青島市房?jī)r(jià)與地價(jià)相互關(guān)系的實(shí)證研究

摘要：文章以2006～2013年青島市房?jī)r(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，運(yùn)用相關(guān)性檢驗(yàn)，單位根檢驗(yàn)，協(xié)整檢驗(yàn)，Granger因果檢驗(yàn)對(duì)青島市房?jī)r(jià)和地價(jià)關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析，探尋學(xué)術(shù)界普遍關(guān)注的房?jī)r(jià)和地價(jià)問(wèn)題，結(jié)果顯示：房?jī)r(jià)和地價(jià)呈現(xiàn)高度的線性相關(guān)，兩者之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的關(guān)系，短期內(nèi)地價(jià)影響房?jī)r(jià)，但房?jī)r(jià)不是地價(jià)的Granger原因，長(zhǎng)期而言，地價(jià)與房?jī)r(jià)相互影響。因此，短期調(diào)控的關(guān)鍵是防止地價(jià)過(guò)快上漲，長(zhǎng)期而言則要合理安排土地供給，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；地價(jià)；相互關(guān)系

一、引言

近年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)一直居高不下，成為社會(huì)各界普遍關(guān)心的問(wèn)題。特別是在2009年6月，國(guó)土資源部公布了地價(jià)調(diào)查的最終數(shù)據(jù)：在全國(guó)范圍內(nèi)，地價(jià)占房?jī)r(jià)15%～30%，平均是23.2%，一石激起千層浪，引起大家的廣泛討論，地價(jià)占房?jī)r(jià)比例如此大，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是否由地價(jià)的上漲引起？是房?jī)r(jià)影響地價(jià)還是地價(jià)影響房?jī)r(jià)？對(duì)此，專(zhuān)家和學(xué)者們普遍持有不同的觀點(diǎn)。部分觀點(diǎn)認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲很大程度是由于地價(jià)的上升過(guò)快引起的，特別是2002年我國(guó)對(duì)經(jīng)營(yíng)性土地實(shí)行招拍掛制度后，加速了房?jī)r(jià)的上漲。也有一些觀點(diǎn)認(rèn)為，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，大量的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)戶口，造成了住房供給和需求出現(xiàn)失衡，再加上投資投機(jī)客炒作，引起了房?jī)r(jià)的快速上漲，導(dǎo)致土地需求增大，促進(jìn)了地價(jià)的上漲。關(guān)于房?jī)r(jià)和地價(jià)關(guān)系，一直是學(xué)術(shù)界廣泛爭(zhēng)議的問(wèn)題，例如，張紅等人利用Granger因果檢驗(yàn)得出，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未達(dá)到穩(wěn)定階段，地價(jià)決定房?jī)r(jià)；況偉大（2005）對(duì)大量數(shù)據(jù)進(jìn)行分析研究，結(jié)果表明：短期內(nèi)房?jī)r(jià)和地價(jià)相互影響，但長(zhǎng)期而言地價(jià)影響房?jī)r(jià)；而謝敘（2006）在分析房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系時(shí)，得出了截然不同的觀點(diǎn)，長(zhǎng)期內(nèi)房?jī)r(jià)影響地價(jià)，并用時(shí)間序列進(jìn)行了分析驗(yàn)證。宋勃，高波（2007）使用Granger因果檢驗(yàn)的方法，對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)和地價(jià)進(jìn)行分析，得出短期內(nèi)房?jī)r(jià)影響地價(jià)，但地價(jià)不是房?jī)r(jià)的Granger原因，長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)和地價(jià)是相互影響的。

經(jīng)研究國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)，發(fā)現(xiàn)普遍存在著兩個(gè)問(wèn)題：一是關(guān)于房?jī)r(jià)和地價(jià)的研究時(shí)間普遍在2010年以前，這不足以反應(yīng)當(dāng)前房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系，也不利于我們對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)調(diào)控出臺(tái)相應(yīng)的政策。二是關(guān)于房?jī)r(jià)和地價(jià)的研究主要是關(guān)于全國(guó)數(shù)據(jù)的分析，而每個(gè)城市房?jī)r(jià)和地價(jià)關(guān)系也不一樣，籠統(tǒng)地用全國(guó)數(shù)據(jù)分析，不具有很強(qiáng)的代表意義，也不利于我們因地制宜的出臺(tái)相應(yīng)政策。而本文將以青島市房?jī)r(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)季度數(shù)據(jù)為依據(jù)，采用最新的數(shù)據(jù)，力圖更加全面的分析房?jī)r(jià)和地價(jià)的相互關(guān)系，并提出相應(yīng)的建議。

