房、地單獨(dú)抵押和分別抵押的法律效力問題研究

摘 要 房、地單獨(dú)抵押與房、地分別抵押并不因房地一致原則而歸于無效。在房、地單獨(dú)抵押的情況下，債權(quán)人就未抵押的財(cái)產(chǎn)獲得法定抵押權(quán)，約定抵押權(quán)與法定抵押權(quán)形成共同抵押；在房、地分別抵押的情況下，債權(quán)人僅依其設(shè)定的抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)享有抵押權(quán)，就未設(shè)定的抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)不享有，但在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)一并處理，各抵押權(quán)人按照其享有的抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)所占變價(jià)款中的比例分別受償。

關(guān)鍵詞 建設(shè)用地使用權(quán) 一并處分 分別受償

中圖分類號(hào)：D9231 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、引 言

根據(jù)《物權(quán)法》第182條的規(guī)定豍，就建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)二者如何設(shè)定抵押的問題，貫徹了“房隨地走”、“地隨房走”的一體化原則?？梢钥闯觯F(xiàn)行法律最希望看到在抵押人以其建筑物或建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行抵押時(shí)，將房地一并抵押給抵押權(quán)人以貫徹房地一致原則。但在生活中，抵押人將建筑物及建設(shè)用地使用權(quán)單獨(dú)或分別抵押給抵押權(quán)人的情況十分常見，如何界定此類情況下抵押行為的效力，是解決房地單獨(dú)抵押、房地分別抵押?jiǎn)栴}的關(guān)鍵。本文結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，對(duì)房地單獨(dú)抵押、房地分別抵押進(jìn)行論述、分析及總結(jié)，以期為解決此問題提供有力論證。

二、房、地單獨(dú)抵押時(shí)的效力

（一）房、地單獨(dú)抵押效力。

在我國(guó)“房地一體原則”下，法律希望看到抵押人將建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押給抵押權(quán)人，但即使在“房地一體原則”下，房、地單獨(dú)抵押也并未因此無效。理由如下：

1、我國(guó)法律規(guī)定建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)是獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)客體，同時(shí)我國(guó)《物權(quán)法》第180條明確規(guī)定了建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)為獨(dú)立的可抵押財(cái)產(chǎn)，這就為房、地單獨(dú)抵押并不當(dāng)然無效提供了基礎(chǔ)前提；

2、《物權(quán)法》第182條第1款的規(guī)范性質(zhì)并非屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，違之并不導(dǎo)致交易的無效；豎

3、《物權(quán)法》第182條規(guī)定目的價(jià)值在于防止建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利主體不一致造成的混亂，同時(shí)抵押權(quán)本質(zhì)是一種價(jià)值權(quán)，抵押權(quán)的設(shè)立不是為了獲取抵押物，而是在抵押情形實(shí)現(xiàn)時(shí)，獲取與抵押物相當(dāng)?shù)膬r(jià)值。豏

（二）關(guān)于“視為一并抵押”。

《物權(quán)法》在《擔(dān)保法》第 36 條的基礎(chǔ)上作了相應(yīng)的修正，其第 182 條除了將“同時(shí)抵押”修改為“一并抵押”之外，主要變化是增加了第 2 款，即“抵押人未依前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。”豐但“視為一并抵押”應(yīng)如何理解，學(xué)界尚存爭(zhēng)議。

通常理解，法律上的“視為”是一種擬制。制定法中的“視為”，是立法者基于特定的目的，針對(duì)微觀層次的社會(huì)關(guān)系，所使用的具有特定外部標(biāo)志的，有意地將明知為不同者等同視之的立法技術(shù)。豑至此，學(xué)界就房、地單獨(dú)抵押時(shí)，就未抵押的財(cái)產(chǎn)取得抵押權(quán)該抵押權(quán)的性質(zhì)主要有以下兩種學(xué)說：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，“視為一并抵押”所產(chǎn)生的抵押權(quán)，非基于當(dāng)事人之間的合意而生，而是基于法律直接規(guī)定而成立，在性質(zhì)上屬于法定抵押權(quán)。豒另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，“視為一并抵押”擬制的是一并抵押的意思表示，既然是意思表示，就仍然屬于法律行為而生之抵押權(quán)的范疇。換言之，擬制的抵押權(quán)并非獨(dú)立的抵押權(quán)形態(tài)，只不過其意思表示由法律推定產(chǎn)生而已。豓

