以武漢市江岸區(qū)為例探究我國城鎮(zhèn)住房保障制度

摘 要 實行住房制度改革以來，為改善居民的居住條件，特別是解決中低收入人群的居住問題，我國政府采取了一系列政策。經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和住房公積金政策共同構(gòu)成了我國目前城鎮(zhèn)住房保障體系的主要內(nèi)容，這三項政策在解決中低收入家庭住房問題上發(fā)揮了一定的作用。但這三項住房保障措施在實施過程中均出現(xiàn)了這樣或那樣的問題，使得現(xiàn)有住房保障制度的實施效果很不明顯，難以令人滿意。這要求我們對現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房保障制度進(jìn)行全方位的思考，根據(jù)我國城鎮(zhèn)社會經(jīng)濟(jì)和住房發(fā)展的實際情況，構(gòu)建一個更為科學(xué)、合理、高效、公平的城鎮(zhèn)住房保障制度，以更好地解決城鎮(zhèn)中低收入人群的住房問題，促進(jìn)和諧社會的建立。本文以武漢市江岸區(qū)住房保障制度的落實狀況為研究對象，探討了城鎮(zhèn)住房保障制度發(fā)展中存在的問題，并指出完善和發(fā)展城鎮(zhèn)住房保障制度的關(guān)鍵在于政府應(yīng)完善住房保障管理運(yùn)行機(jī)制，加強(qiáng)動態(tài)調(diào)整和監(jiān)管，最終保證制度在各個階段的有效落實。

關(guān)鍵詞 中低收入人群 住房 城鎮(zhèn)住房 城鎮(zhèn)住房保障 制度

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

前不久，北京大學(xué)發(fā)布的《中國民生發(fā)展報告2012》中稱：調(diào)查顯示，去年全國家庭的平均住房面積為116.4平方米，人均住房面積為36平方米。報告一出，輿論嘩然。其中，中低收入群體和年輕“蟻族”反響強(qiáng)烈，在他們看來，一方面人均住房面積數(shù)值不斷攀升，另一方面卻是他們這些群體買不起、租不起房，為房所困，望房興嘆。研究并破解高房價下城市“住房難”問題，不僅關(guān)系百姓的生活幸福、社會的和諧穩(wěn)定，更關(guān)系到城市和國家的未來。面對廣大中低收入者的收入與目前急速上漲的房價之間的差距，城鎮(zhèn)住房保障體系建立和完善的要求日益突出。目前，我國城鎮(zhèn)住房保障制度主要包括住房公積金制度、經(jīng)濟(jì)適用房制度和廉租房制度三大制度。這三大制度雖然對于我國城鎮(zhèn)居民住房問題起到了解燃眉之急的作用，但隨著我國住房問題的日益嚴(yán)峻，已經(jīng)開始暴露出越來越多的矛盾和弊端，因此我們有必要去探索更加完善的住房保障體制來解決我國城鎮(zhèn)居民的住房問題。

目前學(xué)術(shù)界對于我國城鎮(zhèn)住房保障制度的研究主要集中在我國住房保障制度現(xiàn)狀和存在問題研究、對策建議、保障性住房資源有效供給問題的研究及對其他國家住房保障制度的研究方面。這些研究成果對于我國如何去完善城鎮(zhèn)住房保障制度有著舉足輕重的指導(dǎo)意義。但筆者認(rèn)為，在我國，城鎮(zhèn)的住房保障制度應(yīng)該從更為微觀的角度來研究，這樣才能把城鎮(zhèn)住房保障制度落到實處，真正惠及我國面臨嚴(yán)峻住房問題的城鎮(zhèn)居民。

