淺談當(dāng)今房地產(chǎn)調(diào)控政策

許晨超

【摘要】當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)整已經(jīng)進(jìn)行到一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期。本文首先對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析，然后找出當(dāng)今房地產(chǎn)調(diào)控的具體措施，以便為國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控營造量的環(huán)境支持和氛圍。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；調(diào)控；政策

在當(dāng)今國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是不可忽視的經(jīng)濟(jì)支柱之一，直接關(guān)系到廣大人民的生活。但是由于國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正式進(jìn)入到市場經(jīng)濟(jì)的時(shí)間相對較短，并且依然處于發(fā)展的最初階段，雖然針對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，也出臺了相關(guān)的政策和法律法規(guī)，但是健全度不足，導(dǎo)致在實(shí)際發(fā)展中房地產(chǎn)調(diào)控依然存在諸多問題。例如：貨幣供應(yīng)鏈條負(fù)責(zé)、泡沫經(jīng)濟(jì)等，一旦房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)了文體，就會影響到國民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，其所造成的損失、危害也是無法估量的。所以越早發(fā)現(xiàn)存在的不足，及時(shí)地采取應(yīng)對措施，再配合上恰當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)與規(guī)范，這才是當(dāng)今房地產(chǎn)調(diào)控的主要研究課題。

一、房地產(chǎn)調(diào)控政策對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響

（一）房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈

考慮到房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)鏈較長，同時(shí)具有很廣的影響范圍，所以在國民經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)上，還是具有明顯的成效。隨著2007年經(jīng)濟(jì)過熱之后，經(jīng)濟(jì)的急速下滑導(dǎo)致包含房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的水泥、鋼鐵等眾多產(chǎn)生都出現(xiàn)了過剩現(xiàn)象。雖然供給的上升必然會拉動(dòng)需求量的上漲，但是不合理的房地產(chǎn)市場發(fā)展，導(dǎo)致相關(guān)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了非理性的發(fā)展趨勢，最終出現(xiàn)資源過剩的現(xiàn)象。但是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級與調(diào)整是行政干預(yù)無法全部做到的，通過調(diào)控房地產(chǎn)，才有利于根據(jù)市場機(jī)制，讓相關(guān)產(chǎn)業(yè)做出從內(nèi)到外的改革，這樣也有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)資金密集

由于房地產(chǎn)行業(yè)術(shù)語資金密集的產(chǎn)業(yè)之一，資金的松緊緊密的聯(lián)系到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在調(diào)控房地產(chǎn)中，最主要的一項(xiàng)措施是通過適當(dāng)引導(dǎo)信貸投放的方向，才有利于房價(jià)大幅度撥動(dòng)的抑制。主要是“一個(gè)導(dǎo)向、兩個(gè)渠道”對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整產(chǎn)生了不同程度的影響：第一，資本市場的導(dǎo)向作用，雖然國內(nèi)很多房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金相對有限，并且沒有獲取融資的資格，但是資本市場中的價(jià)格波動(dòng)對資金流向會產(chǎn)生引導(dǎo)；第二，購房方的資金投入渠道，一般來說，購房者主要分為了投資和消費(fèi)兩類型，但是國內(nèi)實(shí)際的投資需求卻讓房價(jià)一直高居不下；第三，金融中介融資渠道，由于當(dāng)前國內(nèi)不完善的資本市場，對于房地產(chǎn)市場資金的需求而言，金融中介提供的融資服務(wù)就產(chǎn)生了極大的作用。

（三）大規(guī)模的信貸，必定會導(dǎo)致流動(dòng)性過剩

第一，房地產(chǎn)本身具有的防通貨膨脹的能力以及商品的實(shí)際屬性，帶動(dòng)了部分購房者的需求，尤其是投資需求的大幅度增加，導(dǎo)致房價(jià)價(jià)值也呈現(xiàn)大幅度上漲趨勢，讓投資者獲取利益，進(jìn)而帶動(dòng)投資需求，卻讓房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展陷入到自我膨脹的階段。這一階段的出現(xiàn)，必定會導(dǎo)致資金都向房地產(chǎn)市場快速靠攏，虛擬泡沫也會越來越多；第二，由于房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集型屬性，也會增大對銀行信貸規(guī)模的需求，在風(fēng)險(xiǎn)得到控制的前提下，銀行必定會加大對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸投放，這樣會出現(xiàn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心的局面。通過房地產(chǎn)的政策調(diào)整，也可以合理的規(guī)劃與配置資源，通過銀行政策性、風(fēng)險(xiǎn)的信貸指導(dǎo)、房產(chǎn)投資性成本控制加大等措施，對于房地產(chǎn)市場資金的供給也必定會產(chǎn)生影響，促使資金從房地產(chǎn)市場流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，這樣也會減少房地產(chǎn)市場投資，最終推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)果的快速調(diào)整。

