我國(guó)銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證研究

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的一個(gè)重要的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展?fàn)顩r對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了不可忽視的作用。但近些年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)大幅增長(zhǎng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定產(chǎn)生了不良的影響，房地產(chǎn)業(yè)中存在的諸多問(wèn)題引起了普通民眾和理論界的集中廣泛關(guān)注和討論。伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步發(fā)展而產(chǎn)生了房地產(chǎn)銀行信貸業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)信貸額的逐年增長(zhǎng)和擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲有著推動(dòng)的作用。文章基于房地產(chǎn)市場(chǎng)的局部均衡分析，通過(guò)單位根檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)和構(gòu)建經(jīng)典計(jì)量模型等計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法，實(shí)證檢驗(yàn)不同形式的銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響機(jī)制和影響大小。

關(guān)鍵詞：銀行信貸；房地產(chǎn)價(jià)格；協(xié)整檢驗(yàn)；回歸分析

房地產(chǎn)是人們生活中的一種必需品，而房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主要產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、人民生活水平提高均產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用。因此其發(fā)展?fàn)顩r對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康穩(wěn)定發(fā)展有重大的影響。我國(guó)商品房市場(chǎng)從20世紀(jì)發(fā)展至今，存在著房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)高過(guò)快，市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)不合理等諸多問(wèn)題。同時(shí)房地產(chǎn)信貸伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展而逐步擴(kuò)大，從理論和實(shí)際情況分析都對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有著密切的聯(lián)系，我國(guó)信貸規(guī)模的擴(kuò)張也被認(rèn)為是推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要原因之一。房地產(chǎn)信貸是通過(guò)怎樣的機(jī)制影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求與供給，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格的，就成為一個(gè)值得研究的問(wèn)題。

一、我國(guó)住房制度改革與房地產(chǎn)信貸發(fā)展的歷史背景和現(xiàn)狀分析

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際發(fā)展起步于20世紀(jì)80年代，以1978年為分水嶺，城鎮(zhèn)住房制度主要分為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下以配給制為主的福利住房制度和向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制發(fā)展的以市場(chǎng)化為主的住房制度兩個(gè)階段。從改革開(kāi)放以來(lái)，國(guó)務(wù)院頒發(fā)過(guò)諸多住房制度改革的相關(guān)政策通知，探尋“住房商品化”的改革路徑。到1998年，受到國(guó)內(nèi)外政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化的影響，我國(guó)的城鎮(zhèn)住房制度改革步入加速發(fā)展的一個(gè)新的階段，這一階段的特點(diǎn)是住房分配的貨幣化改革。1998年國(guó)務(wù)院發(fā)布重要政策文件《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，明確規(guī)定停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。為了鼓勵(lì)群眾的購(gòu)房熱情，盡快改變房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展遲緩的局面，取消了對(duì)個(gè)人住房貸款的規(guī)模限制，降低首付比例，放寬貸款期限，刺激了個(gè)人住房消費(fèi)需求，加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是商品房市場(chǎng)的發(fā)展。

銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)隨著住房制度的改革而逐步發(fā)展起來(lái)。張海英（2010）將房地產(chǎn)信貸發(fā)展分為三個(gè)階段。第一階段是從1998～2002年的寬松期，此時(shí)期內(nèi)利率水平降低，個(gè)人住房貸款規(guī)模大幅擴(kuò)張。第二階段是2003～2004年的調(diào)整期，由于部分地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格漲幅過(guò)快，中央出臺(tái)一系列調(diào)控措施，引導(dǎo)商業(yè)銀行控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。第三階段是自2005年至今的收緊期，因?yàn)樯弦浑A段的措施未能有效控制房?jī)r(jià)上漲，房地產(chǎn)投資快速增加，因此中央通過(guò)提高利率等手段調(diào)節(jié)銀行體系的流動(dòng)性，抑制各地不斷上漲的房?jī)r(jià)。

但總體來(lái)看，為了滿足居民對(duì)房地產(chǎn)商品的正常自住性需求，對(duì)個(gè)人住房按揭貸款的限制并不嚴(yán)厲，其規(guī)模從2005年至今依然呈逐年上升趨勢(shì)，總量從2005年的70877億元增長(zhǎng)到2012年的312112億元，增長(zhǎng)340%左右。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款也從2005年的34643億元增長(zhǎng)到2012年的152277億元，增長(zhǎng)幅度與個(gè)人住房按揭貸款相當(dāng)。