本文正是通過對武漢市江岸區(qū)中低收入人群住房情況的研究，指出住房保障制度在武漢是江岸區(qū)實施過程中存在的問題，進(jìn)而提出一些可操作性的對策。通過調(diào)查和了解，筆者認(rèn)為住房保障制度在武漢是江岸區(qū)實施的過程中存在著諸多問題，如：保障范圍過小難以惠及所有住房困難居民、廉租房建設(shè)滯后和保障房質(zhì)量不過關(guān)以及配套設(shè)施不齊全等一系列問題。針對這些問題，筆者認(rèn)為武漢市江岸區(qū)住房保障制度的實施可以從如下幾個方面做改進(jìn)：擴(kuò)寬保障范圍，惠及更多住房困難居民；加快廉租房建設(shè)；解決保障房質(zhì)量和配套設(shè)施問題；嚴(yán)格把控保障房分配資格，杜絕“暗箱操作”等。文章主要采取查閱資料、搜集數(shù)據(jù)和分析數(shù)據(jù)等研究方法對武漢市江岸區(qū)住房保障制度的實施情況進(jìn)行研究。

一、武漢市江岸區(qū)中低收入人群的住房基本情況

武漢市商品房價格近年來不斷上漲，去年更是大幅上漲一千多元，城區(qū)房價動輒七八千元，萬元以上樓盤也頻頻現(xiàn)身，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通市民的購買能力。而經(jīng)濟(jì)適用房供求關(guān)系日益緊張，經(jīng)常是數(shù)千人參加搖號爭購幾百套房子。據(jù)武漢市2012年發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》顯示，武漢市房價收入比（住房價格與城市居民家庭年收入之比）應(yīng)當(dāng)在3至6倍的范圍，6倍以上居民購買住房就已非常困難，而武漢市2012年居民收入房價比達(dá)到8.3倍，占全市居民60%的中低收入居民沒有購買住宅的能力。

江岸區(qū)位于武漢三鎮(zhèn)漢口一方的東部。武漢市人民政府機(jī)關(guān)、市人大、市政協(xié)機(jī)關(guān)等均設(shè)在此區(qū)內(nèi)，故江岸區(qū)可以算作是武漢市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融和信息中心。

然而，雖然江岸區(qū)是居民平均收入和生活水平較高的區(qū)域，但江岸區(qū)亦屬武漢市的老城區(qū)，因此低收入人群也較多，住房條件普遍較差，人民群眾改善住房條件的需求十分迫切。據(jù)筆者從江岸區(qū)住房保障和房屋管理局了解的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，該區(qū)居民對于保障房的需求卻是相對較大的。據(jù)調(diào)查，2010年，江岸區(qū)就被市政府評為住房保障立功單位。全區(qū)落實了新建廉租住房2392套，新增配房租賃家庭2352戶，新增租金補(bǔ)貼2556戶；通過公開搖號和安置拆遷戶，為1947戶“持證”家庭配置了經(jīng)濟(jì)適用房。2011年，區(qū)政府下達(dá)該區(qū)的保障性安居工程工作目標(biāo)共計10362戶，其中，新建廉租房1078套，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房884套，建設(shè)和籌集公共租賃住房1600套，改造城市棚戶區(qū)550戶，建設(shè)和籌集限價安置商品房400套，新增租金補(bǔ)貼900戶，至2011年6月底，已安排落實10886戶；其中已組織開工建設(shè)和落實到戶9688戶。

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，武漢市江岸區(qū)中低收入居民對于改善住房狀況的需求十分迫切，而江岸區(qū)住房保障制度的實施進(jìn)展也十分顯著，在短期內(nèi)對市政府下達(dá)的保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的完成情況也十分良好。

然而，根據(jù)筆者近日對江岸區(qū)幾處保障房區(qū)域的走訪發(fā)現(xiàn)，許多保障房社區(qū)的實際入住率并不高。也就是說，許多通過審批獲得了一房難求的保障房購買或租賃資格的居民并沒有真正入住保障房。此現(xiàn)象表明，武漢市江岸區(qū)在住房保障制度的落實方面還存在主動問題和隱患。在筆者對一些已入住保障房居民的訪談中，許多居民都闡述了當(dāng)前保障房存在的一些問題，并發(fā)表了對于保障房的意見和建議，這些為筆者對江岸區(qū)住房保障制度的研究提供了許多思路和啟示。