二、樣本選取和數(shù)據(jù)調(diào)整

本文以青島市土地交易價(jià)格指數(shù)和房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)作為研究地價(jià)和房?jī)r(jià)相互關(guān)系的變量。數(shù)據(jù)來(lái)源于青島統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《青島統(tǒng)計(jì)年鑒》和中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)網(wǎng)，主要研究從2006年第一季度到2013年第四季度的青島市房?jī)r(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)，其中青島市房?jī)r(jià)指數(shù)為同比數(shù)據(jù)，地價(jià)指數(shù)因沒(méi)有現(xiàn)成數(shù)據(jù)，由青島市各個(gè)季度地價(jià)轉(zhuǎn)化而來(lái)，并以2005年為基期（假定2005年各季度間價(jià)格指數(shù)反應(yīng)了實(shí)際的價(jià)格變動(dòng)），轉(zhuǎn)化為各季度的定級(jí)指數(shù)，數(shù)據(jù)調(diào)整后如圖1所示。

從圖1可以看出，房?jī)r(jià)和地價(jià)從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)都呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，在金融危機(jī)發(fā)生前，房?jī)r(jià)和地價(jià)的波動(dòng)幾乎是同步的，但金融危機(jī)發(fā)生后房?jī)r(jià)的波動(dòng)幅度明顯高于地價(jià)，例如，2008年金融危機(jī)發(fā)生后，房?jī)r(jià)的下降幅度明顯大于地價(jià)；2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)不景氣，國(guó)家加大了對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控力度，青島市房?jī)r(jià)的波動(dòng)幅度也大于地價(jià)波動(dòng)幅度。

三、實(shí)證研究

（一）相關(guān)性分析

相關(guān)性分析是在分析兩個(gè)變量相關(guān)性程度的一個(gè)常用工具，用相關(guān)系數(shù)p表示。根據(jù)青島市房?jī)r(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)，使用Eviews6.0軟件，對(duì)房?jī)r(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)進(jìn)行相關(guān)性分析。如表1所示。

從表1可以看出，房?jī)r(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)相關(guān)性系數(shù)為0.97，呈現(xiàn)高度的線性相關(guān)，房?jī)r(jià)的上漲可能一定程度上推動(dòng)了地價(jià)的上漲，或者地價(jià)的上漲推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，為了弄清楚房?jī)r(jià)和地價(jià)的具體關(guān)系，下面進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，協(xié)整檢驗(yàn)和Granger因果檢驗(yàn)。

（二）單位根檢驗(yàn)

通過(guò)對(duì)修正后的房?jī)r(jià)指數(shù)（PH）和地價(jià)指數(shù)（PL）進(jìn)行ADF檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)都是非平穩(wěn)時(shí)間序列，不可以進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，但是一階差分時(shí)間序列LNPH和LNPL不存在單位根，是平穩(wěn)序列，可以判定LPH和LPL為一階單整序列，即LPH～I(xiàn)（1），LPL～I(xiàn)（1）滿足協(xié)整檢驗(yàn)的前提條件。檢驗(yàn)結(jié)果如表2所示。

（三）協(xié)整檢驗(yàn)

協(xié)整檢驗(yàn)主要有兩種方法：一種是基于回歸系數(shù)完全信息的Johansen協(xié)整檢驗(yàn)，另一種是基于回歸殘差的協(xié)整檢驗(yàn)，又稱(chēng)單一方程的協(xié)整檢驗(yàn)。本文將用單一方程的EG兩步法協(xié)整檢驗(yàn)對(duì)青島市房?jī)r(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)進(jìn)行分析。

第一步，用OLS法作協(xié)整回歸，估計(jì)回歸模型為：

PL=-29.0234+1.2626PH+ε（1）

t= （-4.0763） （21.9444）

R2=0.9414 DW=1.2586

結(jié)論：方程的擬合度為0.9414，總體擬合效果比較不錯(cuò)。

第二步，檢驗(yàn)回歸殘差的的平穩(wěn)性，結(jié)果如表3。

由表3可知，在5%的顯著性水平下，t-Statistic是-3.725081，小于臨界值，表明回歸殘差序列是平穩(wěn)序列，說(shuō)明房?jī)r(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)之間存在著協(xié)整，是一種長(zhǎng)期均衡的關(guān)系。通過(guò)EG兩步法，我們發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)呈正線性相關(guān)關(guān)系。Granger（1988）曾經(jīng)指出，如果變量之間存在著協(xié)整關(guān)系，那么至少存在一個(gè)方向的Granger因果關(guān)系。下面我們將詳細(xì)探討兩者的Granger因果關(guān)系。

（四）Granger因果檢驗(yàn)

