觀點(diǎn)集萃

房地產(chǎn)在中國(guó)如果崩盤政府肯定會(huì)救

瑞穗證券亞洲有限公司董事總經(jīng)理、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光在2014博鰲房地產(chǎn)論壇上作主題演講時(shí)表示——

今年對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括房地產(chǎn)股票，出現(xiàn)了一個(gè)不錯(cuò)的表現(xiàn)，其中一個(gè)重要的原因就是海外投資者認(rèn)為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)硬著陸風(fēng)險(xiǎn)降低，不會(huì)出現(xiàn)崩盤的情況。房地產(chǎn)在中國(guó)如果崩盤的話，政府肯定會(huì)救，因?yàn)閺拿绹?guó)的次貸危機(jī)來(lái)看，一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)了問(wèn)題，它會(huì)出現(xiàn)劇烈的動(dòng)蕩，然后對(duì)整個(gè)金融、經(jīng)濟(jì)都產(chǎn)生深入的影響。

商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是未來(lái)創(chuàng)新的一個(gè)重要方向

住建部政策研究中心主任秦虹8月8日在2014博鰲房地產(chǎn)論壇上表示——

對(duì)房地產(chǎn)的金融創(chuàng)新來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是未來(lái)創(chuàng)新的一個(gè)很重要的方向。首先是商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)在發(fā)展要求長(zhǎng)期資金的支持，很多開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的最大困境，就是要靠散售解決資金回籠問(wèn)題，但散售也帶來(lái)未來(lái)經(jīng)營(yíng)的困難；其次，資產(chǎn)證券化保持了物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)的完整性，有利于提高經(jīng)營(yíng)水平和最大化地提升商業(yè)價(jià)值；再次，資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)了眾多投資者的參與和選擇，形成了有效的激勵(lì)機(jī)制；復(fù)次，資產(chǎn)證券化分散了商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)了行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

二手房崛起條件已經(jīng)逐步具備

經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松8月7日在2014博鰲房地產(chǎn)論壇上發(fā)表主題演講——

二手房崛起的條件已逐步具備。城市家庭房屋自有率已很高，考慮到中國(guó)城市常住人口超過(guò)2.5億是農(nóng)村流入的非戶籍人口，多數(shù)并沒(méi)有進(jìn)入商品房市場(chǎng)，如果把這一部分扣除的話，重新計(jì)算中國(guó)城鎮(zhèn)戶籍家庭的住房，2015年會(huì)超過(guò)70%。這么高的住房自有率，是二手房市場(chǎng)崛起的一個(gè)重要條件。同時(shí)新一輪人口流動(dòng)的趨勢(shì)正在形成，人口在不同城市，以及中心和郊區(qū)之間的流動(dòng)會(huì)帶來(lái)二手房交易，特別是租房市場(chǎng)的巨大需求。這不是一個(gè)下行通道的市場(chǎng)，而是一個(gè)在上行的起點(diǎn)上的新的房地產(chǎn)市場(chǎng)。二手房市場(chǎng)的空間和機(jī)會(huì)主要表現(xiàn)在三個(gè)領(lǐng)域，一是交易傭金，二是廣告支出，三是配套服務(wù)。

銀行未來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的金融支持只會(huì)增強(qiáng) 不會(huì)減弱

經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平8月8日在2014博鰲房地產(chǎn)論壇上發(fā)表主題演講——

隨著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行增長(zhǎng)速度從一個(gè)高速增長(zhǎng)，現(xiàn)在到了一個(gè)中高速增長(zhǎng)，未來(lái)還有可能慢慢進(jìn)入一個(gè)中速的增長(zhǎng)，整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)壓力可能比過(guò)去要大。利率市場(chǎng)化的趨勢(shì)下，銀行成本進(jìn)一步大幅度上升，而貸款上升的幅度趕不上成本上升的幅度，所以商業(yè)銀行一定要選擇能夠帶來(lái)相對(duì)較高收益的客戶、行業(yè)和項(xiàng)目。所以銀行一定會(huì)選擇那些能夠很好地控制風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)和客戶。房地產(chǎn)就是一個(gè)很好的對(duì)象，因?yàn)樗軒?lái)抵押，它有抵押物。未來(lái)5年到10年，銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的金融支持不會(huì)減弱，只會(huì)加強(qiáng)。

中國(guó)股市表現(xiàn)太差是因企業(yè)利潤(rùn)太少

經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚8月8日在2014博鰲房地產(chǎn)論壇上發(fā)表主題演講——

