房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)通貨膨脹的影響研究

作者簡(jiǎn)介：李付玲，河南省 鄭州大學(xué)商學(xué)院，金融學(xué)專業(yè)，本科大四學(xué)生。

摘要：近年來(lái)，隨著住房制度改革的不斷深化和居民收入水平的提高，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格處于不斷上升的狀態(tài)，并屢創(chuàng)新高，房?jī)r(jià)問(wèn)題一時(shí)間成為當(dāng)下討論的熱點(diǎn)，無(wú)獨(dú)有偶，近幾年中國(guó)也經(jīng)歷了物價(jià)迅速上漲，社會(huì)全面通貨膨脹的過(guò)程，人們關(guān)于通貨膨脹的討論也愈演愈烈，那么，這兩個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題之間究竟存在怎樣的聯(lián)系？房地產(chǎn)價(jià)格是通過(guò)怎樣的機(jī)制對(duì)通貨膨脹產(chǎn)生影響？本文從通貨膨脹的成因角度（需求拉動(dòng)、貨幣數(shù)量增加、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變動(dòng)）三個(gè)方面來(lái)分析房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)通貨膨脹產(chǎn)生的影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；通貨膨脹；貨幣數(shù)量；總需求

一、通貨膨脹的相關(guān)概念

（一）通貨膨脹是指因貨幣供給大于貨幣需求而導(dǎo)致的貨幣貶值、商品和勞務(wù)價(jià)格在一段時(shí)間內(nèi)普遍持續(xù)上漲的現(xiàn)象。其實(shí)質(zhì)是社會(huì)總需求大于社會(huì)總供給?？梢姡ㄘ浥蛎洸皇侵竼我簧唐坊騽趧?wù)的價(jià)格上漲，而是物價(jià)總水平的上升。

（二）通貨膨脹的原因

1.需求拉動(dòng)的通貨膨脹：即總需求超過(guò)總供給而引起的價(jià)格水平在一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)上漲的現(xiàn)象，該理論把通貨膨脹解釋為“過(guò)多的貨幣追逐過(guò)少的商品”。

2.貨幣供給增加導(dǎo)致的通貨膨脹：從以往的研究可知，每一次顯著的通貨膨脹都伴隨著貨幣供給的迅速增長(zhǎng)，換句話說(shuō)，貨幣供給的增加是導(dǎo)致通貨膨脹的基本原因。

3.結(jié)構(gòu)性通貨膨脹：該理論認(rèn)為，不同的部門生產(chǎn)率提高快慢不同，因此，兩個(gè)部門的工資增產(chǎn)快慢也不同，但是生產(chǎn)率提高慢的部門要求工資向提高快的部門看齊，因此使得全社會(huì)的工資增長(zhǎng)速度高于生產(chǎn)率的增長(zhǎng)速度，從而引起通貨膨脹。

二、房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)通貨膨脹產(chǎn)生影響的機(jī)制

（一）房地產(chǎn)價(jià)格通過(guò)需求拉動(dòng)影響通貨膨脹

根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，當(dāng)社會(huì)的總需求大于總供給時(shí)，即形成超額總需求時(shí)，經(jīng)濟(jì)將面臨通貨膨脹的壓力。本文將房?jī)r(jià)作為一項(xiàng)重要的資產(chǎn)價(jià)格，來(lái)研究房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)社會(huì)總需求的影響，進(jìn)而分析房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)通貨膨脹產(chǎn)生的影響。

總需求是經(jīng)濟(jì)社會(huì)對(duì)產(chǎn)品和勞務(wù)的需求總量，這一需求總量通常由消費(fèi)需求、投資需求、政府需求和國(guó)外需求構(gòu)成，總需求衡量的是經(jīng)濟(jì)中各種行為主體的總支出：如家庭購(gòu)買的住房、企業(yè)購(gòu)買的機(jī)器、政府購(gòu)買的辦公設(shè)備等，因此當(dāng)消費(fèi)、投資、政府購(gòu)買、進(jìn)出口等發(fā)生變動(dòng)時(shí)，總需求也會(huì)發(fā)生相應(yīng)的變動(dòng)。房地產(chǎn)作為居民的一項(xiàng)重要資產(chǎn)，其價(jià)格波動(dòng)會(huì)對(duì)總需求中的消費(fèi)需求和投資需求產(chǎn)生影響，進(jìn)而對(duì)總需求產(chǎn)生影響。

