商品房建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后法律后果探析

祝樊迪　金順子

摘 要：我國(guó)城鎮(zhèn)居民住宅形式以商品房為主，其所依托的住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期限問(wèn)題，依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，可以自動(dòng)續(xù)期。但是法律卻沒有對(duì)續(xù)期的具體事項(xiàng)做出一個(gè)詳盡的規(guī)定。但依據(jù)相關(guān)的立法規(guī)則，對(duì)于住宅建設(shè)用地的續(xù)期次數(shù)，應(yīng)當(dāng)以一次為限；續(xù)期所獲得的期限，應(yīng)遵從上一次權(quán)利人對(duì)該土地所獲得的期限；而且續(xù)期之后，應(yīng)該以免于繳納國(guó)有土地使用權(quán)出讓金為宜。

關(guān)鍵詞：住宅建設(shè)用地；物權(quán)法；期限屆滿；自動(dòng)續(xù)期

中圖分類號(hào)：D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1002-2589（2014）04-0141-02

一、商品房建設(shè)用地使用權(quán)的有關(guān)立法規(guī)定

從法律的角度上來(lái)看，商品房是指按法律法規(guī)以及有關(guān)規(guī)定，可以在市場(chǎng)上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋。而建設(shè)用地使用權(quán)，依據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第135條的規(guī)定，其指的是：“建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所用的土地享有占有、使用和受益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施?！痹谖覈?guó)大陸地區(qū)，個(gè)人是無(wú)法取得一塊土地的所有權(quán)的，而對(duì)于權(quán)利人所取得的土地的使用權(quán)亦有一個(gè)期限的規(guī)定，根據(jù)我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條的規(guī)定，各類土地使用權(quán)出讓最高年限為：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年，因?yàn)樯唐贩康淖钪饕δ苁枪┤司幼?，所以，?duì)商品房建設(shè)用地的定義的認(rèn)識(shí)，是可以參照居住用地的相關(guān)規(guī)定的，也就是說(shuō)其使用權(quán)最高年限為七十年。

而對(duì)于最高年限的七十年屆滿后，居住用地使用權(quán)的權(quán)屬將如何，我國(guó)《物權(quán)法》第149條對(duì)此做出了規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！痹诖藯l中，法條所采用的是“住宅建設(shè)用地”這個(gè)概念，而不再是前述法律的條文中所采用的“居住用地”，不過(guò)，這兩詞的含義及其外延并無(wú)不同，在此，便不再多述。話說(shuō)回頭，我國(guó)是在20世紀(jì)80年代開始興起的商品房開發(fā)，而包含對(duì)土地使用權(quán)期限屆滿后的法律后果的規(guī)定的《物權(quán)法》是在2007年才得以通過(guò)和實(shí)施的，其之出現(xiàn)，對(duì)于填補(bǔ)我國(guó)法律在這方面的空白有著舉足輕重的意義。但是該條規(guī)定雖然確立了住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后自動(dòng)續(xù)期，但卻對(duì)于如何續(xù)期的具體程序方面沒有做出任何規(guī)定[1]。

二、商品房建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的相關(guān)問(wèn)題

上述部分也已經(jīng)提到，對(duì)于商品房建設(shè)用地使用權(quán)的論述，是可以參照住宅建設(shè)用地的相關(guān)規(guī)定的。而對(duì)于住宅建設(shè)用地的續(xù)期問(wèn)題，則主要被規(guī)定于《物權(quán)法》第149條之中?！段餀?quán)法》第149條規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿則自動(dòng)續(xù)期，此無(wú)疑是給社會(huì)上廣大購(gòu)房者吃了一顆救心丸，但這顆救心丸，卻是“治標(biāo)不治本”的。期滿后自動(dòng)續(xù)期，但是如何自動(dòng)續(xù)期？土地使用權(quán)人是否還需要交納相關(guān)費(fèi)用？若是交納費(fèi)用，那么這經(jīng)費(fèi)的名稱又該怎么定義？對(duì)這些，現(xiàn)行立法都未做出完善的規(guī)定。