我們的GDP增長(zhǎng)速度世界第一，為什么中國(guó)股市表現(xiàn)世界最差？就是我們不賺錢。銀行賺錢、房地產(chǎn)賺錢，這兩個(gè)行業(yè)賺的錢加起來(lái)超過(guò)85%，但是投資者不相信這個(gè)行業(yè)，認(rèn)為這個(gè)行業(yè)總有一天要完蛋。有人做過(guò)測(cè)算，如果房?jī)r(jià)現(xiàn)在平均下降25%，整個(gè)銀行業(yè)將面臨全部虧損的局面。說(shuō)到根本上，股市不好是因?yàn)槠髽I(yè)利潤(rùn)太少。2000家上市公司的利潤(rùn)，除去銀行和房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)，剩下的公司的利潤(rùn)比不上美國(guó)前10個(gè)科技公司的利潤(rùn)之和。這是一個(gè)根本性的問(wèn)題，所以我們要轉(zhuǎn)型、升級(jí)換代。此外，證券監(jiān)管部門這些年，幾乎是無(wú)所作為。高成長(zhǎng)性的公司沒(méi)有一家在中國(guó)上市，這難道不是一個(gè)可悲的現(xiàn)象嗎？

煤電聯(lián)動(dòng)可相互持股實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)煤炭經(jīng)濟(jì)研究院煤炭上市公司研究中心主任邢雷8月5日做客中新網(wǎng)視頻訪談間進(jìn)行解讀——

中國(guó)煤電雙方是長(zhǎng)期互相依存的上下游關(guān)系，實(shí)際上應(yīng)該是非常密切合作的，誰(shuí)不好都會(huì)影響整個(gè)國(guó)家能源安全的基礎(chǔ)，所以國(guó)外的煤電雙方，基本都采取長(zhǎng)期協(xié)議，價(jià)格波動(dòng)很小，雙方關(guān)系是非常穩(wěn)固的，不會(huì)因?yàn)閮r(jià)格漲了很多就會(huì)漲價(jià)，也不會(huì)因?yàn)榈袅撕芏嗑徒祪r(jià)，中國(guó)煤炭雙方之間就是互相博弈造成了這個(gè)問(wèn)題。我主張煤電雙方可以通過(guò)其他方式，尤其通過(guò)股權(quán)的方式互相介入對(duì)方，相互持股，實(shí)現(xiàn)一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)沖，當(dāng)煤不好的時(shí)候，可以用電力部分來(lái)對(duì)沖利益，相反當(dāng)電不好的時(shí)候，用煤來(lái)對(duì)沖。

不明白為什么要拯救中國(guó)房地產(chǎn)

中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮8月7日在2014博鰲房地產(chǎn)論壇上發(fā)表主題演講——

我不認(rèn)同中國(guó)的房地產(chǎn)處于下行通道。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是全球規(guī)模最大，增長(zhǎng)最快的市場(chǎng)，想不明白這樣一個(gè)市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)為什么需要拯救。社會(huì)發(fā)展到今天，老百姓的利益訴求正在從提高收入向提高收入與私人財(cái)富的累積并重階段過(guò)渡。人人都在從無(wú)產(chǎn)階級(jí)向有產(chǎn)者階段進(jìn)發(fā)，這個(gè)過(guò)程中的房地產(chǎn)業(yè)需要拯救嗎？需要拯救的是政策體系。過(guò)去10年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的過(guò)程中，政策體系是嚴(yán)重滯后的，對(duì)客觀規(guī)律的主動(dòng)把握嚴(yán)重不足。如果在今后向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變過(guò)程中，不能夠把握市場(chǎng)發(fā)展的客觀規(guī)律和脈搏，那么我們永遠(yuǎn)不能夠在這個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)里成為一個(gè)主動(dòng)改變者。

推進(jìn)戶籍制度改革利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和股市穩(wěn)定

英大證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李大霄7月30日表示——

國(guó)務(wù)院推出《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見(jiàn)》，體現(xiàn)以人為本的方針，是涉及億萬(wàn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的重大舉措，對(duì)解決戶口遷移中的重點(diǎn)問(wèn)題具有指導(dǎo)意義，是實(shí)現(xiàn)中國(guó)人自由遷徙夢(mèng)想的重大突破，利于改善人民生活和提高幸福感，利于增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力和穩(wěn)定股市，改革具有重大的現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)的歷史意義。

貨幣政策悄然轉(zhuǎn)向 中國(guó)需提前構(gòu)建“QE”

經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉煜輝7月26日在CMRC中國(guó)經(jīng)濟(jì)觀察第38次季度報(bào)告會(huì)上表示——

