中國各地區(qū)城鎮(zhèn)家庭住房差異的影響因素研究
——基于第六次人口普查數(shù)據(jù)的分析

(東北財(cái)經(jīng)大學(xué) 研究生院，遼寧 大連 116025)

住房是居民生活最基本的物質(zhì)資料，住房水平是衡量一個(gè)國家或地區(qū)居民生活水平和質(zhì)量的最主要標(biāo)志之一。在中國，城鎮(zhèn)家庭的住房問題最為嚴(yán)重。并且不同地區(qū)城鎮(zhèn)家庭的住房狀況存在不同程度的差異?；诖?，本文試圖對各地區(qū)城鎮(zhèn)家庭住房差異的影響因素進(jìn)行有益的探索，分析不同因素對不同地區(qū)城鎮(zhèn)家庭住房差異的影響，為政府制定住房政策和改善城鎮(zhèn)家庭住房狀況提供建議。

一、文獻(xiàn)綜述與理論假設(shè)

關(guān)于住房的研究，國內(nèi)學(xué)者更多側(cè)重于住房制度改革方面，而對地區(qū)之間住房差異及其影響因素方面的研究涉及較少。易成棟[1]通過分析城鎮(zhèn)家庭住房來源與產(chǎn)權(quán)的省際差異，認(rèn)為制度變遷和地區(qū)經(jīng)濟(jì)差異對得出住房選擇有著深刻影響。易成棟[2]又通過對城鎮(zhèn)家庭住房消費(fèi)的省際差異進(jìn)行多元回歸分析，認(rèn)為人均可支配收入和市場化指數(shù)是造成住房消費(fèi)省際差異的主要影響因素。余騰飛和霍冉[3]從住房面積方面研究城鎮(zhèn)家庭的住房狀況差異，并通過線性回歸的分析方法發(fā)現(xiàn)影響城鎮(zhèn)家庭住房狀況差異的主要因素是收入差異。楊成鋼和張榮[4]以住房面積作為住房水平的衡量指標(biāo)來研究四川各地市之間的住房水平差異，認(rèn)為影響住房水平差異的主要因素有住房制度改革、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市場化進(jìn)程三個(gè)方面。王斌[5]通過分析影響住房供給的因素來分析各地區(qū)住房供給彈性，認(rèn)為中國住房供給存在顯著的地區(qū)差異，并且房價(jià)、土地供應(yīng)、信貸和生產(chǎn)成本對各地區(qū)的住房供給分別有著不同程度的影響。

上述文獻(xiàn)在住房差異的影響因素方面做了比較有意義的研究與探索，但仍存在一些不足：第一，選取的指標(biāo)覆蓋面較窄，選取的指標(biāo)更多地側(cè)重于經(jīng)濟(jì)方面，而對人口方面的指標(biāo)考慮較少，在分析影響關(guān)系時(shí)一般是從多指標(biāo)對單指標(biāo)的影響方面進(jìn)行研究，沒有涉及到多指標(biāo)對多指標(biāo)的影響關(guān)系。第二，對住房差異的研究局限于城市之間或地區(qū)之間，沒有從大區(qū)域的角度進(jìn)行分析。中國各省區(qū)人口分布和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平具有明顯的區(qū)域特征，東部人口最多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展最好；西部人口最少，經(jīng)濟(jì)發(fā)展也最靠后。

基于上述考慮，以《中國2010人口普查資料》中城鎮(zhèn)家庭住房的調(diào)查資料為指標(biāo)選取基礎(chǔ)，本文認(rèn)為城鎮(zhèn)家庭住房差異主要體現(xiàn)在住房建筑面積、住房建筑質(zhì)量、住房設(shè)施完善程度及住房來源四個(gè)方面。針對各地區(qū)城鎮(zhèn)家庭住房差異的體現(xiàn)，考慮到相關(guān)影響因素的可能性，對各地區(qū)城鎮(zhèn)家庭住房差異的影響因素提出兩個(gè)假設(shè)：

假設(shè)一：經(jīng)濟(jì)因素是影響各地區(qū)城鎮(zhèn)家庭住房差異的主要因素。1998年中國住房制度由住房實(shí)物化開始向住房貨幣化轉(zhuǎn)變，住房與經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系變得更加緊密。在經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，與住房聯(lián)系較密切的因素有經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、人均可支配收入和住房價(jià)格三方面，因此，選取經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、人均可支配收入和住房價(jià)格作為影響各地區(qū)城鎮(zhèn)家庭住房差異的主要經(jīng)濟(jì)因素。

