我國住房租賃法立法宗旨的選擇——美、德兩國立法例的啟示

■周 珺

立法宗旨是法律的目的和立場的集中體現(xiàn)，正確界定立法宗旨無疑是實現(xiàn)立法科學性與實效性有效統(tǒng)一的一項基本保障。我國若要建立健全住房租賃法律制度，首先就須明確其立法宗旨。本文擬參酌美、德兩國立法例，通過分析住房租賃的特性，探究其立法宗旨，以期對完善我國相關法制有所助益。

一、美、德兩國住房租賃法的立法宗旨

美、德兩國分屬英美法系與大陸法系，法律傳統(tǒng)截然不同，但就住房租賃法的立法宗旨而言，二者卻頗為一致，也即都是將保護住房承租人的合法權益作為相關法律的基調和主線。

(一)美國

在相當長一個歷史時期里，美國住房租賃法明顯偏向于出租人的利益，出租人享有一系列、幾乎不受任何限制的權利，而在另一方面，除了應將租賃房屋的占有移轉給承租人外，出租人基本上不負擔任何義務。[1]但自20世紀60年代末開始，美國住房租賃法改弦更張，逐漸完成了從出租人優(yōu)位到承租人優(yōu)位的蛻變，保護承租人的利益成為新的住房租賃法的基本立場，諸多限制出租人權利、提升承租人地位的法律舉措被立法或司法所采納。

1.可居住性默示擔保義務。即便租賃合同中無明確約定，出租人也有義務擔保租賃房屋在租賃開始時乃至整個租賃期間適合人們居住。例如，美國《佛蒙特州法典》第4457條第1款規(guī)定:“在任何住房租賃中，出租人均應擔保租賃房屋在整個租賃期間安全、衛(wèi)生，適合人們居住，并符合建筑、住房、健康等方面的法律規(guī)定。”

2.減損義務。倘若承租人在租賃期限屆滿前擅自搬離了租賃房屋，出租人不得任由房屋空置，而是有義務通過將房屋另行出租給他人等方式減少損失。例如，美國《得克薩斯州財產法典》第91.006條規(guī)定:“(1)如果承租人違反租賃協(xié)議拋棄了租賃房屋，則出租人有減少損失的義務;(2)租賃協(xié)議中倘若存在免除出租人減損義務的條款，則該條款無效?！?/p>

3.侵權責任。出租人應盡到合理的注意義務以免承租人遭受損害，否則應承擔相應的侵權責任。有些法院甚至認為，即便是第三人的犯罪行為致使承租人遭受損害，出租人在一定條件下也仍應承擔侵權責任。

4.租金的管制。美國有些州、市頒布了租金管制條例，對租金的數(shù)額予以限制。通行的作法是，由相應的政府機關根據(jù)房屋的房齡、結構、位置等因素來確定該房屋租金的最高數(shù)額，并限定每年租金的上漲幅度。

5.押金的規(guī)制。其主要內容包括:(1)限定押金的最高數(shù)額;(2)規(guī)定出租人扣留押金的程序;(3)明確租賃關系終止后出租人向承租人返還押金的時間;(4)若出租人非法扣留押金，允許承租人向出租人主張懲罰性賠償。

6.終止租賃關系的限制。美國有些州(如新澤西州)在住房租賃法中采納了正當理由規(guī)則，其基本內容是:其一，在定期租賃中，租賃期限屆滿時若承租人請求續(xù)訂租賃合同，除非有法律規(guī)定的正當理由，出租人不得拒絕;其二，在不定期租賃中，出租人不享有任意解除權，除非有法律規(guī)定的正當理由，出租人不得解除租賃合同。

7.私力救濟的限制。這主要體現(xiàn)在兩個方面:其一，美國各州一般規(guī)定，出租人不得留置租賃房屋中的財產以迫使承租人支付租金，也不得采取斷水斷電等措施迫使承租人支付租金。其二，多數(shù)州規(guī)定，出租人只能通過相關司法程序收回租賃房屋，不得通過更換門鎖、斷水斷電等措施迫使承租人離開租賃房屋，更不得使用暴力或以暴力相威脅。

(二)德國

《德國民法典》原本未就保護住房承租人進行專門規(guī)定，主要是適用合同自由原則處理住房租賃相關問題。但在“一戰(zhàn)”后，特別是“二戰(zhàn)”后，立法者通過修改《德國民法典》以及制定新的法律，對原有的住房租賃制度進行了改革，以更好地保護承租人的利益。[2](P74)尤其值得關注的是，德國于2001年通過了《使用租賃法改革法》，對《德國民法典》中有關使用租賃合同的部分(該法典第2編第8章第5節(jié))進行了大幅度的增、刪、改，其核心內容便是對住房租賃予以專門規(guī)制 (該法典第2編第8章第5節(jié)第2目)，以切實維護住房承租人的合法權益。[3](P164)

