倫敦金絲雀碼頭改造對(duì)深圳的啟示

【摘要】金絲雀碼頭經(jīng)過(guò)20余年的改造。已由衰落的港口碼頭發(fā)展成為倫敦新的金融和商業(yè)中心。金絲雀碼頭的轉(zhuǎn)型發(fā)展對(duì)深圳和中國(guó)城市更新具有豐富的借鑒意義。文章認(rèn)為深圳的城市更新，應(yīng)改變單一市場(chǎng)化的城市更新策略；對(duì)關(guān)鍵地區(qū)應(yīng)以大片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃的方式更新改造；鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)外金融資本進(jìn)行長(zhǎng)期投資；賦予城市更新主體充足的城市規(guī)劃彈性等。

【關(guān)鍵詞】金絲雀碼頭 城市更新 金融業(yè) 總部經(jīng)濟(jì) 政策

【中圖分類號(hào)】F812 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1004-6623（2013）04-0094-03

英國(guó)政府于1981年啟動(dòng)金絲雀碼頭所在的倫敦碼頭區(qū)城市開(kāi)發(fā)區(qū)（UDA）改造。經(jīng)過(guò)短短20年更新改造開(kāi)發(fā)，金絲雀碼頭現(xiàn)已發(fā)展成為倫敦新的金融和商業(yè)中心。2009年末，金融和保險(xiǎn)行業(yè)從業(yè)人員超過(guò)5萬(wàn)人，占該區(qū)域從業(yè)人員的50%，成為英倫三島僅次于倫敦金融城的金融業(yè)聚集區(qū)。

金絲雀碼頭金融業(yè)的產(chǎn)業(yè)效益明顯，金融業(yè)稅收貢獻(xiàn)超過(guò)25億英鎊，總稅收貢獻(xiàn)約37億英鎊。而且形成了高度聚集的金融業(yè)產(chǎn)業(yè)集群，成為倫敦碼頭區(qū)內(nèi)在功能和形象上具有標(biāo)志性和世界級(jí)知名度的區(qū)域之一，也是城市更新的典范和倫敦金融中心的新象征。

一、倫敦金絲雀碼頭改造經(jīng)驗(yàn)

（一）公私合作的開(kāi)發(fā)模式奠定了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)

倫敦政府成立半官方開(kāi)發(fā)公司LDDC取得土地所有權(quán)，再由LDDC與私營(yíng)開(kāi)發(fā)商合作，將土地轉(zhuǎn)讓給金絲雀碼頭開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)。這種公私合作模式避免了開(kāi)發(fā)的土地所有權(quán)問(wèn)題。公私合作使得區(qū)域開(kāi)發(fā)引入了全球最先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念。金絲雀碼頭項(xiàng)目的發(fā)起者和投資者奧林匹亞約克公司是個(gè)大量參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、金融混業(yè)經(jīng)營(yíng)、自然資源經(jīng)營(yíng)的超大型企業(yè)。為金絲雀碼頭的中長(zhǎng)期發(fā)展奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)。

（二）國(guó)際一流的硬件設(shè)施順應(yīng)產(chǎn)業(yè)聚集要求

金絲雀碼頭設(shè)計(jì)時(shí)聘用了全球頂尖的十多家設(shè)計(jì)公司及其他專業(yè)公司，形成了今天多樣化、國(guó)際化的建筑生態(tài)環(huán)境。輕軌和地鐵將金絲雀碼頭與倫敦市中心蛛網(wǎng)密布的軌道交通系統(tǒng)完全對(duì)接，加快了片區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集。金絲雀碼頭集團(tuán)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的特點(diǎn)為吸引這些大型國(guó)際金融機(jī)構(gòu)入駐創(chuàng)造了極好的條件。

（三）全球知名金融企業(yè)總部和金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)的入駐帶動(dòng)金融業(yè)聚集

金絲雀碼頭通過(guò)重金吸引全球知名企業(yè)入駐建立起了片區(qū)的金融業(yè)支柱地位?，F(xiàn)在，花旗銀行的歐洲、中東和非洲總部，摩根斯坦利的歐洲總部都設(shè)在這里。2012年，摩根大通銀行的歐洲總部落戶這里。除這些銀行總部之外，紐約梅隆銀行等知名金融企業(yè)，知名律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和咨詢公司，乃至IT企業(yè)亦落戶于此。英國(guó)金融服務(wù)監(jiān)管局（FSA）的總部及金融督察服務(wù)機(jī)構(gòu)（FOS）在1998年入駐金絲雀碼頭。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年末金絲雀碼頭的公共服務(wù)部門就業(yè)人數(shù)達(dá)3200人，已接近倫敦金融城的4300人。

