淺談土地增值稅征收的相關要點

摘要：土地增值稅是保障國家土地資源、規(guī)范房產交易次序、實現國家對房地產行業(yè)宏觀調控、創(chuàng)造稅收的有力工具。然而，我國在征收土地增值稅方面存在很多問題，導致土地增值稅難以發(fā)揮其應有的作用。對此，本文就土地增值稅管理方面出現的問題進行深入的分析和研究并提出一些征管建議，以供參考。

關鍵詞：土地增值稅；征收管理；房地產

一、土地增值稅的相關知識

（一）土地增值稅的涵義

土地增值稅是指國家通過對有償轉讓國有土地的使用權、建筑物及其他附屬物等產權的單位或個人征收的一種稅賦。它的計稅依據是轉讓所取得的收入，扣除房地產開發(fā)過程中的成本支出后的增值部分。其中，轉讓的收入不包括以繼承、贈與方式轉讓的房地產行為。目前，我國土地增值稅運用四級超額累進方式確定稅率。

（二）土地增值稅的計算方式

土地增值稅是按照納稅人有償轉讓房地產所取得的土地增值額來征收的。土地增值稅的征收公式為：土地增值稅=增值額×稅率，增值稅額=轉讓房地產收入-規(guī)定的扣除項目金額。

（三）土地增值稅的特點及作用

土地增值稅是以土地增值額為計稅依據，增值額是收入扣除相關成本、費用、稅金等項目的余額，它實行分級計稅，增值率高的，實行高稅率；增值率低的，實行低稅率。

征收土地增值稅對房地產市場起促進作用，保障國家權益，增加財政收入，實現國家對房地產行業(yè)的宏觀調控，避免炒賣土地等暴力行為的發(fā)生。

二、土地增值稅征管過程中的問題

（一）納稅人偷逃土地增值稅的手段多樣化

目前，納稅人逃避土地增值稅的手段越來越多樣化，主要表現為：將銀行按揭貸款的款項列入往來款不記入營業(yè)收入，借以逃避土地增值稅；把銷售車庫的收入記入房租款逃避土地增值稅；讓關聯企業(yè)多開補償款或安裝建筑發(fā)票，虛增成本，從而偷逃土地增值稅；運用政府給予的稅收優(yōu)惠政策，偷逃稅款，如通過普通標準的住房形式來進行征收土地增值稅。政策規(guī)定：“納稅人建造普通住宅，增值稅未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅?！倍胀ㄗ≌瑯藴市枰瑫r滿足三個條件，即小區(qū)的建筑面積、單套建筑面積、實際交易價格與同級土地住宅平均交易價格。在進行土地增值稅的征管過程中，開發(fā)商通常只是按照普通住宅的標準來課征土地增值稅，而不考慮其他幾個限定的條件。

（二）稅務機關征管力度不足

房地產行業(yè)是國民經濟的重要支柱性產業(yè)，能帶動建材業(yè)、家居家裝等諸多行業(yè)的發(fā)展，對推動居民消費和改善民生起著及其重要的作用。由于房地產行業(yè)涉及的成本費用項目復雜、周期較長、產業(yè)鏈長、經營形式多樣化，所以賬務處理過程比較繁瑣，對會計人員的要求較高。同樣，對稅務機關而言，房地產行業(yè)的督查工作也比較繁重，需要對房地產行業(yè)的經營方式有所掌握。然而，我國稅務機關的征管力度不強，稅務人員業(yè)務水平有限，難以發(fā)揮其職能作用。例如，稅務人員對房地產行業(yè)的運營方式不了解；對房地產行業(yè)的賬務處理不精通；對土地增值稅征收規(guī)定不熟悉等。以上眾多原因說明，征管稅務機關對土地增值稅的管理不到位，在土地增值稅的申報、繳納、清算、稽查等程序上，認識不夠，缺乏規(guī)范性的指導辦法，無法實現對稅收的監(jiān)管工作。

（三）相關部門配合不到位

土地增值稅的征管涉及土地規(guī)劃、拆遷、工程定額管理等方面的內容，除了稅務機關的力量，還需要土地管理部門、城建局、房地產評估部門和其他有關部門的積極配合，嚴格把關，這樣才能全面實現稅收監(jiān)管，防止偷逃稅款現象的發(fā)生。目前，稅務機關針對土地增值稅的管理制度尚不健全，相關部門之間的配合不到位，造成土地增值稅的征收難以很好地實現。

三、加強土地增值稅的征管力度

（一）房地產業(yè)加強自身納稅義務

房地產行業(yè)應該加強自身的納稅義務，自行申報，按時繳納稅款、滯納金和罰款等，積極接受稅務機關的檢查工作、按照有關規(guī)定及時向稅務機關提供涉稅信息，配合稅務部門清算稅款。地方政府及各有關部門應當積極配合稅務機關做好征管工作，維護國家土地資源，規(guī)避不合法現象的發(fā)生。

（二）加強對稅務機關的培訓

加強對稅務人員的培訓，提高稅務人員的業(yè)務水平。建立規(guī)范的稅收監(jiān)管制度，充分發(fā)揮稅務機關的職能作用。就土地增值稅而言，稅務人員要加強對稅收政策方面的學習，同時對土地增值稅的核算方法、申報方式、繳納等方面的內容要有所掌握，對納稅人定期進行培訓工作，大力宣傳土地增值稅的計稅方式、申報流程及征收土地增值稅的意義，消除納稅人抵觸納稅的心理，爭取得到納稅人的支持和配合，做到實實在在為人民服務。

（三）制定完善的土地增值稅征管辦法

目前，對于土地增值稅的征收辦法還需要進一步深入探討和研究，尤其是土地增值稅的清算問題。在建筑工程竣工后，房地產行業(yè)為了偷逃稅款，少交土地增值稅，虛報成本費用，而稅務人員針對這些多申報的成本款的現象難以清查出來。稅務機關要想對房地產企業(yè)進行實時監(jiān)管，就必須對房地產的成本進行嚴格監(jiān)管，在日常工作中，定期對工程款進行檢查、核實，確保土地增值稅清算的規(guī)范性和合法性。

（四）規(guī)范核定征收，避免納稅人“鉆空子”

核定征收方式是稅務機關進行稅款征收方式的一種，是根據營業(yè)收入的實際發(fā)生額，按國家規(guī)定的稅率進行計算的稅款。對于核定征收，稅務機關應該嚴格把關，不得利用職務上的便利徇私舞弊、貪污受賄。要嚴格按照稅法的規(guī)定，確定征收的稅率，對增值額未超過扣除項目額50%的部分，按30%的稅率征收土地增值稅；增值額超過扣除項目金額50%～100%的部分，按40%征收；增值額超過扣除項目金額100%～200%的部分，按照50%征收；增值額超過扣除項目金額200%的部分，適用60%的稅率計稅。稅務機關應根據房地產企業(yè)的實際情況，切實確定稅率，加強征管力度。

四、結語

本文針對土地增值稅征收的相關要點進行了分析和研究，提出了一些看法。隨著我國房地產市場的蓬勃發(fā)展，可能會有很多新情況新問題出現，同時也會有一些新政策出臺，需要納稅人和稅收征管機關之間積極配合，共同學習稅法知識，這樣才能更好地履行納稅義務，營造和諧的社會氣氛。

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（作者單位：廣東省東莞市建工集團有限公司）