德國《使用租賃法改革法》通過后，《德國民法典》中的住房租賃制度可謂煥然一新，增加了許多加重出租人責任、保障承租人利益的內容。

1.押金。該法典第551條規(guī)定:(1)押金不得超過月租金額的3倍;(2)承租人有權分期支付押金;(3)基于押金所取得的投資收益屬于承租人。

2.轉租。根據(jù)該法典第553條的規(guī)定，如果具有正當利益，則承租人有權將租賃房屋的一部分轉租給第三人。

3.租金。該法典對租金的數(shù)額進行了專門規(guī)定(第557條-561條)，其最核心內容便是嚴格限制出租人任意提高租金。例如，根據(jù)該法典第558條的規(guī)定，通常情況下，租金上漲的幅度在3年內不得超過20%。

4.承租人死亡后其家庭成員的加入權。根據(jù)該法典第563條的規(guī)定，與承租人共同生活的配偶、同性生活伴侶、子女等有權在承租人死亡后，繼續(xù)租賃該房屋。

5.“買賣不破租賃”。該法典第566條規(guī)定，出租人將房屋交付給承租人后，若出租人將房屋所有權轉讓給第三人，則該第三人受到租賃合同的約束。

6.承租人的終止權。根據(jù)該法典第569條的規(guī)定，倘若租賃房屋嚴重危及承租人的健康，則即便承租人訂立合同時知曉該情況，承租人仍然有權終止租賃合同。

7.不定期租賃中出租人終止權的限制。其一，根據(jù)該法典第573條的規(guī)定，只有在出租人對終止租賃合同具有正當利益時 (如承租人有重大違約行為、出租人需要自行居住該房屋等)，出租人才有權終止該合同。其二，根據(jù)該法典第574條的規(guī)定，若租賃合同的終止對承租人而言過于嚴苛 (如承租人無法期待以合理的條件取得合適的替代住房)，則即便出租人對終止合同具有正當利益，承租人仍可對出租人終止合同的行為提出異議，主張租賃關系繼續(xù)存在。

8.訂立定期租賃合同的限制。在不定期租賃中，出租人終止租賃合同的權利受到極大限制，租賃關系的穩(wěn)定性得到了更充分的保障，因此，為更好地保護承租人的利益，《德國民法典》鼓勵當事人訂立不定期租賃合同，對當事人訂立定期租賃合同則進行限制。根據(jù)該法典第575條的規(guī)定，僅在特定條件下 (如出租人打算在租賃期限屆滿后自行居住該房屋或對該房屋進行重大修繕)才允許雙方當事人訂立定期租賃合同，倘若不具備這些特定條件，則該租賃屬于不定期租賃。

二、美、德住房租賃法立法宗旨設置的原因分析

之所以美、德兩國均將保護承租人的合法權益作為住房租賃法的立法宗旨，主要是源于住房租賃自身的特性，也即住房租賃合同中雙方當事人在經(jīng)濟實力、市場地位、合同利益等方面存在明顯的不對等性。

(一)經(jīng)濟實力不對等

盡管存在個別例外情形，但總的來說，住房租賃中的出租人往往擁有較強的經(jīng)濟實力，承租人經(jīng)濟實力相對較弱。在住房租賃實務中，多數(shù)出租人是擁有兩套以上住房的個人，甚至有些出租人本身即為實力雄厚的房地產公司，而承租人多為無力購房的中低收入階層，其中有相當比例的承租人是生活在貧困線以下。例如，根據(jù)美國國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，在2009年，美國擁有住房的家庭年平均收入為60 000美元，其中有8.4%的家庭處于貧困線以下，而租房居住的家庭年平均收入只有28 400美元，其中有高達26.4%的家庭處于貧困線以下。

出租人與承租人這種經(jīng)濟實力上的差距導致承租人在租賃關系中常常處于較為被動和不利的境地:

1.由于經(jīng)濟條件所限，承租人在租房時往往優(yōu)先考慮的是租金的高低，而不是房屋的品質?？赡艹霈F(xiàn)的一種情況是，盡管租賃房屋存在瑕疵并危及承租人的安全或健康，盡管出租人不履行其對租賃房屋的維修義務，但考慮到租金較低，承租人仍然愿意繼續(xù)租住在該房屋中。