1.房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)消費(fèi)需求的影響

對(duì)于擁有多套住房的人來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)了正的財(cái)富效應(yīng)，使得房屋所有者變得更加富有，房屋所有者可以在房?jī)r(jià)上漲時(shí)出售自己的房屋獲得收益，即使不出售，其對(duì)未來(lái)收入增加的預(yù)期也會(huì)增大，從而增大其當(dāng)期的消費(fèi)量。而對(duì)于那些只擁有一套住房的家庭而言，房?jī)r(jià)上漲時(shí)不能不能馬上賣掉現(xiàn)有的房子而獲得收益，但因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，使得居住者增大對(duì)自己收入的預(yù)期，即認(rèn)為自己更加富有了，這樣會(huì)產(chǎn)生一種間接的財(cái)富效應(yīng)，即使不能馬上從房?jī)r(jià)上漲獲得收益，但房屋所有者因?yàn)閷?duì)未來(lái)財(cái)富的預(yù)期值高了從而增加當(dāng)期的消費(fèi)量。而對(duì)于那些還沒有擁有住房的人來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲會(huì)產(chǎn)生預(yù)算約束效應(yīng)，一些靠租房生活，或計(jì)劃買房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲會(huì)迫使他們縮小當(dāng)期消費(fèi)，增加儲(chǔ)蓄以保證未來(lái)有能力購(gòu)買住房，這樣使得這些家庭不得不減少其他方面的消費(fèi)支出，從而購(gòu)房支出占總支出的比重增加了。

由此可見，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的影響是復(fù)雜的，但一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)作為居民的一項(xiàng)重要資產(chǎn)，其價(jià)格上漲帶來(lái)的總體效應(yīng)是正的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格的上漲使得居民的持久收入增加，從而提高了居民的財(cái)富總量，居民的消費(fèi)水平得以提高，進(jìn)而帶動(dòng)總需求的增加，因此會(huì)造成通貨膨脹的壓力。

2.房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)投資需求的影響

托賓的Q理論認(rèn)為，當(dāng)企業(yè)擁有的資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值高于其重置成本時(shí)，企業(yè)只需發(fā)行少量股票便可以融得足夠多的資金用于投資新的項(xiàng)目，此時(shí)企業(yè)的投資支出將有所上升。我們可以把托賓Q理論應(yīng)用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格大于建造成本時(shí)，建筑公司就會(huì)發(fā)現(xiàn)建造房屋有利可圖，從而增加對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資，投資需求的增加進(jìn)而會(huì)導(dǎo)致總需求的增加。因此，房地產(chǎn)價(jià)格的上升會(huì)促使開發(fā)商加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資，該投資構(gòu)成了總需求的一部分，總需求增加進(jìn)而造成通貨膨脹的壓力。

3.總需求對(duì)通貨膨脹的影響

如圖1，橫軸Y表示總產(chǎn)量，縱軸P表示一般價(jià)格水平，AD為總需求曲線，AS為總供給曲線。當(dāng)總供給曲線AS呈水平狀時(shí)，總需求增加不會(huì)引起價(jià)格水平的上漲，當(dāng)總產(chǎn)量達(dá)到Y(jié)0以后，AS曲線開始逐漸向上傾斜，此時(shí)繼續(xù)增加總需求，就會(huì)遇到生產(chǎn)過(guò)程中所謂的瓶頸現(xiàn)象，即由于勞動(dòng)、原料、生產(chǎn)設(shè)備等的不足而使成本提高，從而引起價(jià)格水平的上漲。當(dāng)總產(chǎn)量達(dá)到圖中的Y2時(shí)，整個(gè)社會(huì)的全部經(jīng)濟(jì)資源得到充分利用，此時(shí)的AS曲線呈垂直狀，總產(chǎn)量達(dá)到充分就業(yè)的水平，此時(shí)總需求繼續(xù)增加，總供給就不再增加，而只會(huì)引起價(jià)格水平的大幅上漲，這就是所謂的需求拉動(dòng)的通貨膨脹。如前文所述，房地產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)促使消費(fèi)需求、投資需求的增加，進(jìn)而帶動(dòng)總需求的增加，如果現(xiàn)實(shí)生活中的總產(chǎn)量大于圖1中Y0水平，總需求繼續(xù)增加便會(huì)引起價(jià)格水平的上漲，造成通貨膨脹的壓力。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格通過(guò)貨幣供給影響通貨膨脹

