山東省各市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的測度研究

王新軍，張松

摘 要：山東省是我國的經(jīng)濟(jì)大省，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也處于較高水平。然而其部分地區(qū)出現(xiàn)了房價(jià)相對過高、房屋質(zhì)量較差、空置率較高等不和諧現(xiàn)象，各地政府也出臺了一系列政策來指導(dǎo)房地產(chǎn)市場發(fā)展。但房地產(chǎn)市場發(fā)展水平的測度標(biāo)準(zhǔn)還沒有統(tǒng)一，本文章通過建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平評價(jià)指標(biāo)體系，應(yīng)用主成分分析法對山東省17地市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平進(jìn)行了定量分析，將各市分為四類，并對各類進(jìn)行了評價(jià)分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；發(fā)展水平；主成分分析

1 影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的指標(biāo)選擇

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不僅是帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，而且與民生息息相關(guān)。各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在區(qū)域性差別，這包括各地區(qū)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模和質(zhì)量的差別。各地區(qū)應(yīng)該針對自身發(fā)展水平調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。[1]

發(fā)展水平又稱“發(fā)展量”，是指時(shí)間數(shù)列中的每一項(xiàng)具體指標(biāo)值。它反映社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象在各個(gè)時(shí)期所達(dá)到的規(guī)模和發(fā)展的程度，既可以表現(xiàn)為總量指標(biāo)，也可表現(xiàn)為相對指標(biāo)或平均指標(biāo)。發(fā)展水平實(shí)際就是時(shí)間序列中的每一項(xiàng)具體數(shù)值。

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平表現(xiàn)在多個(gè)方面，主要有房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總量方面、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)狀況及其經(jīng)營等方面[2]。

具體而言， 本文選取反映房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展的八個(gè)指標(biāo)，分別是：

每萬人擁有房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)個(gè)數(shù)Y1

每萬人房地產(chǎn)業(yè)竣工產(chǎn)值Y2

房地產(chǎn)業(yè)年末從業(yè)人員的人均利潤Y3

每萬人房屋建筑施工面積Y4

每萬人房屋建筑竣工面積Y5

每萬人房地產(chǎn)業(yè)實(shí)收資本Y6

每萬人房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)合計(jì)Y7

房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值占GDP比值Y8

2 數(shù)據(jù)的分析

本文運(yùn)用SPSS軟件進(jìn)行分析，得到特征值、方差貢獻(xiàn)率和累積貢獻(xiàn)率，提取前三個(gè)主成分，方差貢獻(xiàn)率達(dá)87.441% ，因此前三個(gè)主成分足以反映房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平。通過計(jì)算方差貢獻(xiàn)率、主成分的總得分值，這個(gè)總得分值反映了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平[3，4]。其中具體數(shù)據(jù)如下各表：

表1 主成分分析表

表1給出了該分析從原始變量中提取的信息，可以看到所有的指標(biāo)損失都很小，主成分幾乎包含了各個(gè)原始變量至少99% 的信息。

表2 總方差分析表

表2則顯示了各個(gè)主成分解釋原始變量總方差的情況，保留特征根大于0.8的主成分，從表中可以看出保留三個(gè)主成分為宜，這三個(gè)主成分集中了原始8個(gè)變量信息的87.441% ，可見效果是很好的。SPSS計(jì)算出旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣，如表3所示：

表3 旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣

由主成分分析可知，第一主成分F1主要由每萬人房地產(chǎn)業(yè)竣工產(chǎn)值、每萬人房地產(chǎn)業(yè)實(shí)收資本、每萬人房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)合計(jì)、每萬人房屋建筑施工面積指標(biāo)決定，而且這些指標(biāo)在主因子F1上的載荷均在80% 以上，這些指標(biāo)代表房地產(chǎn)業(yè)施工規(guī)模和企業(yè)的資本的發(fā)展，而且主因子F1對Y的方差貢獻(xiàn)已達(dá)58.911%。第二主成分主要由房地產(chǎn)業(yè)年末從業(yè)人員的利潤總額決定，該主成分反應(yīng)的是房地產(chǎn)企業(yè)利潤狀況。第三主成分主要由每萬人房屋建筑竣工面積、每萬人擁有房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)個(gè)數(shù)決定，該主成分反應(yīng)的是竣工量和企業(yè)數(shù)量的發(fā)展?fàn)顩r。

通過表3計(jì)算出發(fā)展指標(biāo)所占權(quán)重，再根據(jù)《山東省統(tǒng)計(jì)年鑒》（2011）各地區(qū)建筑業(yè)企業(yè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和各地區(qū)建筑業(yè)增加值，通過SPSS計(jì)算的出各地區(qū)的得分情況，如下表4所示：

