江蘇省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究

摘要：文章從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)角度入手，核算了整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈對GDP的重要發(fā)展貢獻(xiàn)，隨后利用投入產(chǎn)出分析、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度分析方法研究了房地產(chǎn)業(yè)對整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響機(jī)制，得出目前江蘇省房地產(chǎn)業(yè)主要對其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生物質(zhì)資本型和原材料消耗型影響。針對目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求和以房地產(chǎn)業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)可能存在的問題，文章根據(jù)“十二五”期間中長期核心產(chǎn)業(yè)問題研究動向，提出發(fā)展多需求拉動型先進(jìn)制造業(yè)的觀點(diǎn)。最后是對江蘇房地產(chǎn)業(yè)的政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要課題。房地產(chǎn)業(yè)因其具有較高的關(guān)聯(lián)效應(yīng)和擴(kuò)散效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)鏈跨度大、產(chǎn)業(yè)附加值高，而倍受重視。改革開放30多年來，江蘇房地產(chǎn)業(yè)得到了較快的發(fā)展，并初步形成了較完善的市場體系，為全省居民住房奔小康，促進(jìn)居民消費(fèi)、就業(yè)作出了一定的貢獻(xiàn)。

一、 房地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈對江蘇經(jīng)濟(jì)影響

考慮到從服務(wù)業(yè)口徑上統(tǒng)計的房地產(chǎn)業(yè)影響力明顯偏低，并且從屬于制造業(yè)的建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，因此為更好地衡量房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的影響，本文試圖將這兩個不同的統(tǒng)計口徑都囊括在內(nèi)。即房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈既包括負(fù)責(zé)地產(chǎn)經(jīng)營、管理和服務(wù)的房地產(chǎn)業(yè)，也包括負(fù)責(zé)開發(fā)建造的建筑業(yè)。借助2007年的江蘇省投入產(chǎn)出表得到房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的完全消耗系數(shù)的基礎(chǔ)上，整個影響的核算分為建筑業(yè)中有關(guān)地產(chǎn)投資的影響和房地產(chǎn)業(yè)影響兩個部分，各自產(chǎn)業(yè)增加值乘以完全消耗系數(shù)即為其產(chǎn)業(yè)影響，其中當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)投資額減去稅費(fèi)和地價款即為建筑業(yè)中跟房地產(chǎn)有關(guān)部分，具體公式為：

其中，α表示房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈對國民經(jīng)濟(jì)的總貢獻(xiàn)比例，acc表示建筑業(yè)的影響力系數(shù)，inv表示房地產(chǎn)開發(fā)投資，tax表示稅費(fèi)，pri表示地價款，rcc表示房地產(chǎn)業(yè)的影響力系數(shù)，δres表示房地產(chǎn)增加值，GDP表示國民生產(chǎn)總值。

從表1核算結(jié)果看到，在江蘇經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的近三年里，房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈對整個GDP的貢獻(xiàn)率都達(dá)到近1/3，并有上漲趨勢，突顯了其核心產(chǎn)業(yè)地位。如果房地產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展受到了抑制，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的疲態(tài)難免顯現(xiàn)。日前國家接二連三出臺了一系列房產(chǎn)調(diào)控政策，無不是在給作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱的房地產(chǎn)業(yè)敲響警鐘。因此，我們面臨的任務(wù)一是要保證房價的合理定位，剔除房價中的泡沫成分；二是怎樣在房地產(chǎn)業(yè)之外，謀求新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

二、 房地產(chǎn)業(yè)對其它產(chǎn)業(yè)影響機(jī)制分析

1. 房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值的帶動效應(yīng)。

投入產(chǎn)出分析是研究宏觀經(jīng)濟(jì)活動、進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析的工具。為了得到房地產(chǎn)業(yè)對國民生產(chǎn)總值的帶動比例，我們依然用完全消耗系數(shù)來衡量房地產(chǎn)業(yè)對其他行業(yè)的帶動程度。得到如下公式：

