我國(guó)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的法律制度分析

[摘 要]隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也得到了高速發(fā)展。而城市化進(jìn)程的加快使得城市建筑用地急劇減少，房屋的價(jià)格也一路攀升。雖然在國(guó)家相關(guān)政策的影響下，商品房的價(jià)格有所下降，但對(duì)于多數(shù)人而言買房仍是一件比較遙遠(yuǎn)的事情。為了盡早擁有自己的房屋，在城市中穩(wěn)定下來，許多人將目光轉(zhuǎn)向了二手房市場(chǎng)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也因此而生。在中介機(jī)構(gòu)形成的初期，由于市場(chǎng)機(jī)制的不健全和相關(guān)法律法規(guī)的缺失，出現(xiàn)了許多問題，影響了中介機(jī)構(gòu)的正常發(fā)展。文章結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)如何運(yùn)用法律制度規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了分析和探討，具有十分重要的意義。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；中介機(jī)構(gòu)；法律制度

前言

20世紀(jì)80年代以來，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了跨越式的發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)交易量也在不斷攀升。在房?jī)r(jià)高、買房難的背景下，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)作為一個(gè)新興的行業(yè)，逐漸發(fā)展和壯大，并深入人們的日常生活中，成為房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)中的一個(gè)重要角色。但是，由于當(dāng)時(shí)我國(guó)正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型時(shí)期，市場(chǎng)體制和相應(yīng)的制度不夠健全和完善，也缺乏相關(guān)法律法規(guī)的約束，使得房地產(chǎn)中介市場(chǎng)混亂，缺乏管理，嚴(yán)重影響了中介機(jī)構(gòu)的健康發(fā)展。因此，以法律制度對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)范和管理，保證其有序進(jìn)行，充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)的作用，是十分重要的。

一、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)概述

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)是改革開放后作為一種新興的行業(yè)。發(fā)展初期，并沒有專門性的法律文件，只是在其他部門的法律中涉及到了房地產(chǎn)中介的相關(guān)內(nèi)容。直到1993年12月29日，《中華人民共和國(guó)公司法》的頒布，切實(shí)為房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了定義，提供了程序依據(jù)。而在1994年7月5日通過的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中，明確規(guī)定了房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)所應(yīng)當(dāng)具備的成立條件。經(jīng)過不斷的發(fā)展，2011年4月1日起，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、人力資源和社會(huì)保障部聯(lián)合出臺(tái)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），作為我國(guó)第一個(gè)專門規(guī)范房地產(chǎn)中介行為的部門規(guī)章的實(shí)施，可以說在真正意義上利用法律制度對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了管理。在《辦法》中，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以及從業(yè)人員的行為和活動(dòng)進(jìn)行了規(guī)定和限制。

二、對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)法律制度進(jìn)行分析的意義

可以分為兩個(gè)方面的意義：

（一）學(xué)術(shù)方面

一方面，從新的視角對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)中介問題進(jìn)行了研究，通過對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)中介法律制度的分析和對(duì)比，可以借鑒先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，對(duì)中介機(jī)構(gòu)的管理提出新的觀點(diǎn)和看法。另一方面，有利于對(duì)我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)中介法律體系及相關(guān)房地產(chǎn)法律制度進(jìn)行建設(shè)和完善。在市場(chǎng)的不斷發(fā)展和變化中，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)面臨著很多的問題，需要及時(shí)對(duì)相關(guān)的法律制度進(jìn)行調(diào)整，建立符合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)中介制度體系，為房地產(chǎn)行業(yè)整體法律制度的建設(shè)和完善提供幫助。

（二）實(shí)用意義

首先，可以保證我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)的穩(wěn)定以及二手房交易市場(chǎng)的安全。對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)法律制度的分析和研究，其根本目的在于改善我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)我國(guó)二手房交易安全，保障社會(huì)的穩(wěn)定。其次，可以促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。雖然可以通過借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)我國(guó)二手房市場(chǎng)的改革，但是無法解決因房地產(chǎn)中介行業(yè)所不能克服的脆弱性給自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來負(fù)效應(yīng)。而通過對(duì)房地產(chǎn)法律制度的完善，可以有效保證房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健運(yùn)行，進(jìn)一步促進(jìn)其穩(wěn)定發(fā)展。