表4 各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合得分表

其中：F=0.58911*F1 + 0.15538*F2+0.12992*F3，計(jì)算的出F的平均值約等于0。

Fl代表各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模，由Fl一列可以看出濟(jì)南市、淄博市、青島市、東營市在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模上處于全省領(lǐng)先地位，F(xiàn)1與各地區(qū)生產(chǎn)總值有關(guān)，即包含各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平；由F2一列可以看出煙臺市、東營市、青島市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度方面比較好，這與這部分地區(qū)人民生活水平普遍提高較快有關(guān)。

從圖1中可以清楚的看出綜合得分F東營市排名第一，其次是濟(jì)南市、青島市、淄博市這幾個(gè)市歸為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較發(fā)達(dá)地區(qū)（得分大于1.5）；第二類地區(qū)，次發(fā)達(dá)地區(qū)（得分在0到1.5）由威海市、煙臺市、泰安市、日照市、濰坊市組成；第三類地區(qū)，較發(fā)展地區(qū)（得分在0到-1.5）由萊蕪市、棗莊市、濱州市、濟(jì)寧市、臨沂市組成，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平低于全省平均水平。第四類地區(qū)，欠發(fā)展地區(qū)（得分小于-1.5）由德州市、聊城市、菏澤市組成。各個(gè)分類如下表5所示：

3 發(fā)展水平的分析及政策建議

3.1 較發(fā)達(dá)地區(qū)

較發(fā)達(dá)地區(qū)具有良好的地緣優(yōu)勢和較佳的投資環(huán)境，房地產(chǎn)業(yè)吸引力大，投資收益較高。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還可以進(jìn)一步做大做強(qiáng)，在提高房地產(chǎn)業(yè)的效益方面還有進(jìn)一步拓展的空間。但也要穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，警惕房地產(chǎn)業(yè)過熱現(xiàn)象。一旦經(jīng)濟(jì)發(fā)展減緩，房地產(chǎn)業(yè)將受到重創(chuàng)，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行空間主要穩(wěn)定房價(jià)[5]。

其中，東營市作為山東人均GDP最高的地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平在其經(jīng)濟(jì)的支撐之下，是目前發(fā)展最好的地區(qū)。濟(jì)南作為省會城市，可以利用自身優(yōu)勢繼續(xù)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)在質(zhì)量方面加快發(fā)展。青島市、淄博市則可以繼續(xù)借助山東半島城市群和山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的有利政策，采取優(yōu)惠措施加快發(fā)展。

3.2 次發(fā)達(dá)地區(qū)

次發(fā)達(dá)地區(qū)在吸收資金方面，應(yīng)大力吸收外資或民間資本進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)；加強(qiáng)管理，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的市場行為；建立健全的住房供應(yīng)體系，盡快解決房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)性矛盾，合理配置住房與非住房，高檔住房與低價(jià)位住房的結(jié)構(gòu)和比例。

其中威海市、煙臺市、日照市可以充分利用沿海風(fēng)景資源，環(huán)境優(yōu)美的優(yōu)勢，發(fā)展旅游地產(chǎn)和休閑養(yǎng)老地產(chǎn)，從特色房地產(chǎn)入手來發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。在大規(guī)模城市化進(jìn)程中，搞好拆遷與開發(fā)的關(guān)系，積極探索社會保障機(jī)制。泰安因泰山成為全國著名的旅游城市，應(yīng)充分利用泰山景色和其文化氛圍來吸引更多資金，逐步完善投資環(huán)境，加快旅游地產(chǎn)開發(fā)。濰坊作為山東省交通條件、城市環(huán)境、城市規(guī)劃等方面非常優(yōu)秀的城市，應(yīng)該發(fā)揮自身的優(yōu)勢，加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，借助爭創(chuàng)全國文明城市和中國人居環(huán)境獎(jiǎng)的契機(jī)，加快住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化進(jìn)程，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)總量保持增長和住宅建設(shè)質(zhì)量全面提高，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更上一層樓。endprint

3.3 較發(fā)展地區(qū)

較發(fā)展地區(qū)應(yīng)加速房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)業(yè)的增加值，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效率，可把房地產(chǎn)作為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，增強(qiáng)后發(fā)優(yōu)勢。積極改善投資環(huán)境，狠抓招商引資工作；加大經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)力度，搞活房地產(chǎn)二、三級市場；加強(qiáng)監(jiān)管，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序[6]。

