住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估價(jià)值類型影響因素分析

陳漢明

（清華大學(xué)，北京 100084）

一、稅基評(píng)估價(jià)值類型的定義

雖然國際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)（International Valuation Standards Council，以下簡稱IVSC）早已對(duì)市場價(jià)值的概念進(jìn)行了詳細(xì)和明確的界定，但卻尚無統(tǒng)一的稅基評(píng)估值價(jià)值類型定義。IVSC認(rèn)為，除市場價(jià)值以外的所有價(jià)值類型都稱為非市場價(jià)值（或者稱之為市場以外的價(jià)值，當(dāng)然我國評(píng)估學(xué)術(shù)界也有不少人認(rèn)為非市場價(jià)值和市場以外的價(jià)值不是一回事）。IVSC卻并沒有對(duì)非市場價(jià)值進(jìn)行詳細(xì)的闡述和定義，只是指出，體現(xiàn)資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)行為用途的價(jià)值類型都在非市場價(jià)值中，包括諸如計(jì)稅價(jià)值、投資價(jià)值、抵押價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值和其他一些價(jià)值類型。從現(xiàn)有文獻(xiàn)看，能找到課稅價(jià)值的定義，指根據(jù)稅法規(guī)定與征納稅收相關(guān)的價(jià)值定義所確定的價(jià)值。該定義對(duì)課稅價(jià)值內(nèi)涵的描述并不詳細(xì)，由于沒有明確課稅價(jià)值涉及的具體參數(shù)、數(shù)據(jù)或條件的選擇與應(yīng)用范圍等，評(píng)估人員因而無法依此而進(jìn)行作業(yè)。課稅價(jià)值到目前為止不過是個(gè)空泛的概念。以美國為代表的一些推崇市場價(jià)值應(yīng)用的國家干脆用市場價(jià)值替代課稅價(jià)值。

價(jià)值類型需要與資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)相適應(yīng)，價(jià)值類型的選擇會(huì)使資產(chǎn)所體現(xiàn)出來的價(jià)值產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。價(jià)值類型選擇不同，即便是被評(píng)估的同一資產(chǎn)，評(píng)估值在數(shù)量上也會(huì)存在較大差異。強(qiáng)調(diào)價(jià)值類型的意義在于，由于資產(chǎn)業(yè)務(wù)行為不同，被評(píng)資產(chǎn)可能具有不同內(nèi)涵和數(shù)量的價(jià)值。以納稅服務(wù)為目的的住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估值和以交易為目的的市場評(píng)估值可以是不一樣的。

二、價(jià)值類型選擇的影響因素

不論何種價(jià)值類型，決定價(jià)值類型主要依據(jù)都是評(píng)估目的，即資產(chǎn)業(yè)務(wù)行為。評(píng)估目的，與資產(chǎn)業(yè)務(wù)行為聯(lián)系極為密切。評(píng)估目的是影響價(jià)值類型選擇的核心因素。評(píng)估目的不同，評(píng)估結(jié)果的價(jià)值量也不一樣，這種價(jià)值量差異本身就是由于特定目的引起的。IVSC指出，“價(jià)值類型和定義需要與特定的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)相適應(yīng)?！狈鞘袌鰞r(jià)值類型強(qiáng)調(diào)“特定投資者”、“特定使用者”，表明非市場價(jià)值由特定經(jīng)濟(jì)行為決定，且對(duì)其適用性進(jìn)行限定，明確與市場價(jià)值有區(qū)別。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)劉玉平老師認(rèn)為，評(píng)估目的是選擇價(jià)值類型的重要依據(jù)，是判斷確定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的基礎(chǔ)。

