論房地產(chǎn)登記賠償?shù)某胸?zé)方式

摘 要 目前我國房地產(chǎn)登記立法不夠完善，管理混亂，特別是對房地產(chǎn)登記性質(zhì)界定的不明確和審查義務(wù)的模糊導(dǎo)致了在房地產(chǎn)登記賠償實(shí)務(wù)案例中的種種問題。本文在廣泛借鑒國外立法和參考我國學(xué)者在不動產(chǎn)登記賠償責(zé)任方面的論述，結(jié)合筆者個人的一些意見，得出自己的研究結(jié)論。

關(guān)鍵詞 登記 賠償 責(zé)任

中圖分類號：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

一、房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)承責(zé)方式的經(jīng)驗(yàn)

縱觀世界各國對房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)責(zé)任承擔(dān)方式的規(guī)定，歸納起來分為如下三種。（1）設(shè)定最高賠償限額。實(shí)施該種承擔(dān)方式的典型代表有澳大利亞新南威爾士州，其賠償責(zé)任的最高限額定為10萬美元。另外我國香港特別行政區(qū)的《土地業(yè)權(quán)條例》亦有相關(guān)規(guī)定：“因欺詐登記所引起的損害賠償最多只能從登記機(jī)關(guān)所設(shè)立的賠償基金中獲得3000萬港元的賠償?！保?）設(shè)立產(chǎn)權(quán)保險制度。為了減少房地產(chǎn)受讓人的風(fēng)險，產(chǎn)權(quán)保險制度應(yīng)運(yùn)而生。產(chǎn)權(quán)保險是指由專門的產(chǎn)權(quán)保險公司向產(chǎn)權(quán)的受讓人出具保單，保證其擬受讓的產(chǎn)權(quán)無負(fù)擔(dān)，或除保單上列明的負(fù)擔(dān)之外無其他負(fù)擔(dān)，并由受讓人向保險公司支付保險金的行為。美國的文據(jù)登記制度就是建立在產(chǎn)權(quán)保險制度的基礎(chǔ)上。（3）設(shè)立登記賠償基金。該制度的設(shè)立主要是解決賠償基金的來源。所謂的登記賠償基金制度，就是登記機(jī)關(guān)登記機(jī)關(guān)把申請人繳納的一部分登記費(fèi)用按一定比例，儲備起來作為賠償經(jīng)費(fèi)。當(dāng)?shù)怯洐C(jī)關(guān)因登記錯誤給申請人造成損失時，登記機(jī)關(guān)從中抽取一定的金額賠償給權(quán)利人。如德國和瑞士就設(shè)立專門的登記賠償基金，另外我國臺灣地區(qū)《土地法》亦有相關(guān)規(guī)定。

二、我國房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)承責(zé)方式的現(xiàn)狀

由于我國房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是行政機(jī)關(guān)，因此在房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任時，多采取行政賠償方式，賠償費(fèi)用由國庫支出。對于那些由于登記機(jī)關(guān)工作人員故意或重大過失導(dǎo)致國家承擔(dān)賠償責(zé)任的，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在承擔(dān)責(zé)任后可以向有責(zé)任的工作人員追回。就拿深圳“870萬：最大國家賠償案”來說，登記機(jī)關(guān)某個工作人員的過失，就讓廣大納稅人承擔(dān)責(zé)任，表面上這種方式保護(hù)了房地產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利，可是卻損害了廣大納稅人的權(quán)利。由于房地產(chǎn)登記賠償數(shù)額巨大，所謂的向有故意或者過失的工作人員追回賠償往往不可能實(shí)現(xiàn)。

三、我國房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)承責(zé)方式的改進(jìn)

參照國外的種種經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國的具體國情后發(fā)現(xiàn)，設(shè)定最高賠償限額這種方式對我國并不適用，因?yàn)槲覈煞ㄒ?guī)沒有如此的立法例。且我國《國家賠償法》第28條有明確規(guī)定，行政賠償主要賠償直接損失，沒有規(guī)定最高限額。且設(shè)定最高限額亦與我國憲法關(guān)于公民財產(chǎn)受到損害應(yīng)登記賠償?shù)木裣噙`背。雖然有像崔建遠(yuǎn)那樣的教授提倡學(xué)習(xí)美國的產(chǎn)權(quán)保險制度。可是我國不具有文據(jù)登記制度的土壤。如對文據(jù)采取形式審查、文據(jù)登記記錄并不能明確反映房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬，必須經(jīng)過檢索。而我國對房地產(chǎn)的登記時權(quán)利登記，具有公信力，查詢亦簡單便捷無需專業(yè)的律師或產(chǎn)權(quán)公司來處理。所以，如果我國適用產(chǎn)權(quán)保險制度那就要把整個房地產(chǎn)登記制度推到重來，顯然成本太高不可行。筆者認(rèn)為因從如下兩方面改進(jìn)：