二、國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控的具體政策

（一）國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化

只有做好郭明經(jīng)濟(jì)各個(gè)部門和房地產(chǎn)行業(yè)之間的關(guān)系協(xié)調(diào)處理，才能夠達(dá)到優(yōu)化國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的目的，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得以推動(dòng)的同時(shí)，與整體國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到統(tǒng)一協(xié)調(diào)的目的。在這一過程中，關(guān)鍵在于地方政府履職是否正確。在房地產(chǎn)的投資上，地方政府可以利用土地的垂直管理來抑制過度投資的出現(xiàn)，并且根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況，根據(jù)因地制宜的需求，才能夠杜絕將房地產(chǎn)行業(yè)僅僅作為支柱型產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)象。因此只有將房地產(chǎn)的發(fā)展放置于恰當(dāng)、合理的位置之上，才能夠科學(xué)、合理的對區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃布局。

（二）房地產(chǎn)投資規(guī)模的控制

合理的控制房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模，需要從本質(zhì)上找尋能夠抑制房地產(chǎn)行業(yè)泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的方法。最近幾年來，由于房地產(chǎn)投資規(guī)模、政府資產(chǎn)投入的飛速增長，必定會出現(xiàn)投資過熱的現(xiàn)象。目前，對房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過快發(fā)展的控制是首要任務(wù)，如果出現(xiàn)房產(chǎn)過熱現(xiàn)象必定會導(dǎo)致金融體系風(fēng)險(xiǎn)的增加，強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度是重要手段，控制、規(guī)范銀行信貸總額當(dāng)中的房產(chǎn)貨款占據(jù)的比例，通過各種措施，做好房地產(chǎn)企業(yè)融資手段拓寬引導(dǎo)，如此才能避免大規(guī)模、系統(tǒng)新更多投資風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

（三）房地產(chǎn)發(fā)展模式需要加以調(diào)整

縱觀房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史，由于粗放型的發(fā)展，造成了大量資金的不必要的浪費(fèi)，如此的發(fā)展完全違背了十一五規(guī)劃所提出的集約型經(jīng)營方式，所以轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式刻不容緩，對推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)從粗放型發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?yōu)榧s型發(fā)展模式也是一項(xiàng)迫切的任務(wù)。所以在對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式的調(diào)整上，應(yīng)當(dāng)本著以人為本、節(jié)能環(huán)保的原則，才有利于國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、健康、快速的發(fā)展。

（四）做好市場供需的宏觀調(diào)控

當(dāng)前房價(jià)虛高是國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)面臨的最大問題，就如一把利劍懸在頭上。一旦出現(xiàn)掉落現(xiàn)象，對于房地產(chǎn)行業(yè)的打擊可以說是致命的。因此通過科學(xué)、合理的方式來解決泡沫經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)研究者的必要任務(wù)，如此才能夠推動(dòng)房地產(chǎn)市場回歸到正常的運(yùn)作軌道之上。無論是政府部門，還是房地產(chǎn)開發(fā)商，都需要明白自身存在的問題，能夠客觀、冷靜的對房地產(chǎn)市場做出分析，切忌盲目樂觀的心理，對房地產(chǎn)未來的發(fā)展，需要根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展運(yùn)行的規(guī)律來進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)測，如此才能找出正確的發(fā)展之路。

（五）落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀

作為地方政府部門，尤其是中小型城市的地方政府部門，需要貫徹全面發(fā)展社會經(jīng)濟(jì)的綜合能力以及貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀。我國很多城鎮(zhèn)對房地產(chǎn)行業(yè)所帶來的經(jīng)濟(jì)效益過分依靠，最關(guān)鍵的因素在于其余產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相對落后，導(dǎo)致地方政府錯(cuò)誤的認(rèn)為發(fā)展其余行業(yè)不如賣地獲取的經(jīng)濟(jì)收益來得快。想要從根本上解決這些問題，需要科學(xué)規(guī)劃、因地制宜，推動(dòng)地方優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、特色產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，如此才能夠減少地方政府對于房地產(chǎn)行業(yè)的依賴，才能夠推動(dòng)地方城鎮(zhèn)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力的全面提升。

總之，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，雖然在客觀上也為我們創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)效益，但是我們卻應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到其中可能存在的危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)。國家有關(guān)的調(diào)控部門和房地產(chǎn)開發(fā)商都需要重視房地產(chǎn)問題的嚴(yán)重性，能夠?qū)ζ浼右匝芯?，在思想上，做到最大限度的引?dǎo)房地產(chǎn)投資者和購房投資者，使其他們樹立正確的價(jià)值觀、消費(fèi)觀。另外，在制度上，也要根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)際情況加以完善，特別是法律法規(guī)的切實(shí)實(shí)施，才能夠避免漏洞產(chǎn)生的幾率，才能夠在經(jīng)濟(jì)上對國家宏觀調(diào)控進(jìn)行充分地利用，從而將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)引上正確、規(guī)范的發(fā)展道路上，才能夠?yàn)閺V大人民服務(wù)、謀取利益，為建設(shè)和諧、穩(wěn)定的社會而努力。

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