限購背景下我國房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度分析

宋來勝

摘 要：本文敘述了限購背景下我國房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度的現(xiàn)狀，分析了我國房地產(chǎn)業(yè)集中度低的原因，并相應(yīng)地提出了一些對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：限購；房地產(chǎn)業(yè)；市場(chǎng)集中度

1 限購背景下我國房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度的現(xiàn)狀

國家于2009年12月14日重啟房地產(chǎn)調(diào)控，出臺(tái)了上調(diào)利率、提高存準(zhǔn)率、限購等政策來整治房地產(chǎn)行業(yè)，只不過我國房地產(chǎn)業(yè)仍得到了很大的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年全國商品房銷售額64456億元和商品房銷售面積111304萬平方米，與2009年全國商品房銷售額43995億元和商品房銷售面積93713萬平方米相比，分別增長46.51%和18.77%。2009年、2010年、2011年、2012年和2013年CR5分別為5.33%、6.56%、7.18%、8.33%和8.95%，CR10分別為8.16%、10.14%、10.65%、12.76%和13.77%，雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)集中度有所提高，只不過與美國房地產(chǎn)業(yè)CR3達(dá)45%、香港房地產(chǎn)業(yè)CR10達(dá)80%相比仍存在很大的差距，并且最大房地產(chǎn)企業(yè)（萬科地產(chǎn)）的市場(chǎng)份額僅為2.20%，遵照貝恩市場(chǎng)結(jié)構(gòu)劃分的原則，我國房地產(chǎn)業(yè)仍為競爭性（原子型）產(chǎn)業(yè)。

2 我國房地產(chǎn)業(yè)集中度低的原因

導(dǎo)致我國房地產(chǎn)業(yè)集中度低的原因主要有以下幾個(gè)：

（1）必要資本壁壘失效。房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)投資需要龐大的資金，只不過與汽車制造、家用電器、石油化工等行業(yè)平均規(guī)模超過20億元相比，資本壁壘相對(duì)較低，同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營特征、建筑施工單位墊付資金、消費(fèi)者預(yù)付等使得我國房地產(chǎn)業(yè)必要資本壁壘失效。

（2）行業(yè)技術(shù)壁壘失效。在技術(shù)方面，項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)到竣工有專門中介機(jī)構(gòu)全程規(guī)劃，房屋的建造由建筑施工企業(yè)負(fù)責(zé)，開發(fā)企業(yè)僅需要提供一定比例的資金，顯然，房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入不存在技術(shù)壁壘。

（3）規(guī)模經(jīng)濟(jì)壁壘失效。我國房地產(chǎn)業(yè)具有規(guī)模偏小、大企業(yè)市場(chǎng)份額微不足道的特征，與在位企業(yè)相比，新進(jìn)企業(yè)并不具有劣勢(shì)，其在很大程度上削弱了該行業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)壁壘，另外，市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大為小企業(yè)提供了廣闊的生存空間。

（4）產(chǎn)品差異化壁壘失效。目前消費(fèi)者對(duì)房屋的居住面積、質(zhì)量和戶型均有一定的要求，只不過在同質(zhì)化消費(fèi)、產(chǎn)品差異不大的背景下，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入壁壘也是失效的。

3 提高我國房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度的對(duì)策建議

為了改變房地產(chǎn)業(yè)集中度低、規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀，提高市場(chǎng)結(jié)構(gòu)效率以及市場(chǎng)集中度，我們提出以下幾點(diǎn)建議：

（1）優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。建議提高房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本、經(jīng)濟(jì)、管理以及工程技術(shù)人員的最低要求，提升開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目投資中自有資金比例，取消商品房預(yù)售制度；建議政府部門采取行政手段強(qiáng)制信譽(yù)低、違規(guī)嚴(yán)重的企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)。

（2）推進(jìn)產(chǎn)業(yè)重組。建議政府部門支持具有資信與品牌優(yōu)勢(shì)的開發(fā)企業(yè)兼并、重組、參組控股中小型房地產(chǎn)企業(yè)，組建競爭力強(qiáng)、實(shí)力雄厚的大型企業(yè)（企業(yè)集團(tuán)），優(yōu)化資源配置，實(shí)現(xiàn)行業(yè)規(guī)?；?jīng)營；鼓勵(lì)區(qū)域擴(kuò)張，使開發(fā)企業(yè)通過全國范圍內(nèi)或跨區(qū)域開發(fā)進(jìn)而擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模。

（3）注重人才培養(yǎng)。建議開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)專業(yè)人才的培養(yǎng)，進(jìn)一步完善人才培養(yǎng)體系，構(gòu)建高效的人才激勵(lì)機(jī)制，提升企業(yè)管理水平。

（4）樹立企業(yè)品牌。建議開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)產(chǎn)品和經(jīng)營管理創(chuàng)新，力求規(guī)劃設(shè)計(jì)精益求精，提升房屋的綜合質(zhì)量水平；塑造良好的企業(yè)形象，建設(shè)卓越的企業(yè)文化；加強(qiáng)企業(yè)的自我宣傳力度，向顧客傳遞相關(guān)品牌信息；提供高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)，營造優(yōu)雅和舒適的生活環(huán)境。

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基金項(xiàng)目：湖北省教育廳科技處青年項(xiàng)目“貨幣政策、政府管制與房地產(chǎn)市場(chǎng)：一個(gè)整合的研究”（Q20132208）