土地流轉(zhuǎn)改革對市場影響的實(shí)證分析

摘要：現(xiàn)行土地制度存在權(quán)利二元、市場進(jìn)入不平等、價格扭曲和增值收益分配不公等弊端。隨著《決定》提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地與國有土地同等入市、同權(quán)同價，土地供應(yīng)將從單一的政府征地轉(zhuǎn)讓逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榘r(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的雙規(guī)制供應(yīng)，最終實(shí)現(xiàn)兩種所有制土地權(quán)利平等、市場統(tǒng)一、增值收益公平共享的土地制度，促進(jìn)土地利用方式和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。這項(xiàng)改革的直接影響為農(nóng)用土地集約化、土地交易市場化、土地收益資本化；間接影響將利于對房地產(chǎn)的調(diào)控、提高城鎮(zhèn)化水平、轉(zhuǎn)活現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，增加農(nóng)民收入。

關(guān)鍵詞：美元；土地流轉(zhuǎn)；城鎮(zhèn)化；房價

土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，既保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，土地流轉(zhuǎn)改革激活了土地這一農(nóng)民最大的資產(chǎn)，必將給農(nóng)民，農(nóng)村及相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來無窮的想象力，開啟中國經(jīng)濟(jì)制度的升級版。具體影響如下。

一、有利于對房價的調(diào)控

目前，中國外匯儲備達(dá)到3.66萬億美元，超過了日本、歐元區(qū)、沙特和瑞士這四大外匯儲備國的總和。同時，央行9月末外匯占款余額是25.3萬億人民幣，幾乎可以等同于25萬億人民幣基礎(chǔ)貨幣的發(fā)行數(shù)量。換句話說，如果扣除外匯占款所形成的基礎(chǔ)貨幣，那么，中國基礎(chǔ)貨幣的發(fā)行量接近于0；如果以4倍的貨幣乘數(shù)計算，扣除外匯占款所形成的流動性，中國M2數(shù)量也接近于0。這說明：美聯(lián)儲已經(jīng)控制了中國央行、美元已經(jīng)控制了人民幣、美國已經(jīng)控制了中國的貨幣主權(quán)。表現(xiàn)在房價上就是：一方面當(dāng)美國大量印貨幣的時候，也就是實(shí)行量化寬松政策，導(dǎo)致人民幣升值，大量熱錢流入中國，這些熱錢必須找到出口，由于市場體制的不完善，房地產(chǎn)市場成為理想的選擇，大量資金的涌入造成房地產(chǎn)價格在短期內(nèi)迅速抬升；另一方面當(dāng)美國在印大量貨幣的時候，中國也在印貨幣，甚至比美國印的還多，但美元是全球硬通貨，全世界幫它稀釋，而人民幣是不可自由兌換貨幣，超發(fā)的貨幣很容易導(dǎo)致國內(nèi)通貨膨脹，這時房地產(chǎn)就是國家回籠貨幣最好選擇，這也是房價一直上漲的原因。下面就通過Eviews軟件探討一下美元和房地產(chǎn)的關(guān)系。

利用上面數(shù)據(jù)，通過Eviews軟件可得下圖。

因此，房價與美元指數(shù)的函數(shù)關(guān)系為：

Y=10156.88-76.07486*X

T=（5.677008） （-3.836996）

R2=0.531067 F=14.72253

模型的計算結(jié)果表明，R2=0.531067，模型有很好的擬合優(yōu)度，F(xiàn)檢驗(yàn)也是高度顯著的，說明美元指數(shù)對房價的影響是顯著的，在數(shù)值上，樣本決定系數(shù)R2是樣本相關(guān)系數(shù)的r的平方，又因?yàn)槭秦?fù)相關(guān)，利用這種關(guān)系就可以求出r=-0.728?？梢娒涝笖?shù)與房價有很強(qiáng)的負(fù)相關(guān)性。