筆者贊同第一種觀點(diǎn)，即“視為一并抵押”為法定抵押權(quán)。所謂法定抵押權(quán)，是指基于法律規(guī)定而產(chǎn)生的抵押權(quán)，此種抵押不待登記，即生效力，與普通抵押權(quán)系因當(dāng)事人合意而設(shè)定，需經(jīng)登記而生效力不同，在性質(zhì)上屬于特殊抵押權(quán)。豔依第182條第2款，所擬制的抵押權(quán)無需登記而設(shè)定；同時(shí)，第182條第2款完全可以解釋為抵押人未依法一并抵押的，視為抵押權(quán)人就未設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)取得抵押權(quán)，但如此解釋以抵押權(quán)人就已設(shè)定抵押財(cái)產(chǎn)取得抵押權(quán)（ 踐行抵押權(quán)登記和依法取得抵押權(quán)） 為前提。豖

（三）房、地單獨(dú)抵押時(shí)的法律效力及相關(guān)規(guī)則。

綜上所述，抵押人以建筑物或其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)單獨(dú)設(shè)定抵押的，并不因違反《物權(quán)法》第182條第1款“一并抵押”的規(guī)定而無效。在當(dāng)事人進(jìn)行有關(guān)抵押權(quán)設(shè)立登記后，抵押權(quán)人對(duì)相應(yīng)的建筑物或建設(shè)用地使用權(quán)取得抵押權(quán)，就未抵押財(cái)產(chǎn)取得法定抵押權(quán)，此時(shí)建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)系構(gòu)成共同抵押。在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，抵押權(quán)人得請(qǐng)求將建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，抵押權(quán)人可就建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)的變價(jià)款優(yōu)先受償。

三、房、地分別抵押時(shí)的效力

（一）關(guān)于房、地分別抵押時(shí)的效力。

房、地分別抵押，是指抵押人將建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)分別為兩個(gè)不同的債權(quán)人設(shè)定抵押權(quán)，并在房屋管理部門和土地管理部門分別予以登記。關(guān)于房；地分別抵押之效力，目前學(xué)界主要有以下三種學(xué)說：

1、完全無效說。

完全無效說認(rèn)為分別抵押時(shí)，兩個(gè)抵押權(quán)完全無效。其依據(jù)是物權(quán)法上的“房隨地走，地隨房走”的房地一體化原則。但該學(xué)說遭到了學(xué)界和實(shí)務(wù)界的普遍反對(duì)。首先，第182條應(yīng)為非效力性強(qiáng)制性規(guī)范，違反其規(guī)定并不導(dǎo)致當(dāng)然、絕對(duì)無效；其次，完全無效說對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生一定的阻礙作用。

2、重復(fù)抵押說。

重復(fù)抵押說認(rèn)為分別抵押時(shí)，以建筑物設(shè)定抵押權(quán)的，建設(shè)用地使用權(quán)同時(shí)設(shè)定抵押；以建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押的，其附著的建筑物同時(shí)設(shè)定抵押。但是問題在于，重復(fù)抵押的解釋必須建立在未抵押的房或地被法律擬制同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)的基礎(chǔ)上，而《物權(quán)法》頒布之前的有關(guān)法律、法規(guī)并未規(guī)定這種法律后果，其正當(dāng)性受到了質(zhì)疑。豗

3、分別受償說。

分別受償說認(rèn)為房地分別抵押僅產(chǎn)生房、地之上的個(gè)別抵押權(quán)，各抵押權(quán)的效力及于其設(shè)定抵押權(quán)的抵押財(cái)產(chǎn)，并不及于未設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)，僅在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)房、地一并處分，確保“房地一致原則”在抵押領(lǐng)域里的貫徹，其實(shí)質(zhì)在于對(duì)建筑物所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行價(jià)值分割。豘筆者贊同這一觀點(diǎn)。

首先，分別受償說體現(xiàn)了當(dāng)事人之間的意思自治。房地分別抵押情形下，體現(xiàn)了雙方僅以建筑物或建設(shè)用地使用權(quán)的交換價(jià)值即足以擔(dān)保債務(wù)履行的意思。此時(shí)，如強(qiáng)行推定抵押權(quán)人對(duì)未抵押財(cái)產(chǎn)亦享有擬制的抵押權(quán)，就會(huì)出現(xiàn)先登記的抵押權(quán)獲得超出合同預(yù)期之外的利益，而后登記的抵押權(quán)人一無所獲的結(jié)果。豙既違背了當(dāng)事人的本意，又使得本來享有先順位抵押權(quán)的權(quán)利人因法律的擬制成了后順位抵押權(quán)人，有違民法公平原則。豛

