淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題與對(duì)策

摘 要：成本的管理對(duì)于房地產(chǎn)而言是一個(gè)極其系統(tǒng)的工程，務(wù)必保證每一個(gè)環(huán)節(jié)都準(zhǔn)確無(wú)誤。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施的一系列成本控制措施，可以提高企業(yè)的管理效率，還可以增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，有效控制工程造價(jià)才能在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)立足，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益。成本管理不僅關(guān)系到贏利的多少，更能決定企業(yè)是否能夠繼續(xù)生存，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)條件下，成本管理的重要性已不容忽視。主要對(duì)國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題與對(duì)策進(jìn)行研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；成本控制

中圖分類號(hào)：F275.2 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）12-0082-02

近幾年房地產(chǎn)的開發(fā)商間有十分激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)業(yè)的成本控制和管理水平要不斷完善才能使公司生存和獲利。這就要求對(duì)新政策、新法規(guī)有深刻的理解，重視對(duì)房地產(chǎn)公司成本的控制與管理，不斷創(chuàng)新工作方法，以適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的社會(huì)需求。

一、中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題

1.對(duì)成本控制存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。目前只有極少數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行全員、全要素、全過(guò)程和全方位的全面成本控制，其他大部分企業(yè)都還沒(méi)有實(shí)行。很多房地產(chǎn)企業(yè)存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為設(shè)計(jì)階段是成本控制的重點(diǎn)，其他階段對(duì)成本控制的影響不大；有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為提供材料和設(shè)備是最重要的成本構(gòu)成。有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視了成本費(fèi)用控制的時(shí)效性。一般開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用核算在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)才進(jìn)行，這樣做在財(cái)務(wù)上具有一定的合理性，但對(duì)于動(dòng)態(tài)的開發(fā)過(guò)程來(lái)說(shuō)，它掩蓋了企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中存在的問(wèn)題，特別是對(duì)于長(zhǎng)期大規(guī)模滾動(dòng)開發(fā)的企業(yè)，難以反映出開發(fā)項(xiàng)目的真實(shí)成本，使得成本與收益模糊。

2.缺乏全面性。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍然把開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用管理僅當(dāng)成是單項(xiàng)成本費(fèi)用的控制工作，如配套設(shè)施費(fèi)、土地成本、建安成本、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等的控制，在管理上通常的做法是每審核撥付一筆款項(xiàng)時(shí)簡(jiǎn)單地砍上一刀。這樣做的結(jié)果是，在某一方面成本看似控制住了，但是項(xiàng)目在選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、定位包裝過(guò)程當(dāng)中已經(jīng)存在的問(wèn)題，卻在施工和銷售過(guò)程中不斷地暴露出來(lái)，成本管理變成了單純的成本控制，企業(yè)被迫不斷地去堵塞成本漏洞，而沒(méi)有設(shè)法去防止漏洞的產(chǎn)生，因而成本控制也要和成本管理結(jié)合起來(lái)。

3.缺乏先進(jìn)的成本控制方法。主要根據(jù)財(cái)務(wù)部門的決算報(bào)告，這是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制，由于業(yè)務(wù)人員提出報(bào)告的時(shí)效性相對(duì)滯后，這種核算體制不能充分發(fā)揮成本控制的作用。事前預(yù)測(cè)和過(guò)程控制在企業(yè)成本控制中相對(duì)缺乏，這種成本控制模式與現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理的要求存在很大的一段距離。成本控制中所存在的根本問(wèn)題和原因不能及時(shí)準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)，不能對(duì)癥下藥，應(yīng)采取有效的措施控制企業(yè)成本。

4.沒(méi)有完善的成本控制制度體系。很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制上處于粗放狀態(tài)，完善的成本控制制度體系十分有限。有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了比較完整的成本控制制度，但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中卻形同虛設(shè)。

