收益法在林地資產評估中的表現(xiàn)形式及應用探討

郭勇君，彭東生

（江西環(huán)境工程職業(yè)學院，江西 贛州 341000）

隨著我國林業(yè)產權制度改革深入推進，市場對林地資源資產評估業(yè)務需求越來越多，出現(xiàn)大量林地轉讓、林地抵押及以林地投資入股等經濟行為，需要對林地價值進行評估。經調查發(fā)現(xiàn)，贛南地區(qū)林地交易市場較活躍，存在大量林地買賣現(xiàn)象，并出現(xiàn)了各種形式的林地租金支付方式，如有一次性支付20年、30年、50年林地使用權租金；有按年支付方式，租金逐年遞增；有將幾十年林地使用權租金分成幾個階段支付；也有到主伐期時按立木價的一定比例支付林地使用費。由于不同林地收益方式出現(xiàn)，林地資產評估中的收益法計算公式表現(xiàn)形式應不同，林地資產評估收益法本質就是以林地資產的預期收益能力為導向求取林地資產價值的一種方法。本文通過擴展收益法計算公式表現(xiàn)形式，分析不同計算公式的應用條件，進一步完善林地資產評估方法體系，為開展林地資產評估業(yè)務提供技術支撐。

1 林地資產評估收益法的具體計算公式

根據(jù)《森林資源資產評估技術規(guī)范（試行）》的規(guī)定，林地資產評估主要是現(xiàn)行市價法、林地費用價法、林地期望價法和年金資本化法，屬收益法有年金資本化法和林地期望價法。結合目前林地收益形式多樣化，豐富收益法計算公式的形式，不同方法適用情況不同，要求不同，本文對不同收益法公式進行探討。

1.1 林地期望價法

林地期望價法以實行永續(xù)皆伐為前提，并假定每個輪伐期（M）林地上的收益相同，支出也相同，從無林地造林開始進行計算，將無窮多個輪伐期的純收入全部折為現(xiàn)值累加求和值作為被評估森林資源資產的評估值[2]。其計算公式為：

式中：Bu—林地價；Au—現(xiàn)實林分u年主伐時的純收入；Da、Db分別為第a年、第b年間伐的純收入；Ci—各年度營林直接投資；V—平均營林生產間接費用；P—折現(xiàn)率；n—輪伐期的年數(shù)。

該法適用的前提假設：①林地永續(xù)經營；②輪伐周期相同；③林木經營每個輪伐期的純收入相同；④如有間伐收入，每個輪伐期都有若干次間伐，分別發(fā)生在a、b等年度。在永續(xù)作業(yè)時每個穩(wěn)定年度的間伐，每隔一個輪伐期發(fā)生一次。

1.2 年金資本化法

該法是以林地每年穩(wěn)定的收益（地租）作為投資資本的收益，再按適當?shù)耐顿Y收益率求出林地資產的價值的方法[1]。其計算公式為：

式中：A—林地年純收益；P—資本化率。

這種方法是收益法中的一種特殊形式，要有穩(wěn)定的年純收益和無限經營期的兩個前提，評估值為無限期經營的林地所有權價格。

1.3 收益法其他形式計算公式

隨著林地租金的支付方式不斷豐富，目前在評估實踐中經常發(fā)現(xiàn)林地租金是按一定金額增長收取，林地資源資產評估收益法公式可調整為：

（1）林地純收益按一定數(shù)額遞增的公式：

式中：Bn—n年林地使用權價格；A—第一年林地凈收益；b—凈收益逐年遞增的數(shù)額；其他符合涵義同上。

此公式的假設前提是：①凈收益未來第1年為A，此后按數(shù)額b逐年遞增；②報酬率為p，且p≠0；③收益期限為有限年n。

（2）林地純收益按一定比率遞增的公式：

式中：A—第一年林地凈收益；g—凈收益逐年遞增的比率。

此公式的假設前提是：①凈收益未來第1年為A，此后按比率g逐年遞增；②報酬率為p，且p≠g[當 p=g 時，Bn＝A×n÷（1+p）n]；③收益期限為有限年n。

（3）林地純收益按分段取得的計算公式：

式中：At1—第 t1 年林地純收益；t1，t2，ti—第t1，t2，ti年；其他符號含義同上。

此公式的假設前提是：①林地純收益是分段取得；②t1，t2，ti年數(shù)都應小于 n 年。

（4）林地純收益按主伐期一次取得計算公式：

這種方法是求取一個輪伐期林地使用權價格的方法，假設林地收益是在主伐期時一次收得。

1.4 收益法計算公式適用性分析

收益法是林地資產價值評估常用的一種方法，而收益法計算公式形式多樣，在應用時需分析各計算公式內涵、適用情況、注意事項。

（1）林地期望價法適用性分析。

林地期望價法適用任何形式的林地地價評估，是理論上相當完美的計算公式，在實際運用該法測算時，注意事項：①林地期望價法是計算無限期年限林地所有權價格，在評估實踐中，一般是評估林地在一定經營期限林地使用權，所以在應用該法時，應調整為非無限期林地期望價法，通過無限期轉換成有限期折現(xiàn)公式計算[2]。②應用該法時，要合理預測間伐收入、主伐純收入和估測營林成本，要以評估基準日為取價時點。③折現(xiàn)率的合理確定，折現(xiàn)率對林地期望價測算的結果影響很大，折現(xiàn)率越高林地的地價越低。在本公式的測算中，由于采用的是重置成本，其折現(xiàn)率中不應包含通貨膨脹率；采用該法評估林地價值中的折現(xiàn)率應該是營林經營者的回報率，而不包括林地所有者的回報率。

