關(guān)于“以房養(yǎng)老”及其相關(guān)問題的幾點認識

陳支農(nóng)

（淮安市工貿(mào)資產(chǎn)管理有限公司，江蘇 淮安 223005）

日前，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（以下簡稱《意見》），將“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”作為完善養(yǎng)老服務(wù)業(yè)投融資政策的一項舉措，引發(fā)了全社會對“以房養(yǎng)老”話題的關(guān)注。這一模式旨在發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)中逐漸利用社會力量，發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用，并以此減輕政府壓力，為養(yǎng)老引來具有持續(xù)性的長期資金，增加養(yǎng)老金的多元化籌集渠道。

然而，盡管有千億元價值的市場空間，但我國目前所面臨的產(chǎn)權(quán)制度、房屋處置以及觀念挑戰(zhàn)等風險，給住房反向抵押貸款的推行帶來了阻礙。又由于老年人的傳統(tǒng)觀念使然，這種養(yǎng)老模式尚無法形成獨立的養(yǎng)老模式和大量的產(chǎn)品需求，只能是社會保障體系的一個補充。尤其是今后必然出現(xiàn)的大量房屋處置工作，對于金融機構(gòu)而言挑戰(zhàn)將更大。因此，試點除總結(jié)相關(guān)經(jīng)驗外，關(guān)鍵是要試出有哪些問題和障礙，是否有可持續(xù)性，并據(jù)此進行相關(guān)配套制度改革。

一、現(xiàn)狀：老齡化加劇和社會保障不足導(dǎo)致養(yǎng)老矛盾突出

如今，許多大中城市人口平均壽命超過80歲，有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，按現(xiàn)在的物價水平測算，退休后30年只吃盒飯也要100萬元，80后希望60歲以后過上相對愜意的退休生活至少需要準備364萬元。而按現(xiàn)行企業(yè)職工養(yǎng)老保險制度，2013年全國企業(yè)職工平均退休金為每月1893元，養(yǎng)老金替代率為45%，這意味著企業(yè)職工退休后的收入不足退休前的一半，且在職期間收入水平越高，退休金的替代率越低，僅靠社保養(yǎng)老顯然難以維持現(xiàn)有生活水準。何況“養(yǎng)老金確有缺口”，全國社?；鹄硎聲h組書記戴相龍?zhí)寡裕骸爸袊B(yǎng)老金缺口來自兩處，一是轉(zhuǎn)制成本和歷史欠賬，二是人口老齡化帶來的?！盵1]

近年來，中國的人口老齡化勢不可擋。全國老齡委辦公室等公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年，中國大約1.69億60歲以上老年人口，占總?cè)丝诘谋戎貫?3%。預(yù)計到2013年底，中國60歲以上老年人口總數(shù)將超過2億，約占總?cè)丝诘?5%，2020年將達到2.43億，2025年將突破3億，2033年將突破4億，平均每年增加1000萬老年人口。

對于“跑步”進入老齡化社會的中國而言，養(yǎng)老金缺口日益加大、養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)品供給不足、城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展不平衡等問題，已成為老年人實現(xiàn) “老有所養(yǎng)，老有所依”的絆腳石。伴隨著中國“銀發(fā)潮”的到來，如何才能老有所養(yǎng)、老有所依？人到老年靠什么途徑確保幸福、快樂而有尊嚴？養(yǎng)老資金的盡早籌備因此越來越受到更多的關(guān)注。

二、內(nèi)涵與意義：“以房養(yǎng)老”最終成長為一種商業(yè)化的補充養(yǎng)老工具

9月13日，國務(wù)院頒發(fā)的《意見》，就我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的總體要求、主要任務(wù)、政策措施和組織領(lǐng)導(dǎo)做出戰(zhàn)略部署。而“以房養(yǎng)老”試點方案將由保監(jiān)會牽頭，會同民政部等部門，計劃于2014年一季度出臺具體操作辦法和實施細則?！兑庖姟返陌l(fā)布將更深層次激發(fā)國民對于養(yǎng)老問題的緊迫感。其中明確提及的“開展住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”，對實現(xiàn)“老年人及其家庭提供相應(yīng)的資產(chǎn)安全轉(zhuǎn)移保障，推動形成比較穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場環(huán)境，盤活養(yǎng)老家庭的社會資源”的目標具有積極意義。