假設(shè)二：人口因素是影響各地區(qū)城鎮(zhèn)家庭住房差異不可或缺的因素。中國人口數(shù)量過多對社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著多方面的影響，其中住房的發(fā)展受人口因素的影響最為直接。在人口因素中，人口密度、就業(yè)人員數(shù)、平均家庭戶規(guī)模、性別比以及人口年均增長率等因素與住房聯(lián)系比較密切，因此，選取這五個(gè)因素作為影響各地區(qū)城鎮(zhèn)家庭住房差異的主要人口因素。

本文將住房差異及其影響因素分別列為多個(gè)方面，以多方面因素對多方面住房差異的影響關(guān)系為研究對象，運(yùn)用典型相關(guān)模型從總體上對兩組變量之間的相關(guān)關(guān)系進(jìn)行研究，這區(qū)別于前人多對一的影響關(guān)系研究，使研究結(jié)果對現(xiàn)實(shí)情況的反映更科學(xué)、更準(zhǔn)確。為能從整體上對中國不同區(qū)域之間住房差異的影響因素進(jìn)行分析，本文還將中國31個(gè)省份劃分為東部、中部、西部和東北地區(qū)。*東部地區(qū)包括福建、廣東、海南、浙江、江蘇、山東、上海、天津、北京和河北10個(gè)省份；中部地區(qū)包括江西、山西、安徽、河南、湖南和湖北6個(gè)省份；西部地區(qū)包括重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、廣西、內(nèi)蒙古和新疆12個(gè)省份；東北地區(qū)包括黑龍江、吉林和遼寧3個(gè)省份。本文所有數(shù)據(jù)來源于《中國2010人口普查資料》和《中國統(tǒng)計(jì)年鑒2011》。

二、方法選擇與指標(biāo)體系構(gòu)建

(一)典型相關(guān)分析的統(tǒng)計(jì)思想

典型相關(guān)分析是對兩組變量之間相關(guān)關(guān)系進(jìn)行研究的多元統(tǒng)計(jì)分析方法，其基本思想與主成分分析的降維思想非常相似。在兩組變量中分別生成一個(gè)典型變量，使這一對變量的相關(guān)程度達(dá)到最高，便生成了第一對典型相關(guān)變量；然后依此類推，可以生成第二對典型相關(guān)變量、第三對典型相關(guān)變量……并且各對之間互不相關(guān)。因此，典型相關(guān)分析是通過研究少數(shù)幾對典型相關(guān)變量的相關(guān)關(guān)系來代替研究原來兩組變量之間的相關(guān)關(guān)系，更容易抓住問題的本質(zhì)，使分析結(jié)果更深刻、準(zhǔn)確。其數(shù)學(xué)模型如下：

設(shè)x=(X1,X2,…,Xp)′、y=(Y1,Y2,…,Yq)′是兩個(gè)相互獨(dú)立的隨機(jī)向量，為研究x、y之間的相關(guān)關(guān)系，設(shè)L1、M1分別為兩組變量中選取若干變量組成的一個(gè)線性組合，即：

L1=a11X1+a12X2+…+a1pXp=a′x

M1=b11Y1+b12Y2+…+b1qYq=b′y

在這里只考慮方差為1的x、y的線性函數(shù)a′x與b′y，求使他們相關(guān)系數(shù)達(dá)到最大的這一組，若存在常向量a1、b1，使得：

ρ(a1′x，b1′y)=maxρ(a′x，b′y)

var(a′x)=var(b′y)=1

則稱a1′x、b1′y是x、y的第一對典型相關(guān)變量。同理，求出第二對、第三對……使得各對之間互不相關(guān)。

(二)指標(biāo)體系的構(gòu)建

考慮到變量的實(shí)際意義以及數(shù)據(jù)的可獲得性，本文選取13個(gè)指標(biāo)來反映各地區(qū)城鎮(zhèn)家庭住房差異及其影響因素，如表1所示。

表1城鎮(zhèn)家庭住房差異及其影響因素指標(biāo)

住房差異指標(biāo)住房建筑面積住房建筑質(zhì)量住房設(shè)施完善程度住房來源人均住房建筑面積(Y1)鋼混與混合結(jié)構(gòu)(Y2)燃?xì)獍俜直?Y3)洗澡設(shè)施擁有率(Y4)自有住房擁有率(Y5)影響因素指標(biāo)經(jīng)濟(jì)因素人口因素人均可支配收入(X1)住房價(jià)格(X2)各地區(qū)GDP(X3)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(X4)人口密度(X5)就業(yè)人員數(shù)(X6)性別比(X7)人口年均增長率(X8)