《物權(quán)法》第149條縱使給了廣大購(gòu)房者一顆救心丸，但是療效卻不完整。查找《物權(quán)法》的立法背景，這一條第一款的立法原意是：“如何科學(xué)地規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)人屆時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)，目前還缺少科學(xué)依據(jù)，應(yīng)當(dāng)慎重研究，物權(quán)法以不做規(guī)定為宜。而且物權(quán)法不做規(guī)定，也不影響國(guó)務(wù)院根據(jù)實(shí)際情況做出相關(guān)的規(guī)定。”[2]有學(xué)者對(duì)此的評(píng)價(jià)是認(rèn)為這是實(shí)用主義的體現(xiàn)[3]。的確，這樣是很符合我國(guó)國(guó)情的，同時(shí)也是立法者謹(jǐn)慎小心的體現(xiàn)。

不過(guò)，在我國(guó)，雖然大背景是全國(guó)的商品房的建設(shè)用地使用權(quán)期限都還基本沒到期，但是其中還是存在著個(gè)別尖銳的個(gè)例。其中一個(gè)便是青島的阿里山小區(qū)。其事件的背景便是因?yàn)樵?989年時(shí)，沒有相關(guān)政策可依，青島在國(guó)有土地使用權(quán)出讓時(shí)對(duì)以阿里山小區(qū)為主的部分住宅用地使用權(quán)規(guī)定了20到30年不等的年限。而到了2009年，便已經(jīng)開始有業(yè)主的土地使用權(quán)期限屆滿了。對(duì)于此事，當(dāng)?shù)貒?guó)土局最初提出按照基準(zhǔn)地價(jià)補(bǔ)交土地使用出讓金，來(lái)為業(yè)主的住宅所在土地續(xù)期，折合價(jià)款約為600元每平方米。但是國(guó)土局的這個(gè)方案并未被廣大業(yè)主認(rèn)可[4]。據(jù)了解，截至目前，已經(jīng)有部分阿里山小區(qū)的業(yè)主繳納了價(jià)款，但仍有大部分業(yè)主還在等一個(gè)最終的說(shuō)法。不過(guò)，值得慶幸的是在阿里山小區(qū)的住宅建設(shè)用地使用權(quán)到達(dá)其期限之前，我國(guó)的《物權(quán)法》已經(jīng)得以頒布實(shí)施，因此，目前小區(qū)里的業(yè)主的房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)問(wèn)題是已經(jīng)得以解決的，只是在關(guān)鍵的有償還是無(wú)償?shù)膯?wèn)題上，還是懸而未決。

《物權(quán)法》的頒布實(shí)施，至今已經(jīng)過(guò)去了六年，相信立法機(jī)關(guān)在此期間是在不斷地探討怎樣去完善諸如《物權(quán)法》第149條這樣的條文的。在下文中，本文將繼續(xù)展開論述，以給出一個(gè)自己的觀點(diǎn)，供于參考。

三、對(duì)商品房建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的相關(guān)問(wèn)題的建議

雖然就我國(guó)現(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境來(lái)看，絕大多數(shù)的商品房的建設(shè)用地使用權(quán)都還沒有到期。但是，根據(jù)立法的科學(xué)原則中的一個(gè)要求，即立法要做到總結(jié)借鑒和科學(xué)預(yù)見相結(jié)合[5]。以及由于我國(guó)法律對(duì)此領(lǐng)域的相關(guān)規(guī)定本身就不完善。因此有必要在此提出相關(guān)的建議以供參考。

（一）續(xù)期的期限應(yīng)如何規(guī)定

自然人對(duì)于屬于自己的物，在理論上都是享有永久的所有權(quán)的，但實(shí)際上，因?yàn)槿说膲勖约拔锏氖褂脡勖闹萍s，所以在事實(shí)上每個(gè)人對(duì)于屬于自己的物所享有的所有權(quán)都是有限的。

不過(guò)在現(xiàn)今社會(huì)中，人們的壽命在不斷延長(zhǎng)，房屋建筑技術(shù)也在不斷提高；而且房屋這種特殊的物，在條件允許的情況下，一般都是為一個(gè)大家庭的連續(xù)的幾代所使用的。如此看來(lái)，七十年的最高使用期限已難以滿足人們的要求，因而《物權(quán)法》第149條規(guī)定了住宅建設(shè)用地期限屆滿自動(dòng)續(xù)期。不過(guò)，若是在期限屆滿時(shí)，地上的房屋已經(jīng)不存在了，那也就失去了續(xù)期的必要。因此，筆者認(rèn)為，自動(dòng)續(xù)期當(dāng)以地上的房屋仍然存在并能在今后的一段時(shí)間內(nèi)繼續(xù)存在為前提。不過(guò)，這就會(huì)涉及對(duì)房屋進(jìn)行鑒定以確認(rèn)其結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性的問(wèn)題。

