關(guān)于投資性房地產(chǎn)稅收籌劃的幾點(diǎn)建議

白如彬

（山東省地礦工程勘察院，山東濟(jì)南250014）

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關(guān)于投資性房地產(chǎn)稅收籌劃的幾點(diǎn)建議

白如彬

（山東省地礦工程勘察院，山東濟(jì)南250014）

摘要：投資性房地產(chǎn)是一種企業(yè)為了賺取租金或?qū)崿F(xiàn)資本增值目的而專項(xiàng)持有的一種房地產(chǎn)。隨著近年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)界的經(jīng)濟(jì)形式走低，現(xiàn)部分城市已出現(xiàn)房產(chǎn)飽和局面，為了走出整體經(jīng)營(yíng)規(guī)模壯大但市場(chǎng)現(xiàn)狀不容樂(lè)觀、庫(kù)存量居高不下的困境，自行開(kāi)發(fā)的房屋轉(zhuǎn)作投資性房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)愈來(lái)愈多，而持有待售的投資性房地產(chǎn)的涉稅問(wèn)題將變得尤為重要。本文便選取投資性房地產(chǎn)為視角，對(duì)其稅收籌劃進(jìn)行展開(kāi)探討，進(jìn)而提出其稅收方面的相關(guān)籌劃建議。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；稅收籌劃；風(fēng)險(xiǎn)籌劃

一、稅收籌劃概述

稅收籌劃是指納稅人在合法的前提下，通過(guò)安排經(jīng)營(yíng)、投資等活動(dòng)來(lái)改變企業(yè)各項(xiàng)要素，并應(yīng)用特定稅收政策而進(jìn)行納稅方案的優(yōu)化，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)減輕稅負(fù)、擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)效益、發(fā)揮經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略目標(biāo)管理的經(jīng)營(yíng)目的。稅收籌劃之所以不等同于企業(yè)的偷稅、漏稅行為是因?yàn)槠渚哂蟹稍S可范圍的合法性、財(cái)務(wù)效果導(dǎo)向的籌劃性及企業(yè)整體利益的成本效益性而成為一種合理、合法的現(xiàn)代化節(jié)稅手段。

企業(yè)通過(guò)合理合法地納稅籌劃，不僅可以追求稅后利潤(rùn)價(jià)值的最大化、降低和避免涉稅風(fēng)險(xiǎn)，還可以追求最低的稅收成本及爭(zhēng)取貨幣的時(shí)間價(jià)值，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅負(fù)最小，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及其長(zhǎng)遠(yuǎn)、深度發(fā)展的戰(zhàn)略意義。

首先，基于稅收籌劃的收入與替代效應(yīng)理論分析，稅收籌劃可使納稅主體在稅負(fù)降低后，變相增加其可支配收入與實(shí)際購(gòu)買力，從而提高納稅主體的消費(fèi)水平。其次，基于收入乘數(shù)效應(yīng)的理論依據(jù)分析，納稅主體購(gòu)買力的增加將會(huì)再一次引領(lǐng)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的再增長(zhǎng)，進(jìn)而又能進(jìn)一步提高政府稅收收入，故單從這一角度來(lái)看，稅收籌劃便擁有了政府涵養(yǎng)稅源的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值。最后，從替代效應(yīng)角度分析認(rèn)為，納稅主體稅負(fù)成本的降低也會(huì)相應(yīng)降低商品銷售成本，借此進(jìn)一步左右消費(fèi)者的重新選擇，從而實(shí)現(xiàn)刺激消費(fèi)者購(gòu)買需求，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)效益。綜上所述，稅收籌劃對(duì)政府和企業(yè)雙方而言，都具有重大的宏觀意義。

二、投資性房地產(chǎn)稅收籌劃的側(cè)重點(diǎn)