三、實(shí)證分析

(一)數(shù)據(jù)的初步檢驗(yàn)與處理

建立典型相關(guān)模型的前提是因變量組和自變量組二者內(nèi)部變量之間都不能具有較強(qiáng)的相關(guān)性。利用SPSS20.0對各地區(qū)城鎮(zhèn)家庭住房差異變量組及其影響因素變量組內(nèi)部各變量之間的相關(guān)性進(jìn)行初步分析發(fā)現(xiàn)：住房差異變量組中各變量之間相關(guān)性較低；影響因素變量組中有三對變量分別高度相關(guān)。其中，人均可支配收入與住房價(jià)格的相關(guān)系數(shù)為0.869，各地區(qū)GDP與就業(yè)人員數(shù)的相關(guān)系數(shù)為0.804，人口年均增長率與住房價(jià)格的相關(guān)系數(shù)為0.803。考慮到變量對所屬變量組的代表性，剔除住房價(jià)格和就業(yè)人員數(shù)這兩個(gè)變量。

對剔除變量后的影響因素變量組與住房差異變量組的相關(guān)性進(jìn)行分析，由表2分析結(jié)果發(fā)現(xiàn)影響因素變量組與住房差異變量組具有較強(qiáng)的相關(guān)性，因此，建立典型相關(guān)模型對兩個(gè)變量組之間的相關(guān)關(guān)系(如表3所示)做進(jìn)一步分析。

表2 兩組變量相關(guān)系數(shù)矩陣

表3 典型相關(guān)系數(shù)及顯著性檢驗(yàn)

由表3中的檢驗(yàn)結(jié)果可以看到，在5%置信水平下，第一、第二對典型變量相關(guān)系數(shù)較高，通過檢驗(yàn)。表明其對應(yīng)的典型變量之間相關(guān)性顯著，能夠用自變量組變量來解釋因變量組變量。而其他典型相關(guān)系數(shù)較低，且無法通過檢驗(yàn)，其對應(yīng)的典型變量不具有很好的統(tǒng)計(jì)學(xué)意義。

由于原始變量組的變量單位各不相同，不宜直接進(jìn)行比較，因而本文采用標(biāo)準(zhǔn)化后的典型變量系數(shù)，構(gòu)建典型相關(guān)模型。通過SPSS20.0分析得出的住房差異典型變量與影響因素典型變量的標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)矩陣如表4和表5所示。

表4住房差異典型變量的標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)矩陣

U1U2U3U4U5Y10 4270 7760 513-0 109-0 674Y20 3110 4090 2720 1031 022Y3-0 1010 4070 1731 3550 458Y4-0 3560 089-1 014-0 8330 462Y50 8460 067-0 3680 619-0 088

表4和表5給出的標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)矩陣中，前兩對典型變量相關(guān)性較顯著，因而選取前兩對典型變量構(gòu)建典型相關(guān)模型如下：

U1=0.427Y1+0.311Y2-0.101Y3-0.356Y4+0.846Y5

V1=-0.294X1+0.080X3-0.077X4+0.178X5-0.528X7-0.372X8

U2=0.776Y1+0.409Y2+0.407Y3+0.089Y4+0.067Y5

V2=1.155X1+0.036X3-0.537X4+0.190X5+0.183X7-1.013X8

在U1中，Y5系數(shù)絕對值最大，為0.846；在U2中，Y1系數(shù)絕對值最大，為0.776。這表明反映住房差異的典型變量主要是自有住房擁有率和人均住房建筑面積。在V1中，X7系數(shù)絕對值最大；在V2中，X1和X8的系數(shù)絕對值較大。這表明影響因素典型變量主要由性別比、人均可支配收入和人口年均增長率決定。

表5影響因素典型變量的標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)矩陣

V1V2V3V4V5X1-0 2941 155-0 256-0 483-0 775X30 0800 036-0 7010 3480 422X4-0 077-0 537-0 7430 228-0 546X50 1780 190-0 206-0 3380 817X7-0 5280 183-0 143-1 0490 043X8-0 372-1 0130 3301 2530 803

(二)冗余度分析

為了對已構(gòu)建的典型相關(guān)模型的解釋能力進(jìn)行判定，需要進(jìn)行冗余度分析，結(jié)果如表6所示。

表6 冗余度分析結(jié)果

從表6中的冗余度分析結(jié)果可以看到，住房差異變量被自身第一典型變量解釋了25.8%的方差，被自身第二典型變量解釋了31.0%的方差，被影響因素第一典型變量解釋了20.1%的方差，被影響因素第二典型變量解釋了19.0%的方差；影響因素變量被自身第一典型變量解釋了32.6%的方差，被自身第二典型變量解釋了20.5%的方差，被住房差異第一典型變量解釋了25.5%的方差，被住房差異第二典型變量解釋了12.5%的方差。這充分說明兩組變量具有較強(qiáng)的相互解釋能力，因而提取第一對典型變量和第二對典型變量就可以代表原始變量的大部分信息。