IVSC定義表明，市場價(jià)值體現(xiàn)的是某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。交易的雙方都是自愿的，且在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行了充分的市場營銷，交易雙方都是經(jīng)濟(jì)人，各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受強(qiáng)迫壓制。推敲市場價(jià)值的概念，我們發(fā)現(xiàn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開市場上體現(xiàn)的市場價(jià)值是被評(píng)資產(chǎn)最佳使用狀態(tài)下的價(jià)值。凡不符合市場價(jià)值定義所述條件的即為非市場價(jià)值。資產(chǎn)的市場價(jià)值適用于正常情況下的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、交易等資產(chǎn)業(yè)務(wù)行為。非市場價(jià)值只適用于各種特殊情況或條件下的資產(chǎn)業(yè)務(wù)行為?？梢钥闯?，為交易提供價(jià)值咨詢是市場價(jià)值最根本的目的，而且該市場價(jià)值必須在資產(chǎn)的最佳使用狀態(tài)下。換言之，市場價(jià)值并不天然為住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估設(shè)定的價(jià)值類型。不少國家也并不是按住宅房地產(chǎn)的市場價(jià)值課征房地產(chǎn)稅，如德國和韓國按成本法評(píng)估出住宅房地產(chǎn)的價(jià)值，以此作為住宅房地產(chǎn)稅的課稅參考。

美國的評(píng)估界對(duì)市場價(jià)值有很大的偏好，多數(shù)評(píng)估作業(yè)都采用市場價(jià)值類型。較之美國而言，歐洲在價(jià)值類型選擇上走了不同的一條路，歐洲更重視資產(chǎn)業(yè)務(wù)行為產(chǎn)生的影響。如針對(duì)抵押貸款評(píng)估價(jià)值類型選擇，美國評(píng)估界選用市場價(jià)值，歐洲卻體現(xiàn)出一個(gè)明顯的趨勢：提倡更加精細(xì)和符合資產(chǎn)業(yè)務(wù)行為的抵押貸款價(jià)值類型。這種做法值得我們借鑒，我們應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估的特定目的、被評(píng)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)行為，結(jié)合市場條件、數(shù)據(jù)獲得的難易程度、數(shù)據(jù)質(zhì)量等情況，開發(fā)并完善適用于住宅房地產(chǎn)課稅的價(jià)值類型，使之既能體現(xiàn)住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估的技術(shù)特點(diǎn)，也能滿足住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估業(yè)務(wù)的要求。

（一）房屋交易的陰陽合同行為

陰陽合同行為，房屋交易雙方旨在規(guī)避稅費(fèi)，簽訂兩個(gè)房屋交易合同，在政府部門登記備案的合同與實(shí)際交易合同有非常大的出入，前者交易金額上較之后者低許多。這種違法行為的原動(dòng)力主要是交易一方想少交稅費(fèi)。而為了盡快促成房屋交易，房屋經(jīng)紀(jì)公司對(duì)這種違法行為樂觀其成，有的甚至出謀劃策。陰陽合同行為會(huì)導(dǎo)致政府部門備案的交易數(shù)據(jù)嚴(yán)重失真。房屋交易的陰陽合同行為相當(dāng)頻繁，在二手房交易中的比例可能達(dá)到70%以上，甚至達(dá)到90%。采用這些嚴(yán)重失真的交易數(shù)據(jù)，只會(huì)讓住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估結(jié)果嚴(yán)重扭曲。

房屋交易的陰陽合同行為導(dǎo)致高質(zhì)量基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的缺失是制約我國住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估領(lǐng)域市場法有效推行的一大障礙。房屋管理信息系統(tǒng)不對(duì)外公開，房屋交易的陰陽合同行為具有隱蔽性，除交易雙方和房屋經(jīng)紀(jì)公司外，無人知曉，換言之，社會(huì)無法對(duì)這一違法行為進(jìn)行監(jiān)督，打擊房屋交易的陰陽合同行為難度非常大。

（二）房屋產(chǎn)權(quán)信息公開與否的問題

選擇市場價(jià)值作為住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估價(jià)值類型，首先得有充裕的交易案例來源，這個(gè)前提條件比較容易滿足，我國大中城市住宅房地產(chǎn)市場比較成熟，住宅房地產(chǎn)交易頻繁，市場擁有充足的交易案例。但是這些政府登記備案的房屋交易合同承載的交易數(shù)據(jù)真實(shí)性如何呢？這是一個(gè)非常值得考察的問題。如果政府登記備案的，包括房屋產(chǎn)權(quán)交易等信息不能對(duì)外公開，民眾無法對(duì)這些登記備案的信息進(jìn)行查詢驗(yàn)證，那他們自然會(huì)對(duì)這些信息的真實(shí)性進(jìn)行質(zhì)疑。政府備案的、被質(zhì)疑的這些交易案例如果用在住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估作業(yè)中，則評(píng)估結(jié)果的權(quán)威性就會(huì)受到很大的挑戰(zhàn)。