這一區(qū)域集中在魯西南地區(qū)，由于其經(jīng)濟(jì)水平和環(huán)境資源的限制，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展略低于全省平均水平。其中，萊蕪要充分利用其鋼鐵基地的優(yōu)勢，加速發(fā)展保障性住房，努力改善住房環(huán)境。棗莊應(yīng)該緊緊圍繞“天下第一莊”的優(yōu)勢，努力拓寬融資渠道，加強(qiáng)房地產(chǎn)質(zhì)量管理，加速城市棚戶區(qū)改造。濱州市要借助黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)的機(jī)遇，加速生態(tài)環(huán)境的改造，加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度。濟(jì)寧市應(yīng)該借助打造魯南蘇北區(qū)域中心城市的機(jī)會，加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)更要注意質(zhì)量的提高。臨沂市作為魯南經(jīng)濟(jì)的核心城市，在加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，還應(yīng)在房地產(chǎn)市場的管理方面形成良好的制度，積極探索適合本區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理的制度政策。

3.4 欠發(fā)展地區(qū)

欠發(fā)展地區(qū)由于受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和自然條件的影響， 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平相對較低， 無論從房地產(chǎn)的總量、規(guī)模， 還是投資上， 都有待于進(jìn)一步提高。欠發(fā)展地區(qū)可以在我省的政策支持下，把房地產(chǎn)業(yè)作為先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，帶動地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在加大土地開發(fā)面積的同時(shí)，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，使房價(jià)與居民收入水平相稱，切忌只求速度和投資量，造成房價(jià)虛高。要切實(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康有序地發(fā)展[7]。

其中，德州可以充分利用其打造太陽城的機(jī)會，發(fā)揮其獨(dú)特的日照優(yōu)勢。走出一條地方有特色的房地產(chǎn)業(yè)之路。聊城市應(yīng)該利用其江北水城的美譽(yù)，加快招商引資，把房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模做大做強(qiáng)。菏澤市要借助省里給的優(yōu)惠政策，結(jié)合自身實(shí)際，穩(wěn)步發(fā)展基本商業(yè)住宅，合理布局商業(yè)房產(chǎn)，加快保障性住房建設(shè)。

4 研究結(jié)論

通過對山東省17個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平進(jìn)行主成分分析， 可以基本得出以下結(jié)論： （1）山東省各市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平較不平衡， 不同地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在較大差別， 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有較大聯(lián)系。（2）通過分析， 山東省各市房地產(chǎn)業(yè)基本上可以分為四類： 較發(fā)達(dá)地區(qū)、次發(fā)達(dá)地區(qū)、較發(fā)展地區(qū)、欠發(fā)展地區(qū)。較發(fā)展地區(qū)和欠發(fā)展地區(qū)如果制定合理的房地產(chǎn)業(yè)政策， 能更好地促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展。（3） 山東省在制定房地產(chǎn)業(yè)政策時(shí)要側(cè)重于宏觀調(diào)控， 各市制定房地產(chǎn)業(yè)政策要側(cè)重中觀搞活。政府在制定房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)， 不能搞“一刀切”， 要充分考慮區(qū)域差異， 因時(shí)制宜， 因地制宜。（4）各地市要充分認(rèn)清自己本區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平，以及當(dāng)前的問題，充分利用當(dāng)?shù)氐膬?yōu)勢資源或文化環(huán)境，盡快使本區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 彭本紅， 郭小群. 我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平差異分析及政策建議[J]. 華東經(jīng)濟(jì)管理，2008，（10）：65-67.

[2] 張二勛.我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的區(qū)域差異分析[J].中國土地，1995，（4）：37-39.

[3] 羅維.我國各省份房地產(chǎn)發(fā)展水平差異分析[J].新疆石油教育學(xué)院學(xué)報(bào)，2009，（6）：153-154.

[4] 尚國斐，李成剛，耿進(jìn)強(qiáng)，董延濤.河北省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平評價(jià)研究[J].石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)，2008，（8）：33-36.

[5] 王金承.中國房地產(chǎn)投資的地區(qū)差異分析——以1991—2007年數(shù)據(jù)為例[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2010，（20）：58-59.

[6] 譚術(shù)魁，陳曉川.房地產(chǎn)投資差異的測度方法研究與應(yīng)用[J].中國房地產(chǎn)金融， 2006，（1）：9-12.

