關(guān)于我國(guó)房產(chǎn)稅改革的思考與建議

李慧莉 李飛 薛耀潔 房京坤

摘要：隨著我國(guó)人民生活水平的提高，住房問(wèn)題日益成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。與其密切相關(guān)的房產(chǎn)稅也備受爭(zhēng)議。滬渝兩地試點(diǎn)的房產(chǎn)稅雖然具體方案不同，但是效果相似。鑒于房產(chǎn)稅的多個(gè)正面效應(yīng)，試點(diǎn)擴(kuò)大勢(shì)在必行，但是也存在種種技術(shù)障礙及制度缺陷，應(yīng)考慮將該稅種劃為地方稅體系，以緩解地方財(cái)政壓力。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；試點(diǎn)；分稅制

一、滬渝兩地試點(diǎn)情況

2011年1月27日，國(guó)務(wù)院原則上同意在部分城市開(kāi)展房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革工作。隨后，上海、重慶兩地率先實(shí)行了房產(chǎn)稅改革。然而，兩地的改革方案卻迥異，包括稅率結(jié)構(gòu)、試點(diǎn)范圍以及計(jì)稅依據(jù)等方面。

從稅率結(jié)構(gòu)看，重慶市試用最高稅率為1.2%，明顯高于上海市暫定的0.6%。在細(xì)節(jié)化方面，重慶獨(dú)棟別墅住宅及高檔住房建筑面積交易單價(jià)主城住房成交均價(jià)3倍以下的住房稅率為0.5%；3倍至4倍的稅率為1%；4倍以上的稅率為1.2%；而上海細(xì)則相對(duì)簡(jiǎn)單，僅僅是在應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格2倍的，稅率才以較低的0.4%計(jì)征。

從征稅范圍看，上海市的試點(diǎn)范圍是市行政區(qū)域，而重慶的則為主城區(qū)。重慶市規(guī)定了較多的范圍包括存量增量獨(dú)棟別墅、新購(gòu)高檔商品房、外地炒房客在重慶購(gòu)第二套房等情況。上海并不將存量房劃入征稅對(duì)象，只對(duì)辦法施行之日起，上海市居民家庭在上海新購(gòu)且屬于該家庭第二套及以上的住房以及非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房者征稅。

從計(jì)稅依據(jù)看，重慶的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)交易價(jià)，而上海市主要還是參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值，評(píng)估值按照規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點(diǎn)初期暫以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。

自滬渝兩地試點(diǎn)以來(lái)，社會(huì)輿論不斷，指責(zé)其成效不佳，表現(xiàn)為稅收收入較少且房?jī)r(jià)并沒(méi)有急速下跌等，其實(shí)這是一些非常表面化的認(rèn)識(shí)。鑒于住房保有環(huán)節(jié)征稅是按年征收的情況，就應(yīng)在年底作綜合評(píng)判，另外也要看到當(dāng)前時(shí)點(diǎn)房產(chǎn)稅稅率較低。

二、房產(chǎn)稅開(kāi)征現(xiàn)狀

稅制結(jié)構(gòu)不合理已經(jīng)成為突出矛盾。自1994年實(shí)行分稅制體系以來(lái)，存在嚴(yán)重的“財(cái)權(quán)上移，事權(quán)下移”現(xiàn)象，多個(gè)地方政府已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)債現(xiàn)象。地方政府除了營(yíng)業(yè)稅外沒(méi)有穩(wěn)定的大宗稅收來(lái)源，更沒(méi)有成型的地方稅體系，只能依靠所謂的“地方財(cái)政”作為主要收入來(lái)源。地方政府在土地批注環(huán)節(jié)征收大額土地出讓金，開(kāi)發(fā)商則把此費(fèi)用以高房?jī)r(jià)的形式轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，使人們的購(gòu)房負(fù)擔(dān)日益加重，最終導(dǎo)致人們對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)以及我國(guó)稅制結(jié)構(gòu)產(chǎn)生抱怨不滿(mǎn)情緒，不利于和諧社會(huì)的構(gòu)建。再加上現(xiàn)有個(gè)人所得稅不能明顯實(shí)現(xiàn)其本身的收入再分配功能，還有近來(lái)讓人們憤憤不平的“饅頭稅”等都呼喚房地產(chǎn)市場(chǎng)及稅制的改革，這些都跟房產(chǎn)稅密切相關(guān)。