1.國外房屋產(chǎn)權(quán)信息對(duì)外公開。在大多數(shù)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，政府登記備案的房屋產(chǎn)權(quán)信息都對(duì)外公開。民眾所擁有的房地產(chǎn)任何人都可直接查詢，而且查詢絕大部分是免費(fèi)的。

以美國為例，美國實(shí)行契約登記的制度，房屋交易并沒有類似我們的房屋所有權(quán)證，美國所有房地產(chǎn)信息都必須在市政府進(jìn)行詳細(xì)備案，任何人都可查詢。民眾登錄政府網(wǎng)站可方便查詢到包括房屋產(chǎn)權(quán)所有人在內(nèi)的幾乎所有信息。少數(shù)沒有政府網(wǎng)站的地區(qū)，民眾可以到政府辦公室查詢，需要特別說明的是，不僅可查詢自己的，任何人的房地產(chǎn)他人都可以查詢。也就是說，在美國，房地產(chǎn)信息對(duì)公眾而言是完全徹底公開透明的。完全徹底到什么程度呢？任何人都可上網(wǎng)查詢了解別人的房地產(chǎn)信息，無須任何證明，無須任何手續(xù)。只要知道房屋所有人的姓名，就可知道他有多少套房產(chǎn)以及所有房產(chǎn)所在的位置。也可通過房屋所在的位置查詢到房屋產(chǎn)權(quán)人的姓名。如果網(wǎng)站上的有關(guān)信息不全，可前往政府備案處查詢，沒人會(huì)進(jìn)行刁難，也沒有人因?yàn)樘峁椭鴣G失工作或受處分。如市政府工作人員對(duì)查詢要求不作為，或故意吃拿卡要，不予配合，或設(shè)置阻力，那相關(guān)工作人員反而會(huì)受到處分。

比較而言，美國人較之中國人更在乎隱私。那為什么美國的房地產(chǎn)信息還會(huì)完全公開呢？估計(jì)原因有二，第一個(gè)是反腐的原因，房地產(chǎn)作為資產(chǎn)價(jià)值的存在形態(tài)，其承載了無論是個(gè)人還是家庭財(cái)產(chǎn)的主要部分，只要公開房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息，貪污的錢財(cái)不易找到像樣的載體。第二個(gè)原因是，采用市場法進(jìn)行住宅稅基評(píng)估，可以公開透明地課征住宅房地產(chǎn)稅。住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估一般都采用計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估（Computer-Aided Mass Assessment，以下簡稱CAMA）方法，該方法選用所需要考慮的因素，通常是數(shù)據(jù)質(zhì)量、數(shù)據(jù)信息可靠性、數(shù)據(jù)收集難易程度、批量評(píng)估技術(shù)數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)等。這里重點(diǎn)需要考慮數(shù)據(jù)信息的可靠性，交易案例和數(shù)據(jù)真實(shí)可靠是住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估的生命力所在。若房屋交易等信息不公開透明，民眾會(huì)懷疑其來源的可靠性。住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估如果采用市場法則必須確保交易案例和數(shù)據(jù)的真實(shí)可靠性，交易案例的數(shù)據(jù)真實(shí)可靠是批量評(píng)估采用市場法的關(guān)鍵。不公開房屋產(chǎn)權(quán)信息，民眾無法驗(yàn)證房屋交易等信息的可靠性。一個(gè)無法驗(yàn)證的交易數(shù)據(jù)等信息無法取信于民。換言之，不公開房屋產(chǎn)權(quán)信息情況下，采用市場法和市場價(jià)值進(jìn)行住宅房地產(chǎn)稅基批量評(píng)估不會(huì)被民眾認(rèn)可?；谝陨蟽蓚€(gè)原因，比中國更重視隱私保護(hù)的美國也只能選擇完全公開私人房屋產(chǎn)權(quán)等信息。

