“鬼城”解碼

杜彬

地方政府花費重金打造了一座座“空”城，尤其密集地分布在內(nèi)蒙、河南、江蘇、湖北和遼寧的局部地區(qū)。伴隨城鎮(zhèn)化規(guī)模的加速膨脹，人煙稀少、房屋荒廢的“鬼城”，如今正在中國的地圖上蔓延。

一座城市的活躍和繁榮，離不開賴之以生存的人類活動。正當上班早晚峰的地鐵和公交上，乘客經(jīng)歷毫無尊嚴的搶乘的同時，我們很難想象這個擁有13.397億人口的泱泱大國，某些三四線城區(qū)居然正在鬧“人荒”。在地方政府提供的廉價土地上，房地產(chǎn)開發(fā)商打著興建CBD以及各種特色服務基地的旗號大張旗鼓地搞開發(fā)建設，急遽消耗的經(jīng)濟和消費實力迫使我們不得不高度關(guān)注起三四線城市過度投資房產(chǎn)的風險。

土地和人口，誰的城鎮(zhèn)化？

互聯(lián)網(wǎng)上，被轉(zhuǎn)載次數(shù)最多的是一組被曝光的美國衛(wèi)星圖片。圖片顯示，位于河南鄭州的鄭東新區(qū)已然超越馳名海內(nèi)外的鄂爾多斯，成為中國最大的“鬼城”。根據(jù)河南當?shù)孛襟w的報道，截至去年底，鄭東新區(qū)的商住用房入住率不過10%，在龐大的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)群落中顯得格外微不足道。

有趣的是，這些圖片看起來像極了小霸王時代的經(jīng)典游戲《魂斗羅》或《坦克大戰(zhàn)》中的某些場景，如果是樂園，似乎更適合探險。但是若以投資性購房為主要目的，說不定今年7月宣布破產(chǎn)的美國城市底特律的投資回報率更值得期待。

有國外媒體稱，底特律當?shù)氐淖≌呀?jīng)跌至最低數(shù)百美金。就在經(jīng)濟學家憂心忡忡的同時，投機客們正虎視眈眈地盯著底特律，大肆囤購房產(chǎn)。相較國內(nèi)某些新區(qū)幾十萬的總房價投入，投資底特律的可能性收益足以讓投資者眼紅。當然，中國的“鬼城”不會按照底特律的模式發(fā)展，即便政府舉債求財?shù)拿缐袈淇?，在行政手段的保護之下，中國的城市也不會被允許破產(chǎn)。

早在2011年，上海和西安兩地的住宅存量逼近1000萬平方米時，行業(yè)明顯感覺到了房價下行的壓力。但是轉(zhuǎn)眼到了2013年7月，僅貴陽一個城市就開發(fā)了四個1000萬平方米以上的住宅區(qū)，其中最大的一個規(guī)模達到2038.02萬平方米，屬全國之最。如果再算上城市中大大小小的在建樓盤，即使面向全國銷售，未來3到5年，僅憑借貴陽城市的吸引力也不足以招徠幾百萬人口的移民潮，大量的房屋將被空置是不爭的事實。

就在媒體以及部分學者對蕭索的新城區(qū)大肆興建的工程咋舌，極力討伐空置的房屋和人跡罕至的街道的同時，另一派人卻以浦東新區(qū)等成功運作的新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)為代表，主張城市擴建對于經(jīng)濟建設的促進作用。鄭東新區(qū)管委會拿出30萬入住人口的數(shù)據(jù)力證鄭東新區(qū)不是“鬼城”，而相關(guān)新聞宣傳部門也表示當?shù)卣踔敛恍枰獙Α肮沓恰币徽f“做出評價”。獨立經(jīng)濟學家杜猛在7月舉辦的第三屆姑蘇論壇上提出，“建成后三年內(nèi)入住率不足30%，造成極大沉沒成本浪費”的就是“鬼城”。但是該論斷在微博上流傳之后，遭到幸福人壽保險公司董事長孟曉蘇的反駁，孟曉蘇認為對建設超前的城市不應過早扣帽子打棍子。兩派支持者隔空對喊，好不熱鬧。