二、武漢市江岸區(qū)實施住房保障制度存在的困難及成因探析

從上述數(shù)據(jù)和資料的分析中，我們可以得出結(jié)論：武漢市江岸區(qū)住房保障制度的實施是存在問題的。江岸區(qū)在繼續(xù)實施住房保障制度的過程中必須要正視這些問題，并積極的尋求解決之道，只有這樣才能使旨在惠及城區(qū)居民的住房保障制度真正落到實處。

（一）保障范圍過小，難以惠及所有住房困難居民。

從上述筆者調(diào)查到的數(shù)據(jù)中可以看出，盡管市政府制定了大量保障房的建設(shè)指標(biāo)，江岸區(qū)也在盡最大努力完成建設(shè)和落實任務(wù)，然而武漢市江岸區(qū)的保障房仍然處于一房難求的狀態(tài)。為什么會造保障房申請資格供不應(yīng)求的現(xiàn)象，通過研究分析，筆者認(rèn)為主要是我國住房保障制度的保障范圍過小造成的。以廉租房制度為例，目前我國廉租房制度的保障對象是最低收入家庭，即指家庭人均收入低于當(dāng)?shù)啬瓿鞘芯用褡畹蜕畋Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)，并且經(jīng)當(dāng)?shù)孛裾块T批準(zhǔn)、連續(xù)享受當(dāng)?shù)爻鞘械捅４鲆荒暌陨系某鞘械捅＜彝?。然而，對于那些沒有達(dá)到低保標(biāo)準(zhǔn)但又確實沒有能力購買住房的低收入群體來說，這個“資格標(biāo)準(zhǔn)線”便將他們劃在了廉租房保障范圍之外，令他們對于廉租房望塵莫及。

（二）廉租房建設(shè)滯后。

根據(jù)上述數(shù)據(jù)的對比，我們不難發(fā)現(xiàn)，武漢是江岸區(qū)廉租房的建設(shè)和安置相對于公共租賃住房和經(jīng)濟(jì)適用房是相對較少的。然而，國內(nèi)外住房保障的理論與多年來的實踐證明，廉租房供給制度是整個住房保障體系的核心部分，決定著整個社會住房保障體系運(yùn)作的成效。但是，一直以來我國住房制度改革過度強(qiáng)調(diào)住房市場化的作用，重點發(fā)展限價房，建立只售不租的經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房為主體的住房保障體系，迫使低收入群體通過政府補(bǔ)貼到住房市場上來購買適合自己的住房。在這樣的政策指導(dǎo)下，地方政府把更多的注意力都集中在限價房的建設(shè)上，從而忽視了廉租房的建設(shè)，這也使“人人有房住”的和諧目標(biāo)遭遇了意想不到的阻力。

（三）保障房質(zhì)量和配套設(shè)施問題。

通過筆者的親身走訪調(diào)查，保障房社區(qū)的實際入住率并不高，這說明許多通過審批獲得了一房難求的保障房購買或租賃資格的居民并沒有真正入住保障房。之所以會產(chǎn)生這樣的問題，一方面在于保障性住房都是建在比較偏遠(yuǎn)的地方，而且與之配套的公共服務(wù)設(shè)施配備嚴(yán)重滯后；此外，由于承租戶僅僅是承租房屋，所以戶口一般在原居住地，這樣涉及到孩子讀書、就醫(yī)、民政補(bǔ)貼的發(fā)放等與戶口相關(guān)的問題都無法解決，給租戶造成許多不便。另外一方面有部分保障房質(zhì)量存在很大問題，有些區(qū)域只抓開工數(shù)量，放松了質(zhì)量檢測；有些區(qū)域的保障房住房設(shè)計、施工、監(jiān)理、驗收質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，個別還使用了不合格的建筑材料，存在質(zhì)量安全隱患，這在廉租房建設(shè)中顯得尤為嚴(yán)重。這兩個方面的問題都造成了居民好不容易申請到了保障房的入住資格，卻遲遲不愿或不便搬進(jìn)保障房入住的原因。