[7] 李勇輝，陳勇強(qiáng)，何靈.中國房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域差異分析及對策建議[J]. 石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)，2006，（6）：777-780.endprint

3.3 較發(fā)展地區(qū)

較發(fā)展地區(qū)應(yīng)加速房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)業(yè)的增加值，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效率，可把房地產(chǎn)作為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，增強(qiáng)后發(fā)優(yōu)勢。積極改善投資環(huán)境，狠抓招商引資工作；加大經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)力度，搞活房地產(chǎn)二、三級市場；加強(qiáng)監(jiān)管，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序[6]。

這一區(qū)域集中在魯西南地區(qū)，由于其經(jīng)濟(jì)水平和環(huán)境資源的限制，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展略低于全省平均水平。其中，萊蕪要充分利用其鋼鐵基地的優(yōu)勢，加速發(fā)展保障性住房，努力改善住房環(huán)境。棗莊應(yīng)該緊緊圍繞“天下第一莊”的優(yōu)勢，努力拓寬融資渠道，加強(qiáng)房地產(chǎn)質(zhì)量管理，加速城市棚戶區(qū)改造。濱州市要借助黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)的機(jī)遇，加速生態(tài)環(huán)境的改造，加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度。濟(jì)寧市應(yīng)該借助打造魯南蘇北區(qū)域中心城市的機(jī)會，加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)更要注意質(zhì)量的提高。臨沂市作為魯南經(jīng)濟(jì)的核心城市，在加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，還應(yīng)在房地產(chǎn)市場的管理方面形成良好的制度，積極探索適合本區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理的制度政策。

3.4 欠發(fā)展地區(qū)

欠發(fā)展地區(qū)由于受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和自然條件的影響， 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平相對較低， 無論從房地產(chǎn)的總量、規(guī)模， 還是投資上， 都有待于進(jìn)一步提高。欠發(fā)展地區(qū)可以在我省的政策支持下，把房地產(chǎn)業(yè)作為先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，帶動地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在加大土地開發(fā)面積的同時(shí)，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，使房價(jià)與居民收入水平相稱，切忌只求速度和投資量，造成房價(jià)虛高。要切實(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康有序地發(fā)展[7]。

其中，德州可以充分利用其打造太陽城的機(jī)會，發(fā)揮其獨(dú)特的日照優(yōu)勢。走出一條地方有特色的房地產(chǎn)業(yè)之路。聊城市應(yīng)該利用其江北水城的美譽(yù)，加快招商引資，把房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模做大做強(qiáng)。菏澤市要借助省里給的優(yōu)惠政策，結(jié)合自身實(shí)際，穩(wěn)步發(fā)展基本商業(yè)住宅，合理布局商業(yè)房產(chǎn)，加快保障性住房建設(shè)。

4 研究結(jié)論

通過對山東省17個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平進(jìn)行主成分分析， 可以基本得出以下結(jié)論： （1）山東省各市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平較不平衡， 不同地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在較大差別， 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有較大聯(lián)系。（2）通過分析， 山東省各市房地產(chǎn)業(yè)基本上可以分為四類： 較發(fā)達(dá)地區(qū)、次發(fā)達(dá)地區(qū)、較發(fā)展地區(qū)、欠發(fā)展地區(qū)。較發(fā)展地區(qū)和欠發(fā)展地區(qū)如果制定合理的房地產(chǎn)業(yè)政策， 能更好地促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展。（3） 山東省在制定房地產(chǎn)業(yè)政策時(shí)要側(cè)重于宏觀調(diào)控， 各市制定房地產(chǎn)業(yè)政策要側(cè)重中觀搞活。政府在制定房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)， 不能搞“一刀切”， 要充分考慮區(qū)域差異， 因時(shí)制宜， 因地制宜。（4）各地市要充分認(rèn)清自己本區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平，以及當(dāng)前的問題，充分利用當(dāng)?shù)氐膬?yōu)勢資源或文化環(huán)境，盡快使本區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 彭本紅， 郭小群. 我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平差異分析及政策建議[J]. 華東經(jīng)濟(jì)管理，2008，（10）：65-67.

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[3] 羅維.我國各省份房地產(chǎn)發(fā)展水平差異分析[J].新疆石油教育學(xué)院學(xué)報(bào)，2009，（6）：153-154.

[4] 尚國斐，李成剛，耿進(jìn)強(qiáng)，董延濤.河北省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平評價(jià)研究[J].石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)，2008，（8）：33-36.

[5] 王金承.中國房地產(chǎn)投資的地區(qū)差異分析——以1991—2007年數(shù)據(jù)為例[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2010，（20）：58-59.

[6] 譚術(shù)魁，陳曉川.房地產(chǎn)投資差異的測度方法研究與應(yīng)用[J].中國房地產(chǎn)金融， 2006，（1）：9-12.