二、房地產(chǎn)信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響機(jī)制分析

（一）房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

張敏（2011）認(rèn)為影響房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素眾多，總體上說(shuō)可以分成市場(chǎng)因素和非市場(chǎng)因素，而市場(chǎng)因素又可以分為宏觀和微觀兩個(gè)層面?？傮w來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素可以分為房地產(chǎn)內(nèi)在因素、周邊環(huán)境因素、經(jīng)濟(jì)因素、行政因素、社會(huì)因素。房地產(chǎn)內(nèi)在因素和周邊環(huán)境因素屬于非市場(chǎng)因素，內(nèi)在因素如房屋的地理位置、外觀設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量等，環(huán)境因素如交通、公共設(shè)施、居民素質(zhì)等。行政因素包括土地使用制度、城鎮(zhèn)住房分配制度、稅收政策、金融政策等房地產(chǎn)相關(guān)的制度、政策、法規(guī)。社會(huì)因素包括消費(fèi)偏好、人口數(shù)量、風(fēng)俗習(xí)慣、城市化程度等等。以上這些因素，外加經(jīng)濟(jì)因素中的宏觀方面，如國(guó)家及地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，一般不易量化，或者指標(biāo)比較難以選取，與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系較為復(fù)雜，本文中不予以詳細(xì)論述。本文僅論述經(jīng)濟(jì)因素中幾個(gè)主要對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有較為明顯的影響的微觀因素。

1. 可支配收入

收入是消費(fèi)的基礎(chǔ)。由收入效應(yīng)可知，當(dāng)收入增加時(shí)，消費(fèi)者對(duì)商品的需求也會(huì)增加，進(jìn)而使得商品的價(jià)格提高。在國(guó)民收入的計(jì)算中，居民的可支配收入是決定家庭需求的一個(gè)重要因素。居民收入水平與房地產(chǎn)需求呈正向變動(dòng)的關(guān)系。易歡萍（2013）認(rèn)為，居民收入變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化的影響是長(zhǎng)期的，其影響程度取決于居民的邊際消費(fèi)傾向和現(xiàn)有的收入水平。

一般來(lái)說(shuō)，低收入家庭的可支配收入增加會(huì)用于基本生存消費(fèi)，基本對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有影響；中等收入家庭的房地產(chǎn)邊際消費(fèi)傾向比較大，可支配收入增加時(shí)會(huì)用于自住的房產(chǎn)，改善住房條件，因此會(huì)增加房地產(chǎn)的需求，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；高收入家庭的可支配收入增加主要會(huì)用于房地產(chǎn)的投資，從而也會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，提高房地產(chǎn)價(jià)格。

2. 銀行信貸與利率

房地產(chǎn)信貸是指銀行對(duì)房產(chǎn)、地產(chǎn)和建筑業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)放貸款以及對(duì)居民購(gòu)房、建房的消費(fèi)性貸款。房地產(chǎn)信貸是當(dāng)今世界金融業(yè)最活躍的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)之一，許多國(guó)家的住宅建設(shè)不是主要依賴(lài)政府撥款，而是運(yùn)用政府采取減免稅、放寬貸款條件等優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)銀行籌集融通資金擴(kuò)大銀行信貸規(guī)模，以支持住房建設(shè)和購(gòu)買(mǎi)。

房地產(chǎn)信貸依據(jù)貸款使用者的不同，可以分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款兩類(lèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是指對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的中長(zhǎng)期項(xiàng)目貸款，又可根據(jù)開(kāi)發(fā)內(nèi)容細(xì)分為住房開(kāi)發(fā)貸款、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款、土地開(kāi)發(fā)貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款。個(gè)人房屋抵押貸款是指借款人以本人名下的房產(chǎn)作為抵押品，向銀行申請(qǐng)用于個(gè)人合法合規(guī)用途的擔(dān)保貸款，用途包括個(gè)人購(gòu)房、購(gòu)車(chē)、消費(fèi)、經(jīng)營(yíng)等多種用途，并按照合同約定期限按期分批償還所欠本金和利息。個(gè)人住房按揭貸款的概念與個(gè)人住房抵押貸款的概念類(lèi)似，區(qū)別在于前者的用途僅限于購(gòu)買(mǎi)作為抵押品的該套房產(chǎn)使用，是一種專(zhuān)款專(zhuān)用的銀行貸款，因此本文中討論的個(gè)人住房方面的貸款指的是個(gè)人住房按揭貸款，而非個(gè)人住房抵押貸款。

