現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的問題及對策分析

摘要：隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展起來，成為了我國國民經(jīng)濟中重要的組成部分。房地產(chǎn)評估行業(yè)作為與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的重要行業(yè)，在為房地產(chǎn)的發(fā)展做出了重大的貢獻。但目前我國房地產(chǎn)評估行業(yè)仍存在一些不可忽略的問題，這些問題嚴重影響了房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展，需要采取一定的對策加以解決，使房地產(chǎn)評估行業(yè)能夠健康全面的發(fā)展起來。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估行業(yè)；存在問題；對策分析

近年來，隨著我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)評估行業(yè)作為與其相近的一個新興行業(yè)也快速發(fā)展起來，這與房地產(chǎn)為其提供的市場空間是分不開的。而房地產(chǎn)評估行業(yè)由于社會環(huán)境及自身的問題，發(fā)展一直處于滯后狀態(tài)，不能及時適應房地產(chǎn)市場的大規(guī)模的需求，這也在一定程度上影響了房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。因此，房地產(chǎn)評估行業(yè)應快速找出自身的問題，認真分析思考并提出有效的解決措施，使得自身更好的為房地產(chǎn)的發(fā)展做出充分的努力。本文就根據(jù)我國房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，分析當前評估行業(yè)里存在的一些問題，并提出相應有效的解決措施。

一、我國房地產(chǎn)評估行業(yè)的現(xiàn)狀

經(jīng)過近幾十年的發(fā)展，房地產(chǎn)評估行業(yè)已由一個新興的行業(yè)快速發(fā)展完善起來，這些都與我國各級相關(guān)部門、評估機構(gòu)及評估人員的大力支持和努力是分不開的，就現(xiàn)階段而言，我國已經(jīng)基本建立了相關(guān)的房地產(chǎn)評估的法律和規(guī)章制度，實現(xiàn)了以房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度為核心的法規(guī)制度，且各相關(guān)的規(guī)范性文件都在不斷地完善補充中。為了使評估的結(jié)果可靠有效，房地產(chǎn)評估行業(yè)也制訂了統(tǒng)一的評估方法及評估程序，并且也慢慢建立了一些房地產(chǎn)評估機構(gòu)，更好的為房地產(chǎn)交易管理來服務(wù)，可一定程度的避免在房地產(chǎn)交易過程中的不實報價或偷稅漏稅現(xiàn)象的發(fā)生。但近年來，房地產(chǎn)評估行業(yè)顯示出一些在環(huán)境及自身方面的不足之處，如相關(guān)的法律法規(guī)不健全、從業(yè)人員的素質(zhì)整體不高、相關(guān)評估機構(gòu)的產(chǎn)權(quán)不明確等問題，需要該行業(yè)分析且解決。

二、我國房地產(chǎn)評估行業(yè)中存在的問題

（一）相關(guān)的法律法規(guī)不健全

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過不斷的發(fā)展，目前已初步形成了一些相關(guān)法規(guī)，如《城市房地產(chǎn)管理法》，雖然房地產(chǎn)行業(yè)又以這個法規(guī)為基礎(chǔ)，分別確立了《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》等具體規(guī)范制度，但這些只是對房地產(chǎn)估價機構(gòu)及估價人員的管理簡單的規(guī)定，而具體實施細則卻沒制定出來，對不同用途的評估如企業(yè)改革評估、征稅評估都沒有確實的針對性。此外，在評估制度上，評估的范圍較小，局限在房地產(chǎn)評估報告、經(jīng)濟性鑒定等。

（二）相關(guān)從業(yè)人員素質(zhì)整體不高

由于房地產(chǎn)具有特別的價值特點，是項投資較大的風險項目，這也要求房地產(chǎn)評估人員要有較強的專業(yè)素質(zhì)，不同素質(zhì)和經(jīng)驗的估價師對同樣一處房地產(chǎn)的價值有不同的評估結(jié)果，這說明了評估的結(jié)果往往依賴于房地產(chǎn)估價師的專業(yè)素質(zhì)和誠信。目前，我國在房地產(chǎn)評估相關(guān)從業(yè)人員的培養(yǎng)和考核方面存在許多不足，造成了許多從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)整體不高，特別是在行業(yè)入門門檻方面，沒有明確的學歷要求，只是一味的通過收取較高的費用來準許其進入該行業(yè)。另一方面，現(xiàn)在評估師的級別較為單一，在一定程度上不能很好的激勵所有從業(yè)人員進行后期的培訓和提高。

