談房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的稅費(fèi)調(diào)整問題

竇建男

【摘 要】隨著改革開放的深入發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程之中成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。因此，任何針對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的政策都會(huì)對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)形成牽一發(fā)而動(dòng)身的極其嚴(yán)重的后果。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)稅費(fèi)；重保有輕交易；土地增值稅；物業(yè)稅

0.引導(dǎo)語(yǔ)

做為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有著舉足輕重的地位，任何對(duì)房地產(chǎn)的政策都將產(chǎn)業(yè)極為深遠(yuǎn)的影響。從我國(guó)目前的高企的房?jī)r(jià)來(lái)看，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控正當(dāng)其時(shí)。但是在制定房地產(chǎn)政策時(shí)必須免除保障性住房與首套房的稅收，以切實(shí)保障民生。而對(duì)于較大面積的住房，則可以征收高昂的費(fèi)用，這一點(diǎn)發(fā)達(dá)國(guó)家做的就比較好。我國(guó)目前在“保有免稅，交易重征”方面已經(jīng)開始形成長(zhǎng)效機(jī)制，從長(zhǎng)期來(lái)看，這種做法必將在漫長(zhǎng)的歷史過(guò)程中不斷發(fā)揮平抑房?jī)r(jià)的長(zhǎng)效作用。對(duì)于超大面積的重征，可以使人們按需購(gòu)房，避免了在住房上的鋪張浪費(fèi)，也為國(guó)家的節(jié)能減排做出了較大的貢獻(xiàn)。由于，超大面積的強(qiáng)征也會(huì)使得絕大多數(shù)的住房消費(fèi)者會(huì)根據(jù)自己的實(shí)際需要購(gòu)買合適的面積。從而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)為了迎合這樣的需求也會(huì)較多地建造經(jīng)濟(jì)適用住房，一旦形成良性循環(huán)，我國(guó)的住房問題就可以在較大程度上得以緩解，這不僅僅關(guān)系到安居，而且對(duì)于國(guó)家的安定團(tuán)結(jié)也有著非凡的意義。而對(duì)于擁有多套房屋的人群必須在現(xiàn)在重征的基礎(chǔ)上繼續(xù)加征高昂的房產(chǎn)稅，使這些擁有多套住房的人在保有的過(guò)程中既得不到升值空間也無(wú)法在未來(lái)的交易過(guò)程中獲得收益，這樣，不但極大地平抑了房?jī)r(jià)，而且還將房屋的真正的“居住”的價(jià)值體現(xiàn)了出來(lái)。只有房屋回歸其本來(lái)的意義，才能使得我國(guó)這樣一個(gè)人口大國(guó)真正做到“居者有其屋”，而不是目前的絕大多數(shù)無(wú)房的人民群眾無(wú)力購(gòu)房，少數(shù)人口卻擁有數(shù)十甚至數(shù)百套住房。在擁有多套住房無(wú)利可圖的情況之下，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展急需的資本才會(huì)重新投入到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展建設(shè)上來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)才能夠真正獲得一次新生的發(fā)展機(jī)遇。而且，經(jīng)過(guò)這樣的調(diào)控，我國(guó)的住房市場(chǎng)的供給量會(huì)得到極大的改善，住房的供需矛盾也將得到極大程度的緩解。無(wú)論是國(guó)家還是人民都可以從中獲得巨大和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，雖然此舉會(huì)嚴(yán)重影響到少數(shù)窮奢極欲者的利益，但是這些少數(shù)人對(duì)于國(guó)家和人民的切身利益只有百害而無(wú)一利，因此，這樣的結(jié)果也是人民群眾希望看到的并且必然會(huì)積極擁護(hù)的。但是，此舉的一個(gè)負(fù)面影響就是在政策推出的一定時(shí)期內(nèi)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)造成一定程度的沖擊，但是經(jīng)這過(guò)這段時(shí)期以后，房地地交易不但會(huì)恢復(fù)到平時(shí)的水平而且還會(huì)形成一個(gè)前所未有的高潮。因?yàn)椋?dāng)百分之六十的人都擁有房屋，交易的頻繁程度必定會(huì)比只有百分之十的人擁有房屋的交易要活躍。而頻繁的交易必定會(huì)對(duì)國(guó)家的財(cái)征帶來(lái)巨大的收益。

1.房地產(chǎn)稅費(fèi)的具體去向

1.1納入預(yù)算

目前，世界各國(guó)都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的交易過(guò)程征收較高的稅收，房產(chǎn)稅是一種普遍存在的稅種。隨著房地產(chǎn)業(yè)成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，我國(guó)的房產(chǎn)稅也自然而然地成為了我國(guó)的稅收收入的重要組成部分。我國(guó)的房產(chǎn)稅是法律規(guī)范之內(nèi)的受法律保護(hù)的正稅，稅收的收入也是我國(guó)的重要的籌資方式與調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的重要手段之一。在房地產(chǎn)交易的過(guò)程之中，由于稅種的名目繁多，因此，不僅國(guó)家受益，而且我國(guó)的各級(jí)政府也可以從中獲得一定的收益，比如工本費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等。除了納入政府預(yù)算的正稅收入而外。我國(guó)的政府還會(huì)征收規(guī)費(fèi)與使用費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用。在我國(guó)的政策規(guī)定中我國(guó)的政府可以擁有一部分相對(duì)獨(dú)立的資金，這部分資金可以游離于預(yù)算資金之外，但是，同時(shí)也規(guī)定了這些資金必須在總體預(yù)算完整性的基礎(chǔ)之上才得以保留，但是這些資金只能由國(guó)家的機(jī)構(gòu)進(jìn)行收取與支出，不得由個(gè)人收取或個(gè)人支出。而且分散掌握也是違法的行為。之所以會(huì)有這樣的規(guī)定其原因在于所有與政府相關(guān)的資金都必須從帳目上反映出來(lái)，只有這樣才能既保證國(guó)家預(yù)算的完整與國(guó)家收益的完整。如果完全按照上述的方式運(yùn)作，我國(guó)的至少百分之五十左右的政府機(jī)構(gòu)的腐化問題都可以避免，但是，實(shí)際情況卻并非如此。我國(guó)還存在著比例較大的預(yù)算外的政府收費(fèi)，這種補(bǔ)充性收費(fèi)的最初目的是為了加強(qiáng)高度集中管理制度，但是隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，以及經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷地深化，我國(guó)的預(yù)算外資金與制度外收入已經(jīng)形成了一種一球絕無(wú)僅有的，我國(guó)政府的“得天獨(dú)厚”的“養(yǎng)廉”現(xiàn)象。而且，更為嚴(yán)重的是納入預(yù)算與不納入預(yù)算在我國(guó)的某些政府的手里也只在點(diǎn)頭與搖頭之間。