（四）政策落實遇到現(xiàn)實阻礙。

根據(jù)筆者了解，有一些本來具有保障房申請資格的居民經(jīng)過多番行政審批卻沒有成功申請到購買或租賃保障房的資格，而有些收入并不低的人群反而申請到了保障房的名額。這令人懷疑，江岸區(qū)住房保障制度的落實并沒有想象中那么陽光和透明。通過搖號來確定保障房分配名額的方式，其本身就存在弊端，這種方式難免會使政府內(nèi)部行政人員利用公務(wù)之便在利益關(guān)系的驅(qū)使下人為操控保障房分配名額的確定。

三、武漢市江岸區(qū)完善住房保障制度的對策建議

針對上述在對江岸區(qū)住房保障制度實施過程中所暴露的問題及其成因分析，筆者提出了如何完善江岸區(qū)住房保障制度的對策及建議，主要有以下幾個方面：

（一）擴(kuò)寬保障范圍，惠及更多住房困難居民。

針對目前商品房價格居高不下與中低收入家庭購買房屋能力逐年下降的現(xiàn)狀，市政府應(yīng)適當(dāng)?shù)財U(kuò)寬保障房的保障范圍。尤其對于廉租房，應(yīng)以低廉的可以接受的租金向更多的住房弱勢群體成員或家庭提供，不能僅僅局限于只向低保人群提供。如有固定收入但收入較低且無能力購買經(jīng)濟(jì)適用房的人群也應(yīng)考慮納入廉租房的保障范圍。

（二）加快廉租房建設(shè)。

目前，日本、美國等國家在住房保障制度的發(fā)展和完善過程中都根據(jù)本國的國情探索出了一套行之有效的住房保障運(yùn)行機(jī)制。相比而言，我國的住房保障制度還仍處在探索階段。因此，政府要針對我國的現(xiàn)實情況，對住房保障制度的方向和重心做出適宜的調(diào)整。當(dāng)前，我國應(yīng)當(dāng)把廉租房作為保障住房供給的主要形態(tài)，把廉租房建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略，只有這樣才能保證保障性住房達(dá)到社會最低生活標(biāo)準(zhǔn)，真正實現(xiàn)“人人有房住”的目標(biāo)。

（三）解決保障房質(zhì)量和配套設(shè)施問題。

1、加大保障房的建設(shè)資金投入。

資金的不足是導(dǎo)致保障房質(zhì)量不過關(guān)和配套設(shè)施不完善的一個極為關(guān)鍵的原因，地方政府必須加大對保障房建設(shè)的資金投入。

由筆者親身探訪發(fā)現(xiàn)，在實際的操作中，武漢市江岸區(qū)對于廉租房與公租房的建設(shè)投入和設(shè)施配備可謂有著“天壤之別”。例如筆者探訪江岸區(qū)公租房“惠民居”小區(qū)發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)綠化一流，裝修條件完善且精致，小區(qū)的配套設(shè)施和交通條件都非常好，其品質(zhì)跟周邊的商品房不相上下；而走進(jìn)廉租房“文卉苑”小區(qū)則感覺差了很多，且據(jù)一些剛搬來不久的居民透露，他們?nèi)胱〉姆课萦行┮验_始出現(xiàn)不同程度的質(zhì)量問題。究其根源，還是建設(shè)資金投入的力度不同，市政府對于建設(shè)廉租房的投入明顯比公租房和經(jīng)濟(jì)適用房的投入要小很多。因此，市政府加強(qiáng)對建設(shè)廉租房的重視，加大對廉租房建設(shè)資金的投入是提高保障房質(zhì)量的最直接有效的方法。

2、對保障房的建設(shè)進(jìn)行同步監(jiān)控，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。

