公允價值在投資性房地產(chǎn)計量應(yīng)用中的問題解析

叢蔚

[摘 要]新的投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則實施以來，采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的上市公司卻少之又少，究其原因，既有準(zhǔn)則規(guī)定的條件過于苛刻，缺乏詳盡的操作指南，以及成本較高等客觀原因，也有對增加稅負(fù)，影響業(yè)績等方面的擔(dān)心等主觀原因。

[關(guān)鍵詞] 公允價值 投資性房地產(chǎn) 問題解析

一、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的應(yīng)用現(xiàn)狀

財政部于2006年2月頒布了新的企業(yè)會計準(zhǔn)則。其中，《會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》首次將投資性房地產(chǎn)作為一項新的資產(chǎn)予以確認(rèn)，并引入了公允價值計量模式。新《準(zhǔn)則》中規(guī)范的投資性房地產(chǎn)，是指能夠單獨(dú)計量和出售的，企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)包括，已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，已出租的房屋建筑物；但不包括自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。

投資性房地產(chǎn)的計量包括初始計量和后續(xù)計量。投資性房地產(chǎn)的初始確認(rèn)和計量應(yīng)當(dāng)按采用成本模式，而后續(xù)計量，可以采用成本模式，也可以采用公允價值模式，但前提是存在確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得。但是同一企業(yè)不能同時采用兩種計量模式，只能二者選擇其一。采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，確認(rèn)取得的租金收入，并按期計提折舊或攤銷，發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計提減值準(zhǔn)備，并不得轉(zhuǎn)回。采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，不計提折舊或攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值計量，并增加或減少公允價值變動損益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)為成本模式。

中國證監(jiān)會會計部發(fā)布的《2009年上市公司執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則監(jiān)管報告》顯示，2009年，有727家上市公司有投資性房地產(chǎn)，賬面價值為1,597.70億元，占資產(chǎn)總額的0.26%，其中26家上市公司采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，期末賬面價值為366.03億元，占投資性房地產(chǎn)總額的22.91%。使用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的上市公司僅占擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司的3.58%。2009年投資性房地產(chǎn)公允價值變動凈收益39.12億元，占公允價值變動凈收益總額的41.17%。2009年，有5家上市公司調(diào)整了投資性房地產(chǎn)的會計政策，從成本模式改為公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。這5家公司因改變投資性房地產(chǎn)計量模式，增加2008年末凈資產(chǎn)4.86億元，確認(rèn)2009年公允價值變動收益7.96億元。通過以上數(shù)據(jù)顯示，新準(zhǔn)則實施幾年來，采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的上市公司仍為數(shù)不多，主要是受到主客觀多方面原因的制約。

二、客觀條件限制了投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式

1．公允價值是會計計量屬性的輔助屬性，且投資性房地產(chǎn)的公允價值計量條件苛刻

《會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》第7條規(guī)定投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計量。這就指明了房地產(chǎn)的主要計量屬性應(yīng)為歷史成本。準(zhǔn)則中的第10條進(jìn)一步規(guī)定若有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。第12條中又規(guī)定，已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。準(zhǔn)則中的以上規(guī)定，指明了公允價值計量模式只是一種輔助的計量屬性，是可用可不用的。同時因為房地產(chǎn)的可復(fù)制性較低，企業(yè)要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場，取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格，是比較困難的，就致使采用公允價值計量模式的條件也比較苛刻。

2.市場環(huán)境的低效和信息成本的高價，使得公允價值的應(yīng)用具有較大難度

采用公允價值計量的關(guān)鍵在于房地產(chǎn)市場的高效性，即，市場所確定的房地產(chǎn)估計值必須“公允”的，并且取得公允價值的成本相對便宜。只有在比較活躍且相對規(guī)范的交易市場中和客觀公正的評估機(jī)構(gòu)，才能真實反映投資性房地產(chǎn)的價值。目前，這兩個條件在我國仍不是十分完備。因此，為了獲取公允價值，企業(yè)往往需聘請獨(dú)立的評估師或評估機(jī)構(gòu)對其所有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估，與歷史成本相比，這將大大增加使用公允價值計量模式的后續(xù)成本。同時，企業(yè)利用公允價值計量來操縱利潤的能力也將得到增強(qiáng)，而相關(guān)政府部門實行管制規(guī)范的成本將加大。

3.會計準(zhǔn)則操作指南不夠詳盡加之會計人員專業(yè)素養(yǎng)有待提高，使得投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量遇到一定阻力

