房產(chǎn)中介收購農(nóng)戶拆遷面積后倒賣安置房問題之探討

摘 要 隨著城市化進程的推進，必然出現(xiàn)許多新的法律問題，而農(nóng)村房屋拆遷中問題更是層出不窮。比如村干部在征地拆遷工作中，利用職務(wù)便利，采取提高拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)、虛加建筑面積進而增加拆遷補償款的手段，侵吞、騙取國家財產(chǎn)。更有中介借機購買拆遷戶面積，然后將安置房進行倒賣等行為。本文就拆遷中出現(xiàn)的中介機構(gòu)購買拆遷面積再倒賣安置房問題向村干部送錢物是否構(gòu)成行賄罪進行探討。

關(guān)鍵詞 房產(chǎn)中介 拆遷面積 倒賣安置房

中圖分類號：D632 文獻標(biāo)識碼：A

一、房產(chǎn)中介公司購買面積的對象

市場經(jīng)濟離不開中介服務(wù)。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)機構(gòu)正在蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)和市場消費的橋梁紐帶作用通過中介得以發(fā)揮。房地產(chǎn)中介為消費市場提供了房地產(chǎn)評估、經(jīng)紀(jì)、咨詢等服務(wù)。這對活躍房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，具有現(xiàn)實意義。中介服務(wù)已成為房地產(chǎn)業(yè)不可缺少的部分。但近年來，隨著城市化進程的加快，房產(chǎn)中介為追求利潤的最大化，將眼光瞄向了農(nóng)村拆遷這塊市場。

在實踐中，房產(chǎn)中介公司常會采取以下做法，首先中介公司相關(guān)人員到列入政府拆遷規(guī)劃范圍的村民家里，挨家挨戶詢問村民是否有房屋出售，從而要求村民提前拆遷。提前拆遷是指，村民的房屋在拆遷的整體規(guī)劃范圍內(nèi)，但不在本期的拆遷中，中介為了做倒賣房屋生意，要求村民把房屋面積出售給中介而進行提前拆遷。在實踐中，房產(chǎn)中介公司主要從以下兩類人群下手：

一是城市買房或急需用錢。隨著生活水平的提高，村民在城市買房已司空見慣。而城市商品房均價在每平方米7000元左右，急需用錢的村民會考慮將年老父母接到自己家中住，將父母的房屋面積買掉。一般而言，農(nóng)村一戶人家面積在60平方左右。而中介公司出價在每平方米4000元左右，所以農(nóng)村一套60平方左右的房子能賣到24萬左右人民幣，而且一旦達成協(xié)議，中介公司會在一個星期內(nèi)將現(xiàn)金匯入村民賬戶。這對村民無疑是個巨大的誘惑。

二是父母留下的遺產(chǎn)房。在農(nóng)村，父母過世后，子女一般將父母留下的房屋進行修葺，在里面堆放柴木、農(nóng)具或飼養(yǎng)家禽等。中介公司一方面利用村民不懂拆遷政策，通過欺騙村民，鼓吹拆遷政策時常變換，以后遺產(chǎn)房政府不再補償?shù)恼f法。另一方面裝好人給村民支招，即使遺產(chǎn)房給拆掉了，等拆遷隊撤退之后，依然可以重建，政府不會管這些瑣事，而且下次正常拆遷時，仍然可以得到一定補償。實踐中，提前拆遷的村民幾乎無一例外的在原址上重新修建了房屋，而且房屋修建的相比以前的還要好。

三是利益驅(qū)使。中介和村民簽訂的協(xié)議中含貨幣置價、建安價、區(qū)位價、附屬設(shè)施價、宅基地補差價及各種獎勵等所含政府貨幣安置的各種項目，并將政府貨幣置價標(biāo)準(zhǔn)進行提高，村民見有利可圖，就愿意提前拆遷了。

二、房產(chǎn)中介公司購買拆遷面積的程序

房產(chǎn)中介公司和村民談妥之后，和村民會簽訂一份協(xié)議，內(nèi)容主要是，甲方（村民）自愿將位于某地多少面積的房屋出售給乙方（中介中某人），選定的安置房全部由乙方出資，以甲方名義辦理拆遷補償安置協(xié)議并進行選房、出售。也就是說這份協(xié)議簽訂好之后，名義上手續(xù)全部是由甲方去辦，但實際上所有的權(quán)益全部由乙方享受。在實踐操作中，甲方只需向村里提出提前拆遷申請，村里審核通過之后，甲方只需等著拿錢即可，一切手續(xù)都由乙方去操作。中介通過和城建指揮部售房部人員打交道，很快可以拿到現(xiàn)房，拿到現(xiàn)房后，就將該套房子掛牌在自己中介進行銷售，等有人愿意購買該套房屋后，房產(chǎn)中介就把甲方辦產(chǎn)權(quán)證和土地證，拿到產(chǎn)權(quán)證和土地證后立即幫購買戶辦理過戶手續(xù)。