[7] 李勇輝，陳勇強(qiáng)，何靈.中國房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域差異分析及對策建議[J]. 石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)，2006，（6）：777-780.endprint

3.3 較發(fā)展地區(qū)

較發(fā)展地區(qū)應(yīng)加速房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)業(yè)的增加值，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效率，可把房地產(chǎn)作為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，增強(qiáng)后發(fā)優(yōu)勢。積極改善投資環(huán)境，狠抓招商引資工作；加大經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)力度，搞活房地產(chǎn)二、三級市場；加強(qiáng)監(jiān)管，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序[6]。

這一區(qū)域集中在魯西南地區(qū)，由于其經(jīng)濟(jì)水平和環(huán)境資源的限制，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展略低于全省平均水平。其中，萊蕪要充分利用其鋼鐵基地的優(yōu)勢，加速發(fā)展保障性住房，努力改善住房環(huán)境。棗莊應(yīng)該緊緊圍繞“天下第一莊”的優(yōu)勢，努力拓寬融資渠道，加強(qiáng)房地產(chǎn)質(zhì)量管理，加速城市棚戶區(qū)改造。濱州市要借助黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)的機(jī)遇，加速生態(tài)環(huán)境的改造，加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度。濟(jì)寧市應(yīng)該借助打造魯南蘇北區(qū)域中心城市的機(jī)會，加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)更要注意質(zhì)量的提高。臨沂市作為魯南經(jīng)濟(jì)的核心城市，在加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，還應(yīng)在房地產(chǎn)市場的管理方面形成良好的制度，積極探索適合本區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理的制度政策。

3.4 欠發(fā)展地區(qū)

欠發(fā)展地區(qū)由于受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和自然條件的影響， 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平相對較低， 無論從房地產(chǎn)的總量、規(guī)模， 還是投資上， 都有待于進(jìn)一步提高。欠發(fā)展地區(qū)可以在我省的政策支持下，把房地產(chǎn)業(yè)作為先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，帶動地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在加大土地開發(fā)面積的同時(shí)，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，使房價(jià)與居民收入水平相稱，切忌只求速度和投資量，造成房價(jià)虛高。要切實(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康有序地發(fā)展[7]。

其中，德州可以充分利用其打造太陽城的機(jī)會，發(fā)揮其獨(dú)特的日照優(yōu)勢。走出一條地方有特色的房地產(chǎn)業(yè)之路。聊城市應(yīng)該利用其江北水城的美譽(yù)，加快招商引資，把房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模做大做強(qiáng)。菏澤市要借助省里給的優(yōu)惠政策，結(jié)合自身實(shí)際，穩(wěn)步發(fā)展基本商業(yè)住宅，合理布局商業(yè)房產(chǎn)，加快保障性住房建設(shè)。

4 研究結(jié)論

通過對山東省17個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平進(jìn)行主成分分析， 可以基本得出以下結(jié)論： （1）山東省各市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平較不平衡， 不同地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在較大差別， 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有較大聯(lián)系。（2）通過分析， 山東省各市房地產(chǎn)業(yè)基本上可以分為四類： 較發(fā)達(dá)地區(qū)、次發(fā)達(dá)地區(qū)、較發(fā)展地區(qū)、欠發(fā)展地區(qū)。較發(fā)展地區(qū)和欠發(fā)展地區(qū)如果制定合理的房地產(chǎn)業(yè)政策， 能更好地促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展。（3） 山東省在制定房地產(chǎn)業(yè)政策時(shí)要側(cè)重于宏觀調(diào)控， 各市制定房地產(chǎn)業(yè)政策要側(cè)重中觀搞活。政府在制定房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)， 不能搞“一刀切”， 要充分考慮區(qū)域差異， 因時(shí)制宜， 因地制宜。（4）各地市要充分認(rèn)清自己本區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平，以及當(dāng)前的問題，充分利用當(dāng)?shù)氐膬?yōu)勢資源或文化環(huán)境，盡快使本區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 彭本紅， 郭小群. 我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平差異分析及政策建議[J]. 華東經(jīng)濟(jì)管理，2008，（10）：65-67.

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[3] 羅維.我國各省份房地產(chǎn)發(fā)展水平差異分析[J].新疆石油教育學(xué)院學(xué)報(bào)，2009，（6）：153-154.

[4] 尚國斐，李成剛，耿進(jìn)強(qiáng)，董延濤.河北省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平評價(jià)研究[J].石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)，2008，（8）：33-36.

[5] 王金承.中國房地產(chǎn)投資的地區(qū)差異分析——以1991—2007年數(shù)據(jù)為例[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2010，（20）：58-59.

[6] 譚術(shù)魁，陳曉川.房地產(chǎn)投資差異的測度方法研究與應(yīng)用[J].中國房地產(chǎn)金融， 2006，（1）：9-12.

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