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    以房養(yǎng)老究竟被“卡”在何處?

    2014-02-08 02:12:32劉英團
    產(chǎn)權(quán)導刊 2014年9期
    關(guān)鍵詞:按揭抵押住房

    ◎劉英團

    以房養(yǎng)老究竟被“卡”在何處?

    ◎劉英團

    中國保監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見》(以下簡稱《試點指導意見》)。“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”從7月1日起在北京、上海、廣州、武漢四城市試點推出。數(shù)據(jù)統(tǒng)計,對“是否愿意以房養(yǎng)老”,選擇“不愿意”的有85.8%,僅10.3%的受訪者“愿意”,另3.8%的人認為“無所謂”。其中,有55.4%的認為“房子應作為遺產(chǎn)留給下一代”,有27.7%的人擔憂“以房養(yǎng)老的法律并不完善”。

    其實,以房養(yǎng)老遭受冷落,是在“意料之外、情理之中”的。這么說是因為在四城市正式試點之前,不少金融機構(gòu)已對以房養(yǎng)老做過多種嘗試,而結(jié)果無不以失敗告終。在成都,“以房養(yǎng)老第一人”說“自己后悔了”。盡管上海的老人更愿意嘗試以房養(yǎng)老,但從2007年至今,僅成功了6例。作為一種“非主流”的養(yǎng)老方式,即使在國外,以房養(yǎng)老也只是國家養(yǎng)老體系之外的一種自愿選擇的、補充性的、不算成功的小眾養(yǎng)老方式。自1989年試點至今,參加以房養(yǎng)老的美國人僅有49萬人,只占符合“住房反向抵押貸款”對象總數(shù)的1%左右。而在新加坡,自2009年推出至今,只有474名申請者。

    盡管根據(jù)中國保監(jiān)會《試點指導意見》的規(guī)定,房子在抵押后降價,險企不會找抵押人索求差價賠償,而房價漲了,還可獲得相應收益,抵押人做著“穩(wěn)賺不賠的買賣”。但是,房屋估值如何計算?按照政府的最低指導價還是最高指導價?缺少更多細節(jié)與操作標準的以房養(yǎng)老,會不會把幾十、上百萬的房子估值三、二十萬,或十萬、八萬?這些都是未知之數(shù)。而按“國際慣例”,即使不考慮未來房子貶值的因素,估值30萬的房子,反向融資的額度最多不超過15萬元。如果抵押人身體健康,活上20年或30年,一個月恐怕就只能領(lǐng)到幾百塊錢了,而幾百塊錢只夠維持最基本的生活。如果生病了怎么辦?

    從理財角度看,以房養(yǎng)老算是一種創(chuàng)新型理財模式,但是,用來養(yǎng)老就值得商榷了。盡管中國保監(jiān)會及金融專家、保險專家絕大多數(shù)認為,以房養(yǎng)老對公眾的養(yǎng)老生活質(zhì)量會有很大的提高。但是,以房養(yǎng)老不論是銀行版還是保險版,收益都未必能趕上租金。以北廣上為例,一套房產(chǎn)都是價值幾百萬,若把房產(chǎn)賣掉,購買保本免稅的三年期、五年期國債,收益不僅穩(wěn)定,本金還可投資或備不時之需。當然,也可以把城里的房子租出去,到郊區(qū),到農(nóng)村租房住,租金差足以維持日常生。必要時,還可以賣掉城里的房子,到農(nóng)村買個小院。從利益取向看,由于保險企業(yè)不是慈善機構(gòu),必然要從以房養(yǎng)老業(yè)務中取得利潤,這個利潤自然是越多越好。從以往的經(jīng)驗看,不說大腦衰退的老人,就是我們這些自以為精明無比的中青年人,在保險企業(yè)的合同和保險條款面前,也是個弱者,博弈的結(jié)果恐怕是“堂吉訶德戰(zhàn)風車”。