第一，設(shè)立房地產(chǎn)登記專項(xiàng)賠償基金比較適合。一方面，專項(xiàng)賠償基金的設(shè)立減輕了國家機(jī)關(guān)財政部門的壓力，在發(fā)生侵權(quán)損害賠償是，先從專項(xiàng)基金中支付，不足時再申請從財政部門從中央統(tǒng)籌的預(yù)算資金或賠償基金中支付。另一方面，賠償與機(jī)關(guān)自身利益掛鉤能增強(qiáng)工作人員的危機(jī)意識和責(zé)任感，能有效的減少錯誤登記，更好地維護(hù)交易穩(wěn)定。深圳市通過有關(guān)特區(qū)立法，已經(jīng)率先采用了賠償基金的模式。它將登記費(fèi)的收入分為兩個部分，業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi)和賠償基金，賠償費(fèi)應(yīng)該從賠償基金中列支。例如：《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第54條規(guī)定“登記費(fèi)的收入列作登記機(jī)關(guān)的業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi)和賠償基金，不得挪作他用?！钡?9條規(guī)定“登記機(jī)關(guān)及其工作人員因不當(dāng)核準(zhǔn)登記，造成權(quán)利人損失的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任，賠償費(fèi)從賠償基金中列支?！边@為我國今后的不動產(chǎn)登記賠償在立法方面做了有益的探索，也為房地產(chǎn)登記賠償提供了范例。

第二，采取相關(guān)配套措施。為了使國家賠償能夠順利地進(jìn)行，緩解“執(zhí)行難”的困難，還有必要采取相關(guān)配套措施來保證賠償基金數(shù)額充足。其一，設(shè)立責(zé)任保險，可以向保險公司投保。每年從登記費(fèi)用中提交一定的比例保費(fèi)。這樣就分散了房地長登記機(jī)關(guān)的風(fēng)險，保證了受害人能夠比較順利地得到賠償。豍其二，依法行使追償權(quán)，由于登記官員自己的過錯而造成當(dāng)事人損失的，登記機(jī)關(guān)在先行賠付之后，應(yīng)按一定賠償?shù)谋壤蟮怯浌賳T承擔(dān)民事責(zé)任，其比例大小應(yīng)按足以警示登記官員的標(biāo)準(zhǔn)確定。如果是登記官員與有關(guān)當(dāng)事人惡意串通進(jìn)行的錯誤登記，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在承擔(dān)賠償責(zé)任后，要求登記官員與有關(guān)當(dāng)事人就全部賠償負(fù)連帶責(zé)任。因此，建立以賠償基金和投保責(zé)任險為主的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)承責(zé)體系是符合我國國情，也是完全有可能的。

四、申請人和第三人的承責(zé)方式與承責(zé)能力之完善

作為普通的侵權(quán)人，申請人和第三人以個人的全部財產(chǎn)承擔(dān)賠償責(zé)任。可現(xiàn)實(shí)中往往出現(xiàn)申請人和第三人破產(chǎn)無財產(chǎn)可執(zhí)行或失蹤等情況。對于此問題目前尚無成熟解決方案，筆者認(rèn)為可以通過如下兩個途徑予以解決：第一，采取事前擔(dān)保。也就是在交易登記過程中，一方交易人感覺有危機(jī)時，可以要求另一方提供擔(dān)保，以保證其所提供的信息和其所屬的房產(chǎn)真實(shí)可靠。而登記機(jī)關(guān)也可以在法定情形下要求其提供。這樣無疑就加大了申請人和第三人侵權(quán)行為的風(fēng)險成本，能使其望風(fēng)險而卻步。第二：設(shè)立社會登記賠償基金。作為一種社會公益性的基金存在，可以在滿足一定條件的情況下申請賠償基金，從而減少權(quán)利人獲賠完全落空的危險。當(dāng)然，之上的兩點(diǎn)建議尚缺乏理論的支持與實(shí)踐的印證，有待進(jìn)一步深入探討?！?/p>

（作者：重慶市巫山縣人民法院，研究生學(xué)歷，職務(wù)：書記員，研究方向：刑事實(shí)體法 程序法）

注釋：

豍于敏：《日本侵權(quán)行為法》，法律出版社，2006，19—20