1.2轉(zhuǎn)入使用階段

居民購(gòu)買物業(yè)，要交物業(yè)管理費(fèi)，這一點(diǎn)是天經(jīng)地義的。然而，在支付的房?jī)r(jià)中還包括了市場(chǎng)公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費(fèi)、城市維護(hù)建設(shè)稅、市政工程費(fèi)。這些用于市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費(fèi)用，不買房的居民則不用繳納，哪怕他與買房的居民住房只有一墻之隔。

應(yīng)當(dāng)取消收費(fèi)按“誰(shuí)投資，誰(shuí)收益”的原則。許多房地產(chǎn)收費(fèi)本應(yīng)該納入使用階段，但是為了征收方便，在交易階段計(jì)入住房的成本，這造成了嚴(yán)重的公共消費(fèi)不均，部分居民負(fù)擔(dān)了所有居民應(yīng)該承擔(dān)的收費(fèi)。在住房的稅費(fèi)調(diào)整過(guò)程中，交易階段發(fā)生的費(fèi)改為保有階段是最直接的方法。

1.3按件收費(fèi)

大部分收費(fèi)是按價(jià)征收的，這可以滿足各政府的財(cái)政需求。但是，這種做法不符合“重保有，輕交易”的稅收原則。文件登記、交易手續(xù)、房產(chǎn)評(píng)估的成本并不會(huì)因?yàn)榻灰變r(jià)格的大小而有較大變化，這些收費(fèi)如果按件收費(fèi)，不僅可以降低征收額，提高征收效率，還可以避免征收過(guò)程中的暗箱操作，更好地促進(jìn)住房流通。

2.最重要的保有稅——物業(yè)稅

物業(yè)稅也稱房地產(chǎn)稅。我國(guó)曾征收過(guò)房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅。從世界多數(shù)國(guó)家來(lái)看，房地產(chǎn)稅已經(jīng)成為傳統(tǒng)上最重要的城市政府稅收手段和公共設(shè)施發(fā)展的主要資金來(lái)源。

我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅在全國(guó)范圍內(nèi)只對(duì)國(guó)內(nèi)的單位和個(gè)人全面征收房產(chǎn)稅，城市地產(chǎn)稅只對(duì)涉外企業(yè)和外籍人員征收。計(jì)價(jià)的依據(jù)是房產(chǎn)原值和租金收入。個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房，主要是指居民住房，不分面積多少，一律免征房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅的這種征收辦法，在住房作為福利分配物的年代，無(wú)可厚非，在土地?zé)o償使用和住房福利分配的背景下，房地產(chǎn)不作為財(cái)產(chǎn)，也無(wú)從評(píng)估，但是在住房商品化的形式下，顯然不符合“重保有”的原則。地產(chǎn)稅的設(shè)置也具有濃厚的時(shí)代缺陷，對(duì)涉外企業(yè)和外籍人員征收，是因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)是有價(jià)物。

3.問題最多的交易稅——土地增值稅

我國(guó)從1994年新稅制中開設(shè)土地增值稅，從征收實(shí)際來(lái)看，未能受到預(yù)期效果，并受到諸多方面的責(zé)難?！拔覈?guó)現(xiàn)行土地增值稅稅率過(guò)高，尤其是第一級(jí)稅率定為30%太高；沒有將自然增值與人工投資改良增值區(qū)別開來(lái)；沒有考慮通貨膨脹因素和利息因素對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商利潤(rùn)的影響；逃避稅現(xiàn)象嚴(yán)重，稅收收入少；影響了房地產(chǎn)投資者的投資愿望等?！蔽覈?guó)開征土地增值稅，過(guò)多從組織財(cái)政收入和限制房地產(chǎn)投機(jī)交易的角度考慮，而忽視了我國(guó)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)情況和征收能力。我國(guó)是近年來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較快的發(fā)展中國(guó)家，房地產(chǎn)增值的確很快，而其中又主要是自然增值部分，的確有限制房地產(chǎn)熱的必要。

4.結(jié)語(yǔ)

通過(guò)本文的分析我們可以知道，在設(shè)計(jì)相關(guān)的房產(chǎn)稅費(fèi)時(shí)應(yīng)該遵循 “重保有、輕交易”的原則，這是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問題的最根本方法。只征收土地增值稅是不能從根本上解決這個(gè)問題的。這不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

[1]吳建暉.我國(guó)城市住宅價(jià)格研究.城市開發(fā)2002.2.

[2]鄭恩齊.劉洪玉.如何正確衡量房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì).中國(guó)房地產(chǎn).2003.3.