3月份中國房地產(chǎn)市場運行情況

○ 呂起龍

3月份以來，樓市成交呈現(xiàn)反彈態(tài)勢，北京、上海、廣州、深圳等一線城市樓市成交量甚至出現(xiàn)強勁回升。在樓市調(diào)控不放松、庫存高位運行、房企資金緊繃的環(huán)境下，降價促銷、去庫存仍是房企的首要任務(wù)。

政策——調(diào)控基調(diào)不變，放松預(yù)期落空

3月份的主要政策事件是溫家寶總理在十一屆人大五次會議記者會上，強調(diào)了房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不會松動，但未出臺實質(zhì)性的后繼調(diào)控政策。會上總理表達了三個觀點：第一，要保持房地產(chǎn)長期平穩(wěn)和健康發(fā)展，如果盲目發(fā)展，會出現(xiàn)經(jīng)濟泡沫；第二，合理的房價應(yīng)該是與居民的收入相適應(yīng)，與投入和合理的利潤相匹配，現(xiàn)在房價還遠遠沒有回到合理價位，因此調(diào)控不能放松；第三，房地產(chǎn)的發(fā)展，毫無疑問要充分發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用，但是政府這只手也不可以缺少。

金融方面，由住建部、發(fā)改委、民政部、財政部、國土部、央行、銀監(jiān)會等七部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控和加快保障性住房建設(shè)問題》的報告強調(diào)，今年要保持首套住房貸款政策穩(wěn)定性，督促銀行業(yè)金融機構(gòu)支持居民家庭購買首套普通自住房。事實上，按揭貸款發(fā)放速度從去年年底起就已逐漸加快，多個城市首套房利率從2月份的95折至基準(zhǔn)利率下調(diào)到了9折，部分城市更出現(xiàn)9折、85折等優(yōu)惠，首套房貸松動及其引發(fā)的剛性需求回歸是今年房地產(chǎn)市場最大的利好。

稅收方面，財政部部長謝旭人在答中外記者提問時表示，要認真總結(jié)重慶、上海兩地的房產(chǎn)稅試點經(jīng)驗，將進一步研究推進房產(chǎn)稅改革的方案，適當(dāng)擴大試點范圍，積極穩(wěn)妥地加以推進。同時3月份并未出現(xiàn)地方政府跟進前期部分城市放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、提高公積金貸款額度等微調(diào)政策的現(xiàn)象。

土地——市場供需低迷，成交溢價均在低位

一季度土地市場供需低迷，推出量和成交量均在低位。各地政府推地謹(jǐn)慎，1-3月，全國土地市場呈現(xiàn)明顯供應(yīng)放緩趨勢，環(huán)比、同比均出現(xiàn)不同幅度下跌，住宅用地跌幅較大。開發(fā)商降價以撬動剛需和回籠資金促使成交回暖，但暫未改變購地謹(jǐn)慎態(tài)度，一季度全國土地市場成交情況依然低迷，土地成交樓面均價低于去年同期，一季度土地市場仍底部運行，盡管3月有所上升，但總體溢價率仍處于近年低點。

1-3月300個城市的住宅類用地成交1534宗，成交面積6921萬平方米，同比減少46%。1-3月住宅類用地平均溢價率2%，環(huán)比減少2個百分點，較去年同期減少7個百分點。

限購城市土地推出量與成交量環(huán)比均有所回落，成交金額同比降幅明顯。財政壓力增大的三線城市和“非限購”城市地方政府開始通過降低掛牌價以促進土地成交。持續(xù)調(diào)控已影響到“非限購”城市土地市場，只有掛牌價下降較多的地塊才能吸引開發(fā)商的關(guān)注。

從各地情況來看，天津、濟南、武漢3月份推出土地數(shù)量較多，而濟南、武漢本月成交宗數(shù)也相對較多。同時，深圳、廣州連續(xù)兩個月無土地推出或成交，土地市場持續(xù)冷清。

房價——降價態(tài)勢已定，但降幅有所收窄

3月主要城市的降幅略有收窄，非限購城市的平均降幅略小于限購城市。3月環(huán)比漲幅居前的城市為深圳、溫州、連云港。跌幅居前的是天津、德州、無錫、昆山等二三線城市。珠三角的一線城市房價企穩(wěn)回升，而北京、上海房價仍在下降，均為連續(xù)多月環(huán)比下降。

2月底開始，開發(fā)企業(yè)普遍進入“去庫存化”狀態(tài)之下，積極促銷、以價換量成為樓市主流。盡管一些開發(fā)商開始通過墊付首付款、加大打折促銷的力度等進行促銷，但總體而言，房價依舊超越了居住需求者的購買能力。未來一段時間，房價仍有一定下行空間，只有當(dāng)剛需消費者認為房價回歸至合理價位時價格才會逐步企穩(wěn)。

銷售——開發(fā)商以價換量、樓市階段回暖

3月樓市成交放量明顯，總成交量接近2010年月均值。從歷史上看，每年的3月，都是房地產(chǎn)市場敏感窗口，尤其是2009年，開啟了近2年的價格暴漲。

年初以來，各地開發(fā)商降價促銷去庫存，新房供應(yīng)明顯增大，房地產(chǎn)開發(fā)商降價促銷逐漸由虛轉(zhuǎn)實，銀行流動性得到緩解的同時提高了首套購房按揭貸款額度，降低首套房貸利率至基準(zhǔn)利率等多重因素影響，使得前期積累的剛性需求得到釋放，成交量觸底回升。目前8.5折利率優(yōu)惠使得月供支出較去年下半年減少約15%，若考慮房價下跌10%，月供減少約23%。杭州和南京等長三角城市是價格調(diào)整的典型城市，從3月表現(xiàn)來看，價跌量升是比較顯著的。3月杭州和南京成交量同比上漲幅度高達254%、369%。

供應(yīng)——新項目加速入市、庫存壓力小幅緩解

3月份，十大城市新增供應(yīng)量接近8萬套，連續(xù)第2個月大幅增加，環(huán)比增速超過75%；同比增速也接近30%。漲幅如此之大主要是同期基數(shù)較低，從絕對值來看，3月新增可售仍處于低位，較2011年9.3萬套的月均值有一定距離。

成交量的回暖促使開發(fā)商庫存壓力得到減緩，截止到3月31日，十大重點城市的總存量為73.4萬套，環(huán)比下跌4.1%，連續(xù)第3個月出現(xiàn)回落。

3月末，十大城市去化周期為10.9個月，環(huán)比下降9%。近期銷售市場回暖拉低了十大城市的去化周期，近三個月當(dāng)月去化率都維持在100%以上。十大城市中，存銷比最高的三個城市是杭州、青島、深圳，分別達20.7個月、18.2個月、14.2個月。

預(yù)計未來一段時間樓市調(diào)控保持“不放松”，日益高企的庫存和不斷緊繃的資金壓力將迫使開發(fā)商由當(dāng)前的噱頭性促銷轉(zhuǎn)為實質(zhì)性的降價促銷，而在政府“有保有壓”的政策環(huán)境下，首次置業(yè)的剛性需求將會進入市場并成為市場成交的主力，但成交量的回升將在很大程度上取決于房價是否已經(jīng)降至“合理”區(qū)間?！?/p>