其中，β表示房地產(chǎn)業(yè)對江蘇產(chǎn)值的帶動比例，δelse表示房地產(chǎn)業(yè)帶動其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的變化，δres表示房地產(chǎn)業(yè)自身增加值，δoutput表示總產(chǎn)值的變化，rcc表示房地產(chǎn)業(yè)的完全消耗系數(shù)。

表2可以看出，房地產(chǎn)業(yè)對整個國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值的帶動效應(yīng)平均處于10%的水平。在“十五”期間房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)影響要明顯高于“十一五”，說明近年江蘇房地產(chǎn)業(yè)有進(jìn)入發(fā)展瓶頸期，應(yīng)該是在一定程度上受到金融危機(jī)影響。但就發(fā)展走勢判斷，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值的帶動效應(yīng)仍處于上升趨勢。

2. 房地產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度分析。

產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，指的是國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)間以各種投入品和產(chǎn)出品為連接紐帶的技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系。關(guān)聯(lián)度是對關(guān)聯(lián)關(guān)系的量化，指一個產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出關(guān)系的變動對其他產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出水平的波及程度和影響程度。

房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈較長，產(chǎn)業(yè)波及范圍較大，從產(chǎn)業(yè)間供給與需求的角度看房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)主要表現(xiàn)為：一是后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)，即房地產(chǎn)業(yè)對那些直接或間接地向本產(chǎn)業(yè)供應(yīng)生產(chǎn)要素的產(chǎn)業(yè)的影響；二是前向關(guān)聯(lián)，即房地產(chǎn)業(yè)對直接或間接地需求本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響。我們用房地產(chǎn)業(yè)完全消耗系數(shù)列表示后向拉動效應(yīng)，完全消耗系數(shù)越大，說明其對另一個產(chǎn)業(yè)的需求拉動作用越大；用完全分配系數(shù)行表示前向推動效應(yīng)，完全分配系數(shù)越大，說明其對另一個產(chǎn)業(yè)的推動作用越大。房地產(chǎn)業(yè)對同一產(chǎn)業(yè)的后向拉動效應(yīng)與前向推動效應(yīng)之和為房地產(chǎn)業(yè)與該產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)。

表3中可以看出：第一，產(chǎn)業(yè)特性方面，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長、波及面廣，國民經(jīng)濟(jì)中絕大部分產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系，關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)包括建筑業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、化學(xué)工業(yè)和金屬冶煉及壓延加工業(yè)。第二，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)類型方面，房地產(chǎn)業(yè)對不同性質(zhì)產(chǎn)業(yè)的作用力方向不同，對化學(xué)工業(yè)、金屬冶煉及壓延加工業(yè)、石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè)等基礎(chǔ)的原材料消耗型產(chǎn)業(yè)主要是后向拉動作用；對文化、體育和娛樂業(yè)等生活消費(fèi)型、服務(wù)型產(chǎn)業(yè)主要是前向推動作用；對金融業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、住宿和餐飲業(yè)等與房地產(chǎn)緊密聯(lián)系的產(chǎn)業(yè)既有后向拉動，也有前向推動。

綜上，江蘇省房地產(chǎn)業(yè)依然處于物質(zhì)資本消耗的數(shù)量擴(kuò)張階段，對經(jīng)濟(jì)主要產(chǎn)生物質(zhì)資本型、原材料消耗型效應(yīng)，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的服務(wù)性產(chǎn)業(yè)類型較少，急需進(jìn)一步產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。

三、 以房地產(chǎn)業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)可能存在的問題

1. 投資推動型通脹。

由于看到房地產(chǎn)業(yè)變現(xiàn)快、利潤高，大量資金蜂擁而至，投資沖動和房價一樣高熱難退。雖然政府接二連三出臺調(diào)控政策，但效果甚微。從理論上來說高投資下的高房價與眼下一輪輪通貨膨脹存在著因果聯(lián)系。因為住房消費(fèi)是勞動力成本的重要組成部分，房價上漲會導(dǎo)致工資上漲，而工人工資的增加就意味著務(wù)農(nóng)的機(jī)會成本的增加，農(nóng)業(yè)勞動力的成本增加自然會刺激農(nóng)產(chǎn)品價格上漲。農(nóng)產(chǎn)品價格的上漲會引起更廣泛的工業(yè)產(chǎn)品的價格上漲，導(dǎo)致CPI新一輪的上揚(yáng)和貨幣貶值。因此，在這種房價推動型通脹下，居民生活水平受到嚴(yán)重威脅。