（2）年金資本化法適用性分析。

年金資本化法適用于林地年租金相對穩(wěn)定的林地資產評估，比如竹林林地和經濟林林地資產評估。該法計算簡單，僅涉及林地年純收益和資本化率，運用該法測算時，注意事項：①評估林地使用權價值時，要將無限期轉換成有限期計算公式。②合理確定資本化率，關鍵是林地年純收益與收益率計算口徑要一致，如果預測林地年純收益已經考慮了通貨膨脹率因素影響，資本化率也應含通貨膨脹率，但由于通貨膨脹率波動比較大，處理時應按多年通貨膨脹率的平均水平計算。如果預測林地年純收益沒有考慮通貨膨脹率因素，資本化率也不要包括通貨膨脹率。采用該法評估林地價值中的資本化率是指林地所有者的回報率，相對來說，林地所有者基本沒有風險，所以資本化率取值不宜太高。

（3）收益法其他形式計算公式適用性分析。

①林地純收益按一定數(shù)額遞增的計算公式比較適合林地純收益是按一定數(shù)額增加的林地評估，在評估實踐中，筆者發(fā)現(xiàn)贛南地區(qū)已出現(xiàn)20多起林地經營者與林地占有者簽訂合同是按租金每年遞增支付地租，如果評估林地價值時，參考這類已交易案例的租金，投資收益率取值相當關鍵，投資收益率應包含通貨膨脹率因素在內，計算通貨膨脹率時可以從預測未來五年平均水平的角度考慮，或從過去多年的通貨膨脹率的角度考慮，投資收益率中的風險報酬率取值不宜太高，因為林地所有者基本不要承擔什么風險。②林地純收益按一定比率遞增的公式和林地純收益按分段取得的計算公式適用情況與林地純收益按一定數(shù)額遞增的計算公式基本一致，只是林地純收益是按一定比率遞增和分段取得收益。③林地純收益按主伐期一次取得計算公式比較適合林地所有者與林木投資者合作經營的林地地價評估，林地純收益一般是按主伐時立木價的一定比例提取。這種方法比較適合測算一個主伐周期的林地使用權價值評估，應用時注意事項：投資收益率應不包含通貨膨脹率因素，因為預測主伐期立木價時是按評估基準日時點取價計算，所以評估時投資收益率不含通貨膨脹率。

2 實例分析

針對目前林地純收益獲取方式的多樣性，本文以贛南地區(qū)某林地為例加以說明收益法公式的應用。

某林場欲出租一片60 hm2采伐跡地給某老板，租賃經營期限：30年，自2012年1月1日至2041年12月31日止，初步談成租賃費用的數(shù)額及給付方式為：租賃經營期限內，第一年按每年每公頃390元交租賃費，第二年起，以第一年繳交租賃費為基數(shù)，以4%遞增率繳交租賃費用。求這60 hm2采伐跡地30年林地使用權價格。

計算關鍵是投資收益率的確定，根據(jù)相關學者的研究[3]，森林資源資產投資收益率的合理取值范圍在4%～6%，鑒于這個取值范圍沒有包括通貨膨脹因素，結合近十年來的通貨膨脹率為3.07%，運用林地純收益按一定比率遞增的計算公式時，確定投資收益率為8%。計算可知：

30年林地使用權價格=60×390÷（8%-4%）×（1-1.04390÷1.08390）=396443 元

單位面積30年林地使用權價格=6607元/hm2

3 結論

收益法是林地資產評估常有的一種評估方法，要根據(jù)不同的林地純收益方式，選擇不同的收益法計算公式。收益法的運用關鍵就是純收益、折現(xiàn)率（投資收益率）、收益期限三個參數(shù)的確定，收益期限比較容易確定，純收益、折現(xiàn)率取值準與否直接關系到林地價值評估的精確程度。投資收益率是否包括通貨膨脹率，關鍵看林地凈收益與投資收益率是否匹配，如果年平均地租已剔除了通貨膨脹率的影響，則投資收益率也應不包括通貨膨脹率。計算時，必須要對收益法計算公式適用性進行分析，合理確定林地純收益和折現(xiàn)率，只有這樣才能得出合理的評估結論，也就更被交易雙方接受。

[1]羅江賓,陳平留.森林資源資產評估[M].北京:中國林業(yè)出版社,2002.

[2]張衛(wèi)民.森林資源資產價格及評估方法研究[D].北京林業(yè)大學博士論文,2010.

[3]陳平留,劉健,森林資源資產評估運作技巧[M].北京:中國林業(yè)出版社,2002.