三、房產(chǎn)中介購買拆遷面積的原因

一方面，中介購買拆遷戶面積后，雖然村民實際上拿到了錢，但村民和中介公司協(xié)議上村民是產(chǎn)權(quán)置換，而且也是以村民名義辦理拆遷補償安置協(xié)議并進行選房，有較多優(yōu)惠政策，如房屋征收補償安置政策匯編中對遺產(chǎn)房的規(guī)定：有單獨產(chǎn)權(quán)證的遺產(chǎn)房，可按一戶補償和安置。產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積原則上不大于合法建筑面積加32平方（高層和小高層不大于合法建筑面積加48平方）。另外對非遺產(chǎn)房的規(guī)定：被補償人選購安置房總面積一般不得大于被征收合法建筑面積或人口安置面積加32平方，（高層或小高層為48平方）；如被征收合法建筑面積或人口安置面積小于50平方米，可以選擇一套多層面積不大于82平方米或高層、小高層面積不大于98平方米的安置房；在上述規(guī)定的安置面積內(nèi)，安置房結(jié)算價格按原規(guī)定執(zhí)行。確因套型限制需突破上述標(biāo)準(zhǔn)的，超面積部分按市場價計算，市場價由市物價局參照市場價格水平合理確定。另外，選擇高層（小高層）安置的，安置房面積超合法產(chǎn)權(quán)面積部分享受18平方米優(yōu)惠商品價及30平方米的商品價等。這樣，政府拆遷中本該村民享受的優(yōu)惠政策轉(zhuǎn)為由中介公司享受，給中介公司帶來了巨額利益。

另一方面，中介通過關(guān)系，不僅能夠拿到現(xiàn)房，而且拿到的現(xiàn)房層次、面積都比較好，這樣有利于中介公司將該房子出售。

綜合上面兩方面的因素，實踐中，中介收購村民一套50平方的面積，經(jīng)過產(chǎn)權(quán)置換，將安置房進行倒賣后，去除給村民的成本，所賺頗豐。

四、房產(chǎn)中介公司是否構(gòu)成行賄犯罪

提前拆遷需要經(jīng)過村干部主要是村支部書記的同意，所以房產(chǎn)中介在收購拆遷面積時，一般先和村支部書記打好關(guān)系，等得到村支部書記允諾后，他們才向村民去收購，收購過程中，有時還會請村干部出來和村民進行協(xié)調(diào)等。在收購到的拆遷面積進行產(chǎn)權(quán)置換后，等挑選好的安置房出售之后，再給村支部書記巨額回扣。村支部書記在協(xié)助政府拆遷過程中，利用職務(wù)便利，為他人謀取利益，收受他人賄賂，涉嫌受賄犯罪毫無疑問。那么房產(chǎn)中介公司行為是否構(gòu)成行賄犯罪，關(guān)鍵在于房產(chǎn)中介公司謀取的利益是否屬于不正當(dāng)利益？

2008年11月20日“兩高”《關(guān)于辦理商業(yè)賄賂刑事案件適用法律若干問題的意見》（以下簡稱《意見》）第九條規(guī)定：“在行賄犯罪中，‘謀取不正當(dāng)利益’，是指行賄人謀取違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者政策規(guī)定的利益，或者要求對方違反法律、法規(guī)、規(guī)章、政策、行業(yè)規(guī)范的規(guī)定提供幫助或者方便條件。在招投標(biāo)、政府采購等商業(yè)活動中，違背公平原則，給予相關(guān)人員財物以謀取競爭優(yōu)勢的，屬于‘謀取不正當(dāng)利益’。此規(guī)定將‘謀取不正當(dāng)利益’的行為界定為兩類：一是行賄人謀取違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者政策規(guī)定的利益；二是行賄人要求對方違反法律、法規(guī)、規(guī)章、政策、行業(yè)規(guī)范的規(guī)定提供幫助或者方便條件。

在上述案列中，村民申請?zhí)崆安疬w，村干部進行審核，因為法律、法規(guī)、規(guī)章等對提前拆遷沒有相關(guān)規(guī)定，政府拆遷政策中也沒有涉及提前拆遷這個概念。因此從‘行賄人要求對方違反法律、法規(guī)、規(guī)章、政策、行業(yè)規(guī)范的規(guī)定提供幫助或者方便條件?！@條規(guī)定無從下手；如果要認(rèn)定為‘謀取不正當(dāng)利益’只能從‘行賄人謀取違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者政策規(guī)定的利益’這一規(guī)定下手。

那么房產(chǎn)中介有無謀取違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者政策規(guī)定的利益呢？筆者認(rèn)為房產(chǎn)中介謀取的是不正當(dāng)利益。

首先，2011年4月1日起施行的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、代理等服務(wù)并收取傭金的行為。因此，我國對房產(chǎn)中介主要角色的定義為“居間人”，指促成合約成立之后即視為居間服務(wù)完成。在本案例中，房產(chǎn)中介人員出售的房屋名義上是拆遷村民和購買人簽訂的合同，但實際上是房產(chǎn)中介出售的房子是自己作為自己的委托人，這是法律所禁止的。

其次，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十四條第二款規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和收取費用。在實踐中，從房產(chǎn)中介和拆遷戶簽訂的協(xié)議來看，都是以個人名義簽訂的，這也是違反管理辦法的。

第三，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得對交易當(dāng)事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價。在本案例中，房產(chǎn)中介向購買人隱瞞其已和拆遷戶達成購買協(xié)議的事實，使購買人誤以為和拆遷村民交易，另外，房產(chǎn)中介收購拆遷面積支付的成本和最后的利益也是相差甚遠(yuǎn)，應(yīng)屬于低收進高價賣賺取差價的行為。

綜上，房產(chǎn)中介謀取違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者政策規(guī)定的利益，構(gòu)成行賄罪?！?/p>

（作者單位：江蘇海門市人民檢察院）