三、我國(guó)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)存在的問題

（一）準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)偏低

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)產(chǎn)生至今，經(jīng)過十余年的發(fā)展，目前我國(guó)從事房地產(chǎn)中介活動(dòng)的人員超過100萬，機(jī)構(gòu)有5萬余家，并成長(zhǎng)起了一批全國(guó)連鎖、市場(chǎng)覆蓋率高的知名房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。但是，在房地產(chǎn)中介市場(chǎng)中，普遍存在著機(jī)構(gòu)規(guī)模小、注冊(cè)資金少等問題，行業(yè)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)偏低，使得從業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊，許多從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的個(gè)人缺乏相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，不僅不了解房地產(chǎn)行業(yè)的常識(shí)性知識(shí)，更缺乏解決按揭、評(píng)估等復(fù)雜業(yè)務(wù)的能力和專業(yè)素質(zhì)。另外，部分房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)缺乏相應(yīng)的職業(yè)道德，唯利是圖，損害了消費(fèi)者的利益，嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的正常秩序。

（二）誠(chéng)信缺失

由于相關(guān)法律制度的缺乏，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)行為得不到有效規(guī)范，存在嚴(yán)重的誠(chéng)信缺失現(xiàn)象，損害消費(fèi)者的利益，嚴(yán)重破壞了房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的整體形象。主要表現(xiàn)在：

1.隱瞞實(shí)際信息

部分房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為了牟取高額利潤(rùn)，最大限度地賺取差價(jià)，在向消費(fèi)者介紹房屋時(shí)，往往會(huì)將房屋的地理位置、周邊環(huán)境、質(zhì)量問題等信息進(jìn)行隱瞞，并通過誤導(dǎo)性的語言、信息等，發(fā)布虛假?gòu)V告，甚至虛構(gòu)房源信息，欺騙消費(fèi)者，通過直接或間接的手段，侵害消費(fèi)者的合法權(quán)益，使得消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)失去信心，引發(fā)信用危機(jī)。

2.競(jìng)爭(zhēng)混亂

一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在高額利潤(rùn)的誘惑下，往往利用房地產(chǎn)中介較高的自由度，實(shí)行暗箱操作，采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段，私自完成房地產(chǎn)交易，從中收取傭金，嚴(yán)重破壞了正常的交易秩序，侵害了消費(fèi)者和經(jīng)紀(jì)公司雙方的利益。另外，也存在一些隱瞞房屋真實(shí)成交價(jià)格，規(guī)避交易稅費(fèi)，以獲得更高利潤(rùn)的行為。還有，目前許多房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在承接二手房銷售業(yè)務(wù)時(shí)，不簽訂房地產(chǎn)中介服務(wù)合同，且通過降低服務(wù)費(fèi)用等手段，與其他中介機(jī)構(gòu)爭(zhēng)搶房源，甚至通過虛假承諾等手段，進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，使得房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)只重?cái)?shù)量而無視質(zhì)量的現(xiàn)象。

3.收費(fèi)不合理

在實(shí)際操作中，許多房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在收取服務(wù)費(fèi)用時(shí)，沒有遵守相應(yīng)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，采取巧立名目等手段，收取高額費(fèi)用，部分不規(guī)范的房地產(chǎn)中介結(jié)構(gòu)還存在私扣押金和定金的行為，又或者部分中介機(jī)構(gòu)擅自提高傭金抽取比率，哄抬房屋價(jià)格、做假賬，以及通過違法操作，侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂和難以管理。

（三）缺乏監(jiān)管

首先，備案率低。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)由于缺乏相應(yīng)的資質(zhì)限制，設(shè)立條件相對(duì)比較寬松，也就導(dǎo)致中介服務(wù)機(jī)構(gòu)眾多，但備案率低，加上許多房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員個(gè)人素質(zhì)偏低，對(duì)于相應(yīng)的程序并不了解，對(duì)于備案認(rèn)識(shí)不足。同時(shí)，人員的流動(dòng)性較大，備案不及時(shí)也是備案率低的主要原因。