二、中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理與核算對(duì)策

1.加強(qiáng)前期費(fèi)用管理。在房地產(chǎn)工程開發(fā)前期，要充分考慮自身地理?xiàng)l件和市場(chǎng)要求，做好前期調(diào)研工作，論證其可行性。在選項(xiàng)、立項(xiàng)時(shí)必須對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，了解項(xiàng)目預(yù)期收入、成本、利潤(rùn)以及風(fēng)險(xiǎn)情況；在可行性研究階段必須把資金流量和銷售計(jì)劃做出來(lái)，這樣在項(xiàng)目開發(fā)階段對(duì)整個(gè)項(xiàng)目資金需求做到心中有數(shù)，保證資金鏈供應(yīng)，讓項(xiàng)目順利地進(jìn)行下去。一般情況下，前期費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的2%～3%左右），主要指設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、勘察測(cè)繪費(fèi)以及可行性研究費(fèi)用，其中成本控制的重點(diǎn)為設(shè)計(jì)費(fèi)（報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小，且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）；降低建筑安裝成本，首先要搞好設(shè)計(jì)階段的投資控制。把全面造價(jià)管理工作的關(guān)鍵放在設(shè)計(jì)階段。未雨綢繆，可以取得事半功倍的效果。因此，建設(shè)單位應(yīng)以對(duì)建設(shè)成本影響最大的設(shè)計(jì)階段為關(guān)鍵環(huán)節(jié)，注意以下四個(gè)方面：（1）方案設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)均實(shí)行招投標(biāo)制度；無(wú)論是規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì)，均采取多單位、多輪次招標(biāo)，以爭(zhēng)取最佳的性價(jià)比；（2）加強(qiáng)技術(shù)溝通、實(shí)行限額設(shè)計(jì)、嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量；（3）嚴(yán)格設(shè)計(jì)出圖前的審核工作；將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前；在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計(jì)，注重進(jìn)行設(shè)計(jì)成果性價(jià)比分析，著重抓好事前的設(shè)計(jì)修改、多選樣、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪費(fèi)。因此，在設(shè)計(jì)出圖前加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核管理工作，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免將設(shè)計(jì)中的不足帶到施工階段；（4）在滿足建筑效果的前提下，嚴(yán)格實(shí)行裝飾用料和建筑材料封樣。

2.加強(qiáng)合同管理，嚴(yán)格控制合同變更。建筑工程施工合同一經(jīng)簽訂，是嚴(yán)格受到國(guó)家法律保護(hù)的。所以，首先必須增強(qiáng)合同的法律意識(shí)，把握合同條款的內(nèi)涵，精心推敲合同文字的措詞，增強(qiáng)合同條款的嚴(yán)密性。保證合同的順利履行，有效預(yù)防合同糾紛的發(fā)生，減少、避免施工索賠，從而減少工程費(fèi)用。在合同履行過(guò)程中嚴(yán)格合同變更確認(rèn)批準(zhǔn)程序，建立健全合同履約跟蹤檢查制度，加強(qiáng)監(jiān)督，提高合同履約率，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正，從而更有效地控制工程造價(jià)。

3.加強(qiáng)工程成本管理。工程成本（約占項(xiàng)目總成本的50%～55%左右），主要由分包工程、甲供物資、配套成本等構(gòu)成。分包工程及甲供物資成本主要包括土建、機(jī)電安裝、裝飾、室內(nèi)裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過(guò)招投標(biāo)確定的分包工程、供貨合同成本。在實(shí)際工作中應(yīng)主要通過(guò)以下具體措施來(lái)控制分包成本：（1）在項(xiàng)目建設(shè)前期（項(xiàng)目規(guī)劃階段、方案設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段等），根據(jù)設(shè)計(jì)的深度，以及以往工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、市場(chǎng)價(jià)格因素，結(jié)合項(xiàng)目市場(chǎng)定位、銷售市場(chǎng)預(yù)測(cè)情況，通過(guò)不斷調(diào)整、修正的方式盡早確定合理的成本控制目標(biāo)。（2）成本控制目標(biāo)一旦確定，造價(jià)、財(cái)務(wù)部門應(yīng)及時(shí)對(duì)成本測(cè)算值作進(jìn)一步拆分，如土建工程、安裝工程、消防工程、弱電工程等；具體化的成本控制指標(biāo)對(duì)工程分包和材料選用具有指導(dǎo)作用；決策時(shí)需要根據(jù)分解后的成本控制目標(biāo)結(jié)合具體項(xiàng)目定位情況進(jìn)行綜合選擇，或進(jìn)一步選取替代品，以達(dá)到設(shè)計(jì)效果與建造成本的協(xié)調(diào)統(tǒng)一、高性價(jià)比。（3）在工程分包和材料招標(biāo)采購(gòu)過(guò)程中，堅(jiān)持“貨比三家，最低價(jià)中標(biāo)”的原則。工程造價(jià)部門對(duì)各發(fā)（分）包工程均需編制標(biāo)的，作為評(píng)標(biāo)的重要參考依據(jù)。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)分包商、材料供應(yīng)商管理，完善投標(biāo)單位的資格預(yù)審、考核制度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收各類承包商，以實(shí)現(xiàn)充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，最終實(shí)現(xiàn)降低成本的目的。（4）根據(jù)實(shí)際情況對(duì)投標(biāo)單位采用議標(biāo)制度。一方面，通過(guò)議標(biāo)，可以解決招標(biāo)過(guò)程中存在的技術(shù)上、工期上等各類含糊不清的問(wèn)題，避免將這些問(wèn)題、矛盾帶入合同中，從而導(dǎo)致施工糾紛、價(jià)款爭(zhēng)議；另一方面利用承包商的競(jìng)爭(zhēng)心態(tài)實(shí)現(xiàn)報(bào)價(jià)讓利，降低成本。（5）造價(jià)部門、工程部門充分調(diào)研建材市場(chǎng)，了解新工藝、新材料市場(chǎng)信息，并充分協(xié)助設(shè)計(jì)部門進(jìn)行設(shè)計(jì)、選樣、封樣，盡可能實(shí)現(xiàn)部分材料的替代、施工方案的替代，降低工程造價(jià)。