2.若出租人存在違約行為，承租人本可訴至法院要求出租人承擔相應的法律責任，但考慮到不菲的訴訟成本，經(jīng)濟實力較弱的承租人只得放棄以訴訟方式進行維權。

3.出租人有能力聘請專業(yè)律師為其設計合同條款、提供法律意見、代為參加訴訟，而承租人由于經(jīng)濟條件所限，通常難以得到律師的協(xié)助。

(二)市場地位不對等

進入現(xiàn)代社會后，人口激增且大量人口涌入城市，住房需求的增加大幅度超過住房供應的增加，如何保障所有居民都能夠獲取適宜的住所成為一個世界性的難題。盡管最近幾十年各國已在諸多領域取得了非凡的成就，但住房(包括租賃房屋)短缺問題依舊困擾著絕大多數(shù)國家。就美、德兩國而言，租賃房屋尤其是中低端租賃房屋短缺的問題仍然存在，特別是在美國紐約、芝加哥、洛杉磯和德國法蘭克福、柏林、慕尼黑等大城市，租賃房屋供不應求的問題還比較突出。

由于租賃房屋短缺的問題依然客觀存在，這就使得住房租賃市場在總體上屬于較為典型的賣方 (出租方)市場，出租人處于有利的市場地位，并傾向于利用這種優(yōu)勢地位以損害承租人的利益為代價實現(xiàn)自身利益的最大化。這主要體現(xiàn)在:

1.在訂立租賃合同時，合同條款多由出租人事先擬定，基本不容許承租人與之協(xié)商，承租人處于“要么接受、要么走開”(take it or leave it)的境地。這些由出租人事先擬定的條款常常包含著諸多免除出租人責任、加重承租人責任的內容。例如，合同中可能規(guī)定出租人對租賃房屋及周邊環(huán)境的品質不承擔任何擔保責任、規(guī)定由承租人承擔租賃房屋的維修義務、規(guī)定當承租人在租賃房屋中遭受人身損害或財產損害時出租人免責，等等。盡管這些條款明顯不利于承租人，但由于缺乏相應的討價還價的能力，承租人只得被迫接受。

2.在履行租賃合同時，出租人常常利用自己的優(yōu)勢地位，“寬于律己，嚴以待人”。一方面，由于品質合適、租金合適的租賃房屋得來不易，承租人比較珍惜與出租人之間的租賃關系，非到萬不得已并不愿與出租人發(fā)生正面沖突，因此往往會容忍出租人的一些違約行為。也正是看準了這一點，某些出租人并不嚴格遵循法律的規(guī)定和合同的約定履行自己的義務。另一方面，由于無須擔心找不到新的承租人，出租人對承租人要求頗為苛刻，一旦承租人未適當履行其義務 (即便是一些微不足道的違約情況)，出租人便會要求承租人承擔法律責任，甚至直接終止租賃關系，要求承租人搬離租賃房屋。

(三)合同利益不對等

無論是出租人還是承租人都可從住房租賃合同的訂立和履行中獲取一定的利益，但雙方的利益存在顯著的差異。出租人的利益主要體現(xiàn)為向承租人收取一定數(shù)額的租金，而承租人的利益主要體現(xiàn)為利用租賃房屋滿足自己乃至家人基本的居住需求。有學者認為，從利益衡量的角度來看，在住房租賃關系中，承租人的利益要比出租人的利益更為重要，[4]這主要體現(xiàn)在:

1.租賃房屋是滿足承租人居住需求的基本物質條件，是承租人的生活必需品。“安居”才能“樂業(yè)”，居住問題被公認為是最基本、最緊要的民生問題之一。美、德兩國盡管屬于發(fā)達國家，但仍然無法完全實現(xiàn)“居者有其屋”，仍然有眾多居民尤其是中低收入階層不得不選擇租房居住。對于出租人而言，所出租的房屋或許僅僅是其投資獲利的一項工具，但對于承租人而言，租賃房屋是其解決居住問題的基本物質保障，是其生存和發(fā)展的前提條件。

