和停車位，它有獨立的產(chǎn)權和權狀，可以單獨移轉。它要求開發(fā)商首先必須建造法定車庫車位，在此之外再自行增設其他，其不屬于建筑物區(qū)分所有權的共有部分，每個自行增設車庫上存在一個獨立的所有權，獨立登記，由所有權人自由轉讓。⑦

它的實際價值和優(yōu)點在于：首先，因為這類車庫可以歸屬于開發(fā)商，可以自由移轉，使得開發(fā)商有利可圖，能充分調(diào)動開發(fā)商的積極性，刺激其建造車庫，解決社會生活中車庫需求量劇增的情形。其次，因為此類型車庫必須在保障法定車庫建造的前提下才能被認可而具有合法性，從而促使開發(fā)商先建造法定車庫，一定程度上保障建筑物區(qū)分所有權人對車庫的需求，實現(xiàn)了全體小區(qū)業(yè)主的生活的便捷性和安全性。再次，因為“自行增設車庫”屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商可以自由轉讓，可以通過出售或者出租方式實現(xiàn)經(jīng)濟效益，開發(fā)商不但可以出售或出租給小區(qū)業(yè)主以外的人，也可以出售或出租給小區(qū)業(yè)主，這樣，對于某些富裕的小區(qū)業(yè)主，有多輛車有更多停車需求的人來說自己在享有“法定車庫”這種法定權利之外，自己去實現(xiàn)額外利益，滿足額外需求。法律甚至可以規(guī)定小區(qū)業(yè)主對“自行增設車庫”在同等條件下享有優(yōu)先購買權，因為這類車庫車位往往位于小區(qū)之中或者與小區(qū)緊密相連，從維護小區(qū)和諧安全、便利業(yè)主生活角度出發(fā)，這樣充分保障了建筑物區(qū)分所有權人對車庫的飽和度，穩(wěn)定小區(qū)生活和工作秩序。

但需要注意的是，“自行增設車庫”應當是開發(fā)商擁有獨立的土地使用權上建設的，比如進入小區(qū)大門的過渡帶劃定區(qū)域，小區(qū)門外綠地周邊區(qū)域，這樣就將該種車庫所占有的土地使用權在規(guī)劃上和區(qū)分所有建筑物對應的土地使用權分離開。

此外，一些地區(qū)還存在“獎勵增設車庫”類型，指依照法律規(guī)范的規(guī)定增設停車位，也具有獨立的產(chǎn)權和權狀，可以單獨轉讓。它的功效是負有供“公眾使用”的義務，比如在建筑物區(qū)分所有的小區(qū)中，專門建造此類車庫供到訪的客人、送貨物到小區(qū)的超市及其他售貨部門、為設置在小區(qū)的銀行押運現(xiàn)鈔等停車之用。

《物權法》對于車庫車位采用約定歸屬說，并沒有明確規(guī)定車庫、車位的權利歸屬，在面臨我國目前汽車數(shù)量劇增，車庫車位需求增大的情形下，這種權屬不明造成糾紛的頻頻發(fā)生，所以明確車庫車位的權屬具有迫切性和必要性。筆者本著向弱者傾斜原則，傾向于車庫車位歸業(yè)主共有的觀點，同時建議采用立法例來解決現(xiàn)實出現(xiàn)的棘手問題。

[注釋]

①全國人大常委會法制工作委員會民法室，《物權法（草案）參考》，中國民主法制出版社，2005年版，第29頁。

②王利明：《論物權法中車庫歸屬及相關法律問題》，《現(xiàn)代法學》2006年第5期。

③黃松有：《<中華人民共和國物權法>條文理解與適用》，人民法院出版社2007年版，第238頁。

④邢佰英：《關注<物權法>：車庫歸屬可約定是否與虎謀皮》，http：//house.focus.cn/news/2006-11-14/254737.html，訪問日期：2013年9月10日。

⑤孫亮：《商品房小區(qū)車庫車位產(chǎn)權歸屬研究》，內(nèi)蒙古大學碩士學位論文，2009年5月29日。

⑥卓潔輝：《區(qū)分所有建筑物附設停車場的比較法研究》，載《中外房地產(chǎn)導報》，2003年第2期，第6頁。

⑦劉耀國：《小區(qū)車庫車位權屬問題研究》，鄭州大學碩士學位論文，2009年5月。

[作者簡介]薛韻、姚鐵軍，廣西大學法學院。