2. 不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。

企業(yè)爭相進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，易形成畸形的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。在房地產(chǎn)成為高利潤、低風(fēng)險的產(chǎn)業(yè)后，越來越多的資金、人力資本等社會資源被吸納其中。社會資源短時期內(nèi)快速地集中于單一行業(yè)，必然減少在其他行業(yè)的投資，壓抑其他方面的供應(yīng)。如圖3，我們選取高新技術(shù)制造業(yè)中的計算機(jī)及辦公設(shè)備制造業(yè)為例，來和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行產(chǎn)值增長速度的對比，兩大產(chǎn)業(yè)增速除2007年比較接近外，其余差距明顯。2009年房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增速快于計算機(jī)及辦公設(shè)備制造業(yè)竟達(dá)到22.94個百分點(diǎn)。巨大的增速差距背后隱藏的是懸殊的行業(yè)投資：千軍萬馬擠房地產(chǎn)這個獨(dú)木橋，不但造成行業(yè)資源浪費(fèi)，還使得產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)畸形，失去了發(fā)展其它產(chǎn)業(yè)的大好機(jī)會。就國外經(jīng)驗來看，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的高新技術(shù)制造業(yè)才是一個創(chuàng)造財富、提供就業(yè)機(jī)會、促進(jìn)創(chuàng)新的重要生產(chǎn)部門。

3. 有效需求不足。

從長遠(yuǎn)的觀點(diǎn)考慮，拉動經(jīng)濟(jì)增長的主要力量應(yīng)當(dāng)是消費(fèi)，而不應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)投資。我國目前的恩格爾系數(shù)并不高，但是有效需求卻萎靡不前，說明居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)可能存在一定的問題。據(jù)之先分析，投資資金和社會資源集中在房地產(chǎn)市場，人們絕大部分收入也用于高漲的住房消費(fèi)，使得居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)失去控制。帶有泡沫的高房價加大了城市居民的居住成本，減少了居民的社會福利，不利于拉動內(nèi)需消費(fèi)。消費(fèi)結(jié)構(gòu)“一房獨(dú)大”的結(jié)果就是，老百姓須窮盡畢生積蓄來買房，自然無力去擴(kuò)大其他消費(fèi)開支。沒有居民消費(fèi)的持續(xù)拉動，現(xiàn)代化建設(shè)就會因此而乏力。因此目前的發(fā)展任務(wù)是使房價回到合理位置，帶動各項其他消費(fèi)上漲，讓居民的各項需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的購買力。

四、 “十二五”期間發(fā)展中長期核心產(chǎn)業(yè)問題動向

除去房地產(chǎn)鏈的支撐和出口下降的威脅，我們發(fā)現(xiàn)多需求拉動型先進(jìn)制造業(yè)也許會成為新一輪產(chǎn)業(yè)升級、引領(lǐng)新投資周期的力量。先進(jìn)制造業(yè)的上游與企業(yè)的自主創(chuàng)新能力息息相關(guān)，拉動著企業(yè)的科技創(chuàng)新；下游與企業(yè)的有效生產(chǎn)和銷售相聯(lián)系，推動著企業(yè)的產(chǎn)品創(chuàng)新。2008年在出口同比增速處于明顯下滑的情形下，幾大多需求拉動型制造業(yè)的固定資產(chǎn)投資增速并沒有放慢。原因在于這些產(chǎn)業(yè)的終端需求復(fù)雜，包括了出口、房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和某些中間投入環(huán)節(jié)，其“萬金油”的特性顯著；另外這些產(chǎn)業(yè)的投資增速和地產(chǎn)、出口的相關(guān)性不高。從長遠(yuǎn)看來，政府政策支持和產(chǎn)業(yè)升級因素是這些產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的契機(jī)。