銀行房地產(chǎn)信貸的規(guī)模受到利率的影響，進(jìn)而影響房地產(chǎn)價(jià)格。當(dāng)貸款利率提高時(shí)，居民購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的還貸負(fù)擔(dān)加重，無(wú)論是從自住還是投資的角度看，消費(fèi)者都會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)的需求，使得房?jī)r(jià)下降；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的成本增加，會(huì)減少房地產(chǎn)的供給，使得房?jī)r(jià)上升。因此利率與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系取決于利率分別對(duì)房地產(chǎn)需求和供給方面的相對(duì)影響大小。

3. 租金

由于房地產(chǎn)的價(jià)值量很大，當(dāng)需求者沒(méi)有能力或者沒(méi)有意愿支付其價(jià)格時(shí)，會(huì)有部分消費(fèi)者選擇租住房屋。房地產(chǎn)市場(chǎng)也由此可以劃分為買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，分別形成房?jī)r(jià)和租金兩種價(jià)格形態(tài)。雖然房?jī)r(jià)和租金都由各自的買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的供求決定，但是這兩者之間有相互替代的關(guān)系，所以理論上講租金的價(jià)格上升，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的需求會(huì)增加，房?jī)r(jià)也會(huì)相應(yīng)上漲。

4. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與開(kāi)發(fā)資金

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的多少會(huì)影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得利潤(rùn)的大小。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一般都會(huì)投入大量的資本、勞動(dòng)力、技術(shù)及其他要素，這些要素價(jià)格的變化會(huì)影響到開(kāi)發(fā)成本的變化。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，一般為一年左右，因此相關(guān)要素價(jià)格上升時(shí)，開(kāi)發(fā)成本上升，如果當(dāng)期房?jī)r(jià)不變時(shí)，可能會(huì)使得開(kāi)發(fā)商囤積已建成的房屋，減少供給，而推動(dòng)下一期的房?jī)r(jià)上漲。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)值量很大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金支持了房地產(chǎn)商的資金流動(dòng)和周轉(zhuǎn)，當(dāng)開(kāi)發(fā)資金充裕時(shí)，開(kāi)發(fā)商有更多能力負(fù)擔(dān)開(kāi)發(fā)成本的增加，因此房地產(chǎn)供給量會(huì)相應(yīng)增加。

（二）房地產(chǎn)的雙重屬性特征

房地產(chǎn)商品不同于其他商品的特點(diǎn)，房地產(chǎn)商品既是一種消費(fèi)品，也是一種投資品，具有實(shí)物資產(chǎn)屬性和虛擬資產(chǎn)屬性的雙重特征。

首先，房地產(chǎn)是滿足人們基本生活需要所必需的居住生活場(chǎng)所，是一種必要的消費(fèi)品，需求的價(jià)格彈性比較小，具有需求剛性。作為消費(fèi)品的房地產(chǎn)主要滿足的是家庭的自主性需求，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)值量很大，對(duì)于家庭來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)重要的實(shí)物資產(chǎn)，具有保值的特點(diǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)作為消費(fèi)品時(shí)，具有消費(fèi)品的一般特點(diǎn)，在房?jī)r(jià)上升時(shí)需求量會(huì)減少，而需求增加時(shí)會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

其次，房地產(chǎn)也是一種重要的投資品，是居民和企業(yè)的重要投資渠道之一。房地產(chǎn)具有耐久性和增值性，在保值的同時(shí)還有增值的功能，能獲得價(jià)值量較大而且穩(wěn)定的收益，是房地產(chǎn)成為一種虛擬資產(chǎn)的原因之一。當(dāng)房地產(chǎn)以虛擬資產(chǎn)的形式出現(xiàn)時(shí)，它的定價(jià)方式與作為消費(fèi)品的房地產(chǎn)定價(jià)方式有所區(qū)別。相比于房地產(chǎn)的當(dāng)期價(jià)格，投資者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期對(duì)需求的影響更大，當(dāng)投資者預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格有上漲趨勢(shì)時(shí)，投資性需求往往會(huì)增加，而需求增加又會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的進(jìn)一步提高。