2.租賃房屋是承租人活動的中心場所，租賃關系的狀況不僅決定著承租人的居住品質，還影響到承租人工作、學習、生活的各個方面。租賃合同簽訂后，承租人基于占有、使用租賃房屋這一事實，必然會在工作、學習、生活等諸多方面與該房屋發(fā)生特定的聯(lián)系。例如，承租人所承租的房屋通常離工作地點較近，以節(jié)省上下班途中所耽誤的時間，倘若租賃關系發(fā)生變更或終止，就可能會對承租人的工作產生一些消極影響，有時甚至會導致承租人被迫更換工作。還比如，承租人在租賃房屋居住一段時間后，會逐漸熟悉并適應周邊的餐飲、購物、娛樂、就醫(yī)等場所，并逐漸對這種環(huán)境產生一定的依賴性，倘若租賃關系發(fā)生變更或終止，勢必會對承租人的正常生活造成一些困擾。

3.租賃房屋往往是承租人家庭之所在，租賃關系的狀況不僅影響承租人個人的利益，而且還影響到承租人家庭成員的利益。實務中常見的情形是，盡管是承租人單獨與出租人簽訂租賃合同，但承租人的家人也居住在租賃房屋中。如此一來，租賃房屋就不僅僅是承租人的棲身之地，同時也是其家人的棲身之地;租賃房屋不僅僅是承租人活動的中心場所，同時也是其家人活動的中心場所。

此外，也有學者從人格的角度來論證住房租賃關系中承租人的利益要比出租人的利益更為重要。例如，美國學者認為，財產可分為兩種，一種是可替換的財產(fungible property)，一種是人格財產(personal property)，前者是指那些與人格無直接的、密切的聯(lián)系的財產，一般財產均屬于可替換的財產;后者是指那些與人格有著直接、密切聯(lián)系，應當受到法律特別保護的財產，如結婚戒指、住房等。就住房租賃關系而言，出租人對租賃房屋享有財產權，承租人對租賃房屋也享有財產權，但二者存在明顯區(qū)別，出租人的財產權屬于可替換的財產，而承租人的財產權屬于人格財產，后者比前者更為重要。之所以將租賃房屋界定為承租人的人格財產，是因為租賃房屋為承租人提供了一個自治的空間，是承租人人格自由、人格尊嚴以及個人隱私的基本保障。[5]

(四)小結

出租人與承租人在經(jīng)濟實力、市場地位、合同利益三個方面明顯存在的不對等，也就在一定程度上決定了住房租賃法應以保護承租人的合法權益為宗旨。

住房租賃關系中雙方當事人的經(jīng)濟實力、市場地位不對等，承租人明顯處于弱勢地位，若固守合同自由原則，出租人極可能濫用其優(yōu)勢地位以損害承租人的利益為代價實現(xiàn)自身利益的最大化。因此，在住房租賃領域不能完全適用“弱肉強食，適者生存”的“達爾文主義”，而是應與勞動者保護、消費者保護一樣，應為承租人提供有針對性的、特別的法律保護，以矯正出租人與承租人之間力量對比的不平衡狀況。正如有學者所說:“在租賃之現(xiàn)實交易上，由于出租人恒為經(jīng)濟強者，承租人恒為經(jīng)濟弱者，于日常生活上常見之重要租賃類型，極易出現(xiàn)出租人借契約自由壓抑承租人之案例。如何本于社會法原理，借契約正義抑制契約自由之濫用，以保護承租人的利益，實現(xiàn)出租人與承租人于租賃上之實質平等，乃成為租賃法上的重要課題之一?！盵6](P229)

承租人通過租房解決其居住問題，租賃房屋是承租人及其家人賴以生活的基本物質條件，租賃合同的存續(xù)和履行是承租人及其家人獲取一個適宜、安定的居住環(huán)境的最基本的保障。可以說，在住房租賃關系中，承租人的利益(居住利益、生存利益)要比出租人的利益(投資利益、財產利益)更為重要，前者理應得到法律適度的傾斜性保護。

三、我國住房租賃立法宗旨的確立思路

目前，我國處理住房租賃相關問題主要是適用兩個法律文件，一是《合同法》第13章的“租賃合同”相關規(guī)定，二是《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。從形式上看，這兩個法律文件均未區(qū)分住房租賃與其他租賃 (如商鋪租賃、廠房租賃、寫字樓租賃)，缺乏對住房租賃的專門規(guī)制;從內容上看，這兩個法律文件在保護雙方當事人的利益方面并無明顯的側重，無意于將保護承租人的利益作為其立法宗旨。在這兩個法律文件中，盡管也存在保護承租人利益的零星規(guī)定，但從總體上看，并未突出和強調對承租人利益的特別保護，國外立法中一些常見的保護承租人利益的制度(如租金的管制、押金的規(guī)制、出租人合同終止權的限制、出租人運用私力救濟的限制等)在我國法律中付之闕如。不僅如此，我國相關法律非但未能對承租人利益予以有力保護，反倒是存在一些明顯偏向于出租人利益的規(guī)則。例如，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第12條規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外?！痹摻忉尩?3條規(guī)定:“承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持?！睋?jù)此，無論承租人對租賃房屋進行的裝飾裝修是否征得了出租人同意，當租賃期間屆滿時，承租人都無權請求出租人償還相關費用，其結果便是出租人因之不當?shù)美?，而承租人因之蒙受損失，這種作法與各國通行的立法例相去甚遠。

