房地產(chǎn)政策“暗松”，投資機(jī)會(huì)來臨?

郭世邦

號(hào)稱“史上最嚴(yán)”的房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)了近兩年，通過“三限”政策——限購、限貸、限價(jià)，用限購限住購房權(quán)、用限貸限住資金供應(yīng)，通過限價(jià)限住價(jià)格，硬生生地把房?jī)r(jià)高昂的頭顱摁在了水平線上。雖然遠(yuǎn)未達(dá)到溫總理說的促使房?jī)r(jià)合理回歸的目標(biāo)，但投機(jī)性的資金已然退出，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭已遭遏制，部分地區(qū)房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)了些許下跌。

但隨著經(jīng)濟(jì)的下行加速，溫總理提出要把穩(wěn)增長放在首位，種種跡象表明，似乎針對(duì)剛需首套房的政策松綁正在得到默許，房地產(chǎn)信貸也在開始松動(dòng)，“三限”政策中的兩限——“限貸、限價(jià)”已有松動(dòng)跡象，這是否意味著房地產(chǎn)政策正在進(jìn)行“暗松”？從而預(yù)示著房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)來臨？

一、地方和中央的政策博弈，似乎正在得到默許

從去年以來，地方政府就在不斷地尋求政策松綁，到今年5月份，全國已有佛山、成都、蕪湖、揚(yáng)州、上海等33個(gè)城市出臺(tái)樓市新政，其中28個(gè)城市獲得通過，5個(gè)被叫停。

2011年10月11日上午，佛山市住房和城鄉(xiāng)建筑管理局網(wǎng)站掛出了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)問題的通知》（簡(jiǎn)稱《通知》），其中有四條是對(duì)限購令進(jìn)行“松綁”：“二、對(duì)符合市、區(qū)人才引進(jìn)政策的非本市戶籍人員，由市、區(qū)人社部門出具人才引進(jìn)證明，購房時(shí)可不受個(gè)人所得稅證明以及社保證明的限制；三、已辦理房地產(chǎn)權(quán)證超過5年（含）的住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不納入限購范圍；四、本市戶籍居民家庭在現(xiàn)行限購政策和住房套數(shù)的基礎(chǔ)上，允許增購一套7500元/平方米以下的住房；五、本市戶籍‘村改居’家庭，在購買7500元/平方米以下的新建商品住房時(shí)，其擁有的因村改居由集體土地改為國有土地的自建住房，不計(jì)入住房套數(shù)?！笨梢哉f，這是全國第一個(gè)明確放松限購政策的城市。但當(dāng)天23時(shí)24分，該局又在網(wǎng)站上發(fā)布通告稱，為“綜合評(píng)估政策影響”，暫緩執(zhí)行該政策。

而中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局宣布，從今年1月22日開始，中山市住房限價(jià)已由去年的每平方米5800元上調(diào)至6590元，在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之下成交的商品房均可正常進(jìn)行網(wǎng)上備案，從而成為今年全國首個(gè)放松限價(jià)令的城市。

但蕪湖就沒有那么幸運(yùn)。2月9日，蕪湖市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障改善居民住房條件的若干意見》（簡(jiǎn)稱《意見》），宣布2012年1月1日至2012年12月31日期間，在市區(qū)購買的首套自住普通商品房（含二手住房），在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，給予所納契稅100%的補(bǔ)助。對(duì)購買新建自住商品住房面積在90平方米及以下、70平方米以上的，再給予50元/平方米的購房補(bǔ)貼；對(duì)購買新建自住商品住房70平方米及以下，再給予150元/平方米的購房補(bǔ)貼。這一疑似“救市”政策，于2月10日被暫緩執(zhí)行。

5月7日，江蘇揚(yáng)州出臺(tái)新政，對(duì)購買“成品房”進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。揚(yáng)州市財(cái)政局、市房管局聯(lián)合發(fā)布通知稱，個(gè)人新購買的成品住房，建筑面積在90平方米及以下的，對(duì)購房人給予所購房屋合同價(jià)款6‰的獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)90平方米以上、120平方米以下的，給予所購房屋合同價(jià)款5‰的獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)120平方米及以上、144平方米以下的，給予所購房屋合同價(jià)款4‰的獎(jiǎng)勵(lì)。從7月1日開始實(shí)施，到2013年6月30日為止。但揚(yáng)州新政不但沒有夭折，反而被住建部官員認(rèn)為是對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)行的積極有益的探索，應(yīng)當(dāng)予以支持和肯定，被市場(chǎng)普遍認(rèn)為是傳達(dá)出樓市調(diào)控放松的信號(hào)。