當(dāng)然，在可預(yù)見的時(shí)間范圍內(nèi)，即使未來(lái)的科學(xué)技術(shù)能有一個(gè)很大的發(fā)展，但是想通過(guò)對(duì)房屋進(jìn)行鑒定便能準(zhǔn)確預(yù)料到其還能存續(xù)幾年，還是不太可能做到。因?yàn)榉课莸拇胬m(xù)，不光受其結(jié)構(gòu)是否穩(wěn)定的影響，還受到諸多外來(lái)因素，比如是否發(fā)生了地震、海嘯、戰(zhàn)爭(zhēng)等的影響。因而，對(duì)于此，筆者認(rèn)為，在住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限行將屆滿之時(shí)，若是土地上的房屋仍然存在的話，則根據(jù)法律自動(dòng)續(xù)期，續(xù)期的期限為上一次住宅建設(shè)用地使用權(quán)人所取得的期限，而且，不需要對(duì)房屋進(jìn)行任何的結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性相關(guān)的鑒定。因?yàn)樽≌ㄔO(shè)用地使用權(quán)人取得的是在這一塊地之上建設(shè)住宅的權(quán)利，其有權(quán)利對(duì)其地上的房屋進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的改良，如推倒重建。其通過(guò)對(duì)土地享有使用權(quán)而確定其地上房屋的所有權(quán)的穩(wěn)定性，而其對(duì)地上的房屋的所有權(quán)若是喪失，也不應(yīng)該影響其對(duì)土地享有的使用權(quán)。當(dāng)然，這其中應(yīng)把房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓這種所有權(quán)喪失的情況排除在外。

（二）續(xù)期的次數(shù)應(yīng)如何規(guī)定

對(duì)于續(xù)期的次數(shù)，我們認(rèn)為有必要做出相應(yīng)的限制。因?yàn)槲覈?guó)現(xiàn)行的土地制度為國(guó)家所有制和集體所有制，而且商品房這種類型的住宅之下的土地一般都是國(guó)家所有的，土地使用權(quán)人獲得的僅僅是土地使用權(quán)，所有權(quán)依然還是在國(guó)家手里。對(duì)于續(xù)期的次數(shù)，若不做限制，則會(huì)讓我國(guó)的土地制度淪為一紙空文，讓我國(guó)成為實(shí)質(zhì)上的土地私有制國(guó)家，而這，是與我國(guó)的《憲法》相違背的，因而是不可取的。

而若對(duì)于續(xù)期的次數(shù)，不將其限定為一次，而是兩次、三次，或是隨地上房屋的滅失而自行滅失，這也是不可取的。因?yàn)樵谏衔闹形覀兲岢隽死m(xù)期的期限應(yīng)以上一次住宅建設(shè)用地使用權(quán)人取得的期限為準(zhǔn)，且不考慮房屋結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性。若是將來(lái)的立法以此為規(guī)定的話，那就的確真有必要對(duì)續(xù)期的次數(shù)做出只能續(xù)期一次的限制。因?yàn)槿羰且?guī)定了可以續(xù)期一次以上，或者隨房屋的滅失而土地使用權(quán)自然滅失，那便會(huì)存在有期限過(guò)長(zhǎng)的問(wèn)題。而且，就算是在不考慮上面的假設(shè)的情況下，從經(jīng)濟(jì)效益上考慮，對(duì)續(xù)期的次數(shù)，不限定為一次，也易造成對(duì)土地利用的滯后，不利于土地的流通，從長(zhǎng)遠(yuǎn)上看，不利于整體經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)展。