提及投資性房地產(chǎn)的納稅籌劃，其空間還是很大的。例如，針對(duì)于項(xiàng)目核算方式、租金價(jià)格制定方式及股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式等都應(yīng)是其稅收籌劃的側(cè)重點(diǎn)。此外，企業(yè)在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的納稅籌劃時(shí)，還要學(xué)會(huì)抓住重點(diǎn)才能通過(guò)納稅臨界點(diǎn)的籌劃，為企業(yè)帶來(lái)最大的績(jī)效收益。

首先，投資性房地產(chǎn)稅收籌劃應(yīng)根據(jù)稅制構(gòu)成進(jìn)行籌劃，其中包括免稅籌劃、減稅籌劃、稅率差異籌劃、分割籌劃、扣除籌劃、抵免稅籌劃及延期納稅籌劃等方式。針對(duì)上述方面一一進(jìn)行適用性分析，爭(zhēng)取通過(guò)合理避稅的方式，使企業(yè)獲得一筆無(wú)息的貸款，從而使流動(dòng)資金更加有保障，以進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的安全與靈活保障性。其次，企業(yè)還應(yīng)在依據(jù)現(xiàn)行稅法及相關(guān)稅收優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，適當(dāng)采用一些稅務(wù)手段或納稅技巧。例如縮小稅基、降低適用稅率等方式，通過(guò)價(jià)格轉(zhuǎn)讓、成本（費(fèi)用）調(diào)整、融資、租賃等方法來(lái)最大化的降低企業(yè)稅負(fù)，增強(qiáng)行業(yè)口碑及核心競(jìng)爭(zhēng)力。

本文通過(guò)將投資性房地產(chǎn)的稅收籌劃按照其所處的初始出租、持有期間及后續(xù)處置不同階段進(jìn)行了如下分析。

1、初始出租時(shí)稅務(wù)籌劃

企業(yè)在投資性房地產(chǎn)的初始出租時(shí)，可通過(guò)兩種方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。通過(guò)出租合同分立方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。例如，某企業(yè)為滿足市場(chǎng)、盤活資產(chǎn)及提高資產(chǎn)使用率的需要，將原廠房設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)出租，試比較整體出租與分別簽訂租賃合同涉稅金額是否有差異。分析得出，二者營(yíng)業(yè)收入相同，故應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅、附加稅及合同的印花稅金額應(yīng)完全相同，而差別就在于房產(chǎn)稅與企業(yè)所得稅兩種稅額。

通常情況下，企業(yè)將廠房、房屋等進(jìn)行租賃時(shí)可收取租金收入，這筆收入的多少將直接關(guān)系到企業(yè)計(jì)算應(yīng)繳的營(yíng)業(yè)稅與房產(chǎn)稅等。一般而言，租金收入越高，則計(jì)算繳稅的基數(shù)越大而所應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)就越重。因此，企業(yè)在稅務(wù)籌劃時(shí)，應(yīng)盡可能地將房產(chǎn)租金與協(xié)議中所配套的家俱及相關(guān)設(shè)備等租金分開(kāi)制定并分別簽訂，才能有效減輕企業(yè)稅負(fù)。同理而言，建造或自用房地產(chǎn)待企業(yè)劃定為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行初始出租時(shí)，也應(yīng)將建筑物與其商定的附屬設(shè)備分開(kāi)核算，以減少房屋建筑物的原值，進(jìn)而減少企業(yè)應(yīng)基于從租原則所交納的房產(chǎn)稅。再有，在房屋出租時(shí)，可將房屋租金與動(dòng)力費(fèi)用，包括水、電費(fèi)等收入分開(kāi)核算，也可以減少租金收入而起到節(jié)稅作用。另外，出租方由此而少繳納房產(chǎn)稅也會(huì)變相引起企業(yè)稅后凈收益的增加情形，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)在投資性房地產(chǎn)出租時(shí)通過(guò)出租合同分立的方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃以增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的現(xiàn)實(shí)意義。