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和新的金融體系的建立，中國(guó)的金融市場(chǎng)在不斷探索中發(fā)展，然而現(xiàn)階段我國(guó)的金融市場(chǎng)并不發(fā)達(dá)，市場(chǎng)機(jī)制也不夠成熟，我國(guó)的貨幣供給市場(chǎng)主要以間接融資為主，即以銀行為主要的貨幣供給來(lái)源，“信貸渠道”仍是貨幣政策作用于宏觀經(jīng)濟(jì)的主要渠道，因此，現(xiàn)實(shí)生活中，一些影響銀行信貸的因素也會(huì)影響到實(shí)際貨幣供給量。房地產(chǎn)作為銀行信貸的主要抵押品，其價(jià)格波動(dòng)會(huì)直接影響到銀行的資產(chǎn)負(fù)債狀況。在間接融資市場(chǎng)上，由于信息不對(duì)稱而產(chǎn)生的逆向選擇及道德風(fēng)險(xiǎn)會(huì)降低銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款意愿，影響企業(yè)外部融資的能力和成本，然而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲時(shí)，一些擁有房地產(chǎn)的企業(yè)在向銀行借貸時(shí)其抵押品價(jià)值上升，從而減少了貸款損失的風(fēng)險(xiǎn)，銀行便傾向于多發(fā)放貸款，從而增大了流通中的貨幣量。并且銀行信貸的擴(kuò)張會(huì)反過(guò)來(lái)引起市場(chǎng)利率的下降，這又會(huì)促使房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲，如此反復(fù)，使得這種效應(yīng)得到進(jìn)一步加強(qiáng)。謝經(jīng)榮對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與廣義貨幣供給的實(shí)證研究結(jié)果也表明，房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣之間有強(qiáng)正相關(guān)關(guān)系。

此外，房地產(chǎn)價(jià)格上漲意味著人們的名義財(cái)富增加，人們往往會(huì)增大他們的消費(fèi)量，從而無(wú)形中增加對(duì)貨幣的需求，并且，房地產(chǎn)價(jià)格上漲往往會(huì)伴隨著交易量的增加，因此作為日常交易媒介的貨幣，其需求量必然有所增加。

造成通貨膨脹的最直接原因就是貨幣供給過(guò)多，因此當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲時(shí)，會(huì)使得流通中的貨幣量增長(zhǎng)過(guò)快，造成通貨膨脹的壓力，并產(chǎn)生一種虛假繁榮的景象。

（三）房地產(chǎn)價(jià)格通過(guò)引起經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變動(dòng)影響通貨膨脹

在經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整過(guò)程中，一些行業(yè)的勞動(dòng)者因?yàn)閯?chuàng)造了更大價(jià)值或者擁有更的高生產(chǎn)力而獲得較高工資，假如該經(jīng)濟(jì)體中存在工資攀比的機(jī)制，比如政府部門或國(guó)有企業(yè)的工資與這些行業(yè)工資進(jìn)行攀比，并強(qiáng)制帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)工資增長(zhǎng)，那么整個(gè)經(jīng)濟(jì)中就會(huì)出現(xiàn)工資過(guò)快增長(zhǎng)的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致通貨膨脹，這即是所謂的結(jié)構(gòu)性通貨膨脹。容易看出，房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)度上漲時(shí)，該產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)高于平均水平，勢(shì)必會(huì)造成一些相關(guān)部門工資遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，隨之便會(huì)有各種來(lái)自政府或社會(huì)的壓力來(lái)迫使這種工資水平的差距減小，通常的做法就是提高另外一些行業(yè)的工資水平，從而造成工資水平的虛高。此外，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，使得一些低收入者的基本生活水平得不到保障，政府或許會(huì)出于公平的考慮，提高這些低收入者的最低工資水平，以保障他們的基本生活，然而這樣的工資并不是由市場(chǎng)所決定的，使得工資水平高于實(shí)際應(yīng)由市場(chǎng)決定的水平，進(jìn)而造成通貨膨脹的壓力。

三、結(jié)論及建議

（一）通貨膨脹對(duì)居民生活質(zhì)量的影響是不言而喻的，它會(huì)使得原本就不平衡的收入分配結(jié)構(gòu)更加不平衡，并且影響居民的實(shí)際收入，同時(shí)也給投資和消費(fèi)帶來(lái)巨大的不確定性，這種不確定性將使本來(lái)已經(jīng)扭曲的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更加扭曲。而過(guò)高的房?jī)r(jià)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響也是有目共睹的，高房?jī)r(jià)會(huì)加劇金融風(fēng)險(xiǎn)的聚集，造成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不平衡，并且擴(kuò)大居民收入分配的差距，抑制城市就業(yè)的增長(zhǎng)，因此在解決通貨膨脹問(wèn)題的同時(shí)，也必須要提高對(duì)房?jī)r(jià)問(wèn)題的重視，這兩個(gè)問(wèn)題是相互影響的，只有同時(shí)得到解決，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)才能更好的發(fā)展，居民的生活水平才能得到進(jìn)一步提升。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程正不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，我國(guó)應(yīng)堅(jiān)持房地產(chǎn)行業(yè)的定位，確保政策的長(zhǎng)期性和連貫性，堅(jiān)持推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程，避免給市場(chǎng)帶來(lái)價(jià)格信號(hào)失真。尤其需要注意的是，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)會(huì)改變其吸納流動(dòng)性的能力，為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康平穩(wěn)發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策應(yīng)著眼于確保房地產(chǎn)價(jià)格的平穩(wěn)，避免急升急跌的局面，否則會(huì)給我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)較為嚴(yán)重的影響。（作者單位：鄭州大學(xué)商學(xué)院）

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