關(guān)于中國房價(jià)持續(xù)走高的研究

摘要：隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，中國房價(jià)也水漲船高。房價(jià)的居高不下對人們生產(chǎn)生活產(chǎn)生了很大影響，時(shí)時(shí)刻刻牽動(dòng)著人們敏感神經(jīng)。國內(nèi)最近報(bào)道的多個(gè)三四線城市房價(jià)下跌，致使許多專家和學(xué)者認(rèn)為中國的房產(chǎn)市場會(huì)像2008年美國房地產(chǎn)市場一樣——泡沫破裂。本文將從中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、中國房價(jià)持續(xù)走高原因、中國政府控制房價(jià)的政策、中美兩國存在的差異等方面對中國房價(jià)進(jìn)行分析與預(yù)測。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；需求與供給；宏觀調(diào)控；平穩(wěn)增長

中國房地產(chǎn)的價(jià)格一路走高，可謂是風(fēng)光無限。但高房價(jià)也讓無數(shù)的潛在購房者望洋興嘆，導(dǎo)致無數(shù)的“房奴”為“房夢”而奔波。所以高房價(jià)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，也是一個(gè)國家必須著重解決的民生問題。隨著國家制定的房價(jià)調(diào)控政策與調(diào)控方法的逐步實(shí)施，人們對房價(jià)的下跌充滿了期待與希望。

一、中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

近年來，隨著我國市場經(jīng)濟(jì)改革的不斷深化，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資總額和GDP總量比例的逐步上升，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已成為拉動(dòng)內(nèi)需與經(jīng)濟(jì)增長的支柱性產(chǎn)業(yè)。然而房價(jià)的不斷升高，引起了百姓的哀怨，也吸引許多的學(xué)者與專家開始研究房價(jià)上升背后的種種原因。

二、房價(jià)持續(xù)走高的具體原因

（一）物價(jià)水平持續(xù)上漲

2012～2013年全國每月CPI指數(shù)同比增長在2%～3%范圍內(nèi)，說明國內(nèi)物價(jià)保持在一個(gè)相對穩(wěn)定的增長水平。建房的主要材料是鋼筋、河沙、水泥、磚等，這些建材的價(jià)格隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展有一定幅度的上漲是必然的，也是合理的。同時(shí)工人工資具有剛性，一般只能上調(diào)不能下調(diào)，所以建房工人工資也會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、物價(jià)水平的提高而要求上調(diào)。建房材料價(jià)格與員工工資的增加會(huì)引起建房成本的上升與預(yù)期利潤率的降低，這也說明房價(jià)持續(xù)上升是必然的趨勢。

（二）國際游資投機(jī)行為

美國為了刺激國內(nèi)的需求解決次經(jīng)濟(jì)危機(jī)采取了一系列的量化寬松貨幣政策Q1、Q2、Q3，使美元充斥了整個(gè)國際貨幣市場。中國為了應(yīng)對大量熱錢進(jìn)入國內(nèi)市場所帶來的負(fù)面影響，而不斷的增發(fā)或者是超發(fā)貨幣，這樣使更多的錢流入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展過熱，推動(dòng)房價(jià)的過快增長。

（三）土地供需平衡

土地是不可再生資源，我國嚴(yán)格控制并保證耕地面積數(shù)量。過去十年中房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，土地的需求量不斷增大而土地每年供應(yīng)量卻是有限的，所以土地的需求大于供給會(huì)引起地價(jià)上漲。近年來，正常住房需求、超前住房需求、被動(dòng)住房需求和投機(jī)型住房需求都會(huì)直接或間接地引起房地產(chǎn)總體需求水平的提高，共同引發(fā)泡沫現(xiàn)象。

（四）地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商之間的利益關(guān)系

高房價(jià)有利于地方政府的財(cái)政收入提高，公共基礎(chǔ)性建設(shè)和業(yè)績。中央政府卻在積極采取控制房價(jià)的措施。因此，中央政府、地方政府、房地產(chǎn)商三者之間存在著博弈關(guān)系，最終房價(jià)是否能夠下降，主要看中央政府對房價(jià)控制的決心與力度和地方政府響應(yīng)中央政府政策的積極性。

三、防止房地產(chǎn)市場泡沫破滅的建議與措施

（一）完善房地產(chǎn)市場供給機(jī)制

政府作為市場運(yùn)行的管理者和監(jiān)督者，應(yīng)該對房價(jià)的調(diào)控與管理起到至關(guān)重要的作用。政府應(yīng)對一些為獲得更多利潤而采取囤積、捂盤惜售行為的開發(fā)商采取嚴(yán)厲處罰，起到以儆效尤的作用。同時(shí)，加大房地產(chǎn)市場的透明度，讓消費(fèi)者及時(shí)了解房地產(chǎn)市場的供給需求情況。

（二）引導(dǎo)消費(fèi)者理性消費(fèi)與投資

許多的投資者選擇房地產(chǎn)市場進(jìn)行投資，是中國投資渠道缺乏的表現(xiàn)。他們認(rèn)為房子不僅僅是生活必需品，更是一種理財(cái)產(chǎn)品，可以起到資產(chǎn)保值和增值的作用。但房價(jià)的不斷攀高，會(huì)導(dǎo)致投資房產(chǎn)的資本和風(fēng)險(xiǎn)增大，政府應(yīng)引導(dǎo)居民理性消費(fèi)與投資，以免“羊群效應(yīng)”的發(fā)生。所以，政府應(yīng)該努力創(chuàng)造更多的投資渠道，如鼓勵(lì)與規(guī)范網(wǎng)絡(luò)理財(cái)產(chǎn)品（余額寶、理財(cái)通）、降低公司注冊門檻、提供大學(xué)生創(chuàng)業(yè)貸款等。