（三）房地產(chǎn)價(jià)格形成的均衡分析

1. 局部均衡分析

（1）房地產(chǎn)需求曲線

房地產(chǎn)商品的需求量可以看成是所有影響該商品需求量因素的函數(shù)，如房地產(chǎn)價(jià)格、收入水平、租金價(jià)格等，即以影響需求數(shù)量的各個(gè)因素為自變量，需求數(shù)量為因變量，建立需求函數(shù)，即

Qd=f（P，I，R，G，C，EL）

式中，Qd表示一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求量，P，I，R，G，C，E等代表影響市場(chǎng)需求量的價(jià)格、收入等等因素。

為了研究方便，假定其他因素保持不變，只研究房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)市場(chǎng)需求量的影響，于是需求函數(shù)可以表示為

Qd=f（P）

由于房地產(chǎn)具有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，所以房地產(chǎn)的需求曲線不同于一般商品。一般觀點(diǎn)認(rèn)為，將房地產(chǎn)作為消費(fèi)品研究時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下降，房地產(chǎn)需求量會(huì)增加，而當(dāng)其價(jià)格上升，需求量會(huì)減少，所以房地產(chǎn)價(jià)格曲線是向右下方傾斜，斜率為負(fù)的一條直線或者曲線；將房地產(chǎn)作為投資品研究時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上升，房地產(chǎn)需求量會(huì)增加，而當(dāng)其價(jià)格下降，需求量也會(huì)相應(yīng)減少，所以此時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格是向右上方傾斜，斜率為正的一條直線或者曲線。張完定，賈金宇（2011）的觀點(diǎn)是，房地產(chǎn)需求是消費(fèi)性需求與投資性需求之和，在現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)中并不能有效的分離出這兩種需求，所以房地產(chǎn)的需求曲線是一種特殊的折線形的需求曲線，如圖3所示。

（2）房地產(chǎn)的供給曲線

與需求函數(shù)的分析相類(lèi)似，房地產(chǎn)供給數(shù)量受到一系列因素的影響，如房地產(chǎn)價(jià)格、土地供給數(shù)量、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、利率等，為了簡(jiǎn)化研究，假設(shè)其他因素是不變的，僅考慮房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)供給數(shù)量的影響，供給函數(shù)可以表示為：

Qd=f（P）

相比于需求曲線，房地產(chǎn)供給曲線的形狀與一般商品的供給曲線相同，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)，市場(chǎng)供給數(shù)量會(huì)增加，而當(dāng)其價(jià)格下降時(shí)，市場(chǎng)供給數(shù)量會(huì)減少，所以房地產(chǎn)供給量與房?jī)r(jià)之間存在正相關(guān)的關(guān)系，供給曲線是向右上方傾斜，斜率為正的一條直線或者曲線。

（3）均衡狀態(tài)

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供給數(shù)量等于需求數(shù)量，且供給價(jià)格與需求價(jià)格相一致時(shí)，即達(dá)到了供給與需求的均衡狀態(tài)。由于房地產(chǎn)供給受到可開(kāi)發(fā)土地面積、城市規(guī)劃、政策管制等方面的限制，供給彈性較小，而需求彈性相對(duì)較大。房地產(chǎn)作為完全消費(fèi)品時(shí)的供求均衡狀態(tài)如圖4所示。

但由于房地產(chǎn)同時(shí)也具有投資品的屬性，現(xiàn)實(shí)中的需求曲線較難模擬，均衡價(jià)格和均衡數(shù)量都難以確定，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的不均衡狀態(tài)是更加普遍的。