（四）以毗鄰倫敦金融城的區(qū)位享受產(chǎn)業(yè)溢出效應(yīng)和軟環(huán)境

倫敦金融中心的核心區(qū)是金絲雀碼頭以西3英里的倫敦金融城。金絲雀碼頭作為新秀，一方面直接與金融城競(jìng)爭(zhēng)金融業(yè)客戶，另一方面又在無(wú)形中享受倫敦金融產(chǎn)業(yè)的溢出效應(yīng)，以及英國(guó)政治制度和金融產(chǎn)業(yè)相關(guān)的法律、法規(guī)制度軟環(huán)境。倫敦理想的居住環(huán)境乃至國(guó)際通用語(yǔ)言英語(yǔ)作為商業(yè)語(yǔ)都為金絲雀碼頭發(fā)展金融業(yè)創(chuàng)造了極具全球競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)條件。

二、對(duì)深圳城市更新的啟示

（一）應(yīng)改變單一市場(chǎng)化的城市更新策略

隨著《深圳市城市更新辦法》和《實(shí)施細(xì)則》的出臺(tái)，深圳市城市更新進(jìn)入了一個(gè)新的時(shí)期。自2003年深圳市啟動(dòng)舊改以來(lái)，深圳市的舊改政策都是沿著市場(chǎng)化的道路邁進(jìn)。但是這種市場(chǎng)化改造思路是從市場(chǎng)個(gè)體的角度出發(fā)考慮的，城市的決策者需要站在更高層面謀劃。在完全市場(chǎng)化政策引導(dǎo)下，深圳當(dāng)前推進(jìn)的城市更新以單元更新規(guī)劃申報(bào)實(shí)施，實(shí)質(zhì)是將需要改造的城市地區(qū)拆成小塊進(jìn)行改造。這種“化整為零”、“零敲碎打”的改造路徑為各方獲取短期利益創(chuàng)造了有利條件，但對(duì)整個(gè)城市機(jī)能和整體競(jìng)爭(zhēng)力的塑造起不到應(yīng)有的作用，實(shí)現(xiàn)不了城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)。應(yīng)當(dāng)借鑒英國(guó)中央政府的做法，必要的時(shí)候由政府成立官方機(jī)構(gòu)直接進(jìn)行中長(zhǎng)期大項(xiàng)目的更新改造，以擺脫城市更新的困局，追求城市更新對(duì)城市能級(jí)提升的整體利益。

（二）對(duì)關(guān)鍵地區(qū)應(yīng)以大片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃的方式更新改造

針對(duì)深圳當(dāng)前的城市更新遍地開(kāi)花對(duì)關(guān)鍵地區(qū)以大片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃的方式進(jìn)行更新改造很有必要。例如，深圳與河套地區(qū)緊密關(guān)聯(lián)的更新改造片區(qū)就很有必要參考倫敦城市碼頭區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)的做法。這些片區(qū)涉及羅湖區(qū)和福田區(qū)。有必要成立跨行政區(qū)的改造主導(dǎo)機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)籌安排。河套地區(qū)的開(kāi)發(fā)涉及到深港兩個(gè)特區(qū)政府，決策周期比較長(zhǎng)，投資主體不同，建設(shè)步伐難同步。但是，深圳完全有條件圍繞河套地區(qū)的開(kāi)發(fā)進(jìn)行整體規(guī)劃，先行改造河套地區(qū)的周邊地區(qū)。又如，寶安區(qū)臨海地區(qū)需要更新改造的工業(yè)區(qū)和舊村分布廣泛，具有整體謀劃的條件，應(yīng)當(dāng)以大片區(qū)整體改造的方式進(jìn)行改造。當(dāng)對(duì)寶安臨海地區(qū)的城市更新進(jìn)行專項(xiàng)研究，將這個(gè)片區(qū)的更新改造作為深圳市塑造國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的重點(diǎn)片區(qū)對(duì)待。

（三）鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)外金融資本對(duì)更新改造項(xiàng)目進(jìn)行長(zhǎng)期投資

金絲雀碼頭項(xiàng)目20余年的改造表明，其開(kāi)發(fā)主體都是長(zhǎng)期投資者。金絲雀碼頭項(xiàng)目發(fā)起者奧林匹亞約克公司從運(yùn)作項(xiàng)目開(kāi)始就是一種長(zhǎng)期投資的做法。從中投公司成為金絲雀碼頭項(xiàng)目的大股東來(lái)看，城市更新項(xiàng)目一旦成為優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就可以成為一種長(zhǎng)期投資產(chǎn)品。這是一個(gè)城市吸引國(guó)際金融資本投資、增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力的新路徑。這種國(guó)際金融資本的進(jìn)入將帶給項(xiàng)目和城市先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)方式和理念，催生地區(qū)全新的商業(yè)文化，拓寬城市新的發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)空間。