2、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃

我國(guó)制定的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅與房產(chǎn)稅暫行條例中有如下規(guī)定：自2001年起對(duì)公有住房及廉租房免征營(yíng)業(yè)與房產(chǎn)稅，故企業(yè)在房產(chǎn)計(jì)劃出租時(shí)不應(yīng)只看租金收入的高低，還應(yīng)結(jié)合上述稅收優(yōu)惠的政策，倘若出租房屋符合國(guó)家規(guī)定，便可最大化地直接獲取稅收優(yōu)惠以減少稅收負(fù)擔(dān)。針對(duì)如此，企業(yè)可適當(dāng)綜合多項(xiàng)因素考慮將閑置房屋是出租給務(wù)工人員用于居住還是出租給個(gè)體業(yè)主用于經(jīng)營(yíng)較為符合企業(yè)的經(jīng)濟(jì)性要求，以便實(shí)現(xiàn)企業(yè)應(yīng)出租用途不同而影響企業(yè)所承擔(dān)稅負(fù)的效用。

3、持有期間稅務(wù)籌劃

投資性房地產(chǎn)在持有期間可進(jìn)行折舊與攤銷的計(jì)提，然而，企業(yè)所得稅法規(guī)定企業(yè)可按稅法核準(zhǔn)條件進(jìn)行資產(chǎn)的加速折舊，因此，若企業(yè)出租的房屋屬于常年處于強(qiáng)震動(dòng)及高腐蝕的情況之下，企業(yè)可在年度所得稅繳納時(shí)及時(shí)辦理稅務(wù)核準(zhǔn)，以加快成本收回速率，并實(shí)現(xiàn)所得稅款推遲繳納的效益，以增加企業(yè)貨幣機(jī)會(huì)成本，從而進(jìn)行更好地納稅籌劃。

4、后期處置時(shí)稅務(wù)籌劃

（1）契稅的納稅籌劃。企業(yè)應(yīng)選擇非貨幣性資產(chǎn)交換的方式進(jìn)行契稅的減征，相關(guān)契稅法規(guī)規(guī)定，土地使用權(quán)及房屋交換所繳納的契稅應(yīng)以所交換房屋價(jià)格的差額進(jìn)行計(jì)算，交換價(jià)值若相等則免征契稅，交換價(jià)值若不等則由多交付貨幣一方繳納稅款。因此，在投資性房地產(chǎn)后期處置時(shí)，應(yīng)巧妙地尋找一個(gè)中間橋梁進(jìn)行契稅的納稅籌劃。

（2）土地增值稅的納稅籌劃。企業(yè)應(yīng)合理利用土增臨界點(diǎn)進(jìn)行定價(jià)，其理論依據(jù)為企業(yè)建造普通住宅出售的，其增值額小于扣除項(xiàng)目金額的20%的不繳納土地增值稅；而超過(guò)20%的，應(yīng)全額計(jì)稅，所以，企業(yè)應(yīng)將增值額控制在20%以內(nèi)，以避免承擔(dān)較重稅負(fù)。

（3）公允價(jià)值計(jì)量方式的納稅籌劃。企業(yè)劃定的投資性房地產(chǎn)一般按照歷史成本進(jìn)行計(jì)量，但采用公允價(jià)值計(jì)量模式的，其公允價(jià)值的變動(dòng)不影響企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額。因此，在公允價(jià)值持續(xù)下降時(shí)，企業(yè)可采取出售或其它方式將公允價(jià)值變動(dòng)損失轉(zhuǎn)化為企業(yè)應(yīng)交所得稅的減少額度，以節(jié)約流動(dòng)貨幣。

（4）采用資本運(yùn)作方式的納稅籌劃。企業(yè)在將投資性房地產(chǎn)直接出售時(shí)所要繳納的稅款較多，但若執(zhí)行資本運(yùn)作方式。如采用先投資入股再將股份出售等資本運(yùn)作方式進(jìn)行過(guò)度性轉(zhuǎn)化，其納稅籌劃效果可以更好。