2.我國房屋產(chǎn)權(quán)信息不公開。我國的房屋管理信息是不對(duì)外公開的。在我國想要查詢他人房屋產(chǎn)權(quán)等信息，必須首先向政府部門申請，再由有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)層層審批。除了在司法支持下的追債行為，絕大多數(shù)情況下，個(gè)人絕對(duì)不允許查詢他人房地產(chǎn)的任何信息。

2012年，廣州先后發(fā)生了所謂的“房叔”和“房嬸”事件。廣州番禺“房叔”事件中泄露房產(chǎn)信息的責(zé)任人，已由廣州市房地產(chǎn)檔案館撤離崗位，并對(duì)其給予行政記過處分。而“房嬸”事件后，廣州一個(gè)管理房產(chǎn)檔案的工作人員同樣也受到處理，原因是未經(jīng)過領(lǐng)導(dǎo)審批，就擅自查詢了政府官員的房產(chǎn)情況，查詢結(jié)果后來被“別有用心的人”發(fā)布在網(wǎng)絡(luò)上。

在中國，個(gè)人擁有的房產(chǎn)信息被當(dāng)作隱私，泄露了就要被處理。廣州市房地產(chǎn)檔案館在“房叔”“房嬸”事件后，不是遵循國際慣例，將私人房屋產(chǎn)權(quán)等信息公之于眾，任由民眾查詢，反而認(rèn)為廣州市房地產(chǎn)檔案館在個(gè)人住房信息系統(tǒng)和管理上存在薄弱環(huán)節(jié)，個(gè)別工作人員責(zé)任心不強(qiáng)、業(yè)務(wù)不熟。事件發(fā)生之后，廣州市房地產(chǎn)檔案館為堵塞管理漏洞，立即對(duì)房屋管理系統(tǒng)及查詢制度、流程進(jìn)行分析，從加強(qiáng)工作人員管理教育、提升技術(shù)防控手段兩方面入手進(jìn)行整改。這種行為與國際慣例不符，在我國卻獲得了官方無比堅(jiān)定的支持?？梢姡磥砗荛L一段時(shí)期內(nèi)，在我國公開居民房屋產(chǎn)權(quán)信息是不可能的。不少專家認(rèn)為反對(duì)公開房屋產(chǎn)權(quán)信息的阻力主要來自于政府官員里面的貪腐分子，并進(jìn)而指出，我國相當(dāng)長一段時(shí)期內(nèi)，不具備課征房產(chǎn)稅的現(xiàn)實(shí)條件。

3.房屋產(chǎn)權(quán)信息公開與否的影響。房屋產(chǎn)權(quán)信息公開與否究竟對(duì)住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估有何影響呢？一旦我國開征住宅房產(chǎn)稅，那表明國民需要依據(jù)所擁有的居民住宅的價(jià)值納稅，對(duì)社會(huì)做貢獻(xiàn)。若有人弄虛作假，對(duì)于如數(shù)繳納住宅房產(chǎn)稅的民眾而言就不公平。因此，大家會(huì)不斷向政府發(fā)問，民眾知情權(quán)為何被剝奪，為何不公開包括房屋產(chǎn)權(quán)人姓名、房屋產(chǎn)權(quán)交易和房屋納稅記錄等信息在內(nèi)的房屋信息管理系統(tǒng)？何時(shí)公開房屋信息管理系統(tǒng)。未免陷入尷尬境地，因而短期內(nèi)不會(huì)推房地產(chǎn)稅。只要政府出讓土地獲得的出讓金足夠地方政府開支，住宅房地產(chǎn)稅就不會(huì)輕易開征。推行住宅房地產(chǎn)稅阻力巨大，需要頂層制度設(shè)計(jì)，若最高決策層沒有魄力，住宅房地產(chǎn)稅恐怕短期內(nèi)就不會(huì)開征，即便開征，那也僅是形式上的，具有象征意義而已。這就是許多專家認(rèn)為的，在目前和今后一個(gè)相當(dāng)長時(shí)期，我國不具備征收住宅房產(chǎn)稅的現(xiàn)實(shí)條件。