4.要準(zhǔn)確的進(jìn)行成本的歸集、分配與轉(zhuǎn)結(jié)。對(duì)于單一的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于成本對(duì)象簡(jiǎn)單，歸集成本費(fèi)用就容易得多，通過(guò)分配間接計(jì)入成本對(duì)象的內(nèi)容就相對(duì)較少。然而一項(xiàng)大型綜合性小區(qū)開發(fā)就顯得十分復(fù)雜，成本核算對(duì)象比較細(xì)化，很多成本費(fèi)用不可能直接歸集到各個(gè)成本核算對(duì)象，就需要采用一定方法和程序進(jìn)行分配，再間接地歸集到各個(gè)成本核算對(duì)象。直接歸集的成本費(fèi)用主要是建筑安裝工程費(fèi)用，其他成本費(fèi)用則需要按期進(jìn)行分配，而對(duì)于間接分配的費(fèi)用需要在日常歸集時(shí)按各自成本項(xiàng)目的細(xì)目分別歸集核算，然后按各個(gè)成本對(duì)象和對(duì)應(yīng)成本項(xiàng)目進(jìn)行分配。例如，大型綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象直接歸集項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)用；土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)日常發(fā)生的成本費(fèi)用可不按成本對(duì)象直接分配，而在此成本明細(xì)科目中分細(xì)目歸集，每月末按各成本對(duì)象的實(shí)際占地面積計(jì)算比例分?jǐn)偖?dāng)期所發(fā)生的費(fèi)用，在分配時(shí)無(wú)需按細(xì)目分?jǐn)偅舫杀竟芾硇枰梢栽侔醇?xì)目結(jié)構(gòu)還原。前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用中的現(xiàn)場(chǎng)管理性費(fèi)用則按各成本對(duì)象的建筑面積計(jì)算比例分?jǐn)偂．?dāng)月發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用，其歸集和分配程序同土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。對(duì)于利息支出則按各成本對(duì)象歸集的上月末成本實(shí)際發(fā)生額計(jì)算比例分?jǐn)偅粚?duì)于預(yù)付款項(xiàng)中若屬于預(yù)決算范圍的按合同支付的款項(xiàng)，應(yīng)直接進(jìn)入成本項(xiàng)目歸集，并及時(shí)取得發(fā)票；對(duì)于工程決算后欠付的款項(xiàng)應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)預(yù)提，包括應(yīng)付未付的商品房維修基金等。

5.要重視項(xiàng)目竣工成本結(jié)轉(zhuǎn)核算。已完土地開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)其用途，采用不同的方法進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。比如：（1）為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場(chǎng)地。開發(fā)完成后，應(yīng)將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶。（2）開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設(shè)的建設(shè)場(chǎng)地。應(yīng)于開發(fā)完成投入使用時(shí)，將其實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入有關(guān)的房屋開發(fā)成本中。（3）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收取得交付使用許可證后3個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)取得經(jīng)過(guò)審價(jià)后的工程決算書，這樣成本核算人員即可按照各成本核算對(duì)象所歸集的費(fèi)用核對(duì)各項(xiàng)合同和工程決算書確定的價(jià)款支付情況，按權(quán)責(zé)發(fā)生制要求計(jì)提相應(yīng)的成本費(fèi)用，從而結(jié)轉(zhuǎn)完工實(shí)際總成本，并計(jì)算各獨(dú)立核算對(duì)象的單位成本進(jìn)行完工開發(fā)產(chǎn)品的明細(xì)核算。若屬于出租經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，則轉(zhuǎn)入出租開發(fā)產(chǎn)品的明細(xì)核算。商品房的預(yù)售業(yè)務(wù)在前，竣工交付在后，工程決算若不及時(shí)完成，成本核算則不可能真實(shí)和及時(shí)，進(jìn)而影響企業(yè)盈利水平的正確性。商品房銷售成本核算應(yīng)按配比原則，以各個(gè)獨(dú)立銷售單元（獨(dú)立核算對(duì)象）進(jìn)行明細(xì)核算，以每平方米建筑面積成本為銷售成本轉(zhuǎn)賬依據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。

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[責(zé)任編輯 陳丹丹]