我國沒有專門的公允價值計量方面的相關(guān)準(zhǔn)則及操作指南，會計人員在進(jìn)行公允價值計量時，只能依據(jù)相應(yīng)的具體準(zhǔn)則及操作指南中與公允價值有關(guān)的相關(guān)條款來操作，而具體準(zhǔn)則及操作指南中涉及到公允價值的內(nèi)容里對具體的計量方法說明十分有限，辦法不多。僅從從投資性房地產(chǎn)公允價值的確定方法來看，上市公司中有的采用了中介機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)評估價格，有的參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格，有的按照第三方調(diào)查報告確定公允價值，也有由企業(yè)自己估價計量的，不同方法之間缺乏可比性，難以滿足會計信息使用的需要。因此，專門的公允價值計量準(zhǔn)則及操作指南的缺失，是影響企業(yè)對公允價值計量有效運(yùn)用的因素之一。

此外，會計人員專業(yè)素養(yǎng)的問題也是不容忽視的。投資性房地產(chǎn)公允價值的計量要求會計人員必須具備較高的專業(yè)技術(shù)水平和較強(qiáng)的職業(yè)判斷能力。尤其是在缺乏活躍市場、市場化程度低時，就更加需要會計人員通過綜合其他相關(guān)信息，利用專門技術(shù)和方法來確定公允價值。然而，實際上，我國會計人員目前的整體專業(yè)技術(shù)水平職業(yè)判斷能力依然不高，這也成為阻礙企業(yè)對公允價值計量有效運(yùn)用的一個因素。

三、上市公司采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的主觀意愿不高

1.投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的稅負(fù)影響尚不明確，存在潛在風(fēng)險

現(xiàn)行稅法中，沒有將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)列出，而是將其作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)處理，投資性房地產(chǎn)持有期間應(yīng)該按期計提折舊或攤銷，發(fā)生公允價值的變動損益不得計入應(yīng)納稅所得額。企業(yè)如果采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量，則要求期末按投資性房地產(chǎn)的公允價值調(diào)整其賬面價值，差額計入損益，不再計提折舊或攤銷。在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，投資性房地產(chǎn)的公允價值必將逐年遞增，如果采用公允價值計量模式，企業(yè)的會計利潤就會明顯大于應(yīng)納稅所得額，對于這部分利潤是否征稅，目前沒有出臺相對應(yīng)的稅收政策。

如果我國對企業(yè)由于資產(chǎn)增值而增加的利潤征收所得稅，那么在公允價值計量模式下，折舊和攤銷不能遞減利潤，加之公允價值上升而增加的利潤，必將使企業(yè)應(yīng)繳納的稅額相應(yīng)攀升，這將直接導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流出量的增加。更讓人擔(dān)心的是，投資性房地產(chǎn)公允價值上升帶來的利潤增加，并沒有相應(yīng)的現(xiàn)金流入。

一旦，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下跌，公允價值的下降也不能抵減應(yīng)納稅所得額，會更加加重企業(yè)的負(fù)擔(dān)。同時準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，是不得再轉(zhuǎn)回成本計量的。因此，企業(yè)出于謹(jǐn)慎考慮，為了規(guī)避可能存在的潛在風(fēng)險，希望等待相關(guān)稅收政策明確后再作決策，因而也就不愿過早地采用公允價值來計量投資性房地產(chǎn)了。

2.采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，會對企業(yè)的經(jīng)營指標(biāo)有重大影響

在將成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值模式時，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理，并按計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額調(diào)整期初留存收益，增大企業(yè)當(dāng)年的總資產(chǎn)和所有者權(quán)益，如果企業(yè)不能通過投資性房地產(chǎn)的公允價值計量模式，使當(dāng)年的利潤有相應(yīng)程度的增加，這就會降低調(diào)整當(dāng)年的凈資產(chǎn)收益率，從而影響上市公司當(dāng)年的再融資條件。

如果企業(yè)選擇變更的年份，房地產(chǎn)市場火爆發(fā)展，對企業(yè)就是有利的；若果當(dāng)年的房地產(chǎn)市場低迷，對企業(yè)就是不利的。因此，選擇合適的時間點(diǎn)，將成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值模式，對企業(yè)來說是至關(guān)重要的。由此可見，許多上市公司不愿貿(mào)然選擇公允價值計量模式也在情理之中。

3．采用公允價值計量模式，會影響上市公司股利政策制定的靈活性

采用在公允價值計量模式，投資性房地產(chǎn)的升值會使企業(yè)的會計利潤增加，卻并沒有給企業(yè)帶來真實的現(xiàn)金流入，這會大大增加企業(yè)賬面收益和現(xiàn)金流量得背離程度。

而投資者在考察上市公司的股利政策時，往往以會計利潤為依據(jù)，這就使企業(yè)陷入兩難境地，如果分配現(xiàn)金股利，必然導(dǎo)致現(xiàn)金流出的增加；如果不分配現(xiàn)金股利，就會降低投資者的投資興趣。雖然企業(yè)可以選擇諸如股票股利等其他分配方式，但是仍使企業(yè)股利政策的可選擇性降低，會給企業(yè)帶來一定程度的融資困難。這也成為是否選擇公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的一個考慮因素。

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