改革不動產(chǎn)登記制度及加強(qiáng)不動產(chǎn)登記管理的思考

程芳

【摘 要】伴隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，不動產(chǎn)登記制度存在的問題也逐步突顯出來。在不久的將來，物權(quán)法及民法規(guī)則中，不動產(chǎn)的登記制度都應(yīng)是其重要的內(nèi)容之一。如何對不動產(chǎn)登記制度中包含的問題進(jìn)行解決，創(chuàng)建一套較為完整的不動產(chǎn)登記制度，就無疑是一個重要難題。本文主要分析了我國不動產(chǎn)登記制度，闡述了對我國不動產(chǎn)登記制度改善的一些想法。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記；登記制度；不動產(chǎn)

不動產(chǎn)指的是土地以及定著物占人財產(chǎn)中的重要部分。不動產(chǎn)在民事權(quán)利中有著重要的主導(dǎo)作用。土地是人們最為寶貴的自然資源，同時也是人們生長、生活、發(fā)展的根本，人們有義務(wù)且有責(zé)任對土地資源進(jìn)行保護(hù)及管理。

一、不動產(chǎn)登記制度中存在的不足

依照我國當(dāng)前的法規(guī)規(guī)定，存在六個職能部門可以對不動產(chǎn)進(jìn)行登記，如：對于土地不動產(chǎn)進(jìn)行登記的土地管理部門，對房屋不動產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的房地產(chǎn)管理部分，對林業(yè)不動產(chǎn)進(jìn)行登記的森林監(jiān)管部門等。但是，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)與行政管理部門融合在一起，也存在不小的弊端。例如：登記機(jī)關(guān)分散，就無法保證登記人員相互間的交流。如果有兩個或多個登記部門的職權(quán)相交叉時，當(dāng)事人的利益就可能受到損害，嚴(yán)重的甚至?xí)茐牧松鐣刃蛞约皵_亂了正常的法律。

目前我國不動產(chǎn)權(quán)登記法規(guī)有很多種，比如《城市房產(chǎn)管理法》，《土地登記規(guī)則》，《土地登記規(guī)則》，《城市房屋權(quán)屬管理辦法》等，這些規(guī)定對不動產(chǎn)權(quán)登記法規(guī)都不相同，進(jìn)而使不動產(chǎn)登記的法規(guī)沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，對法律的權(quán)威性也造成不良影響。

我國的不動產(chǎn)登記部門在進(jìn)行不動產(chǎn)登記時經(jīng)常發(fā)生登記錯誤、遺漏登記、資料丟失等情況，進(jìn)而導(dǎo)致當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)受到損失，但是登記部門所應(yīng)擔(dān)負(fù)的責(zé)任卻很少，這也體現(xiàn)出了相關(guān)制度的不完善。相關(guān)的登記部門僅有收取費(fèi)用的權(quán)利，卻沒有承擔(dān)責(zé)任的義務(wù)，更沒有關(guān)于賠償?shù)闹贫?，這就對當(dāng)時人的合法利益造成了損害，是極為不公平的事情。

二、改善不動產(chǎn)權(quán)登記制度的想法

不動產(chǎn)權(quán)登記法規(guī)要依據(jù)五個統(tǒng)一來執(zhí)行，我國的不動產(chǎn)權(quán)登記法規(guī)的范圍非常廣泛，每一級部門都有著其自身的法律系統(tǒng)。但是，不合理的條文也是非常多的，相互之間也都存在著很大的矛盾。尤為要說明的是，現(xiàn)今的不動產(chǎn)登記制度仍依照傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟(jì)需求來制定標(biāo)準(zhǔn)，只能滿足人們對房屋、土地的管理要求，卻無法對不動產(chǎn)進(jìn)入市場后的交易行為要求進(jìn)行滿足。從整體上來看，制定出新的不動產(chǎn)登記法一定要符合我國國情的需要，要滿足內(nèi)容統(tǒng)一、邏輯嚴(yán)謹(jǐn)、市場經(jīng)濟(jì)的要求。