三、投資性房地產(chǎn)稅收籌劃的相關(guān)建議

通過(guò)上述投資性房地產(chǎn)的階段性稅收籌劃的側(cè)重點(diǎn)分析可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)在降低稅負(fù)籌劃方面可采用將房屋租賃收入拆分核算、成立下屬專業(yè)租賃公司、合理解讀稅收優(yōu)惠政策，尋找納稅杠桿臨界點(diǎn)及應(yīng)用不同計(jì)征方式進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的房產(chǎn)稅、印花稅、所得稅、營(yíng)業(yè)稅及其附加稅的納稅籌劃分析，以實(shí)現(xiàn)在不影響企業(yè)收入與利潤(rùn)的同時(shí)降低企業(yè)實(shí)際稅負(fù)。

另外，企業(yè)在投資性房地產(chǎn)所處的不同階段可分別進(jìn)行稅收籌劃優(yōu)化方案和效果的具體比對(duì)，將稅收籌劃的時(shí)間性視為其籌劃的前提，對(duì)各階段一定要提前進(jìn)行各稅種籌劃的切實(shí)可行的規(guī)劃、設(shè)計(jì)與安排，才能發(fā)揮稅收籌劃的實(shí)際指導(dǎo)意義。部分企業(yè)由于外部環(huán)境及內(nèi)部自身因素的原因，諸如因人員編制不齊而缺乏針對(duì)具體項(xiàng)目的專門稅務(wù)籌劃人員，因模仿其他公司已施行的稅收籌劃情況而在稅收籌劃時(shí)間上錯(cuò)過(guò)了最佳時(shí)機(jī)，從而不能完全滿足企業(yè)實(shí)行稅收籌劃的科學(xué)、經(jīng)濟(jì)性要求等等。諸如上述問(wèn)題的存在，無(wú)一不使得稅收籌劃從經(jīng)濟(jì)性及時(shí)效性角度發(fā)揮功能受限，從而制約企業(yè)決策的切實(shí)執(zhí)行。企業(yè)部分財(cái)務(wù)人員不能熟悉和掌握行業(yè)中的現(xiàn)行稅收法規(guī)和優(yōu)惠政策，更有甚者，頭腦中不能對(duì)稅收籌劃工作形成一個(gè)完整而系統(tǒng)的概念，更何談對(duì)企業(yè)的稅收成本評(píng)估亦或是節(jié)稅安排起到建設(shè)性意見(jiàn)。

企業(yè)在紛紛選擇投資性房地產(chǎn)稅收籌劃方案的同時(shí)，是否想過(guò)企業(yè)亦通過(guò)與捐贈(zèng)相結(jié)合的營(yíng)銷籌劃進(jìn)行企業(yè)所得稅中的納稅額度的減免?，F(xiàn)行稅法規(guī)定：對(duì)于公益性捐贈(zèng)支出，可以企業(yè)年度利潤(rùn)總額的12%予以抵減納稅額度。在現(xiàn)行營(yíng)銷方式中，企業(yè)通過(guò)與紅十字會(huì)等相關(guān)福利機(jī)構(gòu)合作的方式減量庫(kù)存，既能樹(shù)立企業(yè)口碑，提高知名度，又能進(jìn)行稅前扣除，從而起到多重效果并獲得良好地社會(huì)反響及節(jié)稅效益。

同時(shí)，企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，還應(yīng)高度關(guān)注本行業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，注意定價(jià)價(jià)格的合理性，嚴(yán)格避免價(jià)格明顯偏低而出現(xiàn)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的情況發(fā)生，尤其是關(guān)聯(lián)方的業(yè)務(wù)往來(lái)中，若不具有合理商業(yè)目的，那么稅務(wù)機(jī)關(guān)則在稅款征收時(shí)會(huì)對(duì)其進(jìn)行納稅調(diào)整。由于稅收籌劃引來(lái)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的風(fēng)險(xiǎn)就顯得得不償失了，因此，稅收籌劃與籌劃風(fēng)險(xiǎn)并存，企業(yè)應(yīng)在籌劃與風(fēng)險(xiǎn)中尋求平衡點(diǎn)，以實(shí)現(xiàn)降低稅收負(fù)擔(dān)及持久發(fā)展的經(jīng)營(yíng)愿景。

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（責(zé)任編輯：劉彤）