《物權(quán)法》規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿則自動(dòng)續(xù)期，為的是能最大限度地保護(hù)公民的房產(chǎn)。但是利益之間，也需要權(quán)衡，而筆者認(rèn)為，續(xù)期次數(shù)限定為一次，是最能平衡好公民的私人利益與國(guó)家利益亦即社會(huì)公共利益之間的關(guān)系的。不過(guò)，筆者也認(rèn)為對(duì)續(xù)期次數(shù)限定為一次，也不應(yīng)該是絕對(duì)的，因?yàn)樵诋?dāng)下的商品房市場(chǎng)中，還是存在有住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限過(guò)短的房產(chǎn)，比如前文所述的青島阿里山小區(qū)，該小區(qū)的業(yè)主們對(duì)于土地只有20年的使用權(quán)期限。這樣的期限無(wú)疑是太短了，即使一次續(xù)期期限屆滿了，也難以說(shuō)其已經(jīng)算是適當(dāng)?shù)貪M足了權(quán)利人的利益要求。因而，綜上我們認(rèn)為，對(duì)于續(xù)期的次數(shù)，原則上應(yīng)以一次為限，但若在續(xù)期期限屆滿時(shí)，地上的房屋仍存續(xù)的，且有證據(jù)證明其并非是在續(xù)期所得的期限中推倒重蓋的，則應(yīng)當(dāng)放寬其續(xù)期期限，對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)?shù)难娱L(zhǎng)，直至房屋自然滅失或確不可居住為止。

（三）續(xù)期后，是否應(yīng)需繳納國(guó)有土地使用權(quán)出讓金

依我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，土地使用權(quán)人在初始取得住宅建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，是需要繳納國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，以來(lái)取得一定年限內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)的。而對(duì)于住宅建設(shè)用地期限屆滿自動(dòng)續(xù)期后，《物權(quán)法》卻未有對(duì)土地使用權(quán)人是否還需繳納國(guó)有土地使用權(quán)出讓金做出明確規(guī)定。因此，對(duì)于此問(wèn)題，人們各執(zhí)己見。

有不少學(xué)者對(duì)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期后需繳納國(guó)有土地使用權(quán)出讓金持肯定的觀點(diǎn)，總結(jié)起來(lái)，其理由在于：（1）國(guó)有土地使用權(quán)出讓金具有對(duì)價(jià)的性質(zhì)，上一筆出讓金對(duì)應(yīng)的是上一個(gè)已經(jīng)屆滿的期間，而要開始一段新的期間，理應(yīng)支付相應(yīng)的對(duì)價(jià)。（2）我國(guó)《憲法》規(guī)定我國(guó)的土地制度為國(guó)有及集體所有制，人們對(duì)于住宅建設(shè)用地，只享有使用權(quán)。若是規(guī)定自動(dòng)續(xù)期后不需要支付相應(yīng)的出讓金，則會(huì)讓用益物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)與所有權(quán)沒有了實(shí)質(zhì)上的區(qū)別，這明顯不符合法律邏輯和學(xué)理，且會(huì)導(dǎo)致國(guó)家土地使用權(quán)制度名存實(shí)亡[6]。

而對(duì)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期后，筆者的觀點(diǎn)是，國(guó)家不應(yīng)再向使用權(quán)人收取國(guó)有土地使用權(quán)出讓金。因?yàn)槭紫葟淖≌ㄔO(shè)用地使用權(quán)的性質(zhì)上看，就算將其與商品房建設(shè)用地使用權(quán)混淆著看，其雖是具有一定的商業(yè)性質(zhì)，但是究其根本，其仍然是具有一定的福利性的。當(dāng)然其與農(nóng)村的宅基地取得制度這樣的純?yōu)楦＠缘闹贫炔灰粯拥氖窃谟谄溆衅谙薜南拗?，其初始取得，需要繳納出讓金。但是，同作為目的是在土地之上建造房屋以供人們居住的土地制度，我們就有理由認(rèn)為，其與宅基地制度一樣，是具有福利性的。以此，就可以將自動(dòng)續(xù)期看成是之前所獲得的期限的延長(zhǎng)，而不是重新開始了一段期限。國(guó)家讓利的是在期限上做出了讓利，而為之前的期限之獲得所繳納的出讓金的效力則當(dāng)然地及于自動(dòng)續(xù)期后所得的期限。其次，從對(duì)人民的負(fù)擔(dān)上看，規(guī)定自動(dòng)續(xù)期后免于繳納國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，其當(dāng)然地具有不會(huì)加重人們生活負(fù)擔(dān)的作用。而這，亦是很有利于社會(huì)的和諧與穩(wěn)定的。

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