對北京新城住宅房地產(chǎn)存在問題的思考

王夢沙 吳慶玲

［摘要］北京新城自規(guī)劃實施以來,住宅房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速,同時也出現(xiàn)了各種問題,如住宅房地產(chǎn)配套設(shè)施不完善,住宅房地產(chǎn)影響生態(tài)發(fā)展,新城沒有實現(xiàn)“職住一體”等問題。為實現(xiàn)新城的可持續(xù)發(fā)展,本文對新城住宅房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀,通過數(shù)據(jù)調(diào)查針對新城住宅房地產(chǎn)市場的問題,分析并提出幾點建議。

［關(guān)鍵詞］北京新城；住宅房地產(chǎn)；問題及建議

［中圖分類號］F2933［文獻標(biāo)識碼］A［文章編號］1005-6432（2014）24-0118-03

北京同許多國際大都市一樣存在都市核心地區(qū)人口、產(chǎn)業(yè)過度擁擠，居民住房狀況亟待改善,需要培育新的增長極,打破攤大餅式的空間發(fā)展格局等問題和要求［1］。北京新城是為適應(yīng)人口增長而中心城過度擁擠而建設(shè)的,應(yīng)起到疏解中心城人口和功能、聚集新產(chǎn)業(yè)的作用。新型城鎮(zhèn)化過程中農(nóng)民進城,蓋樓建房是必不可少的,這將又一次激活房地產(chǎn)市場,但是新型城鎮(zhèn)化不是過去注重追求城市規(guī)模的擴張,而是提升城市內(nèi)涵,使得城市成為適宜人們居住之所,是以人為核心的城鎮(zhèn)化,應(yīng)該實現(xiàn)進城人們各方面的權(quán)益,使其安居樂業(yè)。自新城規(guī)劃實施以來,隨著新城人口的增多,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛,房價居高不下,相應(yīng)的配套設(shè)施沒有跟上,房地產(chǎn)市場沒有得到健康的發(fā)展。

1北京新城住宅房地產(chǎn)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)是新城建設(shè)的龍頭,是推動新城人口、產(chǎn)業(yè)聚集、完善功能布局的主導(dǎo)力量。新型城鎮(zhèn)化過程中,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與人們的生活息息相關(guān)。作為城市發(fā)展的物質(zhì)載體,我國的房地產(chǎn)業(yè)伴隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展也同樣得到了快速發(fā)展。根據(jù)房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)顯示,北京商品房市場發(fā)展態(tài)勢迅猛,銷量持續(xù)增加,房價高居不下,尤其是新城地區(qū)。

11北京新城商品住宅銷量持續(xù)增加

近幾年國家對房地產(chǎn)的調(diào)控力度逐漸加大,房地產(chǎn)市場受到了一定的影響,但是新城規(guī)劃實施以來,隨著新城經(jīng)濟的發(fā)展,房地產(chǎn)市場也得到了迅猛發(fā)展,其中住宅房地產(chǎn)出現(xiàn)了供需兩旺的現(xiàn)象。通過對新城商品住宅(不含保障性住房)的銷售套數(shù)進行研究和分析(見表1),11個新城從2006年開始,商品住宅的銷售套數(shù)均有不同程度的增加,例如大興區(qū)從2006年的414套,到2008年的3100套,再到2011年的8408套,可見房地產(chǎn)發(fā)展速度之快。相比中心城區(qū),東城、西城2006年的銷售套數(shù)分別是96套、429套,到2008年的1434套、2124套,再到2011年的1224套、1315套,中心城區(qū)的房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年的上升之后,逐漸開始下降。人口集聚大區(qū)的朝陽區(qū),根據(jù)數(shù)據(jù)顯示,商品住宅(不含保障性住房)的銷售套數(shù)從2006年的3033套到2008年的31280套,再到2011年的10648套,逐漸開始下降。從表1數(shù)據(jù)中我們也不難發(fā)現(xiàn),新城地區(qū)的房地產(chǎn)市場日益發(fā)展,態(tài)勢迅猛。

表1北京新城商品住宅(不含保障性住房)銷售套數(shù)區(qū)域商品住宅(不含保障性住房)

銷售套數(shù)(套)2006年2008年2011年昌平666119084988大興41431008408懷柔597621487密云2711634073門頭溝28220106平谷1141468219延慶1455981443房山64442399155順義47843084668通州42551574182