（三）我國房地產(chǎn)評估機構(gòu)產(chǎn)權(quán)不清晰

目前，我國現(xiàn)存在的房地產(chǎn)估價機構(gòu)大部分都是產(chǎn)權(quán)私有化的有限責任公司。這些公司大都是由各出資人按所出資金的比例來享有公司的產(chǎn)權(quán)比例及承擔公司相應比例的債務(wù)，同時根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》，設(shè)立房地產(chǎn)估價機構(gòu)要求其法定代表人是專職注冊房地產(chǎn)估價師，從而避免了國家機關(guān)行政或事業(yè)單位的工作人員進入。另一方面，在估價人員與評估機構(gòu)的人事關(guān)系上，只是表面的脫鉤，而實際上在體制和人情關(guān)系上并沒有真正的實現(xiàn)脫鉤，仍相互牽扯許多利益關(guān)系。

三、改善我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的對策

（一）建立完善的法律法規(guī)體系

一個行業(yè)能否健康快速的發(fā)展，與其相關(guān)的政策和法律法規(guī)的作用是分不開的。我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)應放眼未來，要考慮到房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展，不能只看眼下。這就要求，相關(guān)的國家管理部門應加緊制定頒布一系列的法律法規(guī)，真正有效的解決在房地產(chǎn)評估管理中遇到的問題；在處理房地產(chǎn)評估行業(yè)的競爭時應考慮全局，使評估機構(gòu)都能健康的發(fā)展和生存；在估價師的職業(yè)道德方面，應不斷加強學習，增強他們的社會責任感，從而更好的為社會服務(wù)。

（二）加強房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員的整體素質(zhì)培養(yǎng)

從業(yè)資格證的出現(xiàn)，在一定程度上提高了該行業(yè)的從業(yè)人員的素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，但目前只設(shè)有一級的房地產(chǎn)估價師，相關(guān)部門應根據(jù)現(xiàn)在這個行業(yè)的具體情況，適當增加一到兩個級別，以更好的激發(fā)我國房地產(chǎn)估價人員繼續(xù)學習的動力，使我國房地產(chǎn)評估行業(yè)邁上新的臺階。具體操作方面，可以先借鑒國外相關(guān)的鑒定師的管理制度，再融入我國的國情，實行以房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德的好壞、評估實踐經(jīng)驗是否豐富、評估報告技術(shù)含量的高低、執(zhí)業(yè)能力是否較強等方面制定具體的執(zhí)業(yè)等級或水平的動態(tài)管理模式。這樣做不僅可以很好的保證我國房地產(chǎn)估價師的整體素質(zhì)水平，而且也在一定程度上可以激勵他們不斷提高自身的價值，從而能更好的為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展做出應有的貢獻。加強房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員的整體素質(zhì)培養(yǎng)，可以從這幾點做起：首先，在學歷方面應適當提高一個層次，比如要求相關(guān)具體專業(yè)的本科人員才能報考；其次，在注冊方面，應加強控制，不讓人情關(guān)系來縮水我國的注冊制度；最后，在考試方面，不能只簡單看成績，應綜合各方面來考察人員的整體素質(zhì)，比如在思想道德方面。

（三）增強對評估市場環(huán)境的監(jiān)管

好的市場監(jiān)管環(huán)境對房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展具有重要的作用。目前，由于存在各個評估部門不公平的行業(yè)競爭，致使一些評估企業(yè)在收取相關(guān)評估費時處于壟斷地位，這種行業(yè)行為嚴重影響了房地產(chǎn)評估行業(yè)的健康發(fā)展，迫切要求提供一個公平合理的良好環(huán)境。因此，在改革房地產(chǎn)評估機構(gòu)的脫鉤制度時，應做到使評估機構(gòu)真正成為獨立的中介機構(gòu)，真正通過自身的實力在平等競爭的環(huán)境中以質(zhì)取勝，提高在公眾心目中的信譽度，從而更好的保證房地產(chǎn)估價活動及成果的獨立性。另外，一些主管部門應盡量避開這些評估機構(gòu)的評估工作，確保估價結(jié)果的完整性、規(guī)范性。在監(jiān)管方面，如有發(fā)現(xiàn)個別評估人員因個人利益而違反誠信和職業(yè)道德的違法行為，要嚴厲處置并追究其法律責任。

四、結(jié)語

總之，在我國各個相關(guān)部門和從業(yè)人員的不斷努力下，房地產(chǎn)評估行業(yè)已經(jīng)取得好的成效，并且隨著國內(nèi)經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的需求大大增加，這也要求房地產(chǎn)評估行業(yè)要認真對待自身的不足，提高評估行業(yè)的業(yè)務(wù)水準，大力培養(yǎng)優(yōu)秀的專業(yè)人才，才能從根本上解決在發(fā)展中遇到的問題和不足。從而在真正意義上實現(xiàn)我國房地產(chǎn)評估行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

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（作者單位：新疆價格認定局）