協(xié)整分析本質(zhì)上是采用最小二乘法分析房?jī)r(jià)和地價(jià)相互依存的關(guān)系，但是這并不能說(shuō)明房?jī)r(jià)和地價(jià)存在因果關(guān)系。但究竟是房?jī)r(jià)影響地價(jià)，還是地價(jià)影響房?jī)r(jià)，或者兩者相互影響，我們需要通過(guò)Granger因果檢驗(yàn)進(jìn)一步分析房?jī)r(jià)和地價(jià)的因果關(guān)系。

分別選取滯后期1、2、3、4、5，用Eviews6.0軟件對(duì)房?jī)r(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)進(jìn)行分析，檢驗(yàn)結(jié)果如表4所示。

從表4可知，當(dāng)滯后期為1、2時(shí)，地價(jià)是房?jī)r(jià)的Granger原因，而房?jī)r(jià)不是地價(jià)的Granger原因。當(dāng)滯后期為3、4、5時(shí)，地價(jià)是房?jī)r(jià)的Granger原因，而房?jī)r(jià)也是地價(jià)的Granger原因。也就是說(shuō)，短期內(nèi)地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響比較明顯，但房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響不夠明顯；長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)和地價(jià)是相互影響的。

四、結(jié)論及建議

（一）結(jié)論

1. 青島市房?jī)r(jià)和地價(jià)的相關(guān)系數(shù)為0.97，呈現(xiàn)高度的線性相關(guān)。房?jī)r(jià)的上漲可能一定程度上推動(dòng)了地價(jià)的上漲，或地價(jià)的上漲一定程度推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

2. 在協(xié)整檢驗(yàn)中，青島市房?jī)r(jià)和地價(jià)呈現(xiàn)長(zhǎng)期均衡的關(guān)系，兩者呈正線性相關(guān)關(guān)系。

3. 由方程（1）可知，協(xié)整方程回歸系數(shù)為1.26，它的實(shí)際意義就是房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的長(zhǎng)期均衡系數(shù)，即房?jī)r(jià)每變動(dòng)1%，地價(jià)將相應(yīng)變動(dòng)1.26%。這說(shuō)明青島市的地價(jià)波動(dòng)幅度大于房?jī)r(jià)的波動(dòng)，要想控制房?jī)r(jià)的上漲，必須嚴(yán)格控制地價(jià)的過(guò)快上漲。

4. 在Granger因果檢驗(yàn)中，可以發(fā)現(xiàn)短期內(nèi)地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響比較明顯，但房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響不夠明顯。長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)和地價(jià)是相互影響的。

（二）建議

房地產(chǎn)雖經(jīng)歷了2008年金融危機(jī)，和歷年來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，但是青島市房地產(chǎn)仍然出現(xiàn)了過(guò)快上漲，同比2005年上升了35.7%，并且最近出現(xiàn)了加速上升的態(tài)勢(shì)，2013年房?jī)r(jià)同比2012年上漲了10%，房地產(chǎn)的過(guò)快上漲雖然短期內(nèi)對(duì)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)起到重要作用，但過(guò)快的上漲必將嚴(yán)重影響人民的生活水平，不利于國(guó)家未來(lái)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。本文著重研究房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系，力求通過(guò)兩者的關(guān)系的研究為調(diào)控房?jī)r(jià)提供的正確政策指導(dǎo)。

1. 因?yàn)槎唐趦?nèi)地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響很大，且地價(jià)是房?jī)r(jià)的重要組成成分，因此青島市應(yīng)該加大對(duì)地價(jià)的檢測(cè)，建立地價(jià)動(dòng)態(tài)檢測(cè)系統(tǒng)，公開(kāi)市場(chǎng)的交易信息，積極引導(dǎo)參與者合理決策。

2. 青島市作為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要一環(huán)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，企業(yè)云集，勢(shì)必將有越來(lái)越多人聚居青島，這就需要政府合理規(guī)劃土地，加大土地的供應(yīng)，抑制地價(jià)的過(guò)快上漲，才能減輕房?jī)r(jià)上漲的壓力。

3. 房?jī)r(jià)和地價(jià)從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)是相互影響的，因此政府應(yīng)該利用綜合手段抑制房?jī)r(jià)和地價(jià)的過(guò)快上漲，以防止房?jī)r(jià)和地價(jià)相互影響，形成惡性循環(huán)。

4. 完善現(xiàn)有的招拍掛制度，不能僅僅成為政府謀求超額利益的工具，應(yīng)引進(jìn)更多的競(jìng)爭(zhēng)者，不是簡(jiǎn)單的價(jià)高者得，而是價(jià)優(yōu)者得，政府是否可以借鑒鄧小平南巡時(shí)提出的三個(gè)有利于（是否有利于提高生產(chǎn)力，是否有利于提升綜合實(shí)力，是否有利于提高人民的生活水平）作為綜合考慮的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

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（作者單位：青島理工大學(xué)管理學(xué)院）