2. 銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)需求的影響機(jī)制

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)房的資金來(lái)源主要有家庭的儲(chǔ)蓄額、親友借款、銀行貸款、住房公積金等形式。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的本身價(jià)值量很大，購(gòu)房者很難單純依靠家庭儲(chǔ)蓄以及形成家庭儲(chǔ)蓄的可支配收入一次性付清房屋價(jià)款，一般都采取分期付款，但即使如此，首付款的價(jià)格也往往超過(guò)購(gòu)房者的現(xiàn)期支付能力，此時(shí)就需要個(gè)人住房按揭貸款的介入。根據(jù)中國(guó)人民銀行規(guī)定，購(gòu)房者最高只需按照房?jī)r(jià)總額30%的比例支付首付款，也就是說(shuō)其余70%的部分可以向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房按揭貸款。

雖然一般理論中都認(rèn)為房地產(chǎn)投資性需求曲線是向右上方傾斜，斜率為正的，但由于現(xiàn)實(shí)中較難有效區(qū)分自住性需求和投資性需求，因此本文中仍然認(rèn)為房地產(chǎn)的需求曲線是向右下方傾斜，斜率為負(fù)的，個(gè)人按揭貸款的介入導(dǎo)致投資性需求增加時(shí)，需求曲線的形狀并未發(fā)生很大改變，但是會(huì)沿著供給曲線向右上方整體平移，使得市場(chǎng)上房地產(chǎn)需求數(shù)量與房地產(chǎn)價(jià)格同時(shí)增加。原因是銀行對(duì)購(gòu)房者的個(gè)人住房按揭貸款使得部分潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。房地產(chǎn)的有效需求是指購(gòu)房者既有購(gòu)買(mǎi)愿望又有購(gòu)買(mǎi)能力的房地產(chǎn)需求，而房地產(chǎn)的潛在需求指的是投資者對(duì)房地產(chǎn)商品的應(yīng)有需求量，是過(guò)去和現(xiàn)在尚未轉(zhuǎn)化為實(shí)際的、但未來(lái)有可能轉(zhuǎn)化為實(shí)際的房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力的需求。當(dāng)購(gòu)房者從銀行獲得個(gè)人住房按揭貸款時(shí)，相當(dāng)于增加了可支配收入，提高了當(dāng)期的房地產(chǎn)實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力，將潛在需求轉(zhuǎn)化為當(dāng)期的有效需求。因此，個(gè)人住房按揭貸款的提供使得房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求增加，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

3. 銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)供給的影響機(jī)制

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售的全過(guò)程，在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)階段中，開(kāi)發(fā)商需要大量資金購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段，開(kāi)發(fā)商也需要大量資金來(lái)支持房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，這其中一大部分資金來(lái)源都來(lái)自銀行貸款。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的來(lái)源主要有自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款、企業(yè)自有資金和其他資金。以2012年為例，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源最大的是其他資金，約為34.95%；第二位的是自籌資金，約占32.31%；而國(guó)內(nèi)貸款的比重約為12.22%。雖然國(guó)內(nèi)貸款所占開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的比重并不大，但是自籌資金中也包含著部分銀行貸款，其他資金的來(lái)源中定金和預(yù)收款的比例很大，約為71.72%，而定金和預(yù)收款中又有約60%來(lái)自個(gè)人住房按揭貸款。根據(jù)易歡萍（2013）的估計(jì)，如果綜合考慮國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金中的銀行貸款以及其他資金中的銀行貸款的話，我國(guó)的銀行信貸額占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的比例約為79%。

從理論上說(shuō)，在大量銀行貸款的支持下，應(yīng)該刺激房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商增加市場(chǎng)供給，從而降低房地產(chǎn)價(jià)格，但由于受土地供給限制等因素的影響，房地產(chǎn)的供給彈性很小，短期內(nèi)銀行貸款的增加并不會(huì)使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商增加房地產(chǎn)的供給，相反的是，由于銀行貸款擴(kuò)充了開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力，使得開(kāi)發(fā)商有能力支付更高的土地價(jià)格、建筑材料價(jià)格和勞務(wù)費(fèi)等，提高了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，使得房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步升高。

三、我國(guó)房地產(chǎn)信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證分析

（一）變量設(shè)定與方法選取

1. 方法選取

本文擬采用經(jīng)典計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法對(duì)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格與銀行信貸余額建立普通最小二乘回歸模型，定量研究銀行信貸規(guī)模對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響大小。為了使得所建模型更加貼近現(xiàn)實(shí)情況，除了選取銀行信貸規(guī)模外，本文還在模型中加入了影響商品房?jī)r(jià)格的其他因素，研究這些變量對(duì)商品房?jī)r(jià)格的共同作用，將在下一小節(jié)中進(jìn)行詳細(xì)論述。