（四）賦予城市更新主體充足的城市規(guī)劃彈性

從城市更新的角度看，深圳市正在推廣編制的法定圖則對(duì)當(dāng)前城市更新改造項(xiàng)目形成了較大制約。按照相關(guān)部門的安排，法定圖則將基本覆蓋全市。這與UDA地區(qū)賦予更新改造主體規(guī)劃?rùn)?quán)形成了鮮明的對(duì)比。從深圳更新改造案例來(lái)看，一些項(xiàng)目因?yàn)槭芊ǘ▓D則約束而需要花費(fèi)大量精力論證修改法定圖則的必要性，需要通過(guò)政府層層審批完成圖則修改，導(dǎo)致項(xiàng)目遲遲不能動(dòng)工。這就在無(wú)形中加大了更新改造項(xiàng)目的綜合成本。政府應(yīng)當(dāng)從鼓勵(lì)更新改造的角度，對(duì)更新改造占比大的地區(qū)應(yīng)暫緩制定法定圖則，減少更新改造項(xiàng)目在城市規(guī)劃方面的技術(shù)障礙。

（五）應(yīng)高度重視城市更新對(duì)做大做強(qiáng)深圳支柱產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用

城市更新改造可能對(duì)深圳做大做強(qiáng)支柱產(chǎn)業(yè)具有重要作用。深圳當(dāng)前四大支柱產(chǎn)業(yè)中，金融業(yè)的發(fā)展空間已經(jīng)充分謀劃，未來(lái)幾十年將主要布局在前海地區(qū)。但是，深圳經(jīng)濟(jì)規(guī)模最大的支柱產(chǎn)業(yè)，也是最關(guān)鍵的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間亟待擴(kuò)展。深圳要以全球視角高度審視深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，將其發(fā)展與城市命運(yùn)聯(lián)系起來(lái)。

應(yīng)學(xué)習(xí)借鑒金絲雀碼頭通過(guò)改造聚集金融業(yè)總部、壯大提升倫敦金融中心金融產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)城市更新引進(jìn)全球最先進(jìn)的理念和開(kāi)發(fā)者，打造深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)CBD，塑造具有配置全球資源的能力的深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，占領(lǐng)全球經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)制高點(diǎn)，帶領(lǐng)深圳更早邁入國(guó)際化城市行列。

（六）應(yīng)高度重視產(chǎn)業(yè)建筑對(duì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的拉動(dòng)作用

建筑設(shè)計(jì)在拉動(dòng)金絲雀碼頭高端金融業(yè)聚集方面發(fā)揮了重要作用，深圳城市更新改造要高度重視產(chǎn)業(yè)建筑對(duì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的拉動(dòng)作用。以何種產(chǎn)業(yè)建筑形態(tài)滿足或者順應(yīng)市場(chǎng)需要，需要市場(chǎng)自身做出回答，但政府可以制定政策激勵(lì)市場(chǎng)對(duì)建筑形態(tài)高度重視，同時(shí)政府自身也可以加強(qiáng)對(duì)更新改造項(xiàng)目的建筑生態(tài)進(jìn)行指導(dǎo)和審定。2010年，深圳市政府授權(quán)市城市規(guī)劃委員會(huì)建筑與環(huán)境藝術(shù)委員會(huì)，對(duì)沒(méi)有制定法定圖則地區(qū)的和修改法定圖則強(qiáng)制性內(nèi)容的城市更新規(guī)劃進(jìn)行審批，但這種僅停留在宏觀層面的做法還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。與上海、北京相比，深圳在建筑形態(tài)創(chuàng)新方面明顯落后。因此，深圳市應(yīng)當(dāng)制定明確的激勵(lì)政策，鼓勵(lì)城市更新項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)方面進(jìn)行創(chuàng)新，以達(dá)到拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、涵養(yǎng)城市的目的。

（七）以城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)推動(dòng)更新改造地區(qū)的產(chǎn)業(yè)聚集

金絲雀碼頭的經(jīng)驗(yàn)表明，城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)對(duì)于更新改造項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)聚集具有非常重大的影響。政府在規(guī)劃軌道交通、海港、空港和高速公路等城市基礎(chǔ)設(shè)施的時(shí)候，應(yīng)高度重視這些城市基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)片區(qū)更新改造引入產(chǎn)業(yè)的影響。目前，寶安、龍崗兩區(qū)大部分地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施仍然非常薄弱，政府一方面要加大力度投資建設(shè)這些地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，另一方面要將基礎(chǔ)設(shè)施投資與政府鼓勵(lì)的城市更新片區(qū)聯(lián)系起來(lái)統(tǒng)籌考慮。對(duì)于關(guān)鍵地區(qū)的更新改造，政府更應(yīng)當(dāng)優(yōu)先建設(shè)地區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施。對(duì)于以大片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃改造的城市更新地區(qū)。應(yīng)主動(dòng)以政府投資基礎(chǔ)設(shè)施配套的方式降低城市更新改造項(xiàng)目的改造成本，從而為開(kāi)發(fā)商達(dá)到改造項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)期目標(biāo)。