我個(gè)人認(rèn)同前面的觀點(diǎn)，即認(rèn)可居民房屋產(chǎn)權(quán)等信息公開的可能性不大，但是不認(rèn)為我國不具備課征房產(chǎn)稅的現(xiàn)實(shí)條件一說。是否采用市場法進(jìn)行計(jì)算機(jī)輔助的批量稅基評(píng)估作業(yè)在一定程度上取決于是否公開房屋產(chǎn)權(quán)等信息，因?yàn)槿舨还_房屋產(chǎn)權(quán)等信息就無法獲得足夠多民眾信任的可比交易案例。但是，完全可采取其他的評(píng)估路徑，比如借鑒德國住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估的方法，對(duì)住宅等建筑物選用成本法的思路進(jìn)行評(píng)估就可行的。該方法原則上不需要大量的住宅可比交易案例。專家認(rèn)為開征住宅房產(chǎn)稅條件不成熟的原因可能是認(rèn)為稅基評(píng)估方法只有市場法一種，為了稅基評(píng)估必須公開房屋產(chǎn)權(quán)交易等信息，既然信息無法公開，那么就無法科學(xué)準(zhǔn)確評(píng)估住宅房產(chǎn)稅基，因而得出我國相當(dāng)長一段時(shí)期內(nèi)不具備課征住宅房產(chǎn)稅的結(jié)論。該觀點(diǎn)似是而非，技術(shù)上講，住宅房產(chǎn)稅開征與否不在于稅基評(píng)估的技術(shù)問題，稅基評(píng)估技術(shù)問題不會(huì)成為課征房產(chǎn)稅的障礙。只要愿意開征住宅房產(chǎn)稅，其稅基評(píng)估的技術(shù)問題是可以解決的。課征房產(chǎn)稅不取決于是否公開房屋產(chǎn)權(quán)交易等信息，而是主要取決于地方財(cái)政收入問題。

根據(jù)以上分析，我們明確一個(gè)重要情況，即我國房屋管理信息系統(tǒng)在相當(dāng)長一段時(shí)期都不會(huì)對(duì)外公開。由于無法獲得房屋交易雙方包括房屋產(chǎn)權(quán)人和房屋交易價(jià)格等的真實(shí)信息，無法監(jiān)督這些交易案例和數(shù)據(jù)，因此民眾不會(huì)認(rèn)可和接受這些真實(shí)性存疑的交易案例和數(shù)據(jù)。如放棄選擇房屋管理信息系統(tǒng)記錄的包括房屋產(chǎn)權(quán)人和房屋交易價(jià)格等信息和資料，則不適宜采用市場法。住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估的基本方法主要有市場法和成本法，此時(shí)，只能選擇成本法進(jìn)行住宅的稅基評(píng)估。我們可借鑒德國住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估的模式，將住宅房地產(chǎn)一分為二，借助政府頒布的基準(zhǔn)地價(jià)來測算土地價(jià)值，并通過成本路徑計(jì)算建筑物重置成本，扣除損耗后即為建筑物價(jià)值，兩者合計(jì)為住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估值。評(píng)估出來的該數(shù)值無論從評(píng)估目的，還是評(píng)估時(shí)所面臨的市場條件、數(shù)值與市場價(jià)格的區(qū)別等方面來看，都不具有市場價(jià)值的特征?？梢?，在我國住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估領(lǐng)域，房屋產(chǎn)權(quán)交易等信息不公開對(duì)住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估價(jià)值類型選擇會(huì)產(chǎn)生重要影響，它在一定程度限制市場價(jià)值作為稅基評(píng)估的價(jià)值類型。