由于經(jīng)典計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)理論是建立在時(shí)間序列平穩(wěn)假設(shè)的基礎(chǔ)上的，然而現(xiàn)實(shí)中經(jīng)濟(jì)變量往往是非平穩(wěn)的時(shí)間序列，如果直接采用非平穩(wěn)變量建立普通最小二乘回歸模型，得到的結(jié)果可能是偽回歸，因此在進(jìn)行回歸分析之前需要檢驗(yàn)所選取變量的平穩(wěn)性，本文中采用ADF單位根檢驗(yàn)方法。若變量為非平穩(wěn)的，需要對(duì)所有變量進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，當(dāng)所有變量之間具有協(xié)整關(guān)系時(shí)，才可以用普通最小二乘回歸法進(jìn)行回歸分析。從經(jīng)濟(jì)意義的角度看，當(dāng)變量之間具有協(xié)整關(guān)系時(shí)，說(shuō)明幾個(gè)變量雖然是非平穩(wěn)的，但它們的長(zhǎng)期波動(dòng)規(guī)律之間具有穩(wěn)定的比例關(guān)系，即這些經(jīng)濟(jì)變量之間存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系。

2. 變量設(shè)定與數(shù)據(jù)來(lái)源

從第三部分的理論分析可知，從需求方面來(lái)看，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民對(duì)商品房的部分潛在需求，將其轉(zhuǎn)化為有效需求的影響因素主要有城鎮(zhèn)居民的可支配收入和個(gè)人住房按揭貸款，選取這兩者為解釋變量。從供給方面來(lái)看，商品房供給量的主要影響因素需要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)資金，從第二和第三部分的分析可知，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占總的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的比例并不很高，但是由于自籌資金和其他資金來(lái)源中有很大一部分來(lái)自城鎮(zhèn)居民的購(gòu)房預(yù)付款，而其中一部分又來(lái)自個(gè)人按揭貸款，銀行貸款占開(kāi)發(fā)商的全部開(kāi)發(fā)資金的比例很大，因此在選取按揭貸款的同時(shí)選取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款作為解釋變量；而對(duì)于開(kāi)發(fā)成本來(lái)說(shuō)，由于建筑材料價(jià)格、勞務(wù)費(fèi)、建設(shè)技術(shù)成本、銷(xiāo)售成本等方面的數(shù)據(jù)較難收集，本文中只采用土地價(jià)格作為開(kāi)發(fā)成本的替代變量，分析2005～2013年的數(shù)據(jù)，一年前的土地平均價(jià)格約為當(dāng)年商品房平均價(jià)格售價(jià)的30%～40%，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期大約為一年左右，因此本文認(rèn)為一年前的土地價(jià)格可以部分代替開(kāi)發(fā)成本對(duì)供給量的影響。

設(shè)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格（元/平方米）為被解釋變量，用P1表示；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款（十億元）、個(gè)人住房按揭貸款（十億元）、城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）和滯后一年的土地價(jià)格（元/平方米）四個(gè)變量作為解釋變量，分別用L1、L2、Y、P2表示。

本文的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和CEIC數(shù)據(jù)庫(kù)。由于CEIC中統(tǒng)計(jì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房按揭貸款的數(shù)據(jù)只有從2005年起的季度數(shù)據(jù)，因此本文將2005年第1季度到2013年第3季度作為研究時(shí)段，共計(jì)35個(gè)季度數(shù)據(jù)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站上的商品房?jī)r(jià)格、城鎮(zhèn)居民可支配收入、土地價(jià)格等方面的相關(guān)數(shù)據(jù)都是月度數(shù)據(jù)的累計(jì)值，本文將這些數(shù)據(jù)都轉(zhuǎn)化為相應(yīng)的季度數(shù)據(jù)。

另外，商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格由商品房銷(xiāo)售額除以商品房銷(xiāo)售面積得到，滯后一年的土地價(jià)格由相應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)土地成交價(jià)款除以房地產(chǎn)業(yè)土地購(gòu)置面積得到。