目前央行的“錨”已悄然發(fā)生變化，維護(hù)金融穩(wěn)定的權(quán)重在顯著上升。而央行近期構(gòu)建利率走廊“SLO+SLF”和中長(zhǎng)端利率指引（PSL）的動(dòng)作，表明其判斷未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入一個(gè)非常規(guī)時(shí)期，需提前構(gòu)建非常規(guī)的貨幣操作機(jī)制，即量化寬松。美聯(lián)儲(chǔ)的QE前半程主要是針對(duì)經(jīng)濟(jì)存量的調(diào)整，大量購(gòu)買不良資產(chǎn)，反應(yīng)的是政府將其它部門的杠杠轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)。但是中國(guó)目前定向操作的發(fā)力點(diǎn)仍然是穩(wěn)增長(zhǎng)，還在制造新的增量，甚至是制造新的無(wú)效投資。建議量化寬松機(jī)制少用于基建投資，多用于幫助未來(lái)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，特別是其他部門的杠桿調(diào)節(jié)。例如可收購(gòu)商業(yè)銀行的按揭貸款，或直接收購(gòu)銷售不動(dòng)的房地產(chǎn)庫(kù)存，轉(zhuǎn)為保障房。

營(yíng)改增等三項(xiàng)稅改有望先行

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康日前在中國(guó)環(huán)保產(chǎn)業(yè)高峰論壇上表示——

隨著財(cái)稅改革拉開(kāi)帷幕，就稅制而言，有六項(xiàng)比較突出的改革任務(wù)，分別是營(yíng)改增、房地產(chǎn)稅、資源稅、消費(fèi)稅、環(huán)境稅和個(gè)人所得稅。其中，營(yíng)改增、消費(fèi)稅和資源稅這三項(xiàng)改革有望先行。營(yíng)改增在實(shí)現(xiàn)區(qū)域全覆蓋后，下一步將走向行業(yè)全覆蓋。消費(fèi)稅改革包括兩方面：一是在征收上從生產(chǎn)環(huán)節(jié)后移到零售環(huán)節(jié)，并改由地方征收，類似于美國(guó)的銷售稅。二是對(duì)稅目進(jìn)行調(diào)整，把一些對(duì)資源環(huán)境有壓力的商品如電池，和近兩年興起的奢侈消費(fèi)品如私人游艇、飛機(jī)等納入征收范圍。資源稅改革方向也非常明確，就是推動(dòng)煤炭資源稅由“從量計(jì)征”改為“從價(jià)計(jì)征”。

國(guó)企改革難在國(guó)企自身改革動(dòng)力不足

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院學(xué)部委員汪同三7月22日接受《金融界》專訪時(shí)表示——

國(guó)企改革的混合所有制改革和從管資產(chǎn)向管資本轉(zhuǎn)變，都是很好的政策概念，方向都很重要，但是在實(shí)施中都非常難。遇到的問(wèn)題之一就是國(guó)企自身改革的動(dòng)力不足，很多國(guó)企不是主動(dòng)認(rèn)識(shí)到改革對(duì)自身的重要性，而是迫不得已，因?yàn)樯厦嬲f(shuō)要進(jìn)行混合所有制改革，只好做些事情應(yīng)付一下。問(wèn)題之二是很多民營(yíng)資本也普遍不愿意去被混合。所以，國(guó)企如何落實(shí)十八屆三中全會(huì)政策指向，還有大量工作要做。因?yàn)閲?guó)企改革的主力軍還是國(guó)企本身，只有國(guó)企愿意去改，真正主動(dòng)去改才能改好，但是國(guó)企長(zhǎng)期以來(lái)形成的各種各樣的習(xí)慣、規(guī)則，真正落實(shí)十八屆三中全會(huì)的要求還需要很長(zhǎng)時(shí)間。

公積金制度滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭7月21日接受經(jīng)濟(jì)之聲欄目采訪時(shí)表示——

從提示上講中國(guó)的財(cái)稅體系在中央與地方之間不對(duì)稱，導(dǎo)致地方事多權(quán)少收入少，所以地區(qū)總是缺餉，而公積金可以由地方保管，成為可以使用的資金池。另外很多地方政府都特別著急進(jìn)行籌措資金，還有一些官員在權(quán)利尋租方面，會(huì)把公積金作為一個(gè)工具來(lái)使用，所以就導(dǎo)致公積金成為地方某些官員、某些政府部門所謂的小金庫(kù)和資金池。我認(rèn)為要徹底改革，公積金制度已經(jīng)無(wú)法與中國(guó)現(xiàn)實(shí)情況與時(shí)俱進(jìn)，它已明顯滯后于中國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，所以我的建議就是廢除，另起爐灶。