居民顯然還沒有做好迎接新城區(qū)的準備。在遼寧沈陽的沈北新區(qū)或是營口，舊城區(qū)中心的居民不僅對新區(qū)的配套建設表示質(zhì)疑，對地理區(qū)塊的舊面貌印象也根深蒂固。不過，房地產(chǎn)商仍舊在賣樓，主要是由于某些居民擁有不止一套住宅。

是地產(chǎn)商在牟利，還是地方政府在火拼GDP？縱覽三四線城市的城鎮(zhèn)化道路，我們不禁質(zhì)疑是人的城鎮(zhèn)化還是土地的城鎮(zhèn)化？城市的未來由誰掌控？

一二線城市的擴展模式是否同樣適用于三四線城市？答案本身就值得推敲。在舉債造城、賣地求財?shù)谋澈螅浅擎?zhèn)化的發(fā)展現(xiàn)狀與初衷的背離。在城鎮(zhèn)化向房地產(chǎn)化的扭曲下，土地城鎮(zhèn)化先行于人口城鎮(zhèn)化的畸形發(fā)展，只會加速商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)在“鬼城”里橫行。

住房空置率成謎

鄂爾多斯和溫州房地產(chǎn)的崩盤顯然沒有給火熱的城市新區(qū)建設潑上一盆涼水降降溫。第五個國家級新區(qū)蘭州新區(qū)占地規(guī)模相當于四五個蘭州主城區(qū)，雖然政府對此低調(diào)地保持緘默的態(tài)度，但是仍舊阻止不了記者的報道。隨著曝光的深入，蘭州新區(qū)建設一度停工休整，不過日前也已悄然復工。

中國無疑擁有世界上最大的房產(chǎn)市場，但是居民的購買能力兩極分化明顯，就在一部分人擁有幾套住房的同時，令一部分人唯有對著失控的房價興嘆。

城市每天都在翻新，越來越多的“鬼城”建設在為中國的空置住房總量添磚加瓦。中國到底有多少空置的住房？媒體對此的追問持續(xù)了數(shù)年之久。不過在住建部或國家統(tǒng)計局看來，這顯然是一個不解之謎，因為“統(tǒng)計住房空置率是非常復雜的國際難題”。

但是在美國或其他市場經(jīng)濟國家，統(tǒng)計住房空置率早就是一項必要的程序，甚至有相應健全的應對規(guī)定。在德國，當住房空置率超過10%，地方政府可能推倒無法出租的住房；在法國，從房屋空置的第一年起，業(yè)主需要逐年遞增地繳納罰金；在丹麥，住房閑置6周就需要對房屋所有者罰款。

為什么要關(guān)注并且警惕住房空置率的數(shù)據(jù)呢？因為房產(chǎn)空置情況能夠最直觀地反映樓市的健康狀況。包括索羅斯在內(nèi)的國外投機客或研究機構(gòu)一直在預言中國房地產(chǎn)泡沫的破滅，雖然沒有成真，但是在城鎮(zhèn)化建設中的主力地產(chǎn)行業(yè)，卻明顯在囤積住房。

按照國際慣例，商品房的空置率一旦達到10%～20%，即進入空置危險區(qū)，足以影響房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟的正常運行。

針對三四線城市的城鎮(zhèn)化建設而言，合理地統(tǒng)計住房空置率有利于打擊過熱的投資行為。職能部門對此刻意地回避，是對房地產(chǎn)行業(yè)向市場化發(fā)展的阻礙。中國的行政干預需要一個盡頭，允許市場存在自然的優(yōu)勝劣汰。

“鬼城”魅影

“鬼城”，本意是指資源枯竭并被廢棄的城市，屬于地理學名詞。在現(xiàn)代新語義之中，也被用來解釋城鎮(zhèn)化進程中住房空置率過高的新區(qū)，形象地描述出一幅人煙罕至卻高樓嶙峋的畸形圖畫。

政府和地產(chǎn)開發(fā)商之間的緊密合作促使“鬼城”現(xiàn)象愈加嚴峻。居高的住房空置率直指房地產(chǎn)泡沫，各地飄紅的GDP攀比迫使當?shù)卣粩嘣诓鸾ㄖ心怖?/p>

城鎮(zhèn)化建設成為變相的土地城鎮(zhèn)化，空心的產(chǎn)業(yè)和空心的人口問題凸顯，地方政府終將被舉債造城、賣地求財?shù)淖龇ㄋ邸?/p>