（三）住宅房地產(chǎn)的投資屬性

民眾保有的住宅房地產(chǎn)如是商業(yè)投資性的，按商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估的最有效原則對(duì)該房地產(chǎn)估值，其市場價(jià)值則會(huì)體現(xiàn)得比較充分，此時(shí)依據(jù)市場價(jià)值對(duì)該房地產(chǎn)課稅或說得過去。不過，住宅房地產(chǎn)并不都是具有商業(yè)投資性的，如果該住宅一直屬于自住，從頭到尾都沒有進(jìn)入房地產(chǎn)市場流通，并未給所有者帶來經(jīng)濟(jì)上的投資利潤，即不是按照最有效原則使用該住宅。此時(shí)按市場價(jià)值進(jìn)行住宅房地產(chǎn)課稅，意味著制度性鼓勵(lì)住宅房地產(chǎn)的全民投資行為。對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言，這種做法有百害無一利。

這就意味著社會(huì)弱勢群體，包括低收入階層無權(quán)住在市區(qū)，他們只能到遠(yuǎn)郊區(qū)居住，因?yàn)榘凑兆钣行褂迷瓌t，市區(qū)價(jià)值較高的房屋只能給交得起住宅房地產(chǎn)稅的人居住。如按照非市場價(jià)值評(píng)估，可排除最佳使用原則在住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估領(lǐng)域的應(yīng)用，住宅房地產(chǎn)課稅價(jià)值的估算可以照顧到社會(huì)低收入群體在城區(qū)居住的情況。住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估價(jià)值類型選擇，需要注意到市中心居住的居民繳納的房地產(chǎn)稅與郊區(qū)的居民繳納的房地產(chǎn)稅既有差別，也不應(yīng)當(dāng)有太大差距，稅基評(píng)估值不應(yīng)體現(xiàn)出市場價(jià)值那么大的差距，否則，在市區(qū)居住的一些中低收入者會(huì)感到巨大的生活壓力。但是還需要考慮到，有些人在市區(qū)進(jìn)行住宅房地產(chǎn)投資。非市場價(jià)值類型的稅基評(píng)估值普遍低于市場價(jià)值的評(píng)估值，對(duì)這些住宅房地產(chǎn)投資行為而言，納稅很少卻保有了很高的住宅市場價(jià)值。這種行為不值得鼓勵(lì)，而且還應(yīng)從制度設(shè)計(jì)上進(jìn)行限制。方法很簡單，房屋交易過程中對(duì)差價(jià)課稅，差價(jià)越大，資本利得稅率就設(shè)定越高。一直提高到?jīng)]人通過投資居民住宅房地產(chǎn)獲利為止。若投資居民住宅房地產(chǎn)是為了出租，那對(duì)租金課征一個(gè)稅率，使投資行為僅獲得社會(huì)平均利潤或者甚至還低，自然就沒人投資居民住宅房地產(chǎn)。

為住宅房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，甚而國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，不宜過度鼓勵(lì)普通民眾投資住宅房地產(chǎn)。住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估選擇非市場價(jià)值作為評(píng)估值的價(jià)值類型在一定程度上體現(xiàn)了該思想。

（四）住宅房地產(chǎn)稅的公平正義問題

從任何角度講，課征住宅房產(chǎn)稅都不應(yīng)讓繳納的家庭陷于窘迫。如果一些家庭因繳納住宅房地產(chǎn)稅而導(dǎo)致生存壓力倍增，那這種稅收的制度設(shè)計(jì)就是非正義的，尤其該稅款不能惠及繳納者時(shí)更是如此。政府備案的房屋管理信息系統(tǒng)不對(duì)外公開，住宅房地產(chǎn)數(shù)量為數(shù)眾多的家庭就更加容易隱匿信息而偷逃稅款，對(duì)于只有一套住宅的家庭而言就明顯不公平。湖南工業(yè)大學(xué)李暉認(rèn)為，住宅房地產(chǎn)稅雖然具備一定的財(cái)富調(diào)節(jié)功能，但是，若沒有遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅等配合，住宅房地產(chǎn)稅的財(cái)富調(diào)節(jié)功能相當(dāng)有限，普通民眾成為住宅房地產(chǎn)稅的納稅主體的可能性極大，等于變相提高城市居民生存成本，這一做法會(huì)加劇已有的社會(huì)不公。不少發(fā)達(dá)國家征收住宅房地產(chǎn)稅的實(shí)踐表明，住宅房地產(chǎn)稅難以做到公平公正，且容易引起民眾不滿。例如，美國超半數(shù)的注冊選民將住宅房地產(chǎn)稅列為最壞、最不公平的稅種。民眾對(duì)房地產(chǎn)稅的憎惡除了表現(xiàn)在民意測驗(yàn)中，還曾經(jīng)在包括美國和日本等在內(nèi)的一些國家釀成影響政局的“房產(chǎn)稅反抗”運(yùn)動(dòng)。

