新城中央商務(wù)區(qū)發(fā)展面臨的問題及其對(duì)策分析

楊明

摘 要 新城市建設(shè)成為解決城市化中各項(xiàng)城市病的重要抉擇，與此同時(shí)，中央商務(wù)區(qū)與新城建設(shè)聯(lián)系越來越密切。中央商務(wù)區(qū)能否在在新城中發(fā)揮其城市的核心功能作用，以及能否與原有的城市中心或原有的城市商務(wù)中心建立其良好的銜接成為新城市建設(shè)的關(guān)鍵點(diǎn)。本文通過對(duì)中央商務(wù)區(qū)選址以及國內(nèi)外成功的例子分析，來重點(diǎn)探討CBD該如何在新城市發(fā)展。

關(guān)鍵詞 新城市 CBD 政府政策

一、我國相關(guān)城市CBD的發(fā)展現(xiàn)狀

上世紀(jì)90年代初，廣州政府曾設(shè)想把珠江新城打造成一個(gè)現(xiàn)代化金融服務(wù)中心，經(jīng)過之年時(shí)間，新城仍未形成設(shè)想中的商務(wù)環(huán)境。在十年中，珠江新城共出讓土地99宗，建成19宗，在建11宗，沒有開發(fā)的69宗之多，包括2宗爛尾。合同地價(jià)102億，到2001年僅收回45億，在賣出去的的地塊中有2/3沒有進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)。南京政府的目標(biāo)是：致力于打造“南京保險(xiǎn)創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)區(qū)”和“江蘇金融集聚區(qū)”，努力成為泛長三角北翼區(qū)域金融中心。但目前為止，入駐的各類金融機(jī)構(gòu)才150多家，包括9家省級(jí)金融公司的總部，40余家金融公司的江蘇省分支機(jī)構(gòu)，以及其他準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)。在調(diào)研中，高檔小區(qū)的入住率到現(xiàn)在為止，還不足50%，并且缺乏經(jīng)濟(jì)型餐飲，路面過寬、斑馬線過少，沒有人流量，綠軸帶斷裂以及停車難的問題使得商業(yè)很不景氣，開發(fā)商在招商引資上有極大的困難。引進(jìn)的項(xiàng)目不適合中央商務(wù)區(qū)的功能，或者引進(jìn)的高檔商品遭遇巨額虧順。如區(qū)政府由于各種復(fù)雜的原因下在中央商務(wù)區(qū)內(nèi)引進(jìn)紅星家具城，對(duì)不應(yīng)該補(bǔ)貼的商家進(jìn)行補(bǔ)貼以留住商家在此繼續(xù)營業(yè)。

二、新城市中CBD面臨的問題

（一）一些城市在新區(qū)或新城開發(fā)中對(duì)CBD 的計(jì)劃具有盲目性和功利性

1、一些城市忽視自身?xiàng)l件，僅僅為開發(fā)一個(gè)新城就提出一個(gè)CBD，其實(shí)際可行性甚微。CBD 是當(dāng)代城市高端功能區(qū)，對(duì)商務(wù)需求具有相當(dāng)高的靈敏度。足夠的跨區(qū)域甚至跨國商務(wù)需求是CBD 成長的關(guān)鍵因素，超高層建筑、大廣場(chǎng)、大綠地僅是附屬因素，無法決定CBD 的成功發(fā)展。

2、以開發(fā)CBD 為名進(jìn)行政府搬家，導(dǎo)致耗資巨大的重復(fù)建設(shè)和“寅吃卯糧”的透支開發(fā)。以CBD 開發(fā)為名、以政府搬家為實(shí)的做法在一些城市存在。政府搬家已經(jīng)不單純是政府辦公環(huán)境的更新擴(kuò)大問題，而是利用政府的象征性作用來啟動(dòng)新的發(fā)展空間，成為土地炒作的一種手段，由此帶來的結(jié)果是大建樓堂館所，造成巨大的財(cái)政負(fù)擔(dān)和城市發(fā)展方向的擺動(dòng)。與所在城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和財(cái)力相比，這種超越自身投資能力的政府搬家行為必然給城市建設(shè)帶來沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

3、在政治或經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使下，以發(fā)展CBD 作為概念炒作。一些城市在明知不具備發(fā)展CBD 的基本條件情況下，決策者出于政治動(dòng)機(jī)，貿(mào)然提出CBD 發(fā)展計(jì)劃，以此進(jìn)行脫離現(xiàn)實(shí)的概念炒做，以僥幸的心態(tài)希望獲得意外的收獲。這種輕率的決策對(duì)城市健康合理發(fā)展十分不利，實(shí)質(zhì)上是一種對(duì)城市發(fā)展不負(fù)責(zé)任的政治炒作行為。

（二）新城需要很長時(shí)間來培育CBD出現(xiàn)所要求的必備條件

新城由于在醫(yī)療、教育、以及相關(guān)民生工程上配套需要時(shí)間，所以新城在開發(fā)進(jìn)程中，居民的入住率很低，這使得新城的商業(yè)沒有足夠的人流量來支撐，進(jìn)一步使得商業(yè)集聚不足，給同步的CBD建設(shè)帶來很大的資金壓力。在相關(guān)民生工程上，新城也只能逐步改善并且需要時(shí)間，而這時(shí)間又會(huì)延緩CBD的成功。CBD作為市中心的升級(jí)，在新城中心尚未形成的情下，CBD就失去了產(chǎn)生的土壤。

三、建議及結(jié)論

第一，辦公需求量要足夠旺盛以及跨越的CBD位置與原中心區(qū)之間仍要有最便捷的聯(lián)系。如巴黎的德方斯豍，從巴黎市中心到拉德方斯的這條重要軸線上，是巴黎各類設(shè)施最密集的地方，包括道路、軌道、各類管線等，從拉德方斯乘坐RER火車10分鐘就可到達(dá)巴黎市中心。德方斯的成功一方面是經(jīng)歷了30余年的發(fā)展形成了新城中心，更重要的是拉德方斯與老城中心的時(shí)間距離足以抵消空間距離的疏遠(yuǎn)。

第二，在中國大都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還不太高的情況下，靠近城市中心的選址可以充分利用已形成的資源，吸引各要素的聚集，通過CBD可以帶動(dòng)城市功能的提升和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，但是無法通過CBD來加快新城的形成。

第三，政府政策的持續(xù)性第四，CBD計(jì)劃的科學(xué)性即論證的持久性。由于我國政府任期制的短期性與規(guī)劃的長期性有著先天的不協(xié)調(diào)性，要充分運(yùn)用規(guī)劃技術(shù)手段，通過適當(dāng)?shù)姆绞揭龑?dǎo)各城市從前瞻角度，在規(guī)劃中為CBD可能的發(fā)展預(yù)留必要的空間，而不是在條件欠缺的情況下倉促地進(jìn)入實(shí)施階段。

雖然CBD對(duì)于城市具有核心功能，但是由于新城市的商業(yè)聚集并不是很明顯，選址更應(yīng)充分利用已有資源進(jìn)行建設(shè)，也就是選擇在城市中心區(qū)內(nèi)或者邊緣，脫離中心區(qū)的選址，將增大CBD形成的難度、拖延CBD形成的時(shí)間，甚至被剝奪形成CBD的可能。新城的CBD的形成不可能一蹴而就，需要時(shí)間來培育其形成與出現(xiàn)的環(huán)境。

注釋：

德方斯選址本身也是出于保護(hù)古都風(fēng)貌的需要，當(dāng)時(shí)巴黎內(nèi)城的辦公需求量極為旺盛。

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