(三)結(jié)果分析

根據(jù)已建立的典型相關(guān)模型得到，第一對典型變量相關(guān)系數(shù)為0.884，即第一影響因素典型變量對第一住房差異典型變量的影響較大。從系數(shù)符號(hào)上來看，第一住房差異典型變量中起主要作用的是自有住房擁有率，其系數(shù)符號(hào)為正；第一影響因素典型變量中起主要作用的是性別比，其系數(shù)符號(hào)為負(fù)。這表明性別比對自有住房擁有率的影響是消極的。

性別比對自有住房擁有率的消極影響體現(xiàn)在兩方面：一方面，隨著我國各地區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，未來會(huì)有更多的農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。在轉(zhuǎn)移過程中，生活環(huán)境和思想觀念的改變會(huì)產(chǎn)生一系列社會(huì)經(jīng)濟(jì)后果，性別比的降低便是其中之一。人們生育偏好的轉(zhuǎn)變，不僅有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，還會(huì)刺激住房的消費(fèi)，這會(huì)使城鎮(zhèn)家庭自有住房擁有率有所提升。另一方面，性別比的提高，意味著單身家庭*單身家庭不同于單親家庭，在本文中是指處于單身狀態(tài)的成年人脫離父母獨(dú)自組成的單人家庭。的增加，同時(shí)婚姻家庭*婚姻家庭即兩個(gè)成年人通過結(jié)婚而組成的一個(gè)完整家庭。的比率隨之降低，而單身家庭和婚姻家庭對住房的需求有很大區(qū)別。對婚姻家庭來講，對住房有著剛性需求，住房是婚姻的第一道門檻，也是婚姻的首要保障，擁有一套屬于自己的住房是組成一個(gè)完整家庭的基礎(chǔ)。因此，婚姻家庭比率的降低必然會(huì)造成自有住房擁有率的降低。從城鎮(zhèn)化和住房需求兩方面分析都可以看出，性別比越低的地區(qū)自有住房擁有率會(huì)越高。

第二對典型變量相關(guān)系數(shù)為0.782，即第二影響因素典型變量對第二住房差異變量的影響也較大。從系數(shù)符號(hào)上來看，第二住房差異典型變量中起主要作用的是人均住房建筑面積，其系數(shù)符號(hào)為正；第二影響因素典型變量中人均可支配收入和人口年均增長率所起作用大于其他變量，其中，人均可支配收入的系數(shù)符號(hào)為正，人口年均增長率的系數(shù)符號(hào)為負(fù)。這表明人均可支配收入對人均住房建筑面積的影響是積極的，而人口年均增長率對人均住房建筑面積的影響則是消極的。

黨的十八大、十九大以來，高度重視農(nóng)村地區(qū)發(fā)展，提出了實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，加快推進(jìn)農(nóng)村現(xiàn)代化發(fā)展。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，大量農(nóng)村勞動(dòng)力向城市轉(zhuǎn)移，農(nóng)村勞動(dòng)力老齡化現(xiàn)象嚴(yán)重，以手工插秧為主的傳統(tǒng)水稻栽培模式已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前發(fā)展現(xiàn)狀。積極發(fā)展機(jī)械化插秧技術(shù)能夠有效提高水稻生產(chǎn)的機(jī)械化程度，減少勞動(dòng)力成本投入，提高作業(yè)效率，降低作業(yè)強(qiáng)度，減少生產(chǎn)成本，提高勞動(dòng)生產(chǎn)效率，并對實(shí)現(xiàn)水稻規(guī)?；?biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)有著很大幫助，是現(xiàn)階段水稻栽培實(shí)現(xiàn)技術(shù)轉(zhuǎn)型的必然選擇。

具體來看，人均可支配收入的提高會(huì)刺激城鎮(zhèn)家庭對住房的消費(fèi)需求。自2009年12月政府開始樓市調(diào)控以來，住房政策幾經(jīng)變革，全國各地區(qū)也都相繼制定了符合本地區(qū)實(shí)際情況的住房政策，特別是經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，基本都把降低房價(jià)收入比放在首位。降低房價(jià)收入比使得人均可支配收入的增長速度縮小了與住房價(jià)格增長速度的差距甚至?xí)^住房價(jià)格的增長速度。人均可支配收入的提高刺激了住房的消費(fèi)，為了提高原有的居住水平，人們會(huì)傾向于購買大面積的住房。因此，人均可支配收入越高的地區(qū)，人均住房建筑面積也越高。