住房租賃也屬一種合同關系，本應貫徹平等、自愿原則，由雙方當事人自行安排相關事宜，法律無須作特別的干預，更不應側重保護某一方的利益。但住房租賃自有其特殊性，由于雙方當事人在經(jīng)濟實力、市場地位、合同利益這三個方面明顯的不對等性，客觀上需要法律對承租人予以適度傾斜性保護，需要將保護承租人的合法權益作為住房租賃法的宗旨。正如王澤鑒先生所說:“居住為人生之基本需要，物價高昂，購買不易，承租人多屬經(jīng)濟上之弱者，使有特別保護之必要?！盵7](P146)鑒于在我國住房租賃實務中，出租人與承租人這雙方當事人同樣在經(jīng)濟實力、市場地位、合同利益這三個方面存在明顯的不對等性，我國宜效仿美、德兩國立法例，將保護承租人的合法權益作為住房租賃法的立法宗旨，并以此為主線設計相關制度。

關于我國住房租賃法的立法宗旨，還可作如下說明:

現(xiàn)代合同法的一個突出特征就是社會因素的加強，也即法律對那些處于弱勢地位的合同當事人提供特別的保護，[8](P69)這在勞動法、消費者權益保護法、保險法等領域體現(xiàn)得尤為充分。我們理解和詮釋住房租賃法的立法宗旨，也應將其置于這一大背景之下。住房租賃法強調對承租人的利益予以適度傾斜性保護，看似有違形式上的平等，其實追求的是實質上的公平。

在任何一種法律關系中，各方當事人都有其合法權益，都應受到法律的保護，住房租賃關系自然也不例外。住房租賃法以保護承租人的合法權益為宗旨，是為了突出、強調對承租人利益予以特別保護的必要性和重要性，但并不意味著住房租賃法漠視乃至否定出租人的正當利益。當然，在許多情況下，出租人與承租人的利益相互對立、此消彼長，出租人的權利也就意味著承租人的義務，出租人的義務也就意味著承租人的權利。倘若對承租人進行特別保護，勢必會限制乃至剝奪出租人的某些利益，怎樣才能使這種限制處于一個合理的范圍內，或者說如何把握對承租人的利益予以特別保護的限度，是我們在制定相關規(guī)則時必須認真對待并加以解決的一個問題。

房屋租賃有住房租賃與商事租賃之分，前者的租賃物是供人居住的房屋，后者的租賃物則是商鋪、寫字樓、廠房、倉庫等經(jīng)營性用房。我們主張住房租賃法以保護承租人的合法權益為宗旨，而在商事租賃中不必如此。這是因為，在住房租賃中，呈現(xiàn)出“出租人強——承租人弱”的不平衡態(tài)勢，加之租賃房屋是用以滿足住房承租人的基本生活需要，因而法律有必要對住房承租人予以特別保護，而在商事租賃中，雙方當事人在經(jīng)濟實力、市場地位、合同利益等方面的不對等性并不顯著，承租人通?？梢赃\用其談判能力充分保護自身的合法權益，無須法律的特別干預。

[1]Corey Mostafa，The Implied Warranty of Habitability，F(xiàn)oreseeability，and Landlord Liability for Third-Party Criminal Acts Against Tenants，54 UCLA L.Rev.971(2007).

[2](德)卡爾·拉倫茨.德國民法通論(上)[M].王曉曄，等譯.北京：法律出版社，2003.

[3](德)迪特爾·梅迪庫斯.德國債法分論 [M].杜景林，盧諶，譯.北京：法律出版社，2007.

[4]D.Benjamin Barros，Legal Questions for the Psychology of Home，83 TULANE L.Rev.645(2009).

[5]Margaret Jane Radin，Property and Personhood，34 Stan.L.Rev.957(1982).

[6]邱聰智.新訂債法各論(上)[M].北京：中國人民大學出版社，2006.

[7]王澤鑒.民法學說與判例研究(第6冊)[M].北京：北京大學出版社，2009.