其次，協(xié)會(huì)自律性較差。目前，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)主要是以社會(huì)團(tuán)體形式出現(xiàn)的，在實(shí)際管理中，各級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)是聯(lián)系政府和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的橋梁，應(yīng)該具備獨(dú)立的地位。但是，長(zhǎng)期以來，由于重視程度不夠，沒有得到有效的確立。同時(shí)，行業(yè)協(xié)會(huì)通常會(huì)帶有政府附屬的性質(zhì)，在實(shí)際工作中，容易出現(xiàn)職能的錯(cuò)位，導(dǎo)致責(zé)權(quán)不明，難以反映民間機(jī)構(gòu)的真實(shí)要求。

再次，職能混亂。在我國(guó)，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管的部門包括工商、房產(chǎn)、物價(jià)等多個(gè)部門，在共同管理之下，經(jīng)常出現(xiàn)職能錯(cuò)位和越位的現(xiàn)象，加上多方面管理引發(fā)的分工混亂，一旦出現(xiàn)問題，各部門相互推卸責(zé)任。同時(shí)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、個(gè)人信用檔案以及社會(huì)統(tǒng)一評(píng)價(jià)體系還沒有得到健全和完善，缺乏有效的社會(huì)監(jiān)督和嚴(yán)格的獎(jiǎng)懲制度。

四、完善我國(guó)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)法律制度的對(duì)策

（一）健全準(zhǔn)入和退出制度

建立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制，是對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)實(shí)施監(jiān)管的首要環(huán)節(jié)，是保證房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的有效的預(yù)防性措施，直接關(guān)系到此后的監(jiān)管能否順利進(jìn)行。健全市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，可以從根本上排除大部分可能對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)造成影響的不利因素，保證市場(chǎng)的純潔和穩(wěn)定。同時(shí)，要對(duì)退出市場(chǎng)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，保證市場(chǎng)穩(wěn)定和交易安全。

（二）完善信息披露制度

房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的誠(chéng)信缺失，歸根到底是由于信息的不對(duì)稱造成的，這樣不僅會(huì)降低市場(chǎng)效率，還容易導(dǎo)致市場(chǎng)交易量的下降，甚至影響交易的正常進(jìn)行。因此，政府相關(guān)部門要建立信息資源共享平臺(tái)，完善信息披露制度，提高發(fā)布信息的完整性、及時(shí)性和真實(shí)性，保障消費(fèi)者與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的信息對(duì)稱，從而保證交易的順利進(jìn)行，提高中介機(jī)構(gòu)的信用，促進(jìn)其自身的發(fā)展。

（三）加快行業(yè)協(xié)會(huì)建設(shè)

要明確行業(yè)協(xié)會(huì)的地位和作用，依靠相應(yīng)的法律體系，構(gòu)建完善的管理制度，制定相應(yīng)的業(yè)務(wù)規(guī)范，增強(qiáng)行業(yè)道德約束，充分反映民間組織的要求和愿望，尊重大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)的意見，為整個(gè)行業(yè)的發(fā)展起到指引作用。

（四）建立相應(yīng)的評(píng)價(jià)體系

要結(jié)合房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的特點(diǎn)，建立透明、統(tǒng)一的評(píng)價(jià)體系，通過機(jī)構(gòu)年檢，對(duì)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行定期審查，嚴(yán)厲打擊違法行為，對(duì)不合格機(jī)構(gòu)應(yīng)該按照退出制度，清出房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，通過相應(yīng)的社會(huì)評(píng)價(jià)體系，對(duì)房地產(chǎn)中介活動(dòng)進(jìn)行有效監(jiān)督，保證房地產(chǎn)中介市場(chǎng)秩序的良好，也便于公眾擇優(yōu)選擇。

五、結(jié)語

總而言之，我國(guó)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)展時(shí)間尚短，而且由于各種因素的影響，存在各種各樣的問題。政府相關(guān)部門要充分重視起來，利用相應(yīng)的法律制度，對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)進(jìn)行管理，切實(shí)維護(hù)消費(fèi)者的合法利益，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

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[作者簡(jiǎn)介]張穩(wěn)，南陽理工學(xué)院。