我國不少城市中心城區(qū)舊有居民住宅戶型差、面積小、功能配置落后。但是由于其所處地段好，其市場價(jià)值普遍較高。居住在這里的不少是下崗職工、退休職工，很多都屬于社會(huì)弱勢群體。若進(jìn)行住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估時(shí)選擇市場價(jià)值類型，這些居民住宅可能要繳納較多的房地產(chǎn)稅，這是明顯的社會(huì)不公?；谶@一原因，為降低底層民眾的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)、化解社會(huì)不滿情緒，一般是以家庭收入和特定人群作為減免標(biāo)準(zhǔn)。不過，準(zhǔn)確篩選出減免對(duì)象復(fù)雜、艱巨，不易做到，我國不少經(jīng)濟(jì)適用房樓下停著寶馬奔馳就是明證。

據(jù)以上分析可知，選擇市場價(jià)值作為住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估價(jià)值類型不一定最合適。該評(píng)估價(jià)值類型的選擇，應(yīng)當(dāng)是既能提高住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估的技術(shù)性水平，也能使該評(píng)估結(jié)果體現(xiàn)公平、正義，提升其在促進(jìn)社會(huì)公平正義的作用。

（五）住宅房地產(chǎn)稅征管成本的問題

其征管成本至少應(yīng)包含三方面，一是稅務(wù)行政機(jī)關(guān)在稅收管理過程中所付出的成本；二是專業(yè)的稅基評(píng)估作業(yè)成本，諸如評(píng)估人員經(jīng)費(fèi)，相關(guān)數(shù)據(jù)庫建設(shè)和更新維護(hù)費(fèi)用；三是社會(huì)反對(duì)導(dǎo)致社會(huì)成本。第一項(xiàng)成本姑且不論，第二項(xiàng)成本可借助標(biāo)準(zhǔn)化評(píng)估作業(yè)和先進(jìn)的CAMA技術(shù)大幅降低，但要降低第三項(xiàng)成本不是那么簡單。只要住宅房地產(chǎn)稅額太大，超過民眾承受極限，就會(huì)遭到激烈反對(duì)。因此，與市場價(jià)值相比，國外的住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估值普遍要低些。原因之一恐怕就是一定程度上緩解民眾的反對(duì)情緒。其具體做法就是盡量排除最有效使用原則在住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估中的使用。清華大學(xué)李明教授認(rèn)為，商業(yè)性地產(chǎn)評(píng)估和使用的首要原則就是最有效使用原則，該原則是保證經(jīng)濟(jì)效率及稅收中性的基本要求。但是，完全應(yīng)用該原則于住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估作業(yè)中，會(huì)嚴(yán)重?fù)p害房屋自住者的利益，導(dǎo)致民眾對(duì)該稅種的激烈反抗。運(yùn)用市場法測算出的、以市場價(jià)值類型描述的評(píng)估值若不加調(diào)整直接作為稅基則部分體現(xiàn)了最佳使用原則。因此，不少國家都設(shè)定了法定評(píng)估率制度，比如，印尼規(guī)定評(píng)估價(jià)是市場價(jià)的四分之一；約旦高些，達(dá)到八成；美國加州的13號(hào)提案將住宅房地產(chǎn)稅基定為1975年的水平，并規(guī)定稅基價(jià)增長每年低于2%。這些行為表明，國家通過立法，明確和嚴(yán)格要求稅基評(píng)估必須按課稅目的進(jìn)行作業(yè)，不是也不能為市場交易提供咨詢，住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估不應(yīng)完全反映市場價(jià)值。

