“新常態(tài)”

這次，恐怕回不去了！

中國經(jīng)濟要面對新常態(tài)，而地產(chǎn)行業(yè)也在進入新常態(tài)。行業(yè)迎來換擋期，從高速增長期向中速平穩(wěn)增長期過渡。

截至8月底，房地產(chǎn)上市公司2014年中報公布完畢。全行業(yè)不容樂觀，在這波大調(diào)整中，行業(yè)集中度正在進一步提升，行業(yè)龍頭與平均水平之間的差距在進一步拉大；行業(yè)凈利潤及利潤率均出現(xiàn)下滑，每股收益業(yè)績在A股29個行業(yè)的第16位，有超過20家公司出現(xiàn)虧損，萬科毛利率跌至21.8%，成為6年來的最低點；費用上升，資金面偏緊，三費增長率均高于期內(nèi)營業(yè)收入增長率。

值得注意的是，在各家房企的中報中，“加速去化庫存”的字眼多次被提及。萬科、華潤、龍湖等都重點強調(diào)了諸如“積極銷售”、“推動庫存去化”等關(guān)鍵詞。相比2008年的V形快速反轉(zhuǎn)、2011年的U形反轉(zhuǎn)，基于當前核心城市房地產(chǎn)供應(yīng)增加趨勢、購房觀望情緒以及行業(yè)資金鏈格局判斷，2014年房地產(chǎn)調(diào)整可能呈現(xiàn)L形走勢，即本次房地產(chǎn)調(diào)整將比過往更長。

地產(chǎn)新常態(tài)并不能簡單歸于增速下降，而是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)再平衡、增長動力實現(xiàn)轉(zhuǎn)變等多方面表現(xiàn)。當前轉(zhuǎn)型情景可描述為：“天氣變了”——經(jīng)濟環(huán)境、房地產(chǎn)市場格局；“路徑改變”——資本、土地，政策、區(qū)域市場、目標產(chǎn)品；“換車型”——高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高成本的模式較難延續(xù)；“車技提升”——基于轉(zhuǎn)型后的組織和運營。

利潤率下滑是房地產(chǎn)行業(yè)的大趨勢，從2010年起，A股上市房企凈利潤率以每年1個百分點左右的速度下滑，預(yù)計到2015年，行業(yè)毛利率將低于30%，平均凈利潤率可能踩到10%的紅線。

企業(yè)的日子不好過了，傳統(tǒng)的手段不好用了，面對新常態(tài)，首先要保持戰(zhàn)略上的平常心態(tài)，尋找新的機遇。

從轉(zhuǎn)型方向看，基于房地產(chǎn)資本屬性的更加顯著，預(yù)計未來多元化融資、資產(chǎn)管理、輕資產(chǎn)戰(zhàn)略將成為行業(yè)新主題詞?；诋a(chǎn)品創(chuàng)新的企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型將成為主流。在經(jīng)過上一輪集體轉(zhuǎn)型“商業(yè)地產(chǎn)”之后，業(yè)主的資金、產(chǎn)品和商業(yè)運營能力不足，這將造成商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進入結(jié)構(gòu)性調(diào)整期。

行業(yè)轉(zhuǎn)型將進入執(zhí)行期，傳統(tǒng)領(lǐng)域“堅守”的開發(fā)效率提升，新目標領(lǐng)域的特色管理、組織架構(gòu)調(diào)整也將伴隨。經(jīng)濟增長模式變化對房地產(chǎn)的影響將加大，房地產(chǎn)細分市場的表現(xiàn)將出現(xiàn)更多分化，促使行業(yè)在產(chǎn)品目標市場出現(xiàn)更大調(diào)整。