為了使得建立模型的效果更好，對(duì)處理后的數(shù)據(jù)再取對(duì)數(shù)。

（二）房地產(chǎn)信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證檢驗(yàn)

1. 數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗(yàn)

用Eviews6.0對(duì)上述各變量進(jìn)行ADF檢驗(yàn)，得到的檢驗(yàn)結(jié)果如表1所示：

可以看出，商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格是平穩(wěn)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房按揭貸款、城鎮(zhèn)居民可支配收入和滯后一年的土地價(jià)格的原序列雖然是不平穩(wěn)的，但它們的一階差分序列在5%的顯著性水平下都是平穩(wěn)的，說(shuō)明可能存在協(xié)整關(guān)系。

2. 協(xié)整檢驗(yàn)

用Eviews6.0對(duì)所有變量進(jìn)行Johansen檢驗(yàn)，得到的統(tǒng)計(jì)量值和統(tǒng)計(jì)量值分別為107.1377和54.08262，分別大于5%顯著性水平下的臨界值60.06141和30.43961，說(shuō)明存在協(xié)整關(guān)系，可以用普通最小二乘回歸法進(jìn)行分析。

3. 普通最小二乘回歸分析

以為被解釋變量，lnL1、lnL2、lnY、lnP2為解釋變量建立普通最小二乘回歸方程，估計(jì)結(jié)果如下。

lnP1=4.5334+0.0901lnL1+0.3212lnL2+0.1384lnY+0.0913lnP2（12.14）（0.96）（3.09）（1.61）（-1.49）

R2=0.9622 2=0.9572 F=191.0844 D.W.=1.7412

從結(jié)果看，R2較大，F(xiàn)檢驗(yàn)在5%的顯著性水平下通過(guò)，說(shuō)明商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格與上述解釋變量之間的總體線性關(guān)系顯著。但只有l(wèi)nL2的參數(shù)估計(jì)值通過(guò)了5%的顯著性水平下的t檢驗(yàn)，其他解釋變量的t檢驗(yàn)值的伴隨概率均大于0.05，說(shuō)明只有個(gè)人住房按揭貸款對(duì)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格的影響是顯著的。

經(jīng)多重共線性檢驗(yàn)和逐步回歸方法篩選變量后，由于lnL1與lnP2始終不能通過(guò)5%的顯著性水平下的t檢驗(yàn)，因此刪除這兩個(gè)解釋變量，得到最終的普通最小二乘回歸方程，其估計(jì)結(jié)果如下。

lnP1=4.3140+0.3157lnL2+0.1754lnY（11.98）（6.65）（2.06）

R2=0.9579 2=0.9553 F=362.2128 D.W.=1.7712

該模型的F檢驗(yàn)和各解釋變量的t檢驗(yàn)均在5%的顯著性水平下通過(guò)，而且沒(méi)有序列相關(guān)和異方差，因此將該模型作為本文實(shí)證分析的最終模型。

四、結(jié)論與建議

本文第四部分的實(shí)證檢驗(yàn)最終模型表明，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入每增加1%，商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格約上漲0.18%；而個(gè)人住房按揭貸款（以十億元計(jì)）每增長(zhǎng)1%，商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格約上漲0.32%，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和土地價(jià)格相對(duì)而言對(duì)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格的影響并不顯著。結(jié)合上文的現(xiàn)實(shí)情況和理論部分的分析可知，商品房?jī)r(jià)格受需求方面的影響大于受到供給方面的影響，我國(guó)房?jī)r(jià)主要由需求推動(dòng)。而在需求方面，個(gè)人住房按揭貸款對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響大于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入對(duì)其的影響，銀行信貸在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)需求量方面有相對(duì)較大的推動(dòng)作用。

由于房地產(chǎn)價(jià)格主要由需求增長(zhǎng)而推動(dòng)，而且個(gè)人住房按揭貸款在轉(zhuǎn)化潛在需求為有效需求方面起到了很大的作用，但如何有效區(qū)分市場(chǎng)上的自住性需求和投資性需求，從而更好的調(diào)控個(gè)人住房按揭貸款規(guī)模，在保證居民的自住性需求的同時(shí)控制和引導(dǎo)投資性需求，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)，依然值得進(jìn)一步的研究。

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（作者單位：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）