據(jù)筆者了解，江岸區(qū)住房保障和房屋管理局對保障房建設(shè)的監(jiān)控和驗收并不到位。在對保障房社區(qū)居民的訪談中，筆者了解到在保障房交付使用之前，江岸區(qū)住房保障和房屋管理局只是對其中的兩棟“樣品房”進(jìn)行了嚴(yán)格的檢查和驗收，之后對其他幾棟保障房進(jìn)行簡單“察看”后就立即交付使用了。因此，除了經(jīng)嚴(yán)格檢查和驗收的兩棟“樣品房”至今未發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題外，其他幾棟保障房都出現(xiàn)了不同程度的質(zhì)量問題。由此可見，江岸區(qū)保障房建設(shè)的監(jiān)控存在很大漏洞，只有對保障房的建設(shè)進(jìn)行嚴(yán)格地同步監(jiān)控，加之建立明確的問責(zé)機(jī)制，才能把控好保障房的質(zhì)量關(guān)。

3、改進(jìn)對保障房周邊環(huán)境的設(shè)計，全面考慮居住者需求。

為了方便保障房入住者的基本生活，江岸區(qū)保障房小區(qū)的建設(shè)應(yīng)更加全面的考慮到居民生活需要，改進(jìn)對保障房周邊環(huán)境的設(shè)計。首先，要改善社區(qū)附近的交通條件，可將公交線路的站點遷移至小區(qū)附近，方便居民出行；其次，社區(qū)還應(yīng)建立社區(qū)醫(yī)務(wù)室，方便居民的就醫(yī)需求；再次，小區(qū)內(nèi)的門面房應(yīng)提供居民的日常生活用品需要；最后，還應(yīng)完善社區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，保障居民的生活水平。

（四）嚴(yán)格把控保障房分配資格，杜絕“暗箱操作”。

對于在保障房分配過程中有可能出現(xiàn)的違法違紀(jì)行為，應(yīng)堅決杜絕。在江岸區(qū)住房保障和房屋管理局實際操作過程中，必須建立起完善的監(jiān)督機(jī)制和明確的問責(zé)機(jī)制。

市住房保障管理部門和實施機(jī)構(gòu)可以主動邀請人大代表、政協(xié)委員、行風(fēng)監(jiān)督員等具有社會公信力的個人及紀(jì)檢監(jiān)察部門以及新聞媒體、熱心群眾等參與保障性住房分配活動，接受全社會監(jiān)督。在廣泛接受外部監(jiān)督的同時，規(guī)程中還應(yīng)制定詳細(xì)的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，嚴(yán)禁人為因素干涉陽光選房。保障性住房分配對象中有與住房保障工作人員有親屬關(guān)系或有利益關(guān)系的，住房保障工作人員應(yīng)當(dāng)主動回避，不得參與住房分配活動，切實把控好保障房的分配資格。

綜上所述，筆者認(rèn)為，住房保障制度在我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，其發(fā)展和完善一定會遇到許多困難和阻礙，但它的有效實施卻對我國社會保障制度的發(fā)展有著重要意義，也是解決好民生問題的關(guān)鍵部分。我國作為一個發(fā)展中國家，特別是在受到人力、物力、財力制約的條件下，不可能一下子解決大范圍內(nèi)居民的住房問題，必須制定分級計劃，有步驟、有層次地解決中低收入人群的住房問題。同時也要借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗，如完善住房法律制度，加大廉租房等保障房的擴(kuò)建，采用有效監(jiān)督力量進(jìn)行監(jiān)督等，加快我國住房保障制度的完善。

當(dāng)然，本文所做的研究不是面面俱到的，存在著很多不足。本文主要是圍繞武漢市江岸區(qū)住房保障制度的實施情況來進(jìn)行調(diào)查研究和寫作的。文章在分析中難免有失偏頗，也不一定具有典型代表性，筆者只希望以此為我國城鎮(zhèn)住房保障制度的發(fā)展和完善獻(xiàn)計獻(xiàn)策。同時，筆者深信我國城鎮(zhèn)住房保障制度的發(fā)展空間還是非常廣闊的，更相信我國住房保障制度的不斷完善會給更多住房困難群眾帶來福音和希望。□

（作者：林雯，江漢大學(xué)文理學(xué)院政法學(xué)部，行政管理專業(yè)；馬君，指導(dǎo)老師，江漢大學(xué)文理學(xué)院政法學(xué)部）

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