（三）貨幣政策合理調(diào)控

貨幣政策和財(cái)政政策是政府調(diào)控國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的重要手段。中央銀行可以通過房貸的利率、比例、信用評級來對房地產(chǎn)市場進(jìn)行管制。當(dāng)前房地產(chǎn)市場過熱，可以通過緊縮性貨幣政策來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給市場與需求市場之間的平衡，穩(wěn)定房價(jià)。

（四）制定和完善法律法規(guī)

當(dāng)前投資房地產(chǎn)市場的門檻比較低、交易方法簡單，沒有高要求的投資知識(shí)、技術(shù)、技能的壁壘，資金一般是房產(chǎn)投資的唯一要求，所以許多消費(fèi)者愿意通過囤房的手段進(jìn)行投資，從中獲得投機(jī)機(jī)會(huì)。如果政府征收房產(chǎn)稅，這會(huì)大大的增加房地產(chǎn)投資的成本，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)變大。再如 政府依法制定固定資產(chǎn)實(shí)名登記相關(guān)法律法規(guī)，也會(huì)使許多人選擇放棄房產(chǎn)投資。所以制定與完善法律法規(guī)有利于房價(jià)的穩(wěn)定。

四、對未來房價(jià)的預(yù)測

根據(jù)房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況與中國的基本國情，可以預(yù)測未來的房價(jià)將會(huì)持續(xù)平穩(wěn)走高，但不會(huì)像美國房地產(chǎn)市場一樣泡沫破裂。筆者將從三個(gè)方面對中美兩國進(jìn)行分析比較來說明為什么中國房地產(chǎn)市場不會(huì)出現(xiàn)泡沫破裂危機(jī)。

（一）土地的所有權(quán)不同

由于中國的土地屬于人民共同財(cái)產(chǎn)，個(gè)人只有使用權(quán)卻沒有買賣權(quán)，而且每年用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地面積是受國家嚴(yán)格控制的，也就是說土地的供應(yīng)量每年是有限的，因而房價(jià)不會(huì)突發(fā)性地下跌導(dǎo)致泡沫破裂的發(fā)生。與之相比，美國的國家性質(zhì)是私有制，土地所有權(quán)屬于個(gè)人的。所以當(dāng)房價(jià)持續(xù)走高時(shí)，就會(huì)有大量的土地用于房地產(chǎn)的開發(fā)，因此美國房地產(chǎn)市場價(jià)格突然的暴跌不僅僅是由于美聯(lián)儲(chǔ)利率的提高導(dǎo)致金融鏈的斷裂，更大的原因是由于土地的供給過分的大于土地的需求，導(dǎo)致了美國房價(jià)的暴跌從而引發(fā)了房地產(chǎn)市場泡沫的破裂。

（二）政府的角色不同

美國是資本主義國家，追求市場的自由化，政府對市場的干預(yù)與控制能力不是很強(qiáng)。當(dāng)美國房價(jià)過高時(shí)，政府相信市場可以自動(dòng)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的平衡，所以沒有采取有力的財(cái)政政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。同時(shí)美國利率市場化、金融市場自主化，政府也很難對其進(jìn)行控制。中國是社會(huì)主義國家性質(zhì)，政府在全國金融市場中起到監(jiān)督與管理的作用。當(dāng)房價(jià)過高時(shí)，政府可采取有效的貨幣政策、財(cái)政政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行控制。所以中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)失控局面的可能性很小。

（三）人口數(shù)量與城鎮(zhèn)化水平的差異

根據(jù)2013年國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，中國人口總數(shù)約為13.5億、國土面積約為960萬平方公里、人均占地面積約為7.11平方米、城鎮(zhèn)人均居民住房面積約為32.9平方米、農(nóng)村人均居民住房面積約為37.1平方米；美國人口總數(shù)約為3.15億、國土面積約為962萬平方公里、人均占地面積約為30.54平方米、人均住房面積約為60平方米。中國人均占地面積約是美國人均占地面積的23.28%，中國人均住房面積約是美國人均住房面積的58.3%，所以，從人均占地面積和人均住房面積可以得出中國與美國房地產(chǎn)市場水平相差很大，中國房地產(chǎn)市場離瓶頸還有一段距離。2013年中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到了53.7%，比上年提高了1.1個(gè)百分點(diǎn)，然而戶籍城鎮(zhèn)化率只有35.7%左右，與之相比美國城鎮(zhèn)化率卻達(dá)到了80%左右，因而中國房地產(chǎn)市場依然存在巨大發(fā)展空間。現(xiàn)在許多人認(rèn)為多地出現(xiàn)“空城”的現(xiàn)象是房地產(chǎn)市場泡沫破滅的前兆。但筆者認(rèn)為，這是中國近年來持續(xù)高速發(fā)展和快速推進(jìn)城鎮(zhèn)化所帶來的正?，F(xiàn)象。“空城”的出現(xiàn)是土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化，隨著每年約有1500萬的農(nóng)村居民進(jìn)城，新區(qū)何愁是“空城”。因此從人口數(shù)量與城鎮(zhèn)化水平方面的差異可以分析出中國近幾年不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場泡沫破滅的危機(jī)。

總之從對中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、房價(jià)走高原因、高房價(jià)的解決對策等角度全面的分析了中國房地產(chǎn)市場、并通過中美兩國的比較來說明中國未來房地產(chǎn)市場的走勢。最總得到的結(jié)論是中國房價(jià)在未來幾年內(nèi)會(huì)持續(xù)平緩走高，但不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫破裂的危機(jī)。

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（作者單位：江蘇師范大學(xué)商學(xué)院）