12北京新城商品住宅價格不斷上升

新城地區(qū)除了商品住宅銷量持續(xù)走高之外,住宅房地產(chǎn)的均價也依然持續(xù)上漲。通過對新城房地產(chǎn)商品住宅(不含保障性住房)的銷售價格進行研究和分析(見表2),可以看出房價呈不斷上漲的態(tài)勢,比如大興區(qū),銷售價格從2006年的6143元/m2,到2008年的6866元/m2,再到2011年18232元/m2。新城住宅價格持續(xù)上漲,高房價仍然是一個亟待解決的問題。新城集聚人口,疏解中心城擁堵的作用在高房價的影響下會很難實現(xiàn)。表2北京新城商品住宅(不含保障性住房)銷售價格區(qū)域商品住宅(不含保障性住房)

銷售價格(元/m2)2006年2008年2011年昌平7018733920058大興6143686618232懷柔6900918612226密云312552178137門頭溝5000854821897平谷323142756571延慶405450197141房山3969591113737順義64431251314456通州5484793319952

2北京新城住宅房地產(chǎn)存在的問題

21住宅房地產(chǎn)配套設(shè)施落后

新型城鎮(zhèn)化應(yīng)該是人的城鎮(zhèn)化,而人的城鎮(zhèn)化則表現(xiàn)在人的生產(chǎn)生活方式和人的素質(zhì)的文明化。社區(qū)建設(shè)和服務(wù)在新型城鎮(zhèn)化的過程中應(yīng)扮演重要角色［2］。而新城公共服務(wù)設(shè)施發(fā)展不平衡,發(fā)展速度低于房地產(chǎn)發(fā)展速度。新城的公共圖書館數(shù)量少,除房山為2個外,其他新城各區(qū)均為1個,博物館數(shù)量相對較少。與中心城相比較,新城各區(qū)的體育場館數(shù)量少,學(xué)校、醫(yī)療資源缺乏,文化配套設(shè)施短缺。昌平、大興、房山新城的大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)帶來人口的快速增長,導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)供給緊張。

房地產(chǎn)的發(fā)展是需要一系列配套設(shè)施相應(yīng)地發(fā)展的,就目前來看,新城地區(qū)還是出現(xiàn)了公共服務(wù)設(shè)施落后的局面。大力推進新城社會事業(yè)發(fā)展,才能增加新城的吸引力和競爭力,建設(shè)宜居新城,與設(shè)施共同發(fā)展的房地產(chǎn)市場才是以人為核心,才符合新型城鎮(zhèn)化的內(nèi)在要求。房地產(chǎn)業(yè)一味地發(fā)展,如果相應(yīng)地基礎(chǔ)設(shè)施和社會設(shè)施跟不上,如學(xué)校、醫(yī)院、交通等,這對房地產(chǎn)的健康發(fā)展是不利的。

22住宅房地產(chǎn)發(fā)展影響生態(tài)環(huán)境

由北京市統(tǒng)計局發(fā)布的大都市統(tǒng)計指標(biāo)體系中,門頭溝、平谷、懷柔、密云、延慶被劃為生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)。以延慶新城為例,近年來大力開展?jié)竦乇Ｗo、退耕還林,相繼建成江水泉、三里河濕地等十多個公園和媯水河生態(tài)走廊,使城市環(huán)境面貌煥然一新［3］。同時延慶新城相比2011年,2012年的商品房施工面積降低121%。門頭溝以生態(tài)建設(shè)為核心,逐步建成生態(tài)、休閑、文化、宜居的新城,而且在新城建設(shè)過程中,門頭溝區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)也在迅速地發(fā)展著,但是,開發(fā)商在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)的時候為了節(jié)省成本、加快工程項目的施工,忽略了大量的污水處理問題［4］。近幾年門頭溝區(qū)的建設(shè)用地面積和房地產(chǎn)銷售量逐年上升,相比2011年,門頭溝2012年的商品房施工面積增長1353%,房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展,對經(jīng)濟發(fā)展具有明顯的拉動作用,同時也在某種程度上破壞了生態(tài)環(huán)境,對生態(tài)涵養(yǎng)功能區(qū)的發(fā)展不利。

23住宅房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展不協(xié)調(diào)