    目前,我國60歲及以上老年人口逾2.02億,占總?cè)丝诘?4.9%。面對洶涌而來的人口老齡化,如何養(yǎng)老,正考驗著政府及每一個人。俗話說,“民知尊長養(yǎng)老而后能入孝悌;民入孝悌,出尊長養(yǎng)老,而后成教;成教而后國可安也。”總之,尊老、敬老,贍養(yǎng)老人不僅是法律義務,還是基本的道德準則,是做人的底線。盡管“養(yǎng)兒防老”越來越靠不住了,但為人子女應體諒、照顧父母的情感,盡量要?;丶铱纯矗M量讓父母能夠愉悅的安享晚年生活。其實,對很多老人而言,明知“養(yǎng)兒防老”靠不住,但對于住了一輩子的房子,他們寧可苦了自己,也不愿意賣掉或抵押養(yǎng)老。正如武漢科技大學董登新教授所言:“讓現(xiàn)在的老人全盤接受以房養(yǎng)老概念比較難,因為有些老人會擔心子女認為自己不信任他們,擔心會加深兩代人的隔閡。中國人講究奉獻,老人身故之前即使是窮到只剩下一只手鐲,那也是要留給子孫后代的,何況是房子這樣的大件。即便是家有不孝子,老人也往往會把房子過繼給他們?!?/p>

    盡管以房養(yǎng)老模式,只是為老年人多提供了一項選擇,也難以成為養(yǎng)老的主流模式。但各方也不應忽略這種產(chǎn)品的重要性。在政府“兜底”基本養(yǎng)老的同時,多嘗試一些有益的補充性養(yǎng)老項目也是好的。此外,試行以房養(yǎng)老需要政府的支持。在美國,最受歡迎的住房反向抵押貸款產(chǎn)品是由美國住房和城市發(fā)展部在1989年推出的住房轉(zhuǎn)換抵押貸款( Home Equity Conversion Mortgage ,簡稱 HECM )。

    HECM 是一項由美國國會認可,由美國住房和城市發(fā)展部負責對該計劃的設計并監(jiān)管,美國聯(lián)邦住房抵押貸款協(xié)會負責具體的運作(包括對貸款機構(gòu)進行資格審核和為貸款提供擔保)的一項計劃。 HECM計劃所包含的“無追索權(quán)條款”(Non-recourse Provision )即倒按揭終止時貸款機構(gòu)可追償?shù)淖畲笾禐榉课莩鍪蹆r值與貸款終值兩者中較低者,貸款機構(gòu)無權(quán)向借款人的其他資產(chǎn)索償,倒按揭終止時房屋價值若超出貸款終值,超出部分退還給借款人或其繼承人,這一條款既很好地保護了借款人的權(quán)益,也鼓勵了更多人參與。

    同時,美國住房和城市發(fā)展部還成立了一個擔保基金,以確保金融機構(gòu)至少能保本或尚有盈余。如果金融機構(gòu)不足保本,聯(lián)邦或州住房及城市發(fā)展部將出錢補足欠缺的部分。此外,美國聯(lián)邦政府還針對住房反向抵押貸款業(yè)務給予稅收優(yōu)惠等。

    從我國的試點看,推行以房養(yǎng)老急需建章立制,通過立法或政策把體制中的“路障”一一的清除。其中的關(guān)鍵是要把以房養(yǎng)老的“細節(jié)”做實,使以房養(yǎng)老具有可操作性。如,住宅的年限等必須有一個明確的說法。香港特區(qū)政府曾通過香港按揭證券有限公司推出一項名為“安老按揭計劃”的新貸款項目讓香港的老人用其自有的住房來提供生活費。考慮到老年人在簽合約方面可能有的弱勢性,特區(qū)政府要求參與該計劃的人必須找安老按揭輔導法律顧問進行咨詢,在獲得律師的證明書之后才能與銀行簽署合約。

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