從上文可以看出美元指數(shù)越低，中國房價越高。美元指數(shù)下跌的最直接結(jié)果是在國內(nèi)形成了大量擁有閑錢的投機(jī)者。近年來地方政府大搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成大量的財政赤字，政府從農(nóng)民手中買地，然后賣給房產(chǎn)商，進(jìn)而賺取差價作為財政收入，彌補(bǔ)赤字。房產(chǎn)商處于中間環(huán)節(jié)，當(dāng)土地價格上漲時，房價也就自然而然的上漲，那些投機(jī)者看到這個現(xiàn)象時，就跑去買房，增加了房產(chǎn)的需求，進(jìn)而又增加了土地的需求，政府又提高了土地價格，房產(chǎn)商又提高了房價，投機(jī)者又去買房……就這樣循環(huán)著，直到有一天房價高到?jīng)]有投機(jī)價值時，房產(chǎn)泡沫破裂，后果不堪設(shè)想。當(dāng)然我們不想看到那一天。要想從根本上解決這種投機(jī)炒房者，就必須中斷這種循環(huán)，實(shí)行土地流轉(zhuǎn)改革，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地與國有土地同等入市、同權(quán)同價。對于土地受讓方，城鄉(xiāng)土地交易中心實(shí)行風(fēng)險評估，把環(huán)境保護(hù)和經(jīng)營方式、經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力等作為準(zhǔn)入因素通盤考慮，以確保出讓受益。放開土地供給，控制土地價格，進(jìn)而控制房價的上漲速度，使資金回報率處于合理水平，減少投機(jī)者對房地產(chǎn)的炒作。所以，土地流轉(zhuǎn)改革守住了房地產(chǎn)的土地供應(yīng)環(huán)節(jié)，能夠更好地從源頭上做好房地產(chǎn)調(diào)控的基礎(chǔ)工作。

二、有利于加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程

由于城市有更多的就業(yè)機(jī)會，更好的醫(yī)療和教育條件，當(dāng)前70%的農(nóng)民工不打算回鄉(xiāng)就業(yè)，80后、90后年輕農(nóng)民工更不愿意回去。即使回老家，他們一般不從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，不在農(nóng)村生活，而是去縣城及以上級別的城市。在農(nóng)村，農(nóng)戶可以向他人出租承包土地的經(jīng)營權(quán)，可以和其他農(nóng)戶以土地股份合作制的形式發(fā)展農(nóng)業(yè)的合作生產(chǎn)，還可以將承包土地的經(jīng)營權(quán)作為股份投入到農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)營中去。土地流轉(zhuǎn)改革將實(shí)現(xiàn)幾億農(nóng)民與土地的分離。這些與土地分離的農(nóng)民大部分將進(jìn)入城市，有利于提高土地城市化的效率，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程也將加快步伐。

三、轉(zhuǎn)活現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，開啟集約式農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營模式，增加農(nóng)民收入

土地流轉(zhuǎn)將農(nóng)民分散種植的田地集中起來，再用于集約式農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。解決土地權(quán)利的“碎片化”，根據(jù)規(guī)模報酬和外部性理論可以看出集約化經(jīng)營的消耗和成本較低，農(nóng)產(chǎn)品的質(zhì)量能不斷提高；勞動分工使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的專業(yè)化程度提高，從而提高勞動生產(chǎn)率，同時集中使用數(shù)量較多且性能相似的土地可以提高土地的使用效率，生產(chǎn)規(guī)模更大的生產(chǎn)者有更強(qiáng)的討價還價的能力，可以以較低的價格購買原材料，建立分銷渠的道能力較強(qiáng)，單位分銷成本也較低。土地流轉(zhuǎn)能夠有效改善土地資源配置效率，進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)剩余勞動力的轉(zhuǎn)移，為農(nóng)業(yè)規(guī)?；?、集約化、高效化經(jīng)營提供廣闊空間。構(gòu)建和規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)機(jī)制，可以使農(nóng)民更充分地分享城市化、工業(yè)化的成果。

不過挑戰(zhàn)仍然嚴(yán)峻，農(nóng)地直接入市首先會觸動地方政府的利益，如果沒有中央政府的統(tǒng)一布置，單純靠地方政府推動會很難，所以中央必須出臺更具體的操作規(guī)則，才能讓政策紅利落地。另外，在現(xiàn)行農(nóng)村土地集體所有的法律框架下，在土地使用權(quán)確權(quán)的基礎(chǔ)上，農(nóng)民能否獲得土地流轉(zhuǎn)過程中土地升值的合理部分而不是被其他組織或個人截留，以及是否會產(chǎn)生土地兼并等現(xiàn)象都無法預(yù)料。因此，在實(shí)行改革的過程中，必須完善立法，建設(shè)透明的制度，建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易公開、公正、規(guī)范運(yùn)行，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民利益。

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（作者單位：河北大學(xué)）