不動產(chǎn)登記部門要解除城鄉(xiāng)間的差異。我國在進(jìn)行不動產(chǎn)登記過程中，其工作效率、運(yùn)行程序等都有很大的區(qū)別，究其原因就在于各個部門間對利益的紛爭，其解決的途徑就是將不動產(chǎn)登記部門統(tǒng)一起來?，F(xiàn)今，我國的相關(guān)的部門，在廈門、汕頭、上海、深圳、廣州等地，已經(jīng)感覺到房地產(chǎn)制定的缺憾，設(shè)法把兩者合并為一個機(jī)構(gòu)，保證房地產(chǎn)登記過程快捷、順利。

從我國當(dāng)前的情況看來，不動產(chǎn)登記過程一直都存在注重實體而忽視程序的問題，對程序的價值沒有全面的了解。不動產(chǎn)登記制度建立的基礎(chǔ)就是市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因而，創(chuàng)建一個完整、統(tǒng)一的市場是勢在必行的事情。

不動產(chǎn)的權(quán)屬證書是可以證明權(quán)利人名下不動產(chǎn)產(chǎn)物的憑證。我國很多城市的所屬文書都不大統(tǒng)一，其中包含房地產(chǎn)證書、地權(quán)證及林權(quán)證等多種不動產(chǎn)權(quán)的文案。對不動產(chǎn)管理的不統(tǒng)一，極不利于權(quán)屬人對不動產(chǎn)進(jìn)行登記，同時也加大了權(quán)屬人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。因此，不動產(chǎn)的物權(quán)制度應(yīng)該由相關(guān)部門制訂并督促實行。統(tǒng)一的不動產(chǎn)規(guī)定，不但可以保證不動產(chǎn)的物權(quán)交易可以安全、便捷的進(jìn)行，同時還可以為權(quán)屬人節(jié)約資金投入。

在近些年我國不動產(chǎn)的市場十分火熱，此環(huán)境下，如果不按照相關(guān)的法律來進(jìn)行不動產(chǎn)登記，簽訂開發(fā)商與權(quán)屬人之間的合同，其兩者之間所達(dá)成了協(xié)議是不受法律保護(hù)的，一旦開發(fā)商與第三方簽訂了協(xié)議，就會引發(fā)所有人與開發(fā)商之間的矛盾，從而就會出現(xiàn)一些極為嚴(yán)重的法律案件。由此可見，不動產(chǎn)權(quán)物的相關(guān)登記極大程度的保護(hù)了買賣雙方的利益。

我國應(yīng)建立適應(yīng)我國國情的不動產(chǎn)法律，與不動產(chǎn)物法相適應(yīng)。針對道路、灘涂、水面、深林、土地、房屋等不動產(chǎn)權(quán)規(guī)定，制定現(xiàn)行的登記管理機(jī)制，按照不同的登記法規(guī)進(jìn)行登記。其中不動產(chǎn)的規(guī)定包括初始登記、更正登記、變更登記、涂銷登記。一些相關(guān)的部門，會使行政部門與法院之間存在各種各樣的關(guān)系，從而阻礙改革不動產(chǎn)的順利開展。這時就應(yīng)該利用我國行政資源的原則，通過擴(kuò)大登記的范圍，對不動產(chǎn)物權(quán)登記制度進(jìn)行統(tǒng)一。

對于我國當(dāng)前權(quán)利的執(zhí)行力上來看，缺乏有效的控制方法，就非常容易形成私權(quán)利同公權(quán)力間相互干擾的情況。而這種執(zhí)行力形式最大的缺陷就是缺乏公眾的誠信度。物權(quán)改動的法律關(guān)系并不明朗，其所歸屬的狀況也并不明確，也不利于交易的安全性及可靠性。所以可以判斷，不動產(chǎn)權(quán)證書可以解決這種執(zhí)行力形式化的弊端。

三、結(jié)束語

我國的不動產(chǎn)登記制度還有很多的問題，從而導(dǎo)致了不動產(chǎn)監(jiān)管的亂套，對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成了負(fù)面影響。在不久的將來，我國物權(quán)立法提出的時候，就應(yīng)借用物權(quán)法對不動產(chǎn)登記制度中的不足進(jìn)行解決，保證我國對于不動產(chǎn)登記方面的管理全面、有依據(jù)可實行，有法律可依照。

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