1.“以房養(yǎng)老”的含義

“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”，簡單而言，也叫作“住房反向按揭”，相當于住房抵押消費貸款，即老人將付清貸款的房子抵押給保險公司等金融機構(gòu)，金融機構(gòu)綜合考慮房主年齡、健康狀況、預(yù)期壽命、房產(chǎn)若干年后價值等因素，定期發(fā)放給房主一定數(shù)額的養(yǎng)老金用于養(yǎng)老，或者由房主自主決定將養(yǎng)老金直接購買保險公司的養(yǎng)老保險產(chǎn)品 （包括養(yǎng)老社區(qū)的入住資格等），待房主去世后，房產(chǎn)要么歸金融機構(gòu)所有，要么由房主家人按照金融機構(gòu)約定的住房抵押消費貸款利率向金融機構(gòu)贖回。

以金融養(yǎng)老、以房養(yǎng)老的方式，在國外較為普遍?！暗拱唇摇笔降酿B(yǎng)老保險方式，發(fā)源于上世紀80年代的美國，是增加養(yǎng)老資金來源的金融創(chuàng)新產(chǎn)品。近30年來，這種住房逆抵押貸款以房養(yǎng)老的形式，在美國、加拿大、英國、新加坡等國均取得一定程度的進展，同時也承受了全球金融危機帶來的風險。美國目前的情況是在合格的潛在人群中，大約有2%～3%的家庭選擇了反向按揭。而中國如果假設(shè)有1%，那么這一市場的規(guī)模將是1300億元。隨著老齡化程度的加深和觀念的改變，該業(yè)務(wù)的市場空間將會進一步加大。

2.“以房養(yǎng)老”不等于“以房換養(yǎng)”

近幾年來，南京、上海、北京、長沙等城市曾經(jīng)自發(fā)興起所謂的“以房養(yǎng)老”試點。如南京“溫泉留園”老年公寓早在2005年在全國率先創(chuàng)立“以房養(yǎng)老南京模式”，擁有該市60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年齡60歲以上的孤殘老人可自愿將房產(chǎn)抵押給留園，經(jīng)公證后入住留園，終身免交一切費用，待老人去世后，房屋產(chǎn)權(quán)歸養(yǎng)老院所有。2012年4月，南京出臺《南京市老齡事業(yè)發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》，首次以官方態(tài)度鼓勵“以房養(yǎng)老”，試點措施基本是以替老人出租房屋或賣房的方式來支付老人的養(yǎng)老院費用，所謂的“以房養(yǎng)老”其實是“以房換養(yǎng)”。結(jié)果，由于老人不認可、租賃市場尚不成熟等多重因素，上述試點因業(yè)務(wù)成交量極少而最終陷于停滯萎縮的局面。

3.讓存量不動產(chǎn)緩釋現(xiàn)金壓力

眾所周知，目前我國的養(yǎng)老主要是以子女贍養(yǎng)、退休金和社保金來構(gòu)成。伴隨著“4+2+1”類型的家庭模式逐步普及，年輕人承擔的家庭責任越來越大，在贍養(yǎng)老人方面面臨的經(jīng)濟壓力也逐步成為一個社會問題。創(chuàng)新養(yǎng)老體制機制，已是大勢所趨。《意見》正是新一屆政府統(tǒng)籌穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革采取的應(yīng)對人口老齡化、滿足老年人多樣化多層次養(yǎng)老服務(wù)需求，同時填補服務(wù)業(yè)發(fā)展“短板”、拉動消費、擴大就業(yè)的一舉多得之策。

按照改革路線圖，到2020年我國將全面建成“以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)”的養(yǎng)老服務(wù)體系。如果“以房養(yǎng)老”模式能夠在我國如期順利推進，最重要的作用就是盤活了老年人群存量的不動產(chǎn)資產(chǎn)，改變老年人群“有資產(chǎn)沒現(xiàn)金”的局面，直接滿足其現(xiàn)實的養(yǎng)老保障需求，同時帶動商業(yè)養(yǎng)老保險市場發(fā)展。這一模式有助于將老年人未來的資產(chǎn)價值提前變現(xiàn)，盤活這一人群沉睡的不動產(chǎn)，提高老年人群的收入水平和消費能力，最終成長為一種商業(yè)化的補充養(yǎng)老工具。