人口年均增長率的提高對人均住房建筑面積的影響具有一定的滯后性。人口數(shù)量過多是中國的基本國情，人口年均增長率越高，就需要更多的住房提供給新增加的人口居住。新增加的人口主要來源于兩方面，即新出生的人口和獲得城鎮(zhèn)戶籍時(shí)間較短的外來人口。在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，人均住房建筑面積受新出生人口的影響較大，新出生的人口在未滿十八周歲之前并不會(huì)擁有自己的住房，而是與自己的家人居住在一起，原有的人均住房建筑面積由于新出生的人口會(huì)有一定程度的降低。在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，健全的基礎(chǔ)設(shè)施、良好的工作環(huán)境以及較高的福利待遇吸引著大批的高校畢業(yè)生，也就是擁有城鎮(zhèn)戶籍的外來人口。新“城里人”由于自身社會(huì)經(jīng)驗(yàn)的缺乏和專業(yè)技能的不成熟，在職業(yè)生涯的前期處于資本積累階段，購買住房的能力有限，只能傾向于租房或購買小面積的住房。這部分人的存在會(huì)使得整個(gè)地區(qū)的人均住房建筑面積處于較低水平。

四、結(jié)論與政策建議

本文研究發(fā)現(xiàn)，各地區(qū)城鎮(zhèn)家庭住房差異主要體現(xiàn)在自有住房擁有率和人均住房建筑面積兩個(gè)方面，而影響住房差異的主要因素是人均可支配收入、性別比和人口年均增長率。其中，人均可支配收入作為經(jīng)濟(jì)因素中的主要影響因素對人均住房建筑面積有著積極影響，而性別比和人口年均增長率作為人口因素中的主要影響因素分別對自有住房擁有率和人均住房建筑面積有著消極影響。針對各地區(qū)城鎮(zhèn)家庭住房差異影響因素分析得出的結(jié)論，提出以下政策建議：

首先，建立良好的就業(yè)保障機(jī)制，切實(shí)提高城鎮(zhèn)居民的可支配收入。從目前城鎮(zhèn)居民的就業(yè)方向來看，個(gè)體經(jīng)營者或自由職業(yè)者相對較少，城鎮(zhèn)居民的主要收入來源依然是工資性收入。因此，政府應(yīng)當(dāng)建立良好的就業(yè)保障機(jī)制，加強(qiáng)就業(yè)與再就業(yè)工作建設(shè)，通過提高城鎮(zhèn)居民可支配收入來提高居民住房的購買力，從而提高人均住房建筑面積，縮小各地區(qū)城鎮(zhèn)家庭住房差異。

其次，鼓勵(lì)高校畢業(yè)生到經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)就業(yè)創(chuàng)業(yè)，并提供住房優(yōu)惠政策。中國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距較大，東部地區(qū)要明顯高于其他地區(qū)，并且東部地區(qū)工作環(huán)境好、薪資水平高，對人才的吸引力會(huì)更大一些。但是，東部地區(qū)由于人口眾多、住房成本高，同樣也會(huì)讓一些人望而卻步。其他地區(qū)雖然工作環(huán)境、薪資水平等指標(biāo)不如東部地區(qū)更有競爭力，但可以通過提供更高質(zhì)量或更大面積的住房來吸引人才，這是東部地區(qū)所不能給予的。因此，政府應(yīng)鼓勵(lì)畢業(yè)生去中西部、東北等經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)就業(yè)創(chuàng)業(yè)，并在住房方面給予一定的政策優(yōu)惠。

最后，以保持適度的人口規(guī)模為目標(biāo)，放寬生育政策，對獨(dú)女家庭給予獎(jiǎng)勵(lì)措施。計(jì)劃生育基本國策實(shí)施三十多年來，中國目前的人口生育水平要低于世界大多數(shù)國家，人口數(shù)量的控制取得了顯著成績。但并不意味著人口年均增長率越低越好，而是要將現(xiàn)有的生育水平穩(wěn)定在一個(gè)比較合理的范圍內(nèi)，人口不足或人口過剩都不利于可持續(xù)發(fā)展。城鎮(zhèn)化建設(shè)速度的加快，在刺激住房消費(fèi)的同時(shí)也淡化了人們的生育偏好。因此，通過降低性別比來提高自有住房擁有率，需要放寬生育政策并對獨(dú)女家庭給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)措施。

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