例如表4中的通用設(shè)備制造業(yè)因為其設(shè)備適用的廣泛性，與國民經(jīng)濟(jì)各部門密切相關(guān)，被稱為社會資源從產(chǎn)品到服務(wù)的轉(zhuǎn)化器?？梢娫O(shè)備制造業(yè)是科學(xué)技術(shù)物化的基礎(chǔ)，是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化的載體，是國家競爭力的重要體現(xiàn)。第一，作為生產(chǎn)“轉(zhuǎn)化器”，它是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的原動力，隨著應(yīng)用了高新技術(shù)的設(shè)備在各行業(yè)的大量使用，不僅會推動產(chǎn)業(yè)高級化，而且會大幅度減少各行業(yè)能源和資源消耗，改善生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展；第二，設(shè)備制造業(yè)對科技水平要求高，有利于我國自主創(chuàng)新能力的提高；第三，設(shè)備制造業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對能源、鋼鐵等基礎(chǔ)需求環(huán)節(jié)和中間需求環(huán)節(jié)多，對經(jīng)濟(jì)增長促進(jìn)作用強(qiáng)，對國家積累和社會就業(yè)貢獻(xiàn)大。

五、 對房地產(chǎn)業(yè)的建議

第一，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。針對目前的房地產(chǎn)供應(yīng)市場與房地產(chǎn)需求市場極不平衡的情況，政府要引導(dǎo)市場形成一種梯級供應(yīng)結(jié)構(gòu)。所謂的梯級供應(yīng)模型，是一個高、中、低分層產(chǎn)品明晰的模型，要根據(jù)不同收入階層的具體情況來差異化地提出住房問題的解決方案，嚴(yán)格控制別墅供給，適當(dāng)降低偏大戶型、高價位的高級公寓建設(shè)比例；提倡建設(shè)中小戶型、中低價位普通商品房；建立健全住房保障體系，發(fā)揮政府在解決中低收入家庭住房問題中的主導(dǎo)作用，合理引導(dǎo)住房建設(shè)和消費(fèi)模式。

第二，完善房地產(chǎn)稅收政策體系。房地產(chǎn)價格快速上漲時，一些企業(yè)或個人對土地進(jìn)行囤積、炒作也就成為自然。土地的囤積與炒作，必然會推高市場土地的價格，而多次的土地炒作肯定使土地的價格輪番上漲。土地增值稅的征收，一定意義上可以遏制國內(nèi)房地產(chǎn)市場土地的流轉(zhuǎn)與炒作，降低房地產(chǎn)市場泡沫吹大的風(fēng)險。另外，還可以借鑒香港、新加坡等地通過建立嚴(yán)格的住房交易稅和住房交易所得稅來降低住房投機(jī)投資。

第三，鼓勵創(chuàng)新，推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級。為提高住宅建筑質(zhì)量和項目效益，房地產(chǎn)開發(fā)商可以將微電子技術(shù)、信息技術(shù)、生物技術(shù)，以及新材料、新能源等高新技術(shù)應(yīng)用于建筑技術(shù)、材料、建筑節(jié)能、居住環(huán)境等各個方面。我們應(yīng)以科技進(jìn)步和創(chuàng)新發(fā)展方式來解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸問題，打造資源節(jié)約型、環(huán)境友好型、科技創(chuàng)新型新產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。

注釋：

①數(shù)據(jù)來源：歷年江蘇統(tǒng)計年鑒。（單位：億元）

②數(shù)據(jù)來源：2010年江蘇統(tǒng)計年鑒。（單位：億元）

③數(shù)據(jù)來源：2010年江蘇統(tǒng)計年鑒。

④引自：國金證券，基于投入產(chǎn)出表分析房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)的影響，2011（12）。

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作者簡介：李曉蓉，南京大學(xué)商學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)系副教授，南京大學(xué)理論經(jīng)濟(jì)學(xué)博士；陶亞文，南京大學(xué)商學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)系碩士生。

收稿日期：2012—09—28。