一句話，如果住宅稅基評(píng)估采用市場價(jià)值類型，會(huì)導(dǎo)致稅基評(píng)估值過高，而民眾受不了這么高的評(píng)估值。為降低征管成本，必須人為降低該評(píng)估值。降低后用于課稅的評(píng)估值說其為市場價(jià)值名不副實(shí)，頗有掛羊頭賣狗肉之嫌。因此，選擇合適的非市場價(jià)值類型，使得住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估價(jià)值類型選擇名正言順，體現(xiàn)住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估的技術(shù)含量，又能降低住宅房地產(chǎn)稅收征管成本。換言之，從降低稅收征管成本的角度看，住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估不宜選擇市場價(jià)值作為其價(jià)值類型。

從本文對(duì)上述五個(gè)影響因素的分析可看出，以市場價(jià)值作為住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估的價(jià)值類型目前還是存在一些爭議，但是國際上仍不少國家采用市場價(jià)值類型進(jìn)行住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估。不過以市場價(jià)值為住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估價(jià)值類型的做法在我國實(shí)踐領(lǐng)域估計(jì)行不通。前述交代了我國無法公開房屋信息管理系統(tǒng)，民眾對(duì)交易案例真實(shí)性持懷疑態(tài)度，無法采用市場法進(jìn)行住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估，只能選擇類似德國住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估的成本法，這種方法得出的稅基評(píng)估值較之市場價(jià)值會(huì)低出很大一塊。比照市場價(jià)值的定義、目的和金額數(shù)，這種情況下還認(rèn)為該值屬于市場價(jià)值那就太過牽強(qiáng)。因此，從實(shí)踐角度看，我國在相當(dāng)長一段時(shí)期，不適合選擇市場價(jià)值作為住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估的價(jià)值類型。

三、結(jié)論

價(jià)值類型在住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估研究領(lǐng)域具有重要的地位。稅基評(píng)估價(jià)值類型可分為市場價(jià)值和非市場價(jià)值類型，根據(jù)對(duì)住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估所涉業(yè)務(wù)行為和評(píng)估目的的分析，我們認(rèn)為，住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估價(jià)值類型選擇的影響因素主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，數(shù)據(jù)質(zhì)量的問題。房屋交易行為中，充斥著陰陽合同行為，嚴(yán)重影響著數(shù)據(jù)質(zhì)量，如果不能有效甄別這些數(shù)據(jù)，市場法和市場價(jià)值都不宜在住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估中使用。其次，也是最為重要的，房屋產(chǎn)權(quán)信息公開的問題。房屋產(chǎn)權(quán)信息，尤其是房屋產(chǎn)權(quán)人和房屋交易等信息，如果不能公開，交易數(shù)據(jù)就無法得到質(zhì)證，這種情況下的住宅房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)不會(huì)獲得民眾認(rèn)可。如欲采用市場法和市場價(jià)值進(jìn)行住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估則面臨困境，要么無法獲得足夠的交易案例（產(chǎn)權(quán)交易信息不公開，交易案例沒有比較權(quán)威的來源），要么所評(píng)估的結(jié)果不被民眾認(rèn)可（政府主導(dǎo)的房屋信息管理系統(tǒng)無法質(zhì)證）。所以，市場法和市場價(jià)值不適宜在住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估中使用。第三，住宅房地產(chǎn)本身具有消費(fèi)和投資的雙重屬性，在課征住宅房產(chǎn)稅之際，不能假定所有人都按照最佳使用原則使用自己的居民住宅。在住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估中對(duì)最佳使用原則的限制和房地產(chǎn)投資屬性的淡化，表明住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估不宜選擇市場價(jià)值作為其價(jià)值類型。最后，從住宅房地產(chǎn)稅的公平正義以及降低征管成本的角度考察，我們同樣認(rèn)為非市場價(jià)值可能比較適合作為住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估的價(jià)值類型。

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