其次，分別受償說是“房地一致原則”的一種體現(xiàn)。第182條所規(guī)定抵押行為的法律效果并非導(dǎo)致權(quán)力主體的變更，而是在抵押財(cái)產(chǎn)之上設(shè)立權(quán)利負(fù)擔(dān)。其實(shí)質(zhì)在于對(duì)建筑物所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行價(jià)值分割，雖然抵押權(quán)設(shè)定時(shí)交換價(jià)值分屬于不同主體，但在實(shí)現(xiàn)時(shí)并未最終導(dǎo)致房地權(quán)利主體不一致。

最后，分別受償說更好地平衡了數(shù)抵押權(quán)人之間的利益。在抵押權(quán)沒有實(shí)現(xiàn)的情形下，抵押人因?yàn)閮蓚€(gè)抵押權(quán)的存在和有效更好地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)以取得預(yù)期利益，各抵押權(quán)人也因各自的抵押行為取得利益。

（二）房、地分別抵押時(shí)的法律效力及相關(guān)規(guī)則。

綜上所述，抵押人以建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)分別為數(shù)抵押權(quán)人設(shè)定抵押的，并不因違反第182條第1款“一并抵押”的規(guī)定而無效。在踐行相關(guān)抵押權(quán)設(shè)立登記手續(xù)之后，各抵押權(quán)人分別在建筑物或建設(shè)用地使用權(quán)之上取得抵押權(quán)。在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，應(yīng)依《物權(quán)法》第146條或第147條的規(guī)定，一并處分建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，各抵押權(quán)人就各自抵押財(cái)產(chǎn)所占比例對(duì)變價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。

四、結(jié)語

房、地一致原則是我國(guó)公有制土地制度下為維護(hù)交易安全做出的理性選擇。確保建筑物及其占用范圍內(nèi)建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利主體一致，不僅在靜態(tài)歸屬意義上有意義，在動(dòng)態(tài)交易中也深具價(jià)值。豜目前我國(guó)除北京、上海、深圳和廣州等少數(shù)大城市實(shí)行房、地統(tǒng)一登記管理外，其他絕大多數(shù)城市仍然是房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門并存的情況，因此建立全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記管理機(jī)關(guān)是解決此類問題的關(guān)鍵，以此消除不規(guī)范的房地產(chǎn)抵押行為，貫徹“房地一致”的基本原則，更好地維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的靜態(tài)歸屬和動(dòng)態(tài)安全?！?/p>

（作者：南京財(cái)經(jīng)大學(xué)民商法系2012級(jí)碩士研究生）

注釋：

豍《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第182條規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押?！?/p>

豎對(duì)于《物權(quán)法》第182條第1款的規(guī)范性質(zhì)，有學(xué)者認(rèn)為是倡導(dǎo)性規(guī)范，也有學(xué)者認(rèn)為是管理性強(qiáng)制性規(guī)范，對(duì)此筆者并不贊同。所謂倡導(dǎo)性規(guī)范應(yīng)主要調(diào)整當(dāng)事人之間的利益，此時(shí)利益并不涉及第三人或公共利益，而在房、地單獨(dú)抵押和房、地分別抵押的情形下，很難不涉及第三人利益或公共利益，因此將第1款解釋為倡導(dǎo)性規(guī)范并不合適；對(duì)于此款是否為管理性強(qiáng)制性規(guī)范，根據(jù)目前學(xué)界理論，違反管理性強(qiáng)制性規(guī)范的法律后果至少應(yīng)受到行政管理機(jī)關(guān)的行政處罰為起點(diǎn)，而違反182條第1款之規(guī)定不能當(dāng)然導(dǎo)致受到該類型的處罰，因此將第1款理解為管理性強(qiáng)制性規(guī)范亦不妥當(dāng)。筆者認(rèn)為，《物權(quán)法》第182條第1款應(yīng)理解為非效力性強(qiáng)制性規(guī)范，是兼具效力性強(qiáng)制性規(guī)范和管理性強(qiáng)制性規(guī)范特征的強(qiáng)制性規(guī)范，在效力上表現(xiàn)為違反非效力性強(qiáng)制性規(guī)范并不當(dāng)然無效。

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