房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估技術(shù)環(huán)節(jié)存在缺陷。作為一種不動(dòng)產(chǎn)，房產(chǎn)既有投資增值額又有折舊額，目前應(yīng)該對(duì)房產(chǎn)原值征稅還是房產(chǎn)現(xiàn)值計(jì)稅存在很多爭(zhēng)議。像上海老城區(qū)一些老住房的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了郊區(qū)新房的價(jià)格，最根本的原因還是因?yàn)榈貎r(jià)差異過(guò)大，房屋成本相對(duì)較小。房產(chǎn)價(jià)值和區(qū)位、房型、小區(qū)環(huán)境、周邊環(huán)境、物業(yè)等等因素都有關(guān)，具有很強(qiáng)的不確定性，如何動(dòng)態(tài)地評(píng)估房屋價(jià)值將是一項(xiàng)費(fèi)時(shí)費(fèi)力的浩大工程。如果仔細(xì)評(píng)估，面對(duì)數(shù)以萬(wàn)計(jì)的不同房屋，準(zhǔn)確機(jī)制將會(huì)耗費(fèi)極高的社會(huì)成本。反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果只是大體分區(qū)確立房產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)格，容易因?yàn)椴还蕉兄路磳?duì)。

三、房產(chǎn)稅改革建議

要把存量房增量房同時(shí)納入增收對(duì)象。先前在上海試點(diǎn)的房產(chǎn)稅稅制方案僅以增量房為對(duì)象，沒(méi)有考慮存量房的問(wèn)題，即在2011年1月之前無(wú)論購(gòu)入多少套或者多大面積的住房都不需繳納房產(chǎn)稅，重慶雖然計(jì)征對(duì)象里有存量房的字眼，但是只針對(duì)獨(dú)棟別墅、高檔住房，這樣無(wú)法真實(shí)體現(xiàn)納稅人的實(shí)際支付能力，會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的社會(huì)不公平問(wèn)題。慶幸的是，截止九月中旬廣州、杭州、深圳、南京等省會(huì)城市已經(jīng)基本建立了存量房數(shù)據(jù)系統(tǒng)，基本完成了居民房統(tǒng)計(jì)，為啟動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)掃清了技術(shù)障礙。

應(yīng)該以人均居住面積作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。在我國(guó)現(xiàn)有社會(huì)制度下，按人均居住面積為標(biāo)準(zhǔn)能夠體現(xiàn)公平的原則，超過(guò)了平均居住面積，就得繳納房產(chǎn)稅。人均房屋使用面積越大，稅率越高，可實(shí)行累進(jìn)稅率制度。另外，也要規(guī)定相應(yīng)的減免制度。參照上海市試點(diǎn)可以看到，以一個(gè)三口之家的居民家庭為例，如果這個(gè)居民家庭原來(lái)已擁有一套50平方米的住房，現(xiàn)又新購(gòu)一套120平方米的住房，該居民家庭全部住房面積為170平方米，人均住房面積為56.66平方米，未超出人均60平方米的免稅住房面積標(biāo)準(zhǔn)，因此，該家庭此次新購(gòu)的這一套120平方米的住房可暫免征收房產(chǎn)稅。

建議將該稅種劃為地方稅種。我們必須肯定分稅制體系的合理之處，搞清楚政府現(xiàn)有的“入不敷出”現(xiàn)象不是分稅制導(dǎo)致的，而是因?yàn)榉侄愔企w系執(zhí)行不到位、地方政府職能混亂所致。當(dāng)前地方政府只關(guān)注一次性把地價(jià)拿足，盡可能解決任期之內(nèi)出政績(jī)的需要，而以后這塊地在十幾屆甚至二十幾屆政府任期之內(nèi)是不會(huì)再產(chǎn)生現(xiàn)金流的。把房產(chǎn)稅劃為地方稅種能夠逐漸消除層出不窮的“地王”勢(shì)頭，有利于地方稅體系的完善，使地方政府每年都有源源不斷的現(xiàn)金流入，對(duì)于促進(jìn)西部開(kāi)發(fā)、中部崛起、振興東北老工業(yè)基地將發(fā)揮重要作用。

滬渝兩地房產(chǎn)稅的開(kāi)征是我國(guó)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌中的一次“試水”，是建設(shè)和諧社會(huì)過(guò)程中踏出的堅(jiān)實(shí)步伐，它將從一定程度上緩解高房?jī)r(jià)的壓力，使地方政府稅源能夠持續(xù)。然而，控制房?jī)r(jià)保障民生不是一蹴而就的事情，社會(huì)各部門(mén)各階層應(yīng)該同心同德攻堅(jiān)克難，共同造就我們溫家寶總理在2011年3月的政府工作報(bào)告中所提出的“要讓全體人民病有所醫(yī)，老有所養(yǎng)，住有所居”的新局面。

參考文獻(xiàn)：

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