歸納起來看，在地方政府的松綁政策中，但凡涉及到限購的，都被叫停，涉及限貸、限價(jià)的都予以通過，這可能是相對(duì)于限購而言，限貸、限價(jià)相對(duì)軟約束一些。

二、中央和部門傳遞的微調(diào)信號(hào)

去年底以來，住建部及央行先后釋放出要滿足首套房貸需求的信號(hào)，這給了地方政府微調(diào)政策的希望。

住建部曾在2011年底表示嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。

人民銀行在今年2月召開的2012年金融市場(chǎng)工作座談會(huì)提出，今年要繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸政策，滿足首次購房家庭的貸款需求。會(huì)議提出，2012年要加大金融服務(wù)，支持普通商品住房建設(shè)，滿足首次購房家庭的貸款需求；要不斷完善融資機(jī)制，繼續(xù)加大對(duì)保障性安居工程的支持力度。

而房地產(chǎn)市場(chǎng)是中國經(jīng)濟(jì)增長的一個(gè)主要引擎，其對(duì)中國GDP的貢獻(xiàn)比例已達(dá)到13%，在經(jīng)濟(jì)下滑加速的情況下，溫家寶總理5月20日在武漢召開的六省經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)上指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。這與他之前所稱將堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖的表態(tài)略有不同。而湖南省發(fā)改委5月29日上午召開全省經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)，傳遞中央精神，明確國家層面有“兩個(gè)不可能”：不可能出臺(tái)像2008年底那種大范圍、大規(guī)模的4萬億投資政策；不可能松動(dòng)房地產(chǎn)政策，現(xiàn)在只會(huì)預(yù)調(diào)微調(diào)。亮點(diǎn)在最后一句，允許預(yù)調(diào)微調(diào)，是否意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策將有所松動(dòng)？

三、房地產(chǎn)信貸出現(xiàn)明顯松動(dòng)

截至目前，在33個(gè)微調(diào)城市中，運(yùn)用公積金這一信貸手段的城市已超過10個(gè)。

根據(jù)重慶市住房公積金新政，貸款首付由30%降到20%，貸款限額由20萬元提高到40萬元，家庭限額由40萬元提高到80萬元，可貸額度由賬戶余額的15倍提高到25倍。

而濟(jì)南上調(diào)了職工住房公積金最高和最低繳存工資基數(shù)，最高繳存基數(shù)由12757元調(diào)至14652元，最低基數(shù)，部分區(qū)縣從950元調(diào)至1100元。

武漢市新政為，單方繳存的職工購買90平方米以下一手房，最低首付由三成調(diào)低到兩成；月按揭還款額從以前不能超過職工月收入35%上升到45%；以前需夫妻雙方繳存才能申請(qǐng)最高60萬元的貸款，現(xiàn)在單方繳存人就可申請(qǐng)最高額度60萬元。

與此同時(shí)，銀行信貸似乎也出現(xiàn)了松動(dòng)。中國銀監(jiān)會(huì)日前已將房地產(chǎn)從去年的第二大風(fēng)險(xiǎn)排名降到了地方政府融資平臺(tái)、鋼鐵和有色金屬之后。由于今年企業(yè)貸款有效需求不足，商業(yè)銀行貸款發(fā)放面臨困難，出于利潤壓力，部分商業(yè)銀行已將首套房按揭貸款利率降到了0.85折或0.9折，而去年基本上是1.1倍；部分商業(yè)銀行已開始悄悄加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放力度，而在去年銀監(jiān)會(huì)只允許對(duì)保障性住房開發(fā)投入貸款。據(jù)萬得資訊數(shù)據(jù)顯示，159家上市開發(fā)商，2012年一季度的總負(fù)債已達(dá)1.8萬億元，相比2010年年初的水平高出100%多。上市房地產(chǎn)開發(fā)商在今年一季度貸款反彈后，已借入超過2011年全年兩倍的銀行債務(wù)。

因而，從目前情況看，允許地方政府對(duì)樓市政策進(jìn)行微調(diào)，是否意味著房地產(chǎn)政策的“暗松”？而信貸的松動(dòng)又給房地產(chǎn)轉(zhuǎn)暖提供了有力的支持，那么，地方政府在對(duì)房地產(chǎn)政策不斷的微調(diào)中，會(huì)不會(huì)不斷地突破中央的底線，從而讓房地產(chǎn)提前迎來春天？

讓我們拭目以待！