原來，街坊里種種傳聞，父母們在長安城中的探聽，他們?nèi)齻€月沖風暴雨的尋找，雪夜里亦真亦假的等待，都還只是開頭的幾步，比諸春幃應(yīng)試，他們不過是堪堪中了一個秀才罷了，你想登堂入屋，下一任的主考官在哪里？子虛……烏有，請問你們認得司馬相如大叔嗎？鯤雙腳支地，雙翅上揚，重新沖入天空，旋起的雪風刮得少年們手臉生疼。宇晴騎在寬廣的鵬背上：“樹！你們朝大榆樹上看！我先走一步，在云錦臺等你們！”

三、問題與癥結(jié)：“以房養(yǎng)老”目前面臨的現(xiàn)實障礙

每個人都將老去，但時至今日，中國巨大的老齡化壓力和社會養(yǎng)老保障缺口，也推動著一度在局部城市試點的“以房養(yǎng)老”模式進入了“倒計時”階段。國務(wù)院的《意見》明確提出為解決當前養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展面臨的“融資難”、“運營難”等問題，“鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”，這是國務(wù)院首次明確“以房養(yǎng)老”模式。但就目前來看，對“房產(chǎn)反向抵押”并非一片歡呼，這個看似多贏的辦法也意外遭遇了公眾的質(zhì)疑，甚至反感。

1.房產(chǎn)反向抵押多方顧慮重重

一方面老百姓提出疑問：“我年輕的時候拼命工作給銀行還房貸，到老了房子歸自己了，再抵押給銀行換點養(yǎng)老錢，原來我這輩子的使命就是給銀行掙一套房？”“那沒房的人怎么辦？這是要讓每個人手里都非得攥著一套房子嗎？”“房子押給銀行、保險公司，每月從銀行保險公司借‘養(yǎng)老金’，可要是我一不小心活過了貸款期限，房子歸銀行了，那我歸誰？”“我跟兒子住在一起，我的房子抵押給金融機構(gòu)了，等我走了，兒子住什么房子呀？”

相比之下，“以房養(yǎng)老”模式在國外已經(jīng)成熟運行了多年，但是，西方人與中國人在家庭觀念、養(yǎng)老觀念、消費觀念上存在巨大的差異性，并且國外高額遺產(chǎn)稅的征收也是重要因素，結(jié)果導(dǎo)致國外老人更加樂意將房產(chǎn)抵押后用于養(yǎng)老。

另一方面銀行和保險公司也提出擔心。此次“以房養(yǎng)老”的“反向按揭”，和正向按揭恰恰相反，隨著時間的推移，老人領(lǐng)取的養(yǎng)老金額越多，金融機構(gòu)風險越高。“房價漲了還好辦，房價跌了怎么辦？”“中國的土地使用權(quán)只有70年，有的只有40年或者50年，到時候政府會不會把房子收回了？”“這種房子產(chǎn)權(quán)不清晰，老人去世后，子女再糾纏，不搬出去怎么辦？”

2.“倒按揭”利率確定是個難題

如何確定“倒按揭”利率也是難題，貸款額少，老人不樂意；貸款期長，機構(gòu)又可能吃虧。根據(jù)一部分地區(qū)的前期試點辦法，貸款額度視房屋狀況來評估價值，通常按照房屋評估價的70%做一個抵押率，按此每月給客戶支付養(yǎng)老金。事實上，這一業(yè)務(wù)的成交量很少，各方積極性均不高。

目前，似乎沒有多少城市確切調(diào)查出有房老人的數(shù)量和占比，進而到底多少有房老人樂意將自有房產(chǎn)抵押給金融機構(gòu)以換取養(yǎng)老金，或者將養(yǎng)老金用于購買保險公司養(yǎng)老保險 （包括養(yǎng)老社區(qū)的入住資格等），準確的調(diào)查結(jié)果不得而知。“倒按揭”的計算也非常復(fù)雜，牽涉到房地產(chǎn)評估、利率確定、人的壽命預(yù)期等多個因素，所以，這種業(yè)務(wù)在國內(nèi)銀行開展還具有較大的技術(shù)難度。事實上，“以房養(yǎng)老”模式在南京、上海、北京等地的個別金融機構(gòu)曾經(jīng)自發(fā)嘗試過，銀行零售業(yè)務(wù)部門也推出過以房產(chǎn)為抵押的金融服務(wù)，但在近幾年實際運行中，針對這樣的新業(yè)務(wù)，即使是有房老人也是心存顧慮，不敢輕易把房產(chǎn)抵押出去。

3.“以房養(yǎng)老”銀行并不積極介入

四、解決與展望：“以房養(yǎng)老”亟需解決的主要問題

隨著中國目前“4+2+1”家庭結(jié)構(gòu)的日趨明顯，養(yǎng)老全靠子女變得越來越不切實際，國人的家庭消費觀和養(yǎng)老觀念正在變化中。一方面，越來越多的人需要在年老后獲得基本保障體系以外的補充養(yǎng)老方式；另一方面，越來越多的老年人群不愿意給子女造成過多的經(jīng)濟負擔和生活壓力，子女也在考慮老人入住養(yǎng)老院是否比在家里更加安全可靠。由此，“留下房子抵押，金融機構(gòu)為你養(yǎng)老”逐漸成為一種新型的養(yǎng)老方式并在局部地區(qū)生根發(fā)芽。輿論普遍認為，和幾年前相比，此次“以房養(yǎng)老”試點將帶來不一樣的消費環(huán)境。

但改革能否順利推進仍然取決于諸多因素，比如老年人群是否接受房屋抵押的模式，保險公司的養(yǎng)老保險產(chǎn)品設(shè)計是否契合這些老年人群需求，未來的商業(yè)養(yǎng)老社區(qū)能否吸引老年人群以抵押房屋的方式換取入住資格等。就當前來說，“以房養(yǎng)老”亟需解決的主要問題有：

1．培植“好的養(yǎng)老產(chǎn)品”才是關(guān)鍵

“以房養(yǎng)老”的主體是擁有房產(chǎn)的老年人，房產(chǎn)成為老年人進入商業(yè)養(yǎng)老院的“通行證”。在擁有一定房產(chǎn)和退休金收入的老年人看來，養(yǎng)老院里均是垂垂老者，少了許多生氣，能不能遇到說得上話的人還是未知數(shù)，因此對于他們而言，商業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的品質(zhì)如何將是自己決定是否選擇“以房養(yǎng)老”、入住商業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的重要因素。

近年來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)吸引保險、醫(yī)療、地產(chǎn)等資本大鱷參與其中，和商業(yè)化的住宅不同，大多數(shù)養(yǎng)老社區(qū)沒有產(chǎn)權(quán)，有的只是使用權(quán)，消費者購買養(yǎng)老地產(chǎn)不僅是購買養(yǎng)老社區(qū)的居住使用權(quán)，更是購買與養(yǎng)老相適應(yīng)的各類服務(wù)。在參與者看來，一位六七十歲的老人未必需要70年的房屋產(chǎn)權(quán)，建議土地主管部門推出專門針對養(yǎng)老地產(chǎn)的土地使用權(quán)限，諸如20年、30年的土地出讓期限，以區(qū)別于住宅、商業(yè)和公建住房，這類住房的價格更為經(jīng)濟，有限的資金可以重點用于提高養(yǎng)老服務(wù)品質(zhì)上來。

對養(yǎng)老市場供應(yīng)商來說，好的養(yǎng)老產(chǎn)品包括養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)至關(guān)重要，這離不開政策的扶持。根據(jù)此次《意見》，各地要促進醫(yī)療衛(wèi)生資源進入養(yǎng)老機構(gòu)、社區(qū)和居民家庭，并且衛(wèi)生管理部門要支持“有條件的養(yǎng)老機構(gòu)”設(shè)置醫(yī)療機構(gòu)，二級以上綜合醫(yī)院應(yīng)當開設(shè)老年病科，增加老年病床數(shù)量，做好老年慢性病防治和康復(fù)護理。而具有一定品質(zhì)的醫(yī)療機構(gòu) “入駐”商業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)，是老年人群選擇商業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的首要考慮因素。

2．“以房養(yǎng)老”需嚴密的制度設(shè)計

“以房養(yǎng)老”，不僅僅是一個單純的經(jīng)濟問題，它關(guān)乎民生中最基本的“衣食住行”，也是當前需要攻克的社會難題?！耙苑筐B(yǎng)老”涉及房地產(chǎn)、金融、保險、社保、行政管理多個領(lǐng)域，在很大程度上帶有準公共品的性質(zhì)，沒有政策和法律依據(jù)，誰來操作誰就可能陷于被動之中。

與此同時，“退休后的生命鏈”也已經(jīng)成為新的市場熱點。除了保險公司不斷創(chuàng)新養(yǎng)老保險產(chǎn)品外，形形色色的機構(gòu)正在涌入“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)”。多家房地產(chǎn)開發(fā)商正在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域布局……由此可見，如何養(yǎng)老、誰來養(yǎng)老、在哪養(yǎng)老等一連串問題，個人、政府、參與企業(yè)都在思考、探索，“銀發(fā)潮”帶來的問題已開始得到逐步解決。[1]目前而言，政府出臺“以房養(yǎng)老”的方案，更多的意義在于提供一種導(dǎo)向，一種養(yǎng)老模式的創(chuàng)新，是政府對于未來發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的探索，是一種政策性的嘗試。真正發(fā)展起來，會有一個非常長遠的過程，可能要再過幾十年。目前即便在歐美，“以房養(yǎng)老”也不是主流，占的比例非常小。而且“以房養(yǎng)老”涉及房地產(chǎn)、金融、保險、社保及行政管理多個領(lǐng)域，對于目前我國來說，還是新生事物，這一業(yè)務(wù)模式的成熟、完善，既需要各地先行先試積累經(jīng)驗，也需要從國家層面進行系統(tǒng)、細致的制度設(shè)計。據(jù)悉，《首都加快推進養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》即將出臺，對于“以房養(yǎng)老”的相關(guān)政策，北京將通過推進“租房置換”的方式來進行。也就是老年人可以通過出租房屋獲取租金，最終通過租金收入來入住養(yǎng)老院。

又由于國情不同，我國與西方國家社會風俗差異很大，既要借鑒國外的先進經(jīng)驗，又不能完全照搬。未來的試點，也亟需一個穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場環(huán)境。從現(xiàn)實來看，我國房價還處于持續(xù)上漲的不穩(wěn)定狀態(tài)，老百姓更愿意去將房屋出租獲得租金，比起“倒按揭”，房屋的產(chǎn)權(quán)還在自己手中。如果房價下跌，對“以房養(yǎng)老”的另一方——金融機構(gòu)來說，也是一個極具風險的挑戰(zhàn)，對人的壽命、利率等方面的評估確定都是一個需要逐步完善的過程，不能一蹴而就。同時，房地產(chǎn)評估市場相對不成熟，也沒有相應(yīng)的法律來保障這一制度，只能靠條例、意見等來規(guī)范，所以在技術(shù)操作上也比較困難。

此前，我國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃從機構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老三方面提出了建設(shè)目標和任務(wù)。其中，居家養(yǎng)老依然是解決大部分老人健康養(yǎng)老的主體養(yǎng)老模式，老年人對住宅的依賴程度遠遠超過其他方面需求。當然，“以房養(yǎng)老”也并非強制性的社保政策，只是老年人在領(lǐng)取社保體系提供的養(yǎng)老金之外，再通過“以房養(yǎng)老”提升晚年生活品質(zhì)的另一種選擇。

政府明確“以房養(yǎng)老”的試點后，即意味著很多問題有待市場的檢驗，通過發(fā)現(xiàn)問題、提出整改措施，進而來制定一個比較完善的“以房養(yǎng)老”體系。價值評估、產(chǎn)權(quán)歸屬以及金融風險防范，無疑將是試點中的重要內(nèi)容，人們對此滿懷期待。

[1]李倩.綜合養(yǎng)老計劃迎戰(zhàn)養(yǎng)老難題[N].金融時報.2013-08-28.