住宅房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅僅是簡單的擴大建設(shè)面積,而是應(yīng)該與新型城鎮(zhèn)化的內(nèi)在要求相一致,以人為核心,不能為了追求某種利益一味地開發(fā),同時職住分離的居住對于交通也是個很大的隱患,新城應(yīng)起到人口和產(chǎn)業(yè)的集聚,這樣才能起到疏解中心城區(qū)人口擁堵的問題。目前通州、大興已經(jīng)承擔(dān)了大量的中心城居住人口,但是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá),低收入人口和低端產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模集聚,使之呈現(xiàn)職住分離的“睡城”態(tài)勢,通州尚未具備綜合服務(wù)中心的功能［5］。通州區(qū)2012年規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值只有610億元。“白天在中心城區(qū)上班,晚上在新城區(qū)睡覺”,這樣的房地產(chǎn)發(fā)展是畸形的,倘若只有人口集聚,產(chǎn)業(yè)沒有相應(yīng)發(fā)展,那么住宅房地產(chǎn)就會因與產(chǎn)業(yè)發(fā)展不協(xié)調(diào)引起惡性發(fā)展。

3促進北京新城住宅房地產(chǎn)健康發(fā)展的建議

新城承擔(dān)著疏解中心城人口,集聚新的產(chǎn)業(yè)的功能,現(xiàn)階段新城住宅房地產(chǎn)發(fā)展速度很快,可房價居高不下,而且新城有些地區(qū)的配套設(shè)施也沒有相應(yīng)的跟上,住宅房地產(chǎn)各區(qū)發(fā)展不均,種種因素開始使得房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不健康發(fā)展。新型城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)化,新城住宅房地產(chǎn)市場若想得到長遠(yuǎn)發(fā)展,應(yīng)從現(xiàn)在著手考慮出現(xiàn)的問題,采取措施,促進新城住宅房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的發(fā)展。

31加大商品住宅配套設(shè)施建設(shè)

新城住宅不只是提供一個居住場所,房地產(chǎn)配套設(shè)施的建設(shè)對于房地產(chǎn)的發(fā)展極其重要。房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)項目應(yīng)注重配套建設(shè),以教育、醫(yī)療、公共服務(wù)支撐房地產(chǎn)發(fā)展,使之成為可以永久居住的地方。按照新城規(guī)劃中的標(biāo)準(zhǔn),新城學(xué)校、醫(yī)院等社會設(shè)施的人均建設(shè)用地和建筑指標(biāo)、抗震、節(jié)能、綠化等方面的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)不低于中心城,否則新城房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是畸形的。因此,在商品住宅發(fā)展的同時,配套設(shè)施應(yīng)大力建設(shè)與發(fā)展。

32生態(tài)規(guī)劃區(qū)與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展

新城規(guī)劃中提出了幾個生態(tài)涵養(yǎng)功能區(qū),重點在于實現(xiàn)其生態(tài)功能,住宅房地產(chǎn)的迅速發(fā)展帶來一定的經(jīng)濟效益,但是在某種程度上對生態(tài)區(qū)的發(fā)展不利,住宅的開發(fā)對于生態(tài)環(huán)境造成的消極影響是不可估量的,同時是短時間無法恢復(fù)的,尤其是房地產(chǎn)市場飽和之后會不會再次帶來工業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,這都是未知數(shù)。因此在生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的房地產(chǎn)市場應(yīng)由政府決策,對于土地的一級開發(fā)等做出嚴(yán)格的規(guī)定,同時,加強生態(tài)環(huán)境的宣傳保護力度,使民眾意識到房地產(chǎn)對生態(tài)帶來的嚴(yán)重性后果,增強輿論的監(jiān)督。

33住宅房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展

“人們白天在城中區(qū)工作,晚上在新城區(qū)睡覺”,這一發(fā)展模式是新城區(qū)規(guī)劃的遺憾,因此打造“職住一體”的新城區(qū)才是規(guī)劃的本意,應(yīng)該是讓人們“住進來、住下去”的模式。新城住宅房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)應(yīng)該協(xié)調(diào)發(fā)展,保證產(chǎn)業(yè)人群留在新城,這是新城經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的人才保證。同時擴大內(nèi)需,增加人們的生產(chǎn)消費能力,人口的深度居住帶來各個方面的經(jīng)濟效益,提高宜居度,對房地產(chǎn)商與人們來說可以實現(xiàn)雙贏。

參考文獻:

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［基金項目］本文系首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)校級科研項目“首都圈房地產(chǎn)業